Réf
57399
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4783
Date de décision
14/10/2024
N° de dossier
2024/8219/2961
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Relation locative, Quittances de loyer, Qualité du bailleur, Preuve par témoignage, Loyer impayé, Indivision, Force probante des témoignages, Enquête judiciaire, Contrat de bail verbal, Bail commercial, Action en expulsion
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial verbal pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion, le tribunal de commerce avait retenu l'existence de la relation locative sur la base de témoignages. L'appelant, soutenu par l'occupant effectif des lieux, contestait sa qualité de preneur en produisant des quittances de loyer émanant d'un tiers et soulevait l'irrecevabilité de l'action du bailleur, propriétaire indivis, au motif qu'il ne disposait pas du consentement des autres coindivisaires.
La cour d'appel de commerce écarte les quittances de loyer produites, relevant qu'elles sont antérieures à la période locative alléguée par le bailleur et ne désignent pas précisément le local litigieux. Elle retient que la preuve de la relation locative est valablement rapportée par le témoignage d'une personne ayant assisté à la conclusion du bail verbal, cette preuve testimoniale recueillie sous serment primant sur les attestations extrajudiciaires contraires.
La cour juge en outre que le bailleur, bien que propriétaire indivis, a valablement agi seul dès lors qu'il a contracté à titre personnel avec le preneur, ce qui rend inapplicables les règles de gestion de l'indivision. Enfin, la cour considère que l'occupation effective des lieux par un tiers ne suffit pas à établir sa qualité de locataire, cette occupation pouvant procéder d'un autre titre.
Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدم السيد محمد (ل.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 17/5/2024 يستأنف بمقتضاه الحكمين الصادرين عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم التمهيدي تحت عدد 1841 والحكم القطعي بتاريخ27/03/2024 تحت عدد 3618 ملف عدد 4822/8219/2023 و القاضي في طلب الطعن بالزور الفرعي : بصرف النظر عن الطلب و تحميل رافعه الصائر و في المقال الأصلي و مقال الإدخال : في الشكل : بقبولهما و في الموضوع : بأداء السيد محمد (ل.) لفائدة السيد الجيلالي (خ.) واجبات الكراء عن المدة من 01/08/2018 لغاية 31/03/2023 بمبلغ مائة و إثنا عشر ألف درهم (112.000) مع تعويض عن التماطل بمبلغ خمسة آلاف درهم (5000) , مع المصادقة على الإنذار و إفراغ المدعى عليه و من يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بمجموعة دكاكين تيط مليل طريق 106 رقم 45 البيضاء, مع النفاذ المعجل بخصوص واجبات الكراء و الاكراه في الأدنى و تحميل المدعى عليه الصائر مع رفض الباقي .
وحيث تقدم السيد عبد الصادق (ل.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 22/05/2024 يستأنف بمقتضاه نفس الحكم المشار اليه اعلاه
في الشكل :
حيث قدم الاستئنافان وفق الشروط الشكلية القانونية فهما مقبولان شكلا.
و في الموضوع :
يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنف عليه تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والذي عرض فيه المدعي بواسطة نائبه أنه المحل الكائن بمجموعة دكاكين تيط مليل طريق 106 المحل رقم 45 البيضاء يكريه للمدعى عليه كمحل تجاري مقابل مشاهرة 3000 درهم , و قد سبق ان وجه إنذارا للمدعى عليه بالأداء و الإفراغ توصل به بتاريخ 22/03/2023 دون جدوى , ملتمسا الحكم بأداء المدعى عليه لفائدته مبلغ 168.000 درهم واجبات الكراء عن المدة من 01/08/2018 لغاية 31/03/2023 مع تعويض عن التماطل بمبلغ 10.000 درهم مع المصادقة على الإنذار و إفراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن بمجموعة دكاكين تيط مليل طريق 106 رقم 45 البيضاء هو و من يقوم مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية 500 درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل و الإكراه في الأقصى و الصائر . و أدلى بإنذار مع محضر تبليغ , صورة شهادة ملكية , إشهادين .
و بناء على جواب المدعى عليه مع طلب إدخال الغير في الدعوى مؤدى عنه بتاريخ 26/09/2023 عرض فيه بواسطة نائبه أن المدعي لم يثبت صفته في الدعوى فهو ليس بمالك للمحل التجاري موضوع النزاع و لا مكريا و لا مكتريا , كما ان العارض ليس هو من يشغل المحل التجاري و لا علاقة له بالمدعي مما يتعين إخراجه من الدعوى و التصريح بعدم قبول الطلب . و في مقال الإدخال فالمحل التجاري موضوع الدعوى يستغله السيد عبد الصادق (ل.) على سبيل الكراء لغرض تجاري منذ سنة 2010 لغاية يومه , و بحوزته تواصيل كراء , ملتمسا في الطلب الأصلي عدم قبول الدعوى شكلا و رفضها موضوعا و تحميل المدعي الصائر . و في مقال الإدخال قبوله شكلا و الحكم بإدخال السيد عبد الصادق (ل.) باعتباره مكتري المحل موضوع الدعوى و حفظ حقه في التعقيب و تحميل المدعي الأصلي الصائر . و ادلى بتواصل كراء .
و بناء على مذكرة جواب المدعي بجلسة 01/11/2023 عرض فيها بواسطة نائبه ان الصفة ثابتة من خلال شهادة الملكية المدلى بها , كما أن العلاقة الكرائية ثابتة مع المدعى عليه بموجب الإشهادين , كما أن المدعى عليه هو من يؤدي واجبات الكراء , و ان المدخل في الدعوى يبقى مجرد ابن للمدعى عليه , ملتمسا الحكم وفق المقال الافتتاحي . و أدلى بصور من : إشهادين , إنذار مع محضر تبليغه , شهادة ملكية .
