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Existence de la relation locative

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs, le tribunal de commerce avait intégralement fait droit aux demandes du bailleur. L'appelant contestait la qualité à agir du représentant des bailleurs, soulevait la nullité du contrat pour impossibilité de délivrance de la chose louée, et opposait la prescription quinquennale à la demande en paiement.

La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés du défaut de qualité à agir et de la nullité du contrat. Elle retient que la représentation en justice par un avocat commun à tous les bailleurs supplée toute éventuelle irrégularité des mandats internes, rendant le recours en inscription de faux inopérant.

La cour relève en outre que la décision de justice invoquée par le preneur pour prouver l'indisponibilité du local concernait un bien distinct et que le preneur avait, au cours de l'instruction, reconnu l'existence de la relation locative. En revanche, la cour fait droit au moyen tiré de la prescription.

Au visa de l'article 391 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle juge que l'action en paiement des loyers, en tant que créance périodique, se prescrit par cinq ans, et déclare en conséquence une partie de la créance éteinte. Le jugement est donc réformé sur le quantum des condamnations et confirmé pour le surplus, notamment quant à la résiliation et à l'expulsion.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve d'une relation locative commerciale en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en paiement de loyers et en résiliation du bail irrecevable, faute pour les bailleurs de rapporter la preuve de l'existence du contrat.

La cour retient que le procès-verbal de constat et d'interrogatoire, dressé par un commissaire de justice en exécution d'une ordonnance judiciaire, constitue une preuve suffisante de la relation locative. Elle souligne que l'aveu extrajudiciaire du preneur, qui a personnellement reconnu sa qualité de locataire devant l'officier ministériel, possède une force probante déterminante pour établir le lien contractuel.

La relation locative étant ainsi prouvée et le défaut de paiement des loyers n'étant pas contesté, la demande en résiliation et en paiement des arriérés est jugée fondée. La cour fait également droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, la considérant comme l'accessoire de la demande principale en application de l'article 143 du code de procédure civile.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme en toutes ses dispositions le jugement ayant déclaré l'action irrecevable.

Le débat portait sur l'application de la prescription quinquennale aux arriérés de loyers commerciaux et sur la qualité à agir du bailleur non propriétaire du local loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soulevait, d'une part, la prescription d'une partie de la créance locative et, d'autre part, le défaut de qualité à agir du bailleur. La cour d'appel de commerce fait partiellement droit au premier moyen en retenant, au visa de l'article 391 du code des obligations et des contrats, que les loyers échus plus de cinq ans avant la date de la sommation de payer sont prescrits.

Elle écarte cependant le moyen tiré du défaut de qualité, considérant que l'action en paiement de loyers relève d'un droit personnel et non d'un droit réel, et que le preneur avait lui-même reconnu l'existence de la relation locative. La cour rappelle également que le paiement partiel des arriérés n'éteint pas le manquement contractuel justifiant l'expulsion.

Le jugement est donc réformé quant au montant des condamnations, mais confirmé sur le principe de l'expulsion pour défaut de paiement des loyers non prescrits.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la loi n° 49-16 aux baux commerciaux verbaux et sur la validité de la procédure de résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des loyers et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que la loi n° 49-16 était inapplicable en l'absence d'un contrat écrit à date certaine et que la sommation de payer, ne prévoyant qu'un seul délai, était irrégulière. La cour écarte ce moyen en retenant que, si la loi précitée encourage l'écrit, son article 38 soumet expressément les baux conclus verbalement à ses dispositions.

Elle relève en outre que l'existence de la relation locative avait été consacrée par une précédente décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. S'agissant de la sommation, la cour rappelle, au visa d'une jurisprudence constante, qu'un unique délai de quinze jours suffit à caractériser le manquement du preneur, conformément à l'article 26 de ladite loi.

Dès lors, le paiement partiel des arriérés de loyers après mise en demeure ne saurait faire échec à la demande d'expulsion, le manquement du preneur demeurant constitué. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'un jugement d'expulsion à un tiers se prévalant d'un bail antérieur sur le même local commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la tierce opposition formée par ce dernier.

L'appelant soutenait que son propre bail, antérieur et prouvé par des quittances ainsi qu'une décision de justice précédente, primait sur le bail plus récent sur lequel se fondait le jugement d'expulsion. La cour d'appel de commerce retient que la preuve de la qualité de locataire de l'appelant est rapportée non seulement par des quittances de loyer antérieures à la conclusion du second bail, mais surtout par un jugement antérieur rendu dans une procédure de saisie entre les mains des locataires.

