وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد إدريس (ع. م.) بواسطة دفاعه ذ/عبد الفتاح (ح.) بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 15/01/2020 يستأنف بمقتضاه الأمر الاستعجالي الصادر عن رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/12/2019 تحت عدد 6293 في الملف رقم 5803/8101/2019 والقاضي في الطلب الأصلي الامر بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه باسترجاع المدعية للمحل التجاري الكائن برقم [العنوان] الدار البيضاء، والتصريح بأن هذا الأمر مشمول بالنفاذ المعجل بقوة القانون، وبتحميل المدعى عليه الصائر، وفي مقال التدخل الاختياري : بعدم قبوله مع ابقاء الصائر على رافعه.

في الشكل:

حيث أنه لا يوجد بالملف ما يفيد التبليغ و باعتبار أن الاستئناف قدم مستوفيا لكافة شروط قبوله فهو مقبول شكلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الامر المطعون فيه أن شركة (د. ا.) تقدمت بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 04/12/2019 تعرض فيه انها فوجئت بفتح مقرها الاجتماعي الكائن بعنوانها أعلاه و ذلك بتاريخ 4/11/2019 حسب الثابت من خلال محضر استرجاع حيازة محل موضوع ملف التنفيذ 1227/8512/2019 و ذلك تنفيذا لمقتضيات الامر الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 31/10/2019 تحت عدد 4986 في اطار الملف عدد 4079/8116/2019 بعلة عدم الكراء و هجر المحل، غير انها ادت ما بذمتها من كراء اعتبارا من تاريخ تسجيل شراء المدعى عليه بالمحافظة العقارية المسطر بشهادة الايداع المدرجة ضمن وثائق الملف و ذلك باعتباره مالكا جديدا للعقار، لذلك تلتمس الحكم بارجاع الحالة الى ما كانت عليه قبل تنفيذ مقتضيات الامر الصادر بتاريخ 31/10/2019 تحت عدد 4986/2019 ملف عدد 4079/8116/2019 و ذلك باسترجاع حيازتها للمحل الكائن برقم [العنوان] الدار البيضاء مع النفاذ المعجل.

و عززت المقال بالوثائق التالية : امر – محضر استرجاع حيازة محل – محضر عرض كراء – عقد كراء – حكم.

و بجلسة 25/12/2019 أدلى دفاع المدعى عليه بمذكرة جواب جاء فيها انه بالرجوع الى نسخة السجل التجاري للمدعية سيتبين انه في اسم السيدة لمياء (س. إ.) و ان هذه الاخيرة سبق لها ان فوتت له العقار المدعى فيه موضوع الرسم العقاري عدد 2816/71 بمقتضى عقد وعد بالبيع مؤرخ في 23/10/2012 يتضمن ان العقار فارغ و غير مثقل باي رهن و ليس به اصل تجاري او أي تحمل من التحملات العقارية مما يتبين منه ان المدعية مالكة الاصل التجاري السيدة لمياء (س. إ.) هي نفسها مالكة العقار المبيع و ان تقديم الدعوى باسم شركة (د. ا.) و هي شركة في ملكيتها و هي المثثل القانوني لها و انه يملك العقار المدعى فيه استنادا الى حكم نهائي حائز لقوة الشيء المقضي به تم تقييده بالرسم العقاري من طرف السيد المحافظ على الاملاك العقارية بعد امتناع المدعى عليها مالكة الاصل التجاري التي هي مالكة العقار عن اتمام اجراءات البيع و ان الشركة المزعوم تواجدها بالعقار لا وجود لها فعليا و هو الشيء الثابت بمقتضى محضر معاينة و استجواب كما ان العقار المدعى فيه مثقل بواجبات السانديك غير المؤداة لمدة فاقت خمس سنوات و فواتير استهلاك مادتي الماء و الكهرباء التي تسجل كمية الاستهلاك تحت عدد 0 مما يستشف منه ان العقار غير مستغل و مهجور، هذا بالاضافة الى ان زعم المدعية انها قامت بايداع واجبات الكراء عن المدة من ماي 2015 الى متم دجنبر 2019 بمشاهرة قدرها 1000,00 درهم يؤكد سوء نيتها لكون اقل سومة كرائية للعقار لا يمكن ان تقل عن 10.000,00 درهم و هو ما يجعل عقد الكراء صوريا لكونه حجة من صنع المدعية و لفائدتها ذلك ان العقد موقع بين هذه الاخيرة و نفسها الامر الي يتبين منه ان هناك منازعة في جوهر الحق و هو ما يخرج عن اختصاص قاضي المستعجلات، لذلك يلتمس اساسا الحكم بعدم الاختصاص و احتياطيا الحكم برفض الطلب و تحميل المدعية الصائر.