و بناء على الحكم التمهيدي رقم 1841 بتاريخ 13/11/2023 القاضي بإجراء بحث بين الطرفين بخصوص علاقة الكراء . أدرج خلالها الملف بجلسة 22/01/2024 حضرها المدعي و نائبه و المدعى عليه و تخلف نائبه رغم سابق الحضور , كما حضر المدخل في الدعوى و نائبه , صرح المدعي أنه يملك العقار موضوع الدعوى إلى جانب باقي المالكين , و قد تملكه عن طريق الارث من أمه , و أنه يكري للمدعى عليه المحل بمقتضى عقد شفوي منذ حوالي سنة 2013 مقابل مشاهرة 2500 درهم و ينفي أية علاقة له بالمدخل في الدعوى , و أن المسمى فيصل (ع.) يبقى أحد المالكين , و ان كل مالك من الملاك على الشياع يتصرف في العقار حسب استغلال كل واحد دون فرز نصيبه و أن المدعي يتصرف في المحل موضوع الدعوى بعد بنائه سنة 1998 , في حين صرح المدعى عليه أنه لا علاقة له بالمدعي و المحل موضوع الدعوى , و ان الذي يكتريه هو عبد الصادق (ل.) , كما صرح عبد الصادق (ل.) أنه يكتري المحل موضوع الدعوى من عند فيصل (ع.) بعدما ورثه من نبيل (ع.) لاستغلاله في الجزارة منذ سنة 2011 , و ان له تواصيل كراء من عند فيصل (ع.) , و ينفي واقعة كراء المحل لأبيه من طرف المدعي . كما تم تأخير الملف لجلسة 12/02/2024 لإحضار الشهود بناء علة طلب الأستاذ الوطة , و حضر خلالها المدعي و نائبه و تخلف باقي الأطراف و النواب و حضر الشاهد العربي (ع.) و بعد نفيه لموجبات التجريح و أداء اليمين القانونية أكد أنه من ملاك المحلات المجاورة و أن المدعي يملك المحل موضوع الدعوى و يتصرف فيه منذ 40 سنة و ان من يستغل المحل فعليا هو السيد عبد الصادق (ل.) في نشاط الجزارة و لم يسبق أن حضر أي مجلس لعقد الكراء أو أداء للسومةالكرائية و لا علم له بما تمسك به المطلوب حضوره بكون المكري هو فيصل (ع.) , و نودي على الشاهد عبد الله (ز.) و الذي صرح بعد نفي موجبات التجريح و أداء اليمين القانونية صرح أن المحل موضوع الدعوى مملوك للمدعي و يستغله حاليا المطلوب حضوره , و أنه هو من استقدم المدعى عليه محمد (ل.) لكراء المحل موضوع الدعوى و تم إبرام عقد الكراء مقابل مشاهرة 2000 درهم و لا علم له بما صرح به المدعى عليه و المطلوب حضوره و أنه غير صحيح .
و بناء على مذكرة توضيحية مع طلب الطعن بالزور الفرعي مؤدى عنه بتاريخ 22/01/2024 المقدم بجلسة البحث عرض فيه المدخل في الدعوى بواسطة نائبه أن المدعي و المدعى عليه لا علاقة لهما بالمحل موضوع الدعوى الذي ترجع ملكيته للمسمى فيصل (ع.) الذي يكريه للعارض , و ان وثائق الدعوى لا تعطي للمدعي أية صفة في الادعاء و العارض ينازع فيها مما يجعل الدعوى مقامة من غير ذي صفة , مضيفا يتوفر على وثائق تعزز موقفه كمدخل في الدعوى من بنيها عقد تسليم و رسم إراثة تفيد أن فيصل (ع.) هو من يملك المحل موضوع الدعوى و يتصرف فيه , إضافة إلى تصريح بالشرف و تواصيل كراء . و بخصوص الطعن بالزور الفرعي فيتعين إنذار المدعي للإدلاء بأصل الإشهادين و التي تتضمن بيانات مزيفة و مزورة , ملتمسا في المقال الأصلي عدم قبول الدعوى و في الطعن بالزور الفرعي إنذار المدعي للإدلاء بأصل الإشهادات و ما اذا كان يتمسك بها و حفظ حق العارض لتقديم طعنه بمسطرة الزور الفرعي . و أدلى بصور من : رسم إراثة , عقد تسليم , تصريح بالشرف , نسخة وصل كراء , صورة شهادة إدارية .
و بناء على طلب الاستماع للشهود المقدم بجلسة البحث عرض فيه المدخل في الدعوى أنه يلتمس الاستماع للشهود . و أدلى بصور 3 إشهادات .
و بناء على مذكرة بعد البحث للمدعي بجلسة 06/03/2024 عرض فيها بواسطة نائبه ما راج بجلسة البحث مؤكدا ان تصريحات المدعى عليه و المدخل في الدعوى غير صحيحة , ملتمسا الحكم وفق ملتمساته . و أدلى بشهادة إدارية .
و بناء على مذكرة بعد البحث للمدعى عليه بجلسة 13/03/2024 عرض فيها بواسطة نائبه سابق كتاباته , مؤكدا أن من يشغل المحل و يكتريه هو المدخل في الدعوى , ملتمسا إخراجه من الدعوى و التصريح بعدم قبولها مع الصائر .
و بناء على تعقيب بعد البحث للمدخل في الدعوى بجلسة 13/03/2024 عرض فيه بواسطة نائبه أنه هو من يستغل المحل موضوع الدعوى على سبيل الكراء , و أن العلاقة الكرائية بين طرفي الدعوى منعدمة و أركانها منعدمة , ملتمسا رفض الدعوى و تحميل رافعها الصائر .