La cour relève que cette décision, opposable aux bailleurs, mentionnait expressément l'appelant comme locataire du local litigieux, ce qui constitue un aveu implicite de l'existence de la relation locative. Dès lors, le bail invoqué par le tiers opposant étant antérieur à celui ayant justifié l'expulsion, le jugement prononçant cette dernière ne saurait lui être opposable.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la cour déclare le jugement d'expulsion inopposable au tiers opposant.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine la preuve de l'existence d'une relation contractuelle en l'absence de contrat de bail écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur.

L'appelant contestait la qualité de créancier du bailleur, faute pour ce dernier de produire un titre locatif. La cour retient que la preuve de la relation locative est suffisamment rapportée par deux éléments émanant du preneur lui-même : d'une part, un préavis qu'il a adressé au bailleur pour l'informer de son intention de céder le fonds de commerce exploité dans les lieux et, d'autre part, son aveu judiciaire dans ses écritures d'appel reconnaissant le paiement des loyers.

La cour considère que ces éléments constituent une reconnaissance non équivoque du lien contractuel, rendant inutile la production d'un contrat formel et injustifiée la demande d'enquête complémentaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial verbal pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion, le tribunal de commerce avait retenu l'existence de la relation locative sur la base de témoignages. L'appelant, soutenu par l'occupant effectif des lieux, contestait sa qualité de preneur en produisant des quittances de loyer émanant d'un tiers et soulevait l'irrecevabilité de l'action du bailleur, propriétaire indivis, au motif qu'il ne disposait pas du consentement des autres coindivisaires.

La cour d'appel de commerce écarte les quittances de loyer produites, relevant qu'elles sont antérieures à la période locative alléguée par le bailleur et ne désignent pas précisément le local litigieux. Elle retient que la preuve de la relation locative est valablement rapportée par le témoignage d'une personne ayant assisté à la conclusion du bail verbal, cette preuve testimoniale recueillie sous serment primant sur les attestations extrajudiciaires contraires.

La cour juge en outre que le bailleur, bien que propriétaire indivis, a valablement agi seul dès lors qu'il a contracté à titre personnel avec le preneur, ce qui rend inapplicables les règles de gestion de l'indivision. Enfin, la cour considère que l'occupation effective des lieux par un tiers ne suffit pas à établir sa qualité de locataire, cette occupation pouvant procéder d'un autre titre.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité d'un déclinatoire de compétence et la validité d'une sommation de payer. L'appelant soulevait l'incompétence du tribunal de commerce au motif que l'immeuble relevait du domaine privé de l'État, ainsi que la nullité de la sommation pour laquelle il formait une demande d'inscription de faux.

La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en rappelant qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, ce déclinatoire doit être soulevé avant toute autre exception ou défense au fond. Elle rejette également la demande d'inscription de faux, retenant que l'acte de notification, dressé par un commissaire de justice, est un acte officiel et que l'allégation de faux, pour être examinée, doit préciser avec exactitude les éléments prétendument altérés, une contestation générale étant insuffisante.

Sur le fond, la cour relève que le preneur, en ayant antérieurement engagé une procédure en référé contre le bailleur au sujet du même local, a judiciairement reconnu l'existence de la relation locative, rendant inopérante sa contestation du contrat. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de l'aveu judiciaire des preneurs quant à l'existence de deux locaux distincts. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute pour le bailleur de prouver la relation locative relative au local dont les loyers étaient réclamés.

La cour retient que les propres écritures des preneurs, en reconnaissant l'existence de deux locaux exploités conjointement mais affectés de deux loyers différents, constituent un aveu judiciaire faisant pleine foi de la dualité des baux. Elle relève en conséquence que les quittances produites par les intimés, correspondant au loyer du second local non visé par la demande, ne sauraient établir le paiement des loyers du local objet du litige.

Le défaut de paiement étant ainsi caractérisé, et la solidarité entre les copreneurs étant établie par un précédent jugement définitif, la cour prononce la résiliation du bail et la condamnation solidaire des preneurs au paiement des arriérés locatifs et à l'éviction. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la relation locative en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le demandeur de justifier de sa qualité de bailleur.

L'appelant soutenait que l'existence d'un bail verbal était suffisamment démontrée par la production de procès-verbaux de constat et de tentatives de signification. La cour écarte ce moyen en retenant que de tels actes, se bornant à mentionner la fermeture continue du local commercial, ne sauraient à eux seuls constituer une preuve de la relation locative.

En l'absence de tout autre élément probant établissant la qualité de bailleur, condition de recevabilité de l'action, la demande en validation de congé et en expulsion ne peut prospérer. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur indivis et la régularité d'un congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, propriétaire minoritaire en indivision, ainsi que la validité formelle du congé et les modalités de sa signification. La cour retient qu'il n'existe aucune corrélation nécessaire entre la qualité de bailleur et celle de propriétaire.

