Mot clé
Droit commun des contrats

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait résilié le bail et rejeté les demandes indemnitaires du preneur au titre des travaux d'amélioration et de la perte de l'élément commercial.

L'appelant soutenait, d'une part, que le non-renouvellement du bail obligeait contractuellement le bailleur à l'indemniser pour les travaux réalisés et, d'autre part, que l'écoulement d'un délai de deux ans lui conférait un droit au statut. La cour fait droit à la première branche du moyen, retenant que la clause contractuelle prévoyant une indemnité pour les travaux en cas de non-renouvellement constitue la loi des parties au sens de l'article 230 du code des obligations et des contrats.

Elle écarte l'argument du bailleur tiré de son ignorance de la langue du contrat, dès lors que sa signature non contestée confère à l'acte une pleine force probante. En revanche, la cour écarte la demande d'indemnité d'éviction, considérant que le preneur ne peut se prévaloir du statut protecteur de la loi 49-16 faute d'avoir justifié d'une jouissance continue de deux années à la date du congé notifié par le bailleur.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation pour les travaux, et confirmé pour le surplus.

Saisie d'un litige opposant un avocat à son ancien client pour le recouvrement de frais et l'indemnisation d'une rupture contractuelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence d'attribution en la matière. Le tribunal de commerce avait rejeté l'ensemble des demandes de l'avocat.

L'appelant soutenait que sa créance, née d'une convention de services, relevait du droit commun des contrats et non de la procédure spéciale de taxation, et que la rupture unilatérale du contrat par le client constituait une faute engageant sa responsabilité. La cour écarte cette argumentation en rappelant que la loi organisant la profession d'avocat est un droit spécial qui déroge au droit commun.

Au visa de l'article 51 de la loi n° 28-08, elle retient que le bâtonnier dispose d'une compétence exclusive pour statuer sur tous les litiges entre l'avocat et son client, y compris ceux relatifs aux frais, ce terme devant être interprété de manière extensive pour y inclure les frais de justice et de déplacement. La nature contractuelle de la relation ne peut donc soustraire le litige à cette compétence d'attribution.

La cour rejette également la demande indemnitaire, au motif que ni la cessation du paiement des frais, ni le désistement personnel du client dans une instance ne constituent une faute, ce dernier conservant la faculté de révoquer le mandat et d'agir personnellement. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour arrivée du terme, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit commun des contrats. Le preneur soutenait que le bail devait être soumis aux dispositions de la loi 49.16 en raison d'une occupation continue de plus de deux ans, ce qui rendait le congé irrégulier faute de respecter les formes et délais prévus par cette loi spéciale.

La cour écarte ce moyen en retenant que les parties ont conclu un nouveau contrat d'une durée déterminée d'un an, manifestant ainsi leur volonté de se placer hors du champ d'application du statut protecteur. Elle juge que la condition d'une jouissance continue de deux ans, requise par l'article 37 de la loi 49.16 pour l'application de ses dispositions, n'est pas remplie dans le cadre de ce nouveau contrat.

Faisant prévaloir la volonté des parties en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats, la cour considère que le bailleur était fondé à notifier son intention de ne pas renouveler le bail avant son terme. Le jugement ayant ordonné la résiliation et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure et le régime juridique applicable au contrat. L'appelant contestait la validité de la signification de l'acte, effectuée au local commercial entre les mains d'un tiers se présentant comme le gérant, et soutenait que la condition d'un arriéré de trois mois de loyers, prévue par la loi 49-16, n'était pas remplie.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la signification, retenant que la remise de l'acte au lieu d'exploitation du fonds, à une personne se déclarant gérant pour le compte du preneur, constitue une signification valable au sens de l'article 38 du code de procédure civile. Surtout, la cour retient que la relation contractuelle, ayant duré moins de deux ans à la date de la mise en demeure, n'est pas soumise aux dispositions protectrices de la loi 49-16.