و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:
أسباب الأستئناف
حيث عرض الطاعن محمد (ل.) إن الحكم الابتدائي المطعون فيه حاليا بالاستئناف لم يصادف الصواب فيما قضى به وأضر بمصالح العارض حينما قضى عليه بأدائه لفائدة المستأنف عليه السيد الجيلالي (خ.) واجبات الكراء عن المدة من 2018/08/01 لغاية 2023/03/31 بمبلغ 112.000 درهم مع تعويض عن التماطل بمبلغ 5000 درهم مع المصادقة على الانذار وإفراغ المدعى عليه ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بمجموعة دكاكين تيط مليل طريق 106 رقم 45 البيضاء الكراء والاكراه في الأدنى والصائر وذلك كما يتجلى للمحكمة من خلال المعطيات التالية : النفاذ المعجل بخصوص واجبات مع أولا : حول صفة المستأنف عليه وانعدام علاقة العارض بالمحل المدعى فيه، و ان العارض خلال المرحلة الابتدائية تقدم بمذكرة جوابية بجلسة 2023/10/11 تمسك فيها بانعدام صفة المستأنف عليه في الادعاء، وأن الصفة من النظام العام فهو ليس بمالك للمحل موضوع الدعوى ولا مكريا أو مكتريا له. وأضاف بأنه لا علاقة له مع المدعي وأنه ليس هو من يشغل المحل وينفي نفيا قاطعا علاقته ،به وان المحل يشغله عبد الصادق (ل.) بصفة رضائية وقانونية على سبيل الكراء بصفة مستمرة منذ سنة 2010 من مالكه الشرعي نبيل (ع.) وأنه دعما لدفوعاته أدلى بوصولات كراء في اسم عبد الصادق (ل.) وإدخال هذا الأخير في الدعوى الذي أدلى بدوره بمذكرة جوابية وتمسك هو الاخر بانعدام صفة المستأنف عليه الجيلالي (خ.) وانه هو من يشغل المحل موضوع الدعوى الذي يتواجد الى جانب محلات أخرى بالبقعة الأرضية مدليا بعقد تسليم البقعة حيث تواجد المحل موضوع الدعوى من مالكها الأصلي السيد الحاج محمد (ع.) الى السيد نبيل (ع.) هذا الأخير أكرى له المحل وبقي يتوصل بالواجبات الكرائية منذ سنة 2010 الى أن وافته المنية بتاريخ 2011/07/31 عن ورثته الحاج فيصل (ع.) وليلى (ع.) وطارق (ك.) رفقته نسخة من عقد الإراثة ، و أن السيد فيصل (ع.) هو من بقي يقبض الواجبات الكرائية ، وأن المحكمة على الرغم من وجود وصولات كرائية صادرة عن المالك الحقيقي للمحل وكذا شهادة إدارية صادرة عن السلطة المحلية تثبت أن المدخل في الدعوى هو من يزاول فيه مهنة الجزارة وأن المحكمة على الرغم من وجود وثائق تثبت ملكية المحل للمرحوم نبيل (ع.) حسب رسم التسليم المدلى به ومن بعده ورثته وثبوت العلاقة الكرائية بالتواصيل الصادرة عنه ومن بعده ورثته فإن المحكمة ارتأت اجراء بحث في القضية وعند الاستماع الى المدعي صرح بأنه يكري المحل لـمحمد (ل.) منذ سنة 2013 بسومة 2500 درهم شهريا ونفى أي علاقة مع المدخل في الدعوى ، وان العارض محمد (ل.) صرح للمحكمة بأنه لا علاقة له بالمحل موضوع الدعوى وأن من هو عبد الصادق (ل.) من مالكه فيصل (ع.) المنجر له إرثا من نبيل (ع.) . وعند الاستماع إلى الشهود المستقدمين من طرف الجيلالي (خ.) بعدما تخلف العارض والمدخل الدعوى حيث صرح المسمى العربي (ع.) بأن من يشغل المحل فعليا هو المسمى عبد الصادق (ل.) في نشاط الجزارة، وصرح المسمى عبد الله (ز.) بان المدخل في الدعوى هو من يشغله الابتدائي على الرغم من الوثائق المدلى بها التي تثب ملكية المحل لـنبيل (ع.) ومن بعد ووصولات الكراء الصادرة عنهم وكذا الشهادة الإدارية الصادرة عن السلطة المحلية التي تثبت تواجد المدخل في الدعوى بالمحل موضوع النزا سوع النزاع. اعتمد شهادة الشاهدين العرب زوهير دون اعتبار تواصيل الكراء الصادرة عن نبيل (ع.) ومن بعده ورثته التي لم تكن محل العد (ع.) وعبد الله محل طعن من طرف المستانف عليه بعد عرضها عليه بجلسة البحث ومن جهة أخرى أن شهادة العربي (ع.) تؤكد أن من يشغل المحل هو المسمى عبد الصا المدخل في الدعوى وليس محمد (ل.) وكما أن شهادته لم تثبت العلاقة الكرائية بين ض والمستأنف عليه لكونه لم يسبق له أن حضر أي مجلس لعقد الكراء أو أداء السومة الكرائية. ومن جهة ثانية أن شهادة المسمى عبد الله (ز.) هي الأخرى تثبت تواجد المدخل في الدعوى بالمحل موضوع الدعوى وهو من يشغله بصفة فعلية ولا تثبت تواجد محمد (ل.) به واستغلاله. و أن شهادة هذا الأخير تتناقض مع تصريح المستانف عليه بجلسة البحث حول مبلغ السومة الكرائية التي صرح بها التي 2500 درهم والسومة التي صرح بها الشاهد المذكور هي 2000 درهم كما أن شهادته بمحضر البحث تتناقض مع الإشهاد الصادر عنه التي تفيد استقدامه لـمحمد (ل.) لكراء محل فقط دون غير ذلك. وأن العارض ابداء لحسن نيته يدلي للمحكمة الموقرة بلفيف عدلي مضمن بعدد 1131 كناش 567 بتاريخ 24/5/9 يشهد شهود بأنه لم يسبق له أن زوال أي نشاط تجاري بالمحل موضوع الدعوى وان من يزاول به مهنة الجزارة هو ابنه عبد الصادق (ل.). وأنه من خلال هذه الوثيقة وغيرها المدلى به بالملف ووصولات الكراء المدلى بها من طرف عبد الصادق (ل.) المكتري للمحل الصادرة عن مالكي المحل الحقيقيون وذلك منذ سنة 2010 فإن العلاقة الكرائية بين العارض المستأنف والمستأنف عليه غير قائمة. وأنه تبعا لما ذكر فالحكم الابتدائي لم يصادف