وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد محمد (م.) بواسطة دفاعه بتاريخ 29/04/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 07/11/2018 تحت عدد 10463 ملف عدد 1230/8206/2018 والقاضي في الشكل عدم قبول طلب بطلان الانذار وقبول الباقي وفي الموضوع المصادقة على الانذار المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 17/10/2017 وبافراغه من المحل موضوع النزاع مقابل تعويض قدره 108.000,00 درهم يؤديه المدعين وتحميله الصائر ورفض باقي الطلبات .

في الشكل :

حيث قدم كل من الاستئناف الأصلي والفرعي مستوفيان للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وأداء وصفة فهما مقبولين شكلا

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المدعين تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالبيضاء يعرضون فيه ان المدعى عليه يكتري منهم المحل الكائن بعنوانه اعلاه بسومة كرائية قدرها 250 درهم للشهر، و انه سبق لهم ان قاموا بتوجيه انذار الى هذا الاخير توصل به بتاريخ 17 /10/2017 بدعوى الاستعمال الشخصي بقي دون جدوى رغم انصرام الاجل الممنوح له بالانذار. لاجله يلتمس المصادقة على الانذار بالافراغ المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 17/10/2017 و الحكم عليه بافراغ الدكان الكائن بعنوانه اعلاه هو او من يقوم مقامه باذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تاخير عن التنفيذ مع الحكم بالنفاذ المعجل و تحديد الاكراه في الاقصى و تحميل المدعى عليه الصائر. و عزز المقال بانذار مع محضر تبليغه – نسخة مصادق عليها من رسم صدقة.

و بناء على ادلاء نائب المدعى عليه بمذكرة جوابية مع مقال المنازعة في اسباب الانذار بجلسة 21/03/2018 جاء فيهما ان السبب المبني عليه الانذار سبب غير جدي اذ لا يمكن ان يستغله جميع المدعين على اعتبار انه لا يتسع لاستغلالهم جميعا مما يكون معه الانذار باطلا، و انه غايتهم من افراغه هو بيع العقار. لاجله يلتمس الحكم ببطلان الانذار واحتياطيا الاشهاد له بمطالبته وحصوله على التعويض المنصوص عليه في الفصل 27 من قانون رقم 16.49 والامر باجراء خبرة حسابية لتحديد القيمة الحقيقية للاصل التجاري بجميع عناصره المادية و المعنوية مع حفظ حقه في التعقيب على الخيرة و ابقاء الصائر على المدعين رافعي الانذار.