Dès lors que le preneur a reconnu l'existence de la relation locative, la qualité à agir du bailleur pour solliciter la résiliation du contrat est établie, indépendamment des règles de l'indivision. La cour juge en outre que ni l'ajout manuscrit du numéro du local sur l'acte, dès lors que celui-ci est correctement identifié, ni la signification effectuée par un clerc assermenté sous la responsabilité de l'huissier de justice, ne constituent des irrégularités de nature à vicier le congé.

Le défaut de paiement étant avéré et le preneur ne rapportant aucune preuve de règlement, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail antérieur non résilié. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur initial en ordonnant l'expulsion du bailleur et du tiers occupant les locaux.

L'appelant contestait la force probante des pièces produites par le preneur pour établir l'existence de la relation locative. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur justifie de son droit par la production d'une copie certifiée conforme du contrat de bail.

Elle retient que ce contrat, dont la validité n'est pas sérieusement contestée, n'a fait l'objet d'aucune résiliation amiable ou judiciaire. Dès lors, le titre locatif du premier preneur demeure pleinement opposable au bailleur ainsi qu'au tiers occupant auquel ce dernier a consenti un nouveau bail.

Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce retient que l'aveu judiciaire du preneur supplée l'absence d'écrit et établit l'existence de la relation locative. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en paiement des loyers et en résiliation du bail irrecevable, au motif que le bailleur ne produisait pas de contrat écrit.

L'appelant soutenait que l'aveu judiciaire du preneur, contenu dans sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, suffisait à prouver le bail, rendant inopérant le défaut de forme. La cour fait droit à ce moyen, considérant que la demande reconventionnelle constitue un aveu judiciaire qui fait pleine foi de l'existence du bail et dispense le bailleur de produire un écrit.

Elle rappelle en outre qu'en application de l'article 38 de la loi 49-16, les baux non écrits demeurent soumis à ladite loi, de sorte que le premier juge ne pouvait soulever d'office ce moyen pour déclarer la demande irrecevable. Le moyen du preneur tiré de la coupure des fluides est écarté faute de preuve.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur la demande principale, prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et le confirme en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et sur le quantum de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant contestait tant la qualité du bailleur et de son héritier que le montant de l'indemnité jugé insuffisant. La cour écarte les fins de non-recevoir, retenant que l'aveu du preneur sur l'existence de la relation locative et la production de l'acte d'hérédité suffisaient à établir la qualité à agir du bailleur initial et de son ayant droit.

Sur le fond, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation au vu d'une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient notamment que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale dès lors qu'il ne produit pas les déclarations fiscales des quatre dernières années.

La cour fixe en conséquence les autres composantes de l'indemnité, notamment le droit au bail et les frais d'améliorations. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve d'un bail commercial verbal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, faute pour l'occupant de justifier d'un titre locatif.

L'appelant soutenait l'existence d'un bail verbal et produisait pour la première fois en appel une quittance de loyer ainsi qu'un commandement de payer les loyers émanant des bailleurs. La cour retient que la production d'une quittance de loyer, non sérieusement contestée par les intimés, suffit à établir l'existence de la relation locative.

Elle relève en outre que le commandement de payer constitue une reconnaissance implicite mais certaine du bail par les propriétaires eux-mêmes. L'occupation reposant dès lors sur un titre légal, la demande d'expulsion est jugée mal fondée.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement de loyers et en éviction, le tribunal de commerce avait rejeté l'action faute pour la demanderesse de justifier de sa qualité de bailleresse et de l'existence de la relation locative. La cour d'appel de commerce, après avoir au contraire constaté la preuve de cette relation, examine la validité de la mise en demeure délivrée au preneur et revenue avec la mention "local fermé".

Elle relève que le bailleur ne pouvait valablement se prévaloir de la fermeture du local dès lors que, concomitamment à la tentative de signification, une autre procédure d'appel était en cours entre les mêmes parties pour le même bien. La cour retient que cette circonstance, qui offrait au bailleur la possibilité de notifier le preneur ou de former une demande additionnelle dans l'autre instance, fait obstacle à la caractérisation de la fermeture continue du local au sens de l'article 26 de la loi n° 49-16.

Le défaut du preneur n'étant ainsi pas constitué, le paiement des loyers, bien que tardif, est jugé libératoire. Le jugement est par conséquent confirmé en son dispositif de rejet, par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de ce bail à un créancier hypothécaire devenu adjudicataire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du créancier en retenant que le bail avait été consenti par le débiteur en violation d'une clause de l'acte de prêt hypothécaire interdisant la location.