الصواب لما اعتمد شهادة الشاهد العربي (ع.) الذي شهد بتواجد المدخل في الدعوى بالمحل وأثبت استغلاله من طرف هذا الأخير ولم يقل بوجود علاقة كرائية بين العارض محمد (ل.) والمستأنف عليه وكذا شهادة الشاهد عبد الله (ز.) الذي جاءت متناقضة مع الإشهاد الصادر عنه ومع تصريح المستانف عليه بخصوص السومة الكرائية المدعى بها بحيث جاء على لسانه أنها 2500 درهم في حين أن الشاهد عبد الله (ز.) الذي يزعم أنه كتن حاضرا وأن السومة الكرائية هي 2000 درهم وكذا مع اللفيف العدلي المدلى به رفقته وأنه لما استبعد وصولات الكراء المدلى بها من طرف المدخل في الدعوى التي لم تكن محل منازعة من طرف المستأنف عليه يكون قد جانب الصواب في تعليله خصوصا لما اعتمد شهادة شهود مبهمة وغير فاصلة في النقطة المتعلقة بالعلاقة الكرائية بين الطرفين ناهيك عن اعتماده لشهادة ملكية العقار مع آخرين وكذا الشهادة الإدارية اللتان هما كذلك لا تثبتان العلاقة الكرائية علما ان المحكمة كان عليها عدم سماع دعوى المدعي أمام وجود دليل كتابي مثبت للعلاقة الكرائية بين عبد الصادق (ل.) والغير. وانه تبعا لكل هذه المعطيات فإن العلاقة الكرائية بين العارض والمستأنف عليه غير ثابتة وإنما تبقى بين المدخل في الدعوى والغير ، وان المحكمة لما اعتبرت بكون العلاقة الكرائية بين العارض والمستانف عليه وقضت عليه بالأداء والإفراغ في الوقت الذي لا علاقة له بالمحل وفق الثابت من اللفيف المدلى به والوثائق المدلى بها تكون قد حالفت القانون ، ملتمسا الغاء الحكم الابتدائي المطعون فيه في جميع ما قضى به على العارض من أداء واجبات الكراء عن المدة من 2018/08/01 لغاية 2023/3/31 بمبلغ 112,000,00 درهم مع التعويض عن التماطل قدره 5000 درهم مع المصادقة على الانذار وافراغ المدعى عليه ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بمجموعة دكاكين تيط مليل طريق 106 رقم 45 بخصوص واجبات الكراء والاكراه البدني في الأدنى وبعد التصدي الحكم بعدم قبول الطلب النفاذ المعجل مع شكلا ورفضه موضوعا و احتياطيا : الأمر بإجراء بحث بحضور جميع الأطراف والشهود وشهود اللفيف لتتأكد المحكمة العلاقة الكرائية بين العارض والمستانف عليه وتحميل الخصم الصائر
وجاء في أسباب استئناف السيد عبد الصادق (ل.) إن الحكم المطعون فيه قد جانب الصواب فيما قضى به واستند إلى تعليل غير سليم وغير قانوني ومناقض لتوجه العمل القضائي ولوثائق الملف ولم يستجب لدفوع العارض أو يناقشها بتعليل قانوني وأن العارض يبدى أوجه طعنه في هذا الحكم فيما يلي : أن الحكم المطعون فيه غير قانوني حينما اعتمد على البحث و لم يلتفت لوثائق العارض ودفوعاته، وكما استند الحكم المطعون فيه على تعليل مفاده أنه استنادا لكون علاقة الكراء لا يشترط فيها أن تثبت بعقد كرائي مكتوب وإنما يمكن أن تكون شفوية ويقبل إثباتها بشهادة الشهود ، كما علل الحكم المتخذ أنه تبث للمحكمة أن واقعة كراء المدعي للمدعى عليه بخصوص المحل التجاري موضوع الدعوى ثابتة من خلال تصريحات الشهود ، وكدا شهادة الملكية والشهادة الإدارية المدلى بها من قبل المدعي التي تثبت تملكه للمحل موضوع الدعوى إلى جانب مالكين آخرين. وحيث أن الحكم المتخذ اعتمد على بحث تضمن عدة مغالطات بالنظر إلى أن شهادة المسمى عبد الله (ز.) تتناقض مع الإشهاد الصادر عنه التي تفيد استقدامه لـمحمد (ل.) لكراء المحل فقط دون غير دلك بالإضافة، وان شهادته تتناقض كذلك مع تصريح المستأنف عليه بجلسة البحث حول مبلغ السومة الكرائية التي صرح بها التي هي 2500 درهم والسومة التي صرح بها الشاهد المذكور هي 2000 درهم ، وأن الشهود السيد العربي (ع.) والسيد عبد الله (ز.) أقروا بأن العارض هو من يستغل المحل وهو خلاف ما استنده الحكم المطعون فيه، و بدلك فإن استناد الحكم المطعون فيه على البحث هو مخالف للقانون ولقواعد الإثبات المتطلبة في تحقيق العدالة ، وأن البحث وفق ما قرره القانون هو من إجراءات تحقيق الدعوى وأن مجرد الاستماع للشهود والأخد بتصريحاتهم لا يحقق هذا الهدف. وحيث أن المحكمة الابتدائية حينما اعتمدت فقط على تصريحات الشهود قد خرقت حق الدفاع وخلقت نجة لأحد الأطراف وغيبت عناصر تحقيق الدعوى ، وكما اعتمد الحكم المطعون على تعليل مفاده أن علاقة الكراء يقبل إثباتها بشهادة الشهود وأن ما أثير من جانب المدعى عليه والمدخل في الدعوى بشأن صفة المكري وكونه هو المسمى فيصل (ع.) غير معتبرة وغير معززة بدليل قانوني يعضدها ، وان، ما استدل به من وصل كراء لا يمنح أي صفة للمسمى فيصل (ع.) كمكري للمحل موضوع الدعوى، و أن هذا التعليل غير سليم ولا أساس له بالنظر إلى كون محكمة الدرجة الأولى لم تلتفت للوثائق المدلى بها من قبل العارض وما يفيد صفته كمكتري وعلاقته بالمكري الأصلي السيد فيصل (ع.)