و ارفق المذكرة بعقد وعد بالبيع – حكم – قرار استئنافي – سجل تجاري – محضري معاينة – قرار محكمة النقض.

و بجلسة 25/12/2019 أدلى دفاع المتدخل اراديا في الدعوى بمقال تدخله مع مذكرة جوابية جاء فيهما ان المحل موضوع النزاع اصبح في حوزته باعتباره اصبح هو المكتري له بمقتضى عقد ابرمه مع المالك بصفة قانونية بعد حيازته للمحل و ان البحث في من له حق الاولوية في العين المكراة يستدعي بالضرورة الخوض في جوهر النزاع الذي يبقى حكرا على قضاء الموضوع، لذلك يلتمس التصريح بقبول طلب تدخله اختياريا في الدعوى مع الحكم اساسا بعدم الاختصاص و بصفة احتياطية القول برفض الطلب مع تحميل المدعية الصائر.

و بعد الاطلاع صدر الامر المشار اليه اعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث ينعي المستأنف على الامر الابتدائي مجانبته الصواب فيما قضى به من عدم قبول تدخله الاختياري في الدعوى بعلة أنه مادامت العلاقة الكرائية قائمة بين المستأنف عليها و المطلوب حضوره ولم يثبت فسخها قضائيا او رضائيا فإن موضوع طلب التدخل الارادي الرامي إلى اعتباره مكتري جديد للمحل موضوع عقد الكراء يكون غير مبرر ويتعين التصريح بعدم قبوله.

و أنه وخلافا لما جاء في هذا التعليل فإنه بالرجوع لمقتضيات الفصل 111 من ق.م.م فإنه يؤكد صراحة أنه "يقبل التدخل الإرادي ممن لهم مصلحة في النزاع المطروح"، وبذلك يتبين من خلال مقتضيات هذا الفصل الصريحة أن المشرع ألزم المحكمة بقبول التدخل الارادي في الدعوى متى اثبت طالبه أن له مصلحة في النزاع .

و أنه اثبت انه اصبح له مصلحة مشروعة في هذا النزاع بعدما اصبح هو المكتري الجديد للعين المكراة والحائز لها بمقتضى عقد عرفي مؤرخ في 02/12/2019 و أن الاستجابة إلى الطلب الحالي سيمس بحقوقه مادام أن الأمر بارجاع الحالة الى ماكانت عليه سيؤدي حثما الى افراغه من محله المهني ، و يتبين أنه محق في طلب قبول تدخله في الدعوى ومن تم القول بأحقيته بالعين المكراة باعتباره المكتري الحائز الحسن النية .

ومن حيث الاختصاص :

إنه دفع خلال المرحلة الابتدائية بعدم اختصاص قاضي المستعجلات للبث في الدعوى بعلة أن الطلب الحالي مرفوع امام سید رئيس المحكمة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة طبقا للمقتضيات الفصل 149 من ق.م.م وان القضاء الاستعجالي ينحصر اختصاصه في البث في المسائل العاجلة والوقتية ولا يمكنه باي حال التطرق إلى ما يمكن أن يمس بالجوهر.

و أن الأمر الابتدائي لم يلتفت الى هذا الدفع بعلة عدم قبول طلب تدخل العارض في الدعوى شكلا ، وانه خلافا لما صار اليه الامر الابتدائي فإن تواجده بالعين موضوع النزاع هو تواجد مشروع بمقتضى عقد الكراء الذي ابرمه مع المالك بصفة قانونية بعد حيازته للمحل بطريقة قانونية وعن حسن نية .