و بناء على الحكم التمهيدي عدد531 الصادر بتاريخ 11/04/2018 و القاضي باجراء خبرة تقويمية انتدب للقيام بها الخبير رشيد (ر.) .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد (م.) .و جاء في أسباب استئنافه أن الحكم الابتدائي بلغ له بتاريخ 11/04/2019 وأن أجل الاستئناف هو 15 يوم لا يحسب أوله ولا اخرها، وأن المقال بلغ للمستأنف بالتاريخ المذكور وأن أجل الاستئناف هو يوم 27/04/2019 عملا بالمقتضيات القانونية فإنه يكون يوم الاثنين 30/04/2019 هو اخر يوم لتقديم الدعوی ، وانه وضع المقال داخل الأجل القانوني كما هو مثبت من تأشيرة كتابة الضبط، وأن المقال وقع ممن له الصفة والمصلحة وبواسطة محام مما يكون معه أن المقال مقبول شكلا ، وأن الحكم التمهيدي الذي عهد في تنفيذه للسيد رشيد (ر.) سبق له وان التمس من المحكمة بتعيين خبير ثان لانه عاب على الخبرة أنها اكتنفها الغموض ، وذلك لعدم توضيحه الوسائل الذي خلص في تقديره لإيجار محل بنفس الموقع ونفس المكان والذي هو يعتبر مركزا تجاريا مما في المنطقة وأن السومة الكرائية لا تنزل عن سقف 3500 درهم ولم يوضح العناصر التي اعتمدها في ذلك، وأن السيد الخبير لم يحدد في خبرته العناصر المكونة للأصل التجاري والمتكونة من عناصر مادية وعناصر معنوية وكدا قيمة الأرباح والرواج الذي يعرفه المحل ، وأن الخبرة لم تحدد هاته العناصر بدقة واكتنفها الغموض والاجحاف في التقدير مع العلم انه لم يحدد زينة المحل والرواج الذي يعرفه وحددها في مبلغ 5000 درهم مع العلم أن المحل لا تقل زينته عن 100.000,00 درهم ، وإن هذا كله يجعل الحكم التمهيدي المحكوم به لم يعتمده السيد الخبير في خلاصته ولم يوضح الوسائل التقنية التي كان عليه توضيحها ، وفي غياب توضيح الوسائل التقنية يكون من حقه الطعن بالاستئناف في الحكم التمهيدي والأمر بإجراء خبرة حسابية تعهد الى خبير مختص في تقويم الأصل التجاري طبقا للقانون ، وأن الحكم الابتدائي عند إعمال سلطته التقديرية واخضع تقرير السيد الخبير للتخفيض دون أن يبرز العناصر التي اعتمدها عند تحديد التعويض يكون دون إبراز العناصر المعتمدة يجعل حكمه ناقص التعليل وخاضع لرقابة المحكمة الأعلى درجة ، وأن محكمة النقض في قرارها رقم 174/2 المؤرخ في 26 فبراير 2015 ملف اداري رقم 2248/4/2/2014 ،نتيجة الحرة - سلطة المحكمة - عدم استبعاد نتيجة الخبرة بقبول - عدم الأمر بخبرة اخرى - تخفيض التعويض - الاستناد إلى مجرد السلطة التقديرية دون ابراز عناصر التخفيض - نقصان التعليل، ولان كان تحديد التعويض الجابر للضرر والناتج عن الاعتداء المادي هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ، فإن ذلك مشروط بأن تعلل قضائها بشكل سائغ مأخود من اوراق الملف والمحكمة لم تستبعد، نتيجة الخبرة بمقبول ولا أمرت بخبرة أخرى لتحديد قيمة العقار ، بل استندت على مجرد سلطتها التقديرية دون ابراز العناصر التي من أجلها خفضت التعويض إلى المبلغ الذي انتهت إليه والدي يقل عن ثلث ما اقترحه الخبير فإن قرارها يكون ناقص التحليل الموازي لانعدامه منشور في كتاب الخبرة والخبراء من خلال اجتهادات محكمة النقض الصادر عن محكمة النقض الصفة 339 وما يليها لذلك يلتمس بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به جزئيا، وبعد التصدي اساسا القول والحكم تمهيديا باجراء خبرة مضادة، واحتياطيا بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به جزئيا وبعد التصدي الحكم له بمبلغ 23.600 درهم التي انقصها الحكم الابتدائي من تقويم الخبير السيد رشيد (ر.) ، وتحميل المستأنف عليها الصائر، وأرفق اصل نسخة الحكم الابتدائية، طي التبليغ.

و بناء على الاستئناف الفرعي مع التعقيب المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 17/07/2019 جاء فيها أن الحكم المستأنف فيما قضى بإفراغ المحل موضوع النزاع مقابل تعويض قدره 108.000 درهم ويكون قد جانب الصواب و اضر كثيرا بحقوقه المادية ذلك أن التعويض الذي حدده الخبير القضائي للمدعي فيه تم بطريقة جزافية كما ان الخبرة جاءت مجملة و غير واضحة و لم يعتمد إطلاقا على الدخل المهني المتعلق بالمدعي فيه و الذي على اساسه يتعين احتساب التعويض فقدان الأصل التجاري كما يتعين ايضا خفض التعويض المتعلق بعنصر الزبناء ، ويتضح من خلال الخبرة التقويمية ايضا لم تكن موضوعية، الامر الذي يلتمسون معه تأييد الحكم المستانف مع خفض التعويض الى مبلغ 50.000,00 درهم، وفي الاستئناف الاصلي ان الحكم المستأنف حينما قضى لفائدة المستأنف بالتعويض المشار اليه بمنطوق الحكم بعدما انقص منه مبلغ 23600 درهم يكون قد صادق الصواب، على اعتبار ات الخبير القضائي حينما حدد التعويض النهائي للمدعى فيه، فإنه لم يعتمد على أي تصريح ضريبي يمكنه من تحديد دخل المستانف من نشاطه التجاري ونظرا لكون الخبرة جاءت مجملة وجاء تحديد التعويض جزافيا فإن الحكم المستأنف ارتأى خفض التعويض المحكوم به في اطار سلطته التقديرية و هو ما جعل التعويض موضوعيا نسبيا مقارنة مع النشاط التجاري الذي يمارسه المستأنف، لذلك يلتمسون في الاستئناف الفرعي تأييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك بخفض التعويض الى مبلغ 50.000,00 درهم واحتياطيا تأييد الحكم المستأنف، وفي الاستئناف الاصلي برد دفوعات المستانف والتصريح اساسا بخفض التعويض المحكوم به الى مبلغ 50.000 درهم واحتياطيا تأييد الحكم المستأنف.