، و أن العارض هو من يشغل المحل بصفة رضائية وقانونية على سبيل الكراء بصفة مستمرة مند سنة 2010 من مالكه الشرعي السيد نبيل (ع.) ،الذي ظل يتوصل بالواجبات الكرائية مند سنة 2010 إلى أن وافته المنية بتاريخ 2011/07/31 عن ورثته الحاج فيصل (ع.) وليلي (ع.) وطارق (ك.) ، وظل السيد فيصل (ع.) هو من يقبض الواجبات الكرائية ، وأن المحكمة على الرغم من وجود وصولات كرائية صادرة عن المالك الحقيقي للمحل السيد نبيل (ع.) وبعقد تسليم البقعة وشهادة إدارية صادرة عن السلطات المحلية تثبت أن العارض هو من يزاول مهنة الجزارة وتصريحات الشهود خلال جلسة البحث التي أقروا خلالها بأن العارض هو من يستغل المحل فإنها لم تلتفت لوجود العلاقة الكرائية بين العارض ومالكه الحقيقي السيد نبيل (ع.) ومند سنة 2010 ، و أن كل تلك الوثائق التي أدلى بها العارض تثبت بما لا يدع أي مجال للشك بكونه هو المعتمر الفعلي والمنتفع من العين المكتراة، وأن الحكم المستأنف لم يعتمد على الوثائق المدلى بها من قبل العارض مما يبرر إهمال تلك الوثائق وصرف النظر عنها رغم ما تنطوي عليه من استمرار العلاقة الكرائية بصفة نظامية بين العارض والمكري السيد فيصل (ع.) ورغم إثبات ذلك وبالدليل القاطع ، وأن الحكم الابتدائي لم يصادف الصواب حينما اعتمد على شهادة الملكية المدلى بها من قبل المدعي ، و أنه بالرجوع إلى شهادة الملكية المدلى بها من قبل المدعي نجد أنه يملك العقار على الشياع إلى جانب باقي الورثة ولا يمكنه وحده توجيه الإنذار والمطالبة بالأداء في مواجهة السيد محمد (ل.) لكونه لا يملك النصاب القانوني المنصوص عليه بالفصل 971 من قانون الالتزامات والعقود والدي يتطلب ثلاثة أرباع المال المشاع للتصرف فيه وإدارته. وحيث بالنظر لكون المدعي يملك العقار على الشياع إلى جانب باقي الورثة فلاحق له في مباشرة الدعوى الحالية وطلبه غير مقبول شكلا لانعدام صفته ، و أدلى المدعي بشهادة إدارية تعزيزا لطلبه ، وإن الكراء لا يفترض ويجب إثباته من طرف من يدعيه عملا بقاعدة من ادعى شيئا وجب عليه إثباته طبقا لمقتضيات الفصل 399 من قانون الالتزامات والعقود ، و إن المدعي لم يثيت قيام علاقة كرائية بينه وبين المدعى عليه ولا صفته كمالك للمحل موضوع الطلب كما ورد في مقاله وبالتالي تبقى الوثائق التي استدل بها المدعي واعتمد عليها الحكم الابتدائي قاصرة عن الإثبات وأنه في غياب ما يفيد العلاقة الكرائية بين الطرفين من خلال ما هو متاح من وسائل الإثبات القانونية يبقى الطلب على حالته مخالف لمقتضيات الفصلين 1 و 32 من قانون المسطرة المدنية ، و أن المحكمة لما إعتبرت بكون العلاقة الكرائية بين السيد محمد (ل.) والسيد الخياطي (ج.) واستبعدت العلاقة الكرائية بين العارض والسيد فيصل (ع.) قد خالفت القانون ، و بالتالي فالعارض يتمسك بشدة بإعادة إجراءات البحث بالشكل الذي يحقق غاية وهدف المشرع من تحقيق الدعوى والاستماع لشهود العارض، ملتمسا بإلغاء الحكم فيما قضى به من إفراغ العارض من المحل موضوع الدعوى وبعد التصدي الأمر بإعادة إجراءات البحث يستدعى له كافة الأطراف والشهود وحفظ حق العارض في التعقيب بعد البحث والتصريح والقول بتحميل المستأنف ضده الصائر.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 15/7/2024 جاء فيها بخصوص الرد على المقال الاستئنافي للسيد العناية (ع.) : انه بالرجوع الى المقال الاستئنافي للسيد لعناية (ع.) الدي من خلاله يطعن في البحث التمهيدي باعتباره اجراء تحقيق مخالف للقواعد الاثبات المتطلبة للتحقيق العدالة ذلك باعتماد المحكمة على تصريحات الشهود تكون المحكمة قد خلقت حجة للمدعي تلمس التصريح بإلغاء الحكم الابتدائي مع الأمر بإجراء بحث ، وانه و باستقرائنا للمقال الاستئنافي للسيد عبد الصادق (ل.) الدي سيتبين لنا أن المستأنف السيد لعناية (ع.) بصفته مستأنفا غير متضررة من الحكم الاستئنافي ، وانه لا طعن بدون ضرر أن باستقرائنا للمقال الاستئنافي سيتبين ان المستأنف متناقض في استئنافه دلك حينما طعن في الحكم التمهيدي والبحث في المرحلة الابتدائية واعتبر ان المحكمة صنعت حجة لاحد الأطراف وبرجوعنا الى ملتمسات المضمنة بالمقال الاستئنافي التي يلتمس من خلالها الأمر بإعادة أجراء بحث هذا من جهة
بالإضافة إلى دلك فإنه لم يحدد الغاية من إجراء بحث ، و لم يحدد النقطة التي لم يقم تعليلها تعليلا سليما بالحكم المستأنف والمراد مناقشته بهده المرحلة وما هي النقطة التي سيوضحها للمحكمة من جهة أخرى ان المستأنف لم يثبت عكس ما جاء في البحث او ما جاء بوثائق الملف خلال المرحلة الابتدائية انما يحاول ممارسة حقه في الاستئناف لا غير ، و انه بالرجوع الى مذكرات السيد عبد الصادق (ل.) خلال المرحلة الابتدائية سيتبين انه يتمسك ب بانه يكتري المحل موضوع الدعوى . المسمى فيصل (ع.) وليس من المدعي. ان صفة المكري فيصل (ع.) غير معززة بدليل قانوني وان ما استدل به من وصل كراء لا يحمل عنوان المحل المكرى ولا يمنح أي صفة للمسمى فيصل (ع.) ان المستأنف لعناية (ع.). في هذه الحالة ملزم بإثبات صفة المكرى فيصل (ع.) كما انه له الحق بالرجوع عليه بدعوى النصب والاحتيال ، و انه خلال البحث تبين للمحكمة من خلال تصريحات الشاهدين عبدالله (ز.) والعربي (ع.) ان من يكتري المحل هو المدعي عليه وليس السيد فيصل (ع.) وان المستأنف لا يعدو كونه يشتغل بالمحل عند المدعى عليه.