وأن الحكم باسترجاع المدعية للعين المكراة وما يترتب عليه من افراغ العارض من محله المهني يمس بالمراكز القانونية للاطراف التي تغيرت بمقتضى عقد كراء جديد.

وأن البحث في من له حق الأولوية في العين المكراة يستدعي بالضرورة الخوض في جوهر النزاع الذي يبقى حكرا على قضاء الموضوع، وبذلك يتعين والحالة هاته الغاء الأمر المستأنف والتصريح بعدم اختصاص قاضي المستعجلات للبث في هذه الدعوى.

ومن حيث الأحقية في العين المكراة:

أنه أكد من خلال مقال التدخل في الدعوى انه هو المتواجد الحالي بالعين المكراة وان سند تواجده بها هو عقد الكراء الذي يربطه بالمالك الذي أبرمه عن حسن نية وبمقتضاه حاز المحل. وحيث أن الاجتهاد القضائي استقر على كون المكتري حسن النية الحائز هو من له الأولوية على العين المكراة وهو ما استقر قضاء المجلس الأعلى من خلال القرار الصادر بتاريخ 18/05/1992 تحت عدد 1345 في الملف عدد : 1718/1989 المنشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد:46 الصفحة 110 ( قرار منشور بكتاب قانون التزامات والعقود لمحمد بفقير صفحة 160). كما أن قرار النقض عدد 136 الصادر بتاريخ 19/03/2019 سار على هذا النهج .

فضلا عن ذلك فان طلب ارجاع الحالة إلى ما كانت عليه تعتريه صعوبة قانونية وواقعية في التنفيذ وذلك بعد انتقال حيازة العين المكراة من يد المالك الى يد العارض بمقتضى عقد كراء صحيح. وحيث أن العين موضوع الكراة تعلق بها حق الغير واصبحت موضوع عقد كراء ثاني صحيح ابرم بحسن نية.

و انه تطبيقا لمقتضيات 335 من قانون الالتزامات والعقود فان الالتزام ينقضي اذا اصبح محله مستحيلا استحالة طبيعية او قانونية بغير فعل المدين او خطاه وقبل أن يصير في حالة مطل لأن القاعدة قانونية تقتضي انه لا التزام بمستحيل.

لذلك يلتمس التصريح بإلغاء الأمر الابتدائي المتخذ والحكم من جديد بقبول طلب تدخله اختياريا في الدعوى مع التصريح في الطلب الأصلي اساسا بعدم الاختصاص السيد قاضي المستعجلات بالبث في الطلب وبصفة احتياطية القول برفض الطلب الاصلي مع تحميل المستأنف عليها الصائر.

و بجلسة 10/03/2020 أدلى دفاع المطلوب حضوره نور الدين (ا.) بمذكرة اسناد النظر جاء فيها أن المستأنف أسس أسباب استئنافه على أسباب موضوعية و جدية و أن جدية الطلب تتجلى من خلال القرار الصادر عن السيد الرئيس الأول في الملف عدد 27/8110/2020 قرار بتاريخ 30/01/2020 قرار عدد 393 القاضي بإيقاف تنفيذ الأمر الصادر بتاريخ 31/12/2012 في الملف عدد 5803/8101/2019 تحت عدد 6293، و ذلك بالنظر إلى كون مناط اختصاص القضاء الاستعجالي محدد حصرا في توافر عنصري الاستعجال و عدم المساس بالجوهر ، و أن ما قضى به الأمر المستأنف يمس بجوهر الحق و هو ما يجعل النزاع خارج عن نطاق اختصاص القضائي الإستعجالي، أن المستأنف عليها شركة (د. ا.) هي الطرف البائع له باسم السيدة لمياء (س. إ.) و أن كل من شركة (د. ا.) و السيدة لمياء (س. إ.) هما وجهان لعملة واحدة مما يتعين معه الحكم طبقا للقانون لذلك تلتمس اسناد النظر.