Dès lors, la résiliation du bail est régie par les règles du droit commun des contrats, en vertu desquelles le simple défaut de paiement des loyers après mise en demeure justifie la résiliation, sans qu'il soit nécessaire de constater un arriéré d'une durée minimale. La cour écarte également la preuve testimoniale du paiement proposée par le preneur, celle-ci étant irrecevable au regard du montant des loyers réclamés.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmatif ayant prononcé la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement d'une seule échéance, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la caractérisation de l'omission de statuer et de la contradiction de motifs. Le preneur invoquait, d'une part, l'omission de statuer sur ses offres réelles de paiement et, d'autre part, la contradiction de motivation résultant de l'application des règles du droit commun des contrats en lieu et place de la loi n° 49.16 qui exige un arriéré de trois mois.

La cour écarte le premier moyen en relevant que la simple non-discussion d'un argument ne constitue pas une omission de statuer au sens de l'article 402 du code de procédure civile. Sur le second moyen, la cour retient que la qualification de centre commercial, expressément reconnue aux locaux loués, justifie l'exclusion du champ d'application de la loi n° 49.16.

Dès lors, l'application de la clause résolutoire stipulée au contrat pour un seul terme impayé, conformément au droit commun, ne révèle aucune contradiction dans la motivation de l'arrêt attaqué. Elle rappelle à cet égard que la contradiction visée par le code de procédure civile est celle qui rend le dispositif de la décision inexécutable, et non une simple divergence d'appréciation juridique.

En conséquence, le recours en rétractation est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en nullité d'une convention de vente d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement, le tribunal de commerce avait écarté l'application du régime spécial au motif que les conditions n'étaient pas réunies. L'appelant soutenait que l'opération devait être soumise aux dispositions impératives de la loi n° 44.00 et, subsidiairement, que l'accord était nul au regard du droit commun des contrats faute de formalisme écrit et de détermination de l'objet.

La cour d'appel de commerce retient que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ne peut s'appliquer qu'à un contrat écrit, dont les clauses peuvent être vérifiées, ce qui exclut une convention purement verbale. Elle juge ensuite que, le demandeur ayant exclusivement fondé son action en nullité sur la violation de la loi n° 44.00, le moyen tiré de la nullité au regard du droit commun des obligations est inopérant.

Par conséquent, les demandes subséquentes en restitution des sommes versées et en indemnisation, qui découlent de la nullité alléguée, sont également rejetées. Le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de location-gérance de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce était saisie de la résolution d'un contrat d'exploitation d'une station-service pour manquements graves du gérant-mandataire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait les manquements, invoquant d'une part son incarcération comme un cas de force majeure justifiant la délégation de la gérance à un tiers, et d'autre part l'applicabilité d'un accord sectoriel de 1997 gelant les clauses de résiliation. La cour écarte ces moyens en retenant que le caractère intuitu personae du contrat interdisait toute substitution dans la gérance sans l'accord écrit et préalable du bailleur, peu important la cause de l'absence du gérant.

Elle relève en outre que la rupture de l'approvisionnement exclusif et l'achat de produits auprès de tiers, établis par constats d'huissier, constituaient des violations substantielles des obligations contractuelles. S'agissant de l'accord sectoriel, la cour juge qu'il ne s'applique qu'à la transmission du contrat aux héritiers en cas de décès et non à la résolution pour faute, laquelle demeure régie par le droit commun des contrats et les clauses résolutoires stipulées.

Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour condamne également le gérant au paiement des redevances échues en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe et réformé sur le quantum des condamnations pécuniaires.

En matière de bail commercial et des effets de la crise sanitaire, la cour d'appel de commerce juge que les décrets relatifs à l'état d'urgence n'emportent pas de plein droit une exemption ou une réduction du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande reconventionnelle du preneur en réduisant de moitié le loyer dû pendant la période de fermeture administrative.

Saisie par le bailleur, la cour devait déterminer si cet empêchement de jouir constituait une cause d'exonération du loyer et si le défaut de paiement caractérisait un état de demeure justifiant l'éviction. La cour retient que les textes spéciaux sur l'état d'urgence sanitaire n'ont pas dérogé au droit commun des contrats, le preneur restant donc tenu au paiement intégral du loyer.