بخصوص الرد على صفة المدعي المستأنف عليه: ادعائه يتضح من خلال ادعائه بالمرحلة الابتدائية بان من يمتلك ، و ان المستأنف متناقض في المحل هو السيد محمد (ل.) وبمقاله الاستئنافي يدعي بان المستأنف عليه لا يملك النصاب القانوني انه بالرجوع الى محضر جلسة البحث ومن خلال شهادة الشهود سيتبين بان من يتصرف في العقار ازيد من أربعين هو ستأنف عليه بالإضافة الى ذلك فان القانون يعطي الحق للمدعي برفع دعوى في وجه أي كان للضرر وهو الثابت من خلال الدعوى.
بخصوص الرد على المقال الاستئنافي للسيد محمد (ل.) : عرض أنه ان بالرجوع الى المقال الاستئنافي للسيد محمد (ل.) يتمسك من خلاله انعدام صفة المدعي المستأنف عليه باعتباره ليس بمالك وان لا علاقة له بالدعوى ان السيد عبد الصادق (ل.) ادلى بوصوولات تفيد الأداء والدي ادلى للمحكمة بشهادة إدارية.
ومن حيث يستوجب المقال الرد كالاتي من حيث الرد حول انعدام الصفة:
ان العارض خلال المرحلة الابتدائية اثبت للمحكمة تملك للعقار من خلال شهادة الملكية والشهادة الإدارية.
اما بخصوص الشهادة الإدارية التي ادلى بها السيد عبد الصادق (ل.) فهي لا تثبت الملكية انما
تثبت الاستغلال.
ومن حيث الرد حول ان المستأنف السيد محمد (ل.) لا تربطه أي علاقة مع المدعي المستأنف عليه: انه بالرجوع الى وثائق الملف سيتبين ان المقال الاستئنافي لا يرتكز على أساس قانوني سليم وخاصة ان الشهود خلال جلسة البحث اثبتوا ان من يكتري المحل موضوع النزاع هو السيد محمد (ل.) ، وانه جاء بشهادة الشاهد السيد عبدالله (ز.) انه هو من استقدم المدعى عليه محمد (ل.) لإبرام عقد الكراء مع المدعى الجيلالي (خ.) بخصوص المحل التجاري المتنازع عليه وهو الامر الدي أكده الشاهد العربي (ع.) ، وتبعا لذلك فان صفة السيد فيصل (ع.) كمكري للمحل موضوع الدعوى غير ثابتة وخصوصا ان ما استدل به من وصل الكراء لا يمنح أي صفة له كما انه لا تشير الى أي عبارة تفيد انها تخص المحل او عنوانه وهي مجرد بيانات غير دات قيمة منجزة ممن ادلى بها .
من حيث الرد على ان تنقاض الشهود خلال جلسة البحث حول مبلغ السومة الكرائية: و انه خلال جلسة البحث صرح احد الشهود بان مبلغ السومة الكرائية 2500 درهم في حين صرح الآخر ان مبلغ السومة الكرائية هو 2000 درهم ، وان تصريحاتهم هذه رغمه انهم اختلفوا حول مبلغ السومة الكرائية الا وان انها كانت منسجمة فيما تبقى واثبتوا للمحكمة خلال جلسة البحث ان العلاقة الكرائية بين المدعي المستأنف عليه الجيلالي (خ.) والمدعي عليه المستأنف محمد (ل.) ، وان الحكم المستأنف اعتمد في احتساب السومة الكرائية مبلغ 2000 درهم بالتالي فان المستأنف لم يلحقه أي ضرر كون الشهود اختلفوا في مبلغ السومة الكرائية وان القاعدة تقول لا طعن بدون ضرر ، و بما ان موضوع الدعوى المصادقة على الإنذار بالأداء والافراغ الذي توصل به المكتري السيد محمد (ل.) بواسطة ابنه لعناية (ع.) المدخل في الدعوى بتاريخ 2023/03/22 المبعوث له من اجل أداء الوجبات الكرائية عن المدة من 2018/08/1 لغاية 2023/03/31 ولم يبادر الى أداء ما تخلد بدمته داخل الاجل القانوني والمحدد له في الإنذار مما يكون الامتناع ثابت في حق المستأنف الذي لم يثبت ادعائه والحق ضررا بالمستأنف عليه العارض الجيلالي (خ.) بحرمانه من واجبات الكراء الذي يبقى معه التماطل قائم ويشكل اخلالا بأهم التزام في العلاقة الكرائية.
وبناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبها بجلسة 09/09/2024 جاء فيها بخصوص الرد على استئناف السيد عبد الصادق (ل.) عرض ان المستأنف عبد الصادق (ل.) غير متضرر من الحكم الاستئنافي ، وانه لا طعن بدون ضرر. وان المستأنف متناقض في استئنافه ذلك حينما طعن في الحكم التمهيدي والبحث في المرحلة الابتدائية واعتبر انالمحكمة صنعت حجة لحد الأطراف وبالرجوع الى الملتمسات المضمنة بالمقال الاستئنافي يلتمس اعادة اجراء بحث ولم يحدد الغاية من اجراء بحث، وانه لم يثبت عكس ما جاء بالبحث وبوثائق الملف خلال المرحلة الابتدائية. وانه يتمسك بكراء المحل من المكري السيد فيصل (ع.) . وأن صفة المكري غير معززة ووصل الكراء المستدل به لا يحمل عنوان المحل المكري
وبخصوص الرد على صفة المدعي المستانف عليه : ان المستأنف عليه متناقض في ادعائه في المرحلة الابتدائية بأن من يمتلك المحل هو محمد (ل.) وبمقاله الاستئنافي يدعي بأن المستأنف عليه لا يملك النصاب القانوني.
وبخصوص الرد على المقال الاستئنافي للسيد محمد (ل.) يتمسك بانعدام صفة المدعي باعتباره ليس بمالك وان لا علاقة له بالدعوى وان السيد عبد الصادق (ل.) أدلى بوصولات تفيد الأداء.
وأنه خلال المرحلة الابتدائية أثبت تملك العقار من خلال شهادة الملكية والشهادة الادارية . وبخصوص الرد على المستأنف محمد (ل.) لا تربطه أية علاقة مع المدعي المستانف عليه . وبالرجوع الى وثائق الملف يتبين ان المقال الاستئنافي لا يرتكز على اساس سليم وان الشهود خلال جلسة البحث أثبتوا ان من يكتري المحل موضوع النزاع هو محمد (ل.) . وأن الشاهد عبد الله (ز.) هو من استقدم هير هو من استقدم المدعى عليه محمد (ل.) لإبرام عقد الكراء بخصوص المحل المتنازع عليه وهو الأمر الذي أكده الشاهد العربي (ع.) .
وأنه تبعا لذلك فإن صفة السيد فيصل (ع.) كمكري للمحل موضوع الدعوى غير ثابتة. وأن تصريحات الشهود على الرغم من اختلافهما حول مبلغ السومة الكرائية فإنهما أثبتا خلال جلسة البحث العلاقة الكرائية بين المدعي والمستانف ، و ان ما ذهب اليه المستانف عليه السيد الجيلالي (خ.) في معرض جوابه على استئناف العارض وكذا استئناف السيد عبد الصادق (ل.) لا يستند على أساس سواء من حيث الواقع أو القانون وذلك كما يتجلى للمحكمة الموقرة من خلال المعطيات التالية : أن ما ردده المستانف عليه في جوابه عديم الأساس ذلك ان صفته في الادعاء غير قائمة ثم ان العلاقة بينه وبين العارض منتفية وأن العارض خلال المرحلة الابتدائية وكذا في معرض أسبابه بأنه لا علاقة له مع المدعي وانه ليس هو من يشغل المحل المكتري من طرف السيد عبد الصادق (ل.) من مالكه نبيل (ع.) ومن بعده ورثته فيصل (ع.) ومن معه وأن اعتماد المستانف عليه على شهادة الشاهدين المسمى العربي (ع.) وعبد الله (ز.) في إثبات مزاعمه غير منتجة في الدعوى استنادا على الوثائق المدلى بها التي تثبت ملكية المحل لـنبيل (ع.) ومن بعده ورثته لات الكراء الصادرة عنهم التي لم تكن محل طعن من طرف المستأنف عليه، وكذا الشهادة الإدارية الصادرة عن السلطة المحلية التي تثبت تواجد المدخل في الدعوى السيد عبد الصادق (ل.) وتزكيها شهادة المسمى العربي (ع.) وليس محمد (ل.) زد على ذلك أن شهادته لم تثبت العلاقة الكرائية بين العارض المستانف والمستانف عليه وان ما يقال على شهادة العربي (ع.) يقال على شهادة عبد الله (ز.) هذه الأخيرة التي جاءت متناقضة بین ما صرح به امام المحكمة وما جاء في الإشهاد المصادق عليه من طرفه. أن العارض ابداء لحسن نيته في التقاضي أدلى للمحكمة الموقرة بلفيف عدلي الذي يشهد شهوده بأنه لم يسبق له أن زوال أي نشاط تجاري بالمحل موضوع الدعوى وأن هذا الإشهاد وحده كاف لضحد ادعاءات المستانف عليه وانه تبعا لهذه المعطيات فالحكم الابتدائي لما اعتمد على شهادة الشاهد العربي (ع.) والتي لم تكن حاسمة بخصوص إثبات العلاقة الكرائية وكذا شهادة عبد الله (ز.) التي جاءت متناقضة واستبعاد تواصيل الكراء المدلى بها من طرف المدخل في الدعوى الذي يشغل المحل وتربطه علاقة كرائية مع مالكيه منذ سنة 2010 يكون قد جانب الصواب فيما قضى به على العارض، ملتمسا الحكم ملتمساته المسطرة بمقاله الإستئنافي.
وبناء على مذكرة تاكيدية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 30/09/2024 تؤكد فيها دفوعاته السابقة وتلتمس تاييد الحكم الإبتدائي فيما قضى به .
و بناء على ادراج الملف أخيرا بجلسة 30/9/2024 حضرها نائب المستاتف عليه و الفي له بالملف مذكرة تعقيبية حاز باقي نواب الأطراف نسخة منها و اعتبرت المحكمة الملف جاهزا ليتم حجزه للمداولة لجلسة 14/10/2024
محكمة الاستئناف
حيث استند المستانفان في استئنافهما للحكم الابتدائي على نفس الأسباب و المفصلة أعلاه.
و حيث دفع المستانفان بكون المحل التجاري موضوع النزاع يكتريه المستانف عبد الصادق (ل.) و استدلا على ذلك بكون العقار الذي يتواجد به المحل كان يملكه نبيل (ع.) الذي اكراه له و بقي يتوصل بالواجبات الكرائية منذ سنة 2010 الى حين وفاته في 31/7/2011 و حل محله ورثته و استدلا على ذلك بصور وصولات كرائية.