بناء على القرار التمهيدي عدد 721 مؤرخ في 25/09/2019 الذي قضى بإجراء خبرة تقويمية عهد القيام بها للخبير السيد محمد (ص.) الذي حدده في مبلغ 71.500,00 درهم.

بناء على المذكرة التعقيبية على الخبرة المدلى بها بجلسة 30/09/2020 من طرف المستأنف أن خلاصة السيد الخبير وان جاءت غير محترمة لمنطوق القرار التمهيدي ولا المادة 7 من القانون المنظم للعلاقة الكرائية للعقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي وذلك بزيارته للمحل التجاري . و أن المادة 7 نصت على العناصر التي يجب على الخبير ابرازها عند تقرير خلاصته التقويمية للاصل التجاري ومنها التعويض عن الضرر اللاحق للمكتري - قمة الاصل التجاري - التصريحات الضريبية لأربع سنوات الاخيرة - ما انفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري- مصاريف الانتقال من المحل. و أن خلاصة الخبير عبر عنها على ان التعويض تم بطريقة جزافية دون ان يبرز العناصر المعتمدة في خلاصته. وأن مهمة الخبير هي تقنية كان الاجدر به ان يبرز قيمة الاصل التجاري اعتمادا على العنصر المحدد في الفصل 7 ويبرز للمحكمة تقيمه لكل عنصر على حدة حتى تكون المحكمة على بينة من التقييم بطريقة واضحة وتقيم كل عنصر وطرح العنصر الذي لا يمكن تقييمه. و أن خلاصة الخبير جاءت محملة وغير واضحة ولم تبرز العناصر التقنية المعتمدة ولا وسائل القياسية التي تكون من اختصاصهم بل اعتمد عند تحديده للتقييم بطريقة جزافية ويتعين استبعادها. وأن العارضين وبعد اطلاعهم على تقويم الخبير فإنهم لا يصادقون على تقرير الخبير لكون المحلات المجاورة تفوق تقويمه والتي لها نفس النشاط التجاري . وتكون خلاصة الخبير وان جاءت غير منسجمة مع القرار التمهيدي القاضي بإنجاز الخبرة ومخالفة للمقتضيات المادة وتكون خبرته وان جاءت سليمة من حيث الشكل الا انها جاءت غير منصفة لتقدير الاصل التجاري لعدم تبیان تقويم كل عنصر على حدة. مما يكون العارض محق في التمسك بالمطالبة بخبرة ثانية اساسا. واحتياطيا تاييد الحكم المستأنف وتحميل المدعى عليهم الصائر.

بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها بجلسة 30/09/2020 من طرف دفاع المستأنف عليهم ان الخبرة المأمور من قبل المحكمة أنجزت من قبل الخبير القضائي محمد (ص.) و خلص في ختام تقريره الى تحديد التعويض النهائي عن فقدان الأصل التجاري في مبلغ 71.500,00 درهم معتمدا في ذلك على العناصر المعنوية و العناصر المادية بحكم أن المدعى فيه يتواجد ببناية جد قديمة و متهالكة علما أن مساحته لا تتجاوز 10,53 متر مربع و هي مساحة جد ضيقة و محدودة ، هذا فضلا على أن المستأنف وكما اشار إلى ذلك الخبير في تقريره لا يتوفر على تصريحات ضريبية و لا يملك اية وثيقة تثبت نشاطه في المحل وهي كلها عوامل ساهمت في تحديد قيمة التعويض عن السمعة التجارية . وأن من بين العناصر المادية التي حددها الخبير في تحديد التعويض التجهيزات و التحسينات ومصاريف تنقلها و ترحيلها في مبلغ 5000 درهم استنادا إلى طبيعتها وسهولة نقلها . و ان الخبير القضائي استند في مجمل خبرته على روح مقتضيات المادة السابعة من نفس القانون. و أن الخبرة كانت موضوعية و متطابقة مع مقتضيات القانون اعلاه الامر الذي تلتمس معه تأييد الحكم المستأنف مع تعديله و ذلك بخفض مبلغ التعويض المستحق إلى 71.500,00 درهم و بإفراغه من المحل موضوع النزاع هو او من يقوم مقامه بإذنه مع تحميله الصائر .