Elle considère toutefois que la fermeture administrative constitue un empêchement légitime au sens de l'article 254 du code des obligations et des contrats, excusant le retard de paiement et faisant obstacle à la caractérisation de l'état de demeure. Faute pour le bailleur de justifier de trois mois d'arriérés exigibles non excusés, la condition de résiliation du bail pour défaut de paiement n'est pas remplie.

La cour d'appel de commerce réforme par conséquent le jugement, condamne le preneur au paiement de l'intégralité des loyers et des charges de consommation, mais confirme le rejet de la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat d'occupation d'un local dans un marché et l'expulsion de l'occupant, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir de la société gestionnaire et le régime juridique applicable à la convention. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résolution pour modification de l'activité, changement des lieux et cession non autorisée.

L'appelant contestait la qualité à agir de la société gestionnaire, arguant de la fin de sa convention avec la collectivité locale, et soutenait que le local relevait du statut des baux commerciaux de la loi 49-16. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, en retenant que la convention de gestion n'a pas été formellement résiliée par écrit et que la simple notification de son non-renouvellement par l'autorité locale ne vaut pas résiliation, la société conservant dès lors son droit d'agir.

Elle juge ensuite que le statut des baux commerciaux est inapplicable, au visa de l'article 2 de la loi 49-16, dès lors que le local est situé dans un marché qui constitue un centre commercial où la clientèle est attachée à l'ensemble et non à l'emplacement privatif, ce qui exclut la constitution d'un fonds de commerce. La cour rejette également la demande de sursis à statuer, rappelant que le principe selon lequel le criminel tient le civil en l'état suppose l'existence d'une action publique effectivement engagée et non le simple dépôt d'une plainte.

Les manquements contractuels étant établis et les moyens d'appel écartés, la cour d'appel de commerce confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Saisi d'une action en restitution d'un acompte versé pour l'acquisition d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une telle demande en l'absence de toute action en résolution du contrat. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable.

L'acquéreur soutenait en appel que l'acte de réservation, qu'il qualifiait de contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, était nul pour non-respect des conditions de forme impératives de la loi 44-00, justifiant ainsi la restitution des fonds. La cour écarte cette qualification, considérant que le document litigieux est un simple contrat soumis aux règles générales du droit des obligations.

Elle retient que la demande en restitution des sommes versées est prématurée dès lors qu'elle n'est pas précédée ou accompagnée d'une demande en résolution du contrat synallagmatique qui constitue la cause du versement. Faute pour l'acquéreur d'avoir sollicité l'anéantissement du lien contractuel, son action en restitution ne pouvait prospérer.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce juge qu'un bail commercial de moins de deux ans est soumis aux règles du droit commun des contrats et non au statut protecteur de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soutenait s'être acquitté des loyers par la voie d'offres réelles et de consignations, tandis que le bailleur formait un appel incident en paiement des loyers échus en cours d'instance. La cour relève que les paiements effectués par le preneur étaient partiels et, pour partie, tardifs au regard du délai fixé dans la sommation de payer.

Elle retient qu'un paiement partiel et tardif ne suffit pas à purger le manquement contractuel du preneur, le défaut de paiement demeurant ainsi constitué. Dès lors, la résiliation du bail et l'expulsion sont justifiées.

Faisant droit à l'appel incident, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus postérieurement au jugement de première instance, faute pour ce dernier de justifier de leur règlement. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation initiale, réduit aux seuls loyers demeurés impayés.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le régime juridique applicable à une société preneuse en cours de liquidation. Le juge de première instance avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soutenait que l'action du bailleur était forclose, faute d'avoir été introduite dans le délai de trois mois suivant le jugement d'ouverture de la procédure collective, conformément au code de commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que la société ne faisait pas l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, mais d'une simple dissolution régie par le code des obligations et des contrats.

Elle en déduit que les dispositions protectrices du livre V du code de commerce sont inapplicables au litige. La cour rappelle que le liquidateur est tenu, en vertu du droit commun, d'apurer le passif social et que le défaut de paiement des loyers après mise en demeure a valablement entraîné l'acquisition de la clause résolutoire.

Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant décliné la compétence du juge des référés pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit commun des contrats. Le juge de première instance avait retenu son incompétence pour connaître de la demande d'expulsion.

L'appelant soutenait que le bail, portant sur un local situé dans un centre commercial, était expressément exclu du champ d'application de la loi n° 49-16 et restait donc soumis aux seules dispositions du code des obligations et des contrats et à la convention des parties. La cour retient que les baux de locaux situés dans les centres commerciaux sont effectivement exclus du statut protecteur par l'article 2 de la loi n° 49-16, ce qui rend pleinement applicable la clause contractuelle attribuant compétence au juge des référés pour constater la résolution.

Constatant le défaut de paiement du preneur après une mise en demeure restée sans effet, la cour juge le contrat résolu de plein droit en application de l'article 260 du code des obligations et des contrats. L'ordonnance est donc infirmée et, statuant à nouveau, la cour constate la résolution du bail et ordonne l'expulsion du preneur dont l'occupation est devenue sans droit ni titre, tout en rejetant la demande de fixation d'une astreinte.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le régime juridique applicable à un bail commercial à durée déterminée dont le preneur n'avait pas encore accompli la durée d'exploitation de deux ans requise pour bénéficier du droit au renouvellement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, considérant que le contrat était soumis aux règles du droit commun des obligations.

L'appelant soutenait bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux, arguant d'une part de l'accomplissement de la durée de deux ans d'exploitation et, d'autre part, du versement d'une somme qualifiée par lui de droit au bail l'exonérant de cette condition de durée. La cour d'appel de commerce retient que la durée d'exploitation de deux ans, condition d'application du statut protecteur, doit être appréciée à la date de réception par le preneur du congé avec refus de renouvellement.

Dès lors que le congé avait été notifié avant l'expiration de ce délai, le preneur ne pouvait se prévaloir du droit au renouvellement. La cour écarte également le moyen tiré du versement d'une somme d'argent, en relevant que le contrat la qualifiait expressément de dépôt de garantie et non de droit au bail au sens de la loi sur les baux commerciaux.

En l'absence des conditions d'application du statut, le bail demeure régi par le droit commun des contrats, justifiant la résiliation à l'échéance du terme. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion de l'occupant d'un kiosque commercial, le tribunal de commerce avait écarté la qualification de bail commercial au profit de celle de contrat d'exploitation soumis aux règles de droit commun. L'appelant soutenait que la relation contractuelle devait être qualifiée de bail commercial, rendant la procédure d'expulsion irrégulière au regard des dispositions de la loi n° 49.16, et invoquait subsidiairement l'exception d'inexécution tirée d'une coupure d'électricité imputable au concédant.

La cour d'appel de commerce retient que la relation entre les parties constitue un contrat d'exploitation et non un bail, dès lors que le local est un kiosque mobile et que l'intimé est lui-même titulaire d'une simple autorisation administrative d'exploitation. La cour écarte par conséquent l'application du régime des baux commerciaux et juge que la procédure est régie par les seules règles du code des obligations et des contrats.

Elle rejette également le moyen tiré de la coupure d'électricité, relevant qu'un procès-verbal de constat démontrait le rétablissement du courant. Le défaut de paiement de la redevance d'exploitation étant avéré et non contesté par l'occupant, le manquement contractuel justifie la résolution du contrat et l'expulsion.

Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce juge que le versement d'un droit au bail emporte soumission de la relation locative aux dispositions d'ordre public de la loi 49-16, rendant inefficace toute clause résolutoire non conforme à ce statut. Le tribunal de commerce avait pourtant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur en application d'une clause contractuelle sanctionnant la fermeture du local pendant plus de trente jours. La cour rappelle que le paiement de ce droit confère au preneur le bénéfice de la propriété commerciale et que les motifs de résiliation sont limitativement énumérés par l'article 8 de la loi 49-16. Dès lors, la fermeture temporaire du local ne figurant pas parmi ces motifs légaux, la clause contractuelle qui la sanctionne est réputée non écrite en application de l'article 6 de la même loi qui frappe de nullité toute stipulation contraire. La cour écarte également l'argument tiré du préjudice causé à un centre commercial, le contrat ayant expressément soumis le bail au régime de la loi 49-16. Le jugement, fondé à tort sur le droit commun des contrats au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la dissolution d'une société à responsabilité limitée pour justes motifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des causes de dissolution prévues par le droit commun des sociétés et celles spécifiques au droit des sociétés commerciales. Le tribunal de commerce avait ordonné la dissolution de la société en raison de l'existence de différends graves entre les associés. L'appelant soutenait, d'une part, que la dissolution ne pouvait être fondée que sur les dispositions spécifiques de la loi sur les sociétés à responsabilité limitée relatives aux pertes, à l'exclusion du droit commun des contrats, et d'autre part, que les dissensions personnelles entre associés, issues de leur divorce, ne caractérisaient pas des motifs graves justifiant la dissolution en l'absence de paralysie avérée de l'activité sociale. La cour écarte le premier moyen en retenant que les causes de dissolution prévues par la loi sur les sociétés commerciales, notamment celles liées aux pertes, s'ajoutent et n'excluent pas les causes de droit commun prévues par le code des obligations et des contrats. Elle juge ensuite, au visa de l'article 1056 du code des obligations et des contrats, que l'existence de multiples contentieux entre les associés consécutifs à leur divorce constitue un motif grave rendant impossible la poursuite de la gestion sociale. La cour considère que de tels conflits affectent nécessairement les intérêts des associés et la conduite des affaires de la société. Le jugement prononçant la dissolution de la société est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux et à la résiliation du bail pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce tranche l'articulation entre le droit commun des contrats et la loi spéciale régissant les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif mais rejeté la demande d'expulsion. L'appelant principal contestait sa condamnation en invoquant des quittances émanant d'un précédent propriétaire, tandis que l'appelant incident soutenait que le défaut de paiement justifiait la résiliation du bail sur le fondement du droit commun, nonobstant la forclusion de l'action en validation du congé. La cour écarte le moyen du preneur, retenant que l'écrit invoqué était inopposable au bailleur actuel, subrogé dans les droits des vendeurs pour le recouvrement des loyers. Surtout, la cour juge que l'action en résiliation pour défaut de paiement est exclusivement régie par la procédure de l'article 26 de la loi n° 49-16. Dès lors, le bailleur ayant laissé s'écouler le délai de six mois pour agir en validation du congé, il est déchu de son droit de solliciter l'expulsion, sans pouvoir se prévaloir des dispositions de l'article 692 du code des obligations et des contrats. La cour fait cependant droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers postérieurs.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et la validité d'un contrat de réservation pour un bien immobilier à construire. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de l'acte pour violation des dispositions impératives de la loi 44.00 relative à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et ordonné la restitution des acomptes versés. Le débat portait sur le point de savoir si un tel contrat, qualifié de "contrat de تخصيص", échappait au formalisme de ladite loi pour être soumis au droit commun des contrats. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que les dispositions de la loi 44.00 s'appliquent à toutes les formes de contrats portant sur un immeuble en cours d'édification, y compris les contrats de réservation ou les promesses de vente. Dès lors, l'acte litigieux, qui ne respecte ni le formalisme ni les mentions obligatoires prévus notamment par l'article 618-3 du Dahir des obligations et des contrats, est entaché d'une nullité de plein droit. La cour écarte par conséquent l'argumentation du vendeur visant à faire prévaloir les règles générales du contrat. L'appel est donc rejeté et le jugement entrepris confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'une convention d'occupation et la compétence du juge de l'urgence. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, considérant l'occupant sans droit ni titre. L'appelant soutenait que la convention devait être requalifiée en bail commercial, ce qui privait le juge des référés de sa compétence et rendait son occupation légitime. La cour écarte cette argumentation en se fondant sur l'engagement écrit des parties. Elle relève que la convention, n'ayant pas atteint la durée de deux ans requise pour bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux issu de la loi 49-16