و حيث انه لا يمكن الركون الى عنصر التملك للحسم في النزاع القائم حول طرفي العلاقة الكرائية على اعتبار ان المستانف عليه هو الاخر مالك على الشياع في العقار الذي يتواجد به المحل التجاري موضوع النزاع و ان المعول عليه في اثبات طرفي العلاقة الكرائية ليس ملكية العقار و انما عقد الكراء المنصب على المحل التجاري المتواجد بالعقار ,و اما وصولات الكراء التي يستدل بها المستانفان فانه فضلا عن كونها لا تشير الى رقم المحل التجاري موضوع النزاع و الذي هو الرقم 45 و خاصة و ان البين من معطيات الملف ان الامر يتعلق بمجموعة من المحلات التي تستغل في نفس النشاط و هو نشاط الجزارة , فانها أيضا لا تشير الى صدورها عن الشخص الذي تمسك المستانفان بقيام العلاقة الكرائية معه و هو نبيل (ع.) او ورثته من بعده , كما ان مدتها تنتهي في سنة 2012 و المستانف عليه يتمسك بقيام العلاقة الكرائية مع المستأنف محمد (ل.) منذ سنة 2013 أي بتاريخ لاحق على المدة الواردة بوصولات الكراء و بالتالي فان ما تمسك به المستانفان يبقى غير كاف لاثبات قيام العلاقة الكرائية بين المستانف العناية (ع.) و ورثة فيصل (ع.) خاصة و ان الشاهدين اللذين استمعت لهما محكمة الدرجة الأولى صرحا بان المحل هو في ملك المستانف عليه كما ان الشاهد عبد الله (ز.) صرح بان مكتري المحل هو المستانف العناية (ع.) و انه هو من استقدمه لابرام عقد الكراء مقابل سومة 2000 درهم و هذه الشهادة تبقى شهادة منتجة لاثارها القانونية بخصوص اثبات ىالعلاقة الكرائية بين المستاتف محمد (ل.) و المستاتف عليه لانها تتوفر على المستند الخاص و هو حضور مجلس العقد و بالتالي فان دفع المستانفين يبقى مردودا.
و حيث ان الشهادة المعتبرة قانونا هي الشهادة التي تؤدى امام القضاء بعد أداء اليمين القانونية و اما غيرها من الاشهادات و التصريحات التي لا تتم امام القضاء فلا يعتد بها و لا تاثير لها على الشهادة المعتبرة قانونا و بالتالي فلا عبرة للدفع المنصب على كون شهادة الشاهد عبد الله (ز.) تتناقض مع الاشهاد الصادر عنه كما ان تلك الشهادة لا ينال من حجيتها القانونية شهادة صاحبها بكون السومة الكرائية هي 2000 درهم و ليس 2500 درهم التي صرح بها المستانف عليه لان العبرة بما اثبتته الشهادة و ليس بما تمسك به المستانف و هو ما ذهب اليه الحكم المستانف عندما حدد مبلغ السومة في 2000 درهم استنادا لشهادة الشاهد عبد الله (ز.).
و حيث ان ثبوت كون عقد الكراء يجمع المستانف عليه بصورة منفردة مع المستانف محمد (ل.) يجعله لا يخضع لمقتضيات الفصل 971 من ق.ل.ع و لا عبرة لكونه يملك العقار المتواجد به المحل على الشياع مع مالكين اخرين لان العبرة بعقد الكراء و ليس بملكية العقار .
و حيث ان ثبوت كون المستانف العناية (ع.) هو من يستغل المحل لا يقوم حجة على كونه هو مكتري المحل لان الاستغلال كما يمكن ان يكون عن طريق عقد كراء يمكن ان يكون عن طريق تسيير حر او غيره و العبرة هي تحديد مدخل الاستغلال و ما دام ان المستانف عليه اثبت قيام علاقة كرائية بينه و بين المستانف العناية (ع.) فان تواجد المستاتف العناية (ع.) بالمحل كمستغل له لا ينشيء بينه و بين المستاتف عليه علاقة كرائية او يعدم العلاقة الكرائية الأولى.
و حيث يتعين بالنظر لما سلف تحليله التصريح برد الاستئنافين و تاييد الحكم المستانف و إبقاء صائر كل استئنافه على رافعه.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبث علنيا و انتهائياو حضوريا.
في الشكل: بقبول الاستئنافين.
في الموضوع: بتاييد الحكم المستانف و إبقاء صائر كل استئناف على رافعه.
65891
Indemnité d’éviction : la cour d’appel ne peut allouer un montant supérieur à celui réclamé par le preneur, même si sa propre évaluation est plus élevée (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
10/11/2025
65883
Bail commercial et péril : L’arrêté de démolition ne dispense pas le bailleur de notifier un congé en vue de l’éviction (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
65879
Bail commercial : Le bailleur peut agir en résiliation dès l’expiration du délai de 15 jours pour payer, même si la sommation accorde un délai supplémentaire au preneur pour libérer les lieux (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
10/11/2025
65876
Éviction pour démolition : L’impossibilité de démolir le bien loué ouvre droit au locataire de réintégrer les lieux (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
23/09/2025
65867
Indemnité d’éviction : Le changement d’activité du preneur après la notification du congé affecte l’évaluation de la clientèle et de la réputation commerciale (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
10/11/2025
65855
Évaluation de l’indemnité d’éviction : Les frais d’améliorations et de réparations engagés par le preneur doivent être indemnisés, à l’exclusion des préjudices futurs et incertains (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
10/11/2025
65843
Bail commercial : Le paiement du loyer effectué après l’expiration du délai imparti par la sommation de payer caractérise l’état de demeure du preneur et justifie la résiliation du bail (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
10/11/2025
65830
La preuve du paiement d’un loyer commercial d’un montant supérieur à 10.000 dirhams ne peut être rapportée par témoignage (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
10/11/2025
65803
L’exigibilité des loyers est subordonnée à la preuve par le bailleur de la délivrance des lieux conformément aux modalités prévues au contrat (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
05/11/2025