Le preneur appelant soutenait pour sa part l'antériorité de son occupation et du bail commercial par rapport à la constitution de l'hypothèque, rendant ainsi le contrat de bail opposable à l'adjudicataire. La cour retient, au vu des pièces produites, notamment un certificat d'immatriculation au registre de commerce et une attestation d'affiliation à la caisse de sécurité sociale, que l'existence de la relation locative est établie à une date bien antérieure à celle de l'inscription de l'hypothèque.

Elle juge en conséquence que le bail est pleinement opposable à l'adjudicataire, lequel est de surcroît tenu par le cahier des charges de la vente aux enchères qui imposait le respect des baux en cours. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'annulation du bail et d'expulsion est rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la relation locative et du règlement des arriérés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers et en ordonnant son expulsion.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, faute de contrat écrit, et soutenait s'être acquitté de l'intégralité des loyers réclamés. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que l'offre de paiement de loyers faite antérieurement par le preneur au bailleur dans une autre procédure constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 405 du code des obligations et des contrats, établissant ainsi l'existence de la relation locative.

Sur le fond, la cour considère que si un reçu de paiement non contesté par le bailleur établit le règlement partiel de la dette, la simple allégation d'un paiement en numéraire pour le surplus, non étayée par la moindre preuve, est insuffisante. Elle juge en outre irrecevable la demande de serment décisoire formulée par le preneur, faute pour son avocat de justifier d'un mandat spécial à cet effet.

En conséquence, la cour confirme le principe de la résiliation et de l'expulsion mais réforme le jugement sur le quantum des loyers dus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des moyens de défense du preneur. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur faute de preuve de sa propriété, le montant du loyer et soutenait s'être libéré par des consignations auprès du greffe du tribunal.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que l'aveu judiciaire du preneur sur l'existence de la relation locative supplée à la production d'un titre de propriété dans un litige qui ne porte pas sur le droit réel. Elle juge ensuite que la déduction unilatérale d'une partie du loyer par le preneur, au motif d'une coupure des fournitures en eau et électricité, ne constitue pas une cause d'exonération, ce dernier disposant d'autres voies de droit pour faire cesser le trouble.

La cour retient surtout que les consignations effectuées par le preneur ne sont pas libératoires dès lors qu'elles ont été réalisées au profit d'un tiers et non du créancier, le paiement étant ainsi fait à une personne sans qualité pour le recevoir. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une mise en demeure non judiciaire et la preuve de la relation locative. Le preneur appelant contestait le jugement ayant ordonné son expulsion en niant la qualité à agir des bailleurs, l'existence de la relation locative et la validité de la mise en demeure qui lui avait été notifiée.

La cour d'appel de commerce retient que la qualité de preneur est suffisamment établie par la réception de l'acte à l'adresse du local litigieux, adresse que l'appelant a lui-même reprise dans ses écritures. Elle écarte également l'argument tiré de la description du bien comme "terre nue" sur le titre foncier, considérant qu'il s'agit d'un simple défaut de mise à jour du titre n'affectant pas la réalité de l'existence du local.

Sur la validité de l'acte, la cour juge que la loi n° 49-16, en tant que texte spécial, n'exige pas une injonction judiciaire et que la mise en demeure délivrée par huissier de justice, mentionnant la cause et le délai pour s'exécuter, est parfaitement régulière. La cour accueille par ailleurs la demande additionnelle des bailleurs et condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer délivrée au preneur. L'appelant soutenait la nullité de cette sommation au motif qu'elle visait par erreur la loi relative aux baux d'habitation et ne respectait pas les formes du dahir de 1955 alors applicable.

La cour écarte ce moyen en retenant l'application immédiate de la loi n° 49-16 aux instances non en état d'être jugées. Elle juge dès lors la sommation valide, considérant que ses mentions de fond, notamment le délai accordé pour le paiement, étaient conformes aux exigences de l'article 26 de la nouvelle loi.

La cour relève en outre que le preneur avait judiciairement reconnu, lors d'une audience de recherche, l'existence de la relation locative et le montant de l'arriéré, ce qui constitue un aveu judiciaire rendant ses contestations inopérantes. Le jugement prononçant la résiliation du bail, l'expulsion et le paiement des loyers est par conséquent confirmé.

Saisi d'une action en déclaration d'andorre d'un fonds de commerce et en expulsion subséquente, initiée par l'adjudicataire d'une part indivise d'un immeuble, le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable. L'appelant soutenait principalement que l'action en constatation de la disparition du fonds pour défaut d'exploitation n'était pas soumise à l'exigence d'un congé, et que le bail, conclu par un seul des coindivisaires et non publié, lui était inopposable.

La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en se fondant sur l'autorité de décisions de justice antérieures ayant statué sur la relation entre les parties. Elle relève qu'un précédent jugement, ayant acquis la force de la chose jugée, avait déjà reconnu à la société occupante un titre locatif valable pour rejeter une première demande d'expulsion.