وبنفس الجلسة أدلى دفاع المستانف عليها بمذكرة جاء فيها أن الاستئناف الحالي جاء خاليا من أي سبب جدي، و أن مسطرة استرجاع الحيازة المنصوص عليها في المادة 32 من القانون 16-49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي هي مسطرة خاصة تخول لصاحب الحق التجاري أن يباشرها داخل أجل 6 أشهر من تاريخ تنفيذ الأمر القاضي باسترجاع المحل وتباشر أمام السيد رئيس المحكمة التجارية المختصة بصفته قاضيا بالأمور المستعجلة بصريح الفقرة ما قبل الأخيرة من المادة المذكورة.

وأنه من الثابت من خلال وثائق الملف أنها باشرت المسطرة داخل الأجل القانوني بعدما قامت بإيداع الكراء المتخلف بذمتها موضوع عقد الكراء الرابط بينها وبين الملك السابق .

و لذلك يكون السيد رئيس المحكمة التجارية مختصا بصريح النص بالبث في الطلب الحالي خاصة وأن العلاقة الكرائية مع المالك الأصلي لا زالت قائمة ولم يثبت فسخها لا قضائيا ولا رضائیا.

وأن المتدخل في الدعوى المستأنف الحالي تربطه علاقة كرائية بالمدعى عليه الأصلي الذي يتوفر على حيازة ناقصة معلقة على شرط مرور ستة أشهر من تاريخ تنفيذ الأمر القاضي له باسترجاع الحيازة و بالتالي فهو مجرد حارس على الأصل التجاري بجميع عناصره سواء ما تعلق منها بحق الكراء أو التجهيزات التي تفوق قيمتها مليون درهم ولا حق له مطلقا في إبرام أي عقد تفويت أو كراء للأصل التجاري المملوك للعارضة والقانون 16-49 هو قانون خاص ومقتضياته جاءت واضحة ولا مجال للحديث لا عن حق الأفضلية ولا التزاحم.

ولذلك يكون الأمر المستأنف قد صدر في محله مما تلتمس التصريح والحكم بتأييد الأمر المستأنف وتحميل المستأنف الصائر .

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 8/9/20 حضر الاستاذ (ر.) عن المطلوب حضوره و تخلف باقي الاطراف رغم الاعلام و سبق تأخير الملف جاهزا على الحالة، فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 22/9/2020.

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك المستأنف بأوجه الاستئناف المبسوطة اعلاه.

لكن حيث و خلافا لما تمسك به المستانف في مقاله الاستئنافي و كذا المطلوب حضوره في مذكرته بإسناذ النظر فإن مسطرة استرجاع حيازة محل المنصوص عليها في المادة 32 من القانون رقم 16-49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي هي مسطرة خاصة تعطي لصاحب الحق التجاري أن يباشرها داخل أجل 6 أشهر و هي تباشر أمام السيد رئيس المحكمة التجارية المختصة بصفته قاضيا للامور المستعجلة بصريح الفقرة ما قبل الاخيرة من المادة المذكورة و أنه في نازلة الحال و حسب الثابت من وثائق الملف أن المستانف عليها شركة (د. ا.) باشرت المسطرة داخل الاجل القانوني بعد أن قامت بإيداع كل الكراء المتخلذ بذمتها موضوع عقد الكراء الرابط بينها و بين المالك السابق مما تكون معه بذلك شروط ارجاع الحالة الى ما كانت عليه متوافرة في النازلة و يكون بذلك السيد رئيس المحكمة التجارية مختصا بصريح النص بالبت في الطلب خاصة و أن العلاقة الكرائية مع المالك الاصلي لا زالت قائمة و لم يثبت فسخها لا قضاءا و لا رضائيا و من تم فإن ما تمسك به المستانف سواء اثناء هذه المرحلة أو ما أثاره من خلاله مقاله الرامي الى التدخل الارادي في الدعوى خلال المرحلة الاولى الرامي الى اعتباره مكتر جديد للمحل لا تسعفه في شيء لان القانون رقم 16-49 هو قانون خاص و مقتضياته جاءت واضحة و لا مجال للحديت عن حق الافضلية و لا التزاحم او حتى عن المكتري حسن النية الامر الذي يستوجب تأييد الامر المستانف لمصادفته الصواب و رد الاستئناف لعدم ارتكازه على أي أساس.

و حيث أنه برد الاستئناف يتحمل المستانف الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف

في الموضوع : برده و تأييد الامر مع إبقاء الصائر على رافعه.