وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الإستئنافي الذي تقدم به المستأنفون بواسطة نائبهم والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 24/12/2018 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 29/05/2018 في الملف التجاري عدد 1055/8205/2018 والقاضي في الشكل بعدم قبول طلب الإذن بالقيام بالاصلاحات وخصم قيمتها وقبول الباقي، وفي الموضوع الحكم عليهم بالقيام بالإصلاحات الضرورية المتمثلة في أشغال الصباغة وتجديد الخيوط الكهربائية وأنابيب المياه واستبدال الأبواب وبتحميلهم الصائر ورفض باقي الطلبات.

وبناء على الإستئناف الفرعي المقدم من طرف في مواجهة نفس الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه.

في الشكل:

سبق البت فيه بقبول الإستئنافين الأصلي والفرعي بمقتضى القرار التمهيدي عدد152 الصادر بتاريخ 28/02/2019.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف أن المدعي تقدم بواسطة محاميه بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية يعرض من خلاله أنه يكتري من السادة ورثة مصدق (م.) المحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه بسومة كرائية شهرية قدرها 220 درهم معد لبيع العقاقير، و أن المحل المكترى أصبح في حالة مزرية تقتضي إجراء إصلاحات عليه من أجل أداء الغرض المكترى من أجله حسب ما هو ثابت بمقتضى محضر المعاينة المنجزة من طرف المفوضة القضائية السيدة منون (ف.) بتاريخ 3/5/2017، و أن المالكين ورثة مصدق (م.) يمتنعون عن الإذن للمدعي بإجراء الإصلاحات المطلوبة رغم الإنذار الموجه إليهم بتاريخ 7/4/2017 بواسطة مفوض قضائي، مما ألحق بالعارض ضررا كبيرا يتمثل في عدم إمكانية استغلال المحل وفق ما هو معد له.

ملتمسا التصريح بقبول الطلب شكلا، و في الموضوع الحكم على المدعى عليهم السادة ورثة مصدق (م.) بإجراء الإصلاحات الضرورية على المحل المكترى للمدعي و الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء من قبيل استبدال الأبواب و تبليط الأرض و صباغة الجدران و تجديد الخيوط الكهربائية وأنابيب المياه و إصلاح المرحاض، و في حالة إمتناعهم الإذن للمدعي بالقيام بتلك الإصلاحات على نفقته و خصم قيمتها من واجبات الكراء مع الأمر بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليهم الصائر.

و وبعد جواب المدعى عليهم بواسطة نائبهم وتبادل المذكرات بين الطرفين أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم المطعون فيه بالإستئناف.

أسباب الإستئناف.

حيث يتمسك الطاعنون في إستئنافهم للحكم المذكور على أن مقتضيات الفصل 638 من ق.ل.ع نصت على مايلي: "يلتزم المكري بتسليم العين وملحقاتها ، و بصيانتها أثناء مدة الإيجار في حالة تصلح معها لأداء الغرض الذي خصصت له وفقا لطبيعتها .. و في كراء العقارات تقع الإصلاحات البسيطة على المكتري إذا قضی عرف المكان بذلك..". وأن مورثهم سلم العين المكراة للمستأنف عليه في شكل تصلح معه لأداء الغرض المخصص له و هو بيع العقاقير. . و أن هذا الدفع أكده العارضون أمام محكمة الدرجة الأولى وأدلوا بمحضر معاينة واستجواب. و أن المحكمة لما قضت لفائدة المستأنف دون أن تأخذ بالإعتبار ما أثاره من دفوع جدية متعلقة بالفصل 638 تكون معه قد خرقت المقتضيات المذكورة. و أنه بالرجوع إلى الحكم المستأنف يتبين أنه قضى في الموضوع بالإصلاح لفائدة المستأنف عليه في مواجهتهم، و رغم أنه أدلى بمحضر إتفاق بين الطرفين موقع أمام السلطة بتاريخ 15/03/2018 على أنه تم الإصلاح المطلوب قانونا وذلك بشهادة الشهود وأنه لا وجود لأضرار بالمحل المنازع فيه وإنما المستأنف عليه يرغب في إدخال تحسينات على العقار على حسابه، و أن المحكمة لم تجب على دفوعهم الموضوعية في تعليلها للحكم مما يجعل سيء التعليل وينزل منزلة إنعدامه.

ملتمسين إلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به و بعد التصدي الحكم برفض الطلب . وإحتياطيا: إجراء بحث بالإستماع إلى الشهود.

وحيث أدلى نائب المستأنف عليه بمذكرة جوابية مع استئناف فرعي أوضح من خلالها العارض أن المستأنفين يؤاخذون على الحكم الإبتدائي خرقه لمقتضيات الفصل 638 من ق ل ع مادام أنهم سلموه المحل صالحا للغرض المعد له وهو بيع العقاقير، و أن هذا الدفع لا يستند الى أي أساس مادام أن المحل قد تم کراؤه للمستأنف عليه من مورث المستأنفين منذ سنة 1969 أي لمدة 50 سنة خلت، وأن وضعيتة أصبحت متردية بعد مرور هذه المدة لدرجة لم يعد معه صالحا لإستغلاله على الوجه المطلوب، وأنه أدلوا بمحضر معاينة يوضح ويبين حالة المحل المزرية والتي تستدعي بكيفية مستعجلة القيام بالإصلاحات المطلوبة رفقة مقاله الإفتتاحي، مما يجعل من دفع المستأنفين يبقى غير ذي أساس وينبغي استبعاده، مضيفا أن الدفع الثاني المتعلق بكون المستأنفين أدلوا بمحضر اتفاق بين الطرفين مؤرخ في 15/03/2018 يفيد إصلاح المحل فهو مردود عليه بأن المحضر المحتج لا يفيد إجراء أي إصلاح نهائيا، وإنما هو ترخيص للمستأنفين بإعتبارهم أصحاب الملك للقيام بتجديد شبكة الصرف الصحي فقط دون الإصلاحات المطلوبة في الدعوى الحالية، و أن جميع مآخذ المستأنفين على الحكم الابتدائي تبقى بالتالي غير مؤسسة لا واقعا ولا قانونا، وبخصوص إستئنافه الفرعي أوضح أن الحكم الابتدائي لم يجعل لما قضى به من أساس مادام انه أدلى أمام محكمة الدرجة الأولى بالإنذار المبلغ للمستأنف عليهم فرعيا بتاريخ 07/04/2018 بواسطة مفوض قضائي من أجل الإذن له في القيام بالإصلاحات المطلوبة على المحل إلا أنهم امتنعوا عن ذلك. و أن امتناع المستأنف عليهم فرعيا ثابت بمقتضى الإنذار الموجه إليهم وكذا من خلال جوابهم في الدعوى، مما يكون معه ما استند إليه الحكم الابتدائي للقول بعدم قبول هذا الطلب غير مؤسس قانونا مما ينبغي معه إلغاءه في هذا الشق والحكم بقبول هذا الطلب، وبخصوص إغفال الحكم إلزام المستأنف عليهم فرعيا القيام ببعض الإصلاحات فإن الحكم المستأنف وان قضى على المستأنف عليهم فرعيا بإنجاز بعض الإصلاحات فإنه تغافل عن باقي الإصلاحات الأخرى المطلوبة في مقال الدعوى ، علما بأن تلك الإصلاحات تدخل بدورها ضمن الإصلاحات الواقعة على عاتق المكري خاصة ما تعلق بإعمال إعادة تبليط أرضية المحل، و أن الحكم الابتدائي لم يعلل سبب عدم الحكم بأعمال التبليط المطلوبة مما ينبغي معه الحكم بتعديل الحكم المستأنف وذلك بإضافة أعمال تبليط المحل إلى باقي الإصلاحات المحكوم بها.

ملتمسا رد الاستئناف الأصلي وتحميل رافعه الصائر، وفي الإستئناف الفرعي بإعتباره وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول طلب الإذن للمستأنف فرعيا بالقيام بالإصلاحات المطلوبة مع خصم قيمتها من ثمن الكراء، وكذا فيما قضى به من رفض الحكم على المستأنف عليهم فرعيا بالقيام بالإصلاحات المتعلقة بتبليط أرضية المحل وبعد التصدي الحكم على المستأنف عليهم بالقيام بالإصلاحات المطلوبة وبخصم قيمتها من ثمن الكراء وتأييده في الباقي، وتحميل المستأنف عليهم فرعيا الصائر.

وحيث أدلى نائب المستأنفين بمذكرة تعقيبية أوضح العارضون من خلالها أن المستأنف عليه أصليا دفع في مذكرته الجوابية بكون سبب استئنافهم وهو خرق مقتضيات الفصل 638 من ق.ل.ع لا يستند على أي أساس مؤكدا في نفس الوقت بكون أن المحل أصبحت وضعيته متردية بعد مرور مدة 50 سنة . و أن هذا القول يتأكد معه أن مورثهم سلم للمستأنف عليه المحل وهو صالح لأداء الغرض الذي خصص له، ولا مجال للتطبيق مقتضيات 638 من ق.ل.ع. الشيء الذي يتعين معه رد الدفع المثار من طرف المستأنف عليه لعدم جديته، و أن هذا الأخير دفع كذلك بكون محضر الإتفاق بين الطرفين المؤرخ في 15/03/2018 لا يفيد إجراء أي إصلاح وإنما هو ترخيص للقيام بتجديد شبكة الصرف الصحي دون الإصلاحات المطلوبة في الدعوى، وأن هذا الدفع مردود عليه بإطلاع المحكمة على محضر إتفاق بين الطرفين الذي يتأكد معه أن الأضرار المطلوب إصلاحها قانونا قد تم إصلاحها، وأن المستأنف عليه يرغب في إدخال تحسينات على المحل المكتري ليس إلا، مضيفين أن المستأنف عليه التمس في استئنافه الفرعي إلغاء الحكم في الشق المتعلق بالإذن له بالقيام بالإصلاحات مع خصم قيمتها مع الحكم له بذلك، يبقى طلب يحاول به المستأنف فرعيا الإثراء على حسابهم خصوصا أن مبلغ الكراء يبقی مبلغ زهيد. و كذلك أن إلتماس المستأنف فرعيا إلغاء الحكم في الشق المتعلق برفض القيام بالإصلاحات المتعلقة بتبليط أرضية المحل مع الحكم له بذلك، يبقى كذلك طلب غير ذي موضوع مادام أنهم قاموا بالإصلاحات المطلوبة وفق الإتفاق المبرم بين الطرفين، الشيء الذي يتعين معه الحكم برد دفوع المستأنف فرعيا لعدم جديتها.

ملتمسين الحكم وفق مقالهم الإستئنافي ورد الإستئناف الفرعي.

وحيث أصدرت المحكمة قرارها التمهيدي بتاريخ 28/02/2019 القاضي بإجراء خبرة تقويمية عهد بإنجازها للخبير السيد مولاي علي (ش.) والذي وضع تقريره بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 15/07/2019.

وحيث أدلى نائب المستأنف عليه أصليا بمذكرة تعقيب بعد الخبرة أوضح العارض من خلالها أن الخبرة استوفت جميع الإجراءات القانونية شكلا ومضمونا.

ملتمسا المصادقة على تقرير الخبرة والحكم وفق إستئنافه الفرعي.

وحيث تم إدراج الملف بجلسة 12/09/2019 ألفي بالملف بمذكرة تعقيب بعد الخبرة لنائب المستأنفين أصليا أوضح العارضون من خلالها كون الخبرة باطلة لعدم تقيدها بمنطوق القرار التمهيدي بإستماعها لإبنة المستأنف عليه أصليا بدلا من هذا الأخير، وموضوعا فإن الخبير لم يعاين أضرارا وإنما تحدث عن إصلاحات تكميلية تبقى أعمالا تحسينية تقع على المكتري منها إعادة الصباغة وإستبدال الأبواب وتجديد الأسلاك الكهربائية، كما أن الخبير لم يبين كيف توصل إلى تحديد مبلغ 23000.00درهم رغم كون العارضين يتقاضون مبلغ 200.00درهم كسومة شهرية، ملتمسين الحكم برفض الطلب، فتقرر إعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 26/09/2019.

محكمة الإستئناف.

في الإستئناف الأصلي:

حيث عاب الطاعنون على الحكم المستأنف خرق المحكمة مصدرته لمقتضيات الفصل 638من ق ل ع بإعتبار أن المستأنف عليه تسلم العين المكراة في شكل تصلح معه لأداء الغرض منه حسب الثابت من محضر المعاينة والإستجواب.

وحيث إن الأصل في كراء المحلات تسليمها في حالة تصلح معها للغرض الذي أعدت له، إلا أن إستغلال العين المكراة يفترض تعرضها لأضرار مع مرور المدة سيما أن عقد الكراء المبرم بين طرفي النزاع يرجع إلى سنة 1969 وهو ما نصت عليه المادة 638 من ق ل ع والتي نصت على إلتزام المكري بصيانه المحل موضوع الكراء خلال مدة الإيجار في حالة يصلح معها لأداء الغرض الذي خصص له.

وحيث عاب الطاعنون على محكمة الدرجة الأولى قضاءها بالإصلاح رغم إدلائهم بمحضر إتفاق بين الطرفين موقع أمام السلطة المحلية بتاريخ 15/03/2018 يثبت قيامهم بالإصلاحات وأنه لاوجود لأضرار بالمحل المنازع فيه، وإنما المستأنف عليه يرغب في إدخال تحسينات على حسابهم.

وحيث إن المحضر المستدل به ليس فيه ما يفيد قيام الطاعنين بأية إصلاحات تهم المحل موضوع النزاع.

وحيث إن المحكمة وفي إطار معرفة حجم وقيمة الأضرار اللاحقة بالمحل موضوع النزاع أمرت بإجراء خبرة والتي حددت حجمها وقيمتها في مبلغ ثلاثة وعشرون ألف درهم.

وحيث عاب الطاعنون على الخبرة المنجزة خرقها لمنطوق القرار التمهيدي بإستماع الخبير لإبنة المستأنف عليه أصليا بدلا من هذا الأخير، مؤكدين نفس دفوعاتهم المتعلقة بكون السيد الخبير لم يعاين وجود أضرار وإنما تحدث عن إصلاحات تكميلية تدخل في باب التحسينات التي تقع على عاتق المكتري ضمنها إعادة الصباغة وإستبدال الأبواب وتجديد الأسلاك الكهربائية.

وحيث إن الدفع المتمسك به بخرق السيد الخبير لمقتضيات القرار التمهيدي يبقى مردودا مادام أن الإستماع لإبنة المستأنف عليه أصليا ليس من شأنه إلحاق ضرر بالطاعنين إذ أن التمسك بعدم الحضورية يبقى قائما في هذه الحالة للمستأنف عليه أصليا.

وحيث إنه وبخلاف ما دفع به الطاعنون فإن السيد الخبير وبعد معاينته للمحل موضوع النزاع أثبت وجود أضرار متمثلة في تجديد أسلاك الكهرباء وإعادة صباغة الجدران وأنابيب المياه وإستبدال الأبواب والتي تعتبر من الإصلاحات الملقاة على عاتق المكري صاحب الملك إنسجاما مع مقتضيات المادتين 639 و640 من ق ل ع

وحيث دفع الطاعنون بكون الخبير لم يبين كيفية توصله إلى تحديد قيمة تلك الإصلاحات سيما أن واجب الكراء لا يتعدى مبلغ 200.00درهم شهريا.

وحيث إن السيد الخبير حدد قيمة الإصلاحات بناء على إنتقاله للمحل موضوع النزاع ومعاينته وتحديد نوعية الإصلاحات الواجبة، وأن الطاعنين لم يدلوا وبخلاف إدعاءاتهم بأية حجة تخالف ما ضمن بالخبرة، كما أن تحديد الأضرار اللاحقة بالعين المكراة لا علاقة له بمقدار السومة الكرائية.

وحيث يتعين تبعا للأسانيد أعلاه رد جميع دفوعات المستأنفين أصليا لعدم إرتكازها على أساس قانوني سليم.

وحيث يتعين تحميل الطاعنين صائر إستئنافهم.

في الإستئناف الفرعي:

حيث عاب المستأنف فرعيا على الحكم المستأنف عدم قبول طلبه الرامي إلى الإذن له بالقيام بالإصلاحات وخصم قيمتها بعلة عدم إدلائه بما يثبت إمتناع المستأنف عليهم فرعيا عن إنجازها والحال أن إمتناعهم ثابت بمقتضى الإنذار الموجه إليهم وكذا من خلال مذكرتهم الجوابية.

وحيث إن مقتضيات المادة 638 من ق ل ع أجازت للمكتري وحال ثبوت مطل المكري إجراء الإصلاحات وأن يخصم قيمتها من الأجرة بعد الحصول على إذن المحكمة بذلك، وأن مطل المستأنف عليهم فرعيا ثبات من خلال الإنذار المتوصل به من طرفهم بتاريخ 07/04/2017، ومن تم يبقى عدم قبول محكمة الدرجة الأولى لطلب المستأنف فرعيا بالإذن له بالقيام بالإصلاحات غير مرتكز على أساس قانوني سليم ومخالف لمقتضيات المادة السالف ذكرها مما يتعين معه إلغاء الحكم المستأنف والإذن للمستأنف فرعيا بالقيام بتلك الإصلاحات حال إمتناع المستأنف عليهم فرعيا عن القيام بها مع خصم قيمتها في حدود مبلغ 23000.00درهم من قيمة الكراء.

وحيث عاب الطاعن على الحكم المستأنف إغفاله باقي طلباته سيما المتعلقة بإعادة تبليط أرضية المحل.

وحيث إن الخبرة المنجزة حددت نوعية الإصلاحات والتي ليس من بينها تبليط الجدران ومن تم يبقى رفضها من طرف محكمة الدرجة الأولى في محله.

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا حضوريا.

في الشكل : سبق البت فيه بقبول الإستئنافين الأصلي والفرعي.

في الموضوع: برد الأصلي وإبقاء صائره على رافعيه، وبإعتبار الفرعي جزئيا وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول طلب الإذن بالقيام بالإصلاحات وخصم قيمتها والحكم من جديد بقبوله شكلا وموضوعا بالإذن للمستأنف فرعيا وفي حالة إمتناع المستأنف عليهم فرعيا بالقيام بالإصلاحات المحكوم بها مع خصم قيمتها في حدود مبلغ 23000.00درهم من واجبات الكراء والتأييد في الباقي والصائر بالنسبة.