بناء على إدراج القضية بجلسة 30/09/2020 أدلى دفاع المستأنف بالمذكرة التعقيبية المشار إليها أعلاه والفي بالملف المذكرة التعقيبية لدفاع المستأنف عليهم وتقرر حجز القضية للمداولة لجلسة 07/10/2020.

المحكمة

حيث عرض المستأنف أصليا استئنافه ملتمسا الرفع من التعويض المحكوم به ابتدائيا، في حين تمسك المستأنف فرعيا بخفض التعويض إلى مبلغ 50.000 درهم.

حيث إنه خلافا لما تمسك به الطاعن بخصوص حق الايجار فإن الخبير أخذ بعين الاعتبار المساحة الاجمالية للمحل والتي لا تتجاوز 10,53 متر مربع وطبيعة النشاط المزاول به ومدة الاستغلال وهو الشيء الذي يضفي على المحل قيمة ذاتية مجردة بالرجوع إلى العناصر المذكورة ومراعاة للسومة الكرائية الحالية التي تبلغ 250 درهم والسومة الكرائية الحالية لمحل مماثل والتي حددها في مبلغ 1000 درهم لذلك يتعين تحيين حق الايجار 1000 – 250 × 36 = 27.000 درهم. وبذلك يكون الخبير اعتمد على كافة العناصر التقويمية التي يتعين مراعاتها لتحديد قيمة هذا العنصر، مما يتعين معه رد الدفع المثار بهذا الخصوص.

وحيث أكد الخبير بأن المستأنف لا يتوفر على تصريحات ضريبية لأنه غير مسجل لدى إدارة الضرائب ولا يمتلك اي وثيقة تثبت نشاطه في المحل مما جعله يعتمد على الضريبة على الدخل للسنوات الأربع الأخيرة فحدد قيمة الزبناء بشكل تقريبي وجزافي في مبلغ 20.000 درهم ، موضحا أن تحديد عنصر السمعة التجارية للمحل يرتكز أساسا على المؤشرات المرتبطة بتأسيس المحل وأقدميته في ميدان بيع الهواتف واكسسواراتها وشهرتها على الصعيد المحلي محددا التعويض المستحق عن السمعة التجارية المرتبطة بالوضعية الاحتمالية للمحل في غياب التصريحات الضريبية للمحل في مبلغ تقريبي 5000 × 2,5 سنة = 12.500,00 درهم وهو ما يجعل ما خلص إليه الخبير بهذا الخصوص جاء مصادفا للصواب.

وحيث إنه بخصوص باقي العناصر المادية والتي تتخلص في التجهيزات والتحسينات ومصاريف تنقليها وترحيلها وتسوية الوضعية الإجمالية للمحل التجاري البديل فقد حددها في مبلغ 12000 درهم مراعاة لكافة المقومات والعناصر القابلة للتضرر مباشرة من علمية إخلاء المحل بالنسبة للمحل أخذا بعين الاعتبار الوسائل القياسية لنفس طبيعة النشاط الممارس بالمحل والعناصر التقنية المعتمدة وباستيفاء الخبرة المنجزة لكافة عناصرها الموضوعية والشكلية يصبح طلب الطاعن بإجراء خبرة جديدة مردودا وبذلك يتعين رد ما أثير بهذا الشان.

وحيث تاسيسا على ما سبق يتعين التصريح بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك بخفض المبلغ المحكوم به وحصره في مبلغ 71.500 درهم.

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الموضوع: بتاييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك بخفض المبلغ المحكوم به وحصره في مبلغ 71.500,00 درهم و جعل الصائر بالنسبة