La cour retient que, conformément à l'article 418 du Dahir des obligations et des contrats, ces jugements constituent la preuve des faits qu'ils constatent, rendant ainsi la contestation de l'existence de la relation locative inopérante. Dès lors, l'acquéreur étant subrogé dans les droits du bailleur initial, l'exigence d'un congé préalable s'imposait pour toute action en expulsion, justifiant l'irrecevabilité de la demande.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé, bien que sur la base d'une motivation substituée.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la formalisation par écrit d'un bail commercial verbal, le tribunal de commerce avait jugé que sa décision pouvait tenir lieu de contrat en cas de refus du bailleur. L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la loi n° 49-16 imposant la forme écrite n'était pas applicable à un bail conclu antérieurement à son entrée en vigueur et que la formalisation relevait de l'accord des parties et non d'une contrainte judiciaire.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que les dispositions de l'article 38 de ladite loi, qui soumettent les baux verbaux antérieurs à son empire, permettent le recours au juge pour en imposer la rédaction en cas de désaccord. La cour considère que cette intervention vise à résoudre le conflit sur l'application de la loi et ne cause aucun préjudice au bailleur, dès lors que l'existence de la relation locative n'est pas contestée.

Sur l'appel incident du preneur, qui sollicitait la délivrance de quittances de loyer sous astreinte pour des sommes consignées, la cour juge la demande sans objet au motif que les récépissés de consignation auprès du tribunal constituent une preuve suffisante du paiement et opèrent libération du débiteur. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la légitimité de la présence de ce dernier dans les lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion du bailleur, considérant l'occupant comme étant sans droit ni titre. L'appelant, soutenu par l'intervention volontaire de l'héritière du preneur initial, contestait cette qualification en faisant valoir qu'il n'occupait les lieux qu'en qualité de gérant du fonds de commerce, lequel avait été transmis à l'héritière par succession. La cour retient que la transmission du droit au bail à l'héritière du preneur décédé est établie, notamment par l'aveu même du bailleur sur l'existence de la relation locative initiale. Dès lors, la cour considère que la présence de l'appelant dans les lieux, en sa qualité de gérant pour le compte de cette héritière, repose sur un fondement légitime et ne saurait constituer une occupation sans droit ni titre. Elle écarte en conséquence la demande incidente en inscription de faux visant un reçu de loyer, estimant que la solution du litige ne dépendait pas de cette pièce. Le jugement de première instance est donc infirmé et la demande d'expulsion initialement formée par le bailleur est rejetée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un bail commercial consenti par un seul indivisaire ne détenant pas la majorité des droits requise pour les actes d'administration. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail pour défaut de pouvoir du co-indivisaire bailleur. La cour était invitée à déterminer si l'inaction prolongée des autres co-indivisaires, qui résidaient dans le même immeuble que le local loué, pouvait valoir ratification implicite de l'acte. La cour relève que les co-indivisaires, en admettant leur résidence sur les lieux, ne pouvaient ignorer l'existence de la relation locative depuis plusieurs années. Elle retient que cette absence de toute contestation sur une longue période constitue une approbation et une ratification implicites de l'acte. Faisant application par analogie des dispositions relatives à la vente de la chose d'autrui, la cour juge que cette ratification rend le bail opposable à l'ensemble des co-indivisaires. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande en nullité du bail.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de l'existence d'un bail commercial et sur la connexité entre une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre et une demande reconventionnelle en délivrance de quittances de loyer. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion, retenant l'existence d'une relation locative sur la base de témoignages, mais avait déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de l'occupant. L'appel principal des propriétaires contestait la force probante des témoignages, tandis que l'appel incident de l'occupant soulevait l'existence d'un lien de connexité entre les deux demandes. Sur l'appel principal, la cour retient que l'appréciation des témoignages relève du pouvoir souverain des juges du fond et rappelle que les témoignages d'affirmation de l'existence d'un fait priment sur ceux de négation. En revanche, faisant droit à l'appel incident, elle juge que la demande en délivrance de quittances est connexe à l'action en expulsion, dès lors que les deux prétentions dépendent de la solution d'une même question de droit, à savoir l'existence de la relation locative. Ayant confirmé l'existence du bail, le premier juge aurait dû en tirer les conséquences et accueillir la demande de délivrance des quittances. La cour réforme donc le jugement, rejette l'appel principal, accueille l'appel incident et condamne les bailleurs à délivrer les quittances sous astreinte.

La cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire du bien loué, l'obligation au paiement du loyer naissant du seul contrat de bail. Le tribunal de commerce avait accueilli une demande en paiement de loyers et en expulsion. L'appelant contestait le jugement en soulevant le défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux et avait lui-même été évincé par la commune, véritable propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur au paiement du loyer naît du contrat librement consenti, indépendamment du droit de propriété du bailleur. Elle relève en outre que l'existence de la relation locative entre les parties avait été définitivement consacrée par une précédente décision de justice, l'appelant ayant lui-même invoqué cette qualité de locataire dans une instance antérieure pour s'opposer à une première action. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité de la procédure de recouvrement et d'expulsion. Le preneur appelant contestait la décision en invoquant principalement l'absence de contrat de bail écrit et daté, exigé par la loi 49.16, ainsi que plusieurs vices de forme affectant l'injonction de payer, notamment sa notification et l'imprécision de son contenu. La cour écarte le moyen tiré de l'absence de contrat écrit en retenant que l'existence de la relation locative entre les parties avait été judiciairement constatée dans une décision antérieure. Elle rappelle, au visa de l'article 418 du Dahir des obligations et des contrats, que les jugements font foi des faits qu'ils constatent entre les parties, rendant inopérant le défaut de production d'un écrit pour un bail antérieur à la loi nouvelle. Concernant les vices de forme de l'injonction, la cour juge que la signature du commandement par le commissaire de justice lui-même en purge les éventuelles irrégularités de notification. Elle relève en outre que l'injonction mentionnait clairement la cause du commandement et les délais légaux, conformément aux exigences des articles 8 et 26 de la loi 49.16. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'ensemble des moyens et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de la preuve écrite exigée par la loi relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur pour reprise personnelle par la bailleresse. L'appelant soutenait que la relation locative, étant purement verbale, ne satisfaisait pas à l'exigence d'un contrat écrit à date certaine imposée par l'article 3 de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant qu'un précédent jugement condamnant le preneur au paiement des loyers constitue une preuve écrite suffisante. Au visa de l'article 418 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour rappelle que les jugements ont valeur d'acte authentique et peuvent ainsi tenir lieu de contrat écrit pour établir l'existence de la relation locative. La cour juge en outre que l'obligation d'établir un état des lieux, prévue par la même loi, n'est pas applicable aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Le jugement d'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'aveu implicite du preneur quant à l'existence de la relation locative. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et le paiement des arriérés locatifs. En appel, le preneur contestait la force probante d'une simple photocopie du contrat de bail, en application de l'article 440 du code des obligations et des contrats, et invoquait des difficultés financières ainsi que des manœuvres du bailleur pour justifier son manquement. La cour retient que l'argumentation du preneur sur les causes de son défaut de paiement constitue en elle-même une reconnaissance de l'existence de la relation locative, rendant ainsi inopérant le moyen tiré de l'irrégularité formelle du contrat produit. Elle ajoute que les difficultés personnelles et les agissements du bailleur, à les supposer établis, ne constituent pas une cause exonératoire de l'obligation de payer le loyer après une mise en demeure régulière. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et sur l'exception de chose jugée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé visant la clause résolutoire. L'appelant soutenait d'une part que le bailleur ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire, et d'autre part qu'une précédente décision avait déjà statué sur une demande identique. La cour retient que l'aveu judiciaire du preneur quant à l'existence de la relation locative, consigné dans un précédent jugement, constitue une preuve suffisante de la qualité de bailleur de l'intimé, rendant indifférente la question de la propriété du local. Elle écarte ensuite l'exception de chose jugée en relevant que la première action avait été rejetée pour un motif de pure procédure, à savoir la tardiveté de la saisine, et non sur le fond. La cour rappelle qu'en application de l'article 26 de la loi 49-16, un tel rejet n'interdit pas au bailleur de délivrer un nouveau congé pour les mêmes causes et d'engager une nouvelle action en validation. Le preneur n'ayant pas déféré au nouveau congé, sa défaillance est acquise. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la valeur probante des quittances de loyer en l'absence de contrat de bail écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, faute pour l'occupant de justifier d'un titre locatif. La question soumise à la cour portait sur le point de savoir si de simples quittances pouvaient suppléer l'absence d'acte écrit, les propriétaires contestant leur authenticité. La cour retient que les quittances de loyer, dès lors qu'elles ne font pas l'objet d'une contestation sérieuse et étayée de la part du bailleur, suffisent à prouver l'existence de la relation locative et tiennent lieu de contrat. Elle considère que la production de ces pièces prive de tout fondement l'action en expulsion, qui repose sur une occupation prétendument illégitime. La cour relève qu'il incombait aux propriétaires, qui alléguaient la confection unilatérale des quittances, d'en rapporter la preuve. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la preuve de l'existence de la relation locative. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la qualité de bailleur des demandeurs n'était pas établie. En appel, ces derniers soutenaient que divers documents, dont une attestation d'assujettissement du preneur à la taxe professionnelle, suffisaient à prouver le contrat de bail. La cour écarte cette argumentation et retient que la relation locative n'est pas établie dès lors que l'intimé conteste non seulement l'existence d'un bail mais également le droit de propriété des appelants sur le local litigieux. Elle considère que les pièces versées aux débats ne constituent qu'une simple controverse sur des faits, insuffisante à établir le lien contractuel allégué face à la contestation sérieuse de l'intimé qui se prétend lui-même propriétaire. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de réintégration du preneur après une procédure de reprise pour abandon. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en restitution du local dont le bailleur avait obtenu la reprise par voie d'ordonnance. L'appelant, bailleur, contestait l'existence même d'une relation locative et soutenait que le preneur avait abandonné les lieux. La cour écarte ce moyen en retenant que l'existence du bail est établie non seulement par un précédent jugement mais également par les propres écritures du bailleur dans sa requête initiale en reprise. Elle juge ensuite que la demande de réintégration du preneur, formée dans le délai de six mois suivant l'exécution de l'ordonnance de reprise, est fondée sur les dispositions de l'article 32 de la loi 49/16. Dès lors que le preneur a respecté ce délai et s'est acquitté des loyers dus, les conditions de la restitution sont réunies, rendant inopérants les autres griefs soulevés. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée des exceptions tirées du défaut de qualité à agir de la bailleresse et de l'inapplicabilité de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion après avoir constaté la défaillance du preneur. Devant la cour, l'appelant soutenait que la bailleresse, n'étant pas propriétaire des murs, était dépourvue de qualité à agir et que le local, situé dans un centre commercial, échappait au champ d'application de la loi précitée. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige porte sur un droit personnel né du contrat de bail et non sur un droit réel, l'aveu antérieur du preneur quant à l'existence de la relation locative faisant foi entre les parties au visa de l'article 418 du code des obligations et des contrats. Elle juge en outre que l'obligation de payer le loyer en contrepartie de la jouissance du bien s'impose au preneur indépendamment du régime juridique applicable, dès lors que le manquement est constaté après une mise en demeure restée infructueuse. Statuant sur l'appel incident, la cour confirme le montant de l'indemnité pour résistance abusive en vertu de son pouvoir souverain d'appréciation mais fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence confirmé, sauf à être réformé sur le quantum des sommes dues.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur et la nature du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur. L'appelant contestait la qualité à agir de ce dernier, au motif qu'il n'était pas l'unique héritier propriétaire du fonds de commerce, et soutenait que la relation contractuelle devait être qualifiée de gérance libre. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'aveu judiciaire du preneur qui, lors d'une mesure d'instruction, a expressément reconnu l'existence d'une relation locative personnelle et directe avec le bailleur, excluant la qualification de gérance libre. La cour retient que l'aveu du preneur suffit à établir la qualité de bailleur de l'intimé, rappelant qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de justifier de la propriété de la chose louée. Faisant droit à la demande additionnelle formée en appel, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en ses dispositions principales.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine la double contestation portant sur l'existence même du bail et la prescription de la créance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement. L'appelant soutenait en premier lieu l'inexistence de la relation contractuelle, le local commercial litigieux n'ayant selon lui aucune existence matérielle, et invoquait subsidiairement la prescription quinquennale de la créance de loyers. La cour écarte le moyen tiré de l'inexistence du bail, retenant que l'existence de la relation locative avait été consacrée par une précédente décision judiciaire. Au visa de l'article 451 du dahir des obligations et des contrats, elle rappelle que les jugements constituent le titre de la vérité et que l'aveu judiciaire du preneur dans cette instance antérieure lui est opposable. En revanche, la cour fait droit au moyen tiré de la prescription et, appliquant le délai de cinq ans prévu à l'article 391 du même code pour les prestations périodiques, réduit le montant des loyers dus. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel, la cour d'appel de commerce juge de l'application de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'éviction. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur et, subsidiairement, le caractère non sérieux du motif d'éviction, dès lors que le bailleur résidait à l'étranger. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en relevant que le preneur avait, dans ses propres écritures, reconnu l'existence de la relation locative, cet aveu faisant pleine preuve. Sur le fond, la cour retient que le motif d'éviction pour usage personnel n'est pas subordonné à la démonstration de son caractère sérieux, contrairement à l'éviction pour manquement aux obligations contractuelles. Elle juge que ce droit d'éviction est inconditionnellement ouvert au bailleur, à la seule charge pour lui de verser au preneur l'indemnité d'éviction prévue à l'article 7 de ladite loi. Dès lors, la résidence du bailleur à l'étranger est sans incidence sur la validité du congé. Le jugement prononçant l'éviction est par conséquent confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion de deux occupants de locaux commerciaux connexes, retient, d'une part, que l'action unique intentée par le propriétaire est recevable dès lors qu'elle vise un même but, à savoir la reprise de son bien couvert par un titre unique. D'autre part, elle énonce à bon droit que le contrat de bail constitue un acte juridique dont la preuve, qui incombe à celui qui s'en prévaut, ne peut être rapportée par des attestations administratives qui n'émanent pas du propriétaire et ne lui sont donc pas opposables.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, confinant à son absence, l'arrêt qui retient l'existence d'une relation locative en se fondant sur des témoignages qu'il qualifie de directs et résultant de la constatation des faits, alors qu'il ressort des pièces du dossier que les témoins ont expressément déclaré n'avoir fait que rapporter les dires du défunt bailleur. Une telle motivation, qui qualifie à tort de témoignage direct un témoignage par ouï-dire, est entachée d'une contradiction qui l'invalide et méconnaît les limites du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.

Encourt la cassation pour défaut de motifs confinant à son absence, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour retenir la qualité à agir du bailleur initial dans une action en paiement de loyers et en expulsion, se fonde sur l’aveu par le preneur de l’existence de la relation locative, sans examiner les documents produits par ce dernier qui établissent que le bailleur avait transféré ses droits sur le bien loué à un tiers antérieurement à la période réclamée. En statuant de la sorte, alors que le demandeur agissait en son nom personnel et non en qualité de mandataire du nouveau titulaire des droits, et que l’aveu du preneur portait sur une relation contractuelle passée ayant précisément pris fin en raison de ce transfert, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale.

Au décès du bailleur, ses héritiers acquièrent de plein droit la qualité de bailleur. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, après avoir constaté qu’une mise en demeure de payer avait été adressée à la locataire par les héritiers, retient l’état de défaut de paiement justifiant la résiliation du bail et l’expulsion, au motif que la locataire ne pouvait se contenter de contester la qualité des héritiers pour se soustraire à son obligation et qu’il lui appartenait, pour éviter le défaut et prouver sa bonne foi, de procéder à une offre réelle de paiement.

Encourt la cassation pour défaut de motifs l'arrêt d'une cour d'appel qui ordonne l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, alors que ce dernier se prévaut d'un bail commercial et produit à l'appui de ses prétentions plusieurs documents, dont un reçu de loyer. Viole son obligation de motivation la cour qui se borne à écarter ces preuves au seul motif qu'elles sont contestées par le nouveau propriétaire et que l'acte d'acquisition du bien mentionne une simple occupation, sans vérifier la validité de ces pièces et statuer sur leur force probante quant à l'existence de la relation locative alléguée.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la demande d'un preneur en nullité du contrat de bail pour défaut de qualité du bailleur se heurte à l'autorité de la chose jugée, dès lors qu'une précédente décision passée en force de chose jugée a définitivement statué sur l'existence de la relation locative entre les mêmes parties. En retenant que cette décision antérieure a nécessairement tranché la question de la qualité pour agir du bailleur, la cour d'appel en déduit exactement que la contestation du preneur sur ce point n'est plus recevable.

Par ailleurs, ne viole pas les droits de la défense l'omission de notifier à une partie un mémoire en réponse qui ne contient que des moyens déjà soulevés et débattus contradictoirement en première instance.

Ayant relevé qu'une précédente décision de justice avait établi l'existence de la relation locative entre les parties ainsi que le montant du loyer, une cour d'appel en déduit à bon droit que la qualité à agir des bailleurs dans leur action en paiement des loyers et en expulsion est établie. Est par conséquent irrecevable comme nouveau et mélangé de fait et de droit le moyen, soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, tiré du défaut de notification d'une cession de créance.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour infirmer un jugement ayant rejeté la demande en paiement de frais de propreté formée contre le preneur, se borne à prononcer l'infirmation sans répondre aux motifs des premiers juges ni indiquer le fondement juridique justifiant de mettre ces frais à la charge du preneur. En revanche, c'est à bon droit que la même cour d'appel retient que l'existence de la relation locative est définitivement établie entre les parties dès lors qu'elle a été reconnue par une précédente décision de justice passée en force de chose jugée.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité du bailleur qui a loué un bien ne lui appartenant pas et sans mandat du propriétaire. En effet, un tel acte constitue une faute qui, étant la cause directe de l'éviction du preneur, l'oblige à réparer le préjudice subi par ce dernier, notamment la perte de son fonds de commerce. L'existence de la relation locative, en tant que fait matériel, peut être établie par tous moyens de preuve, y compris par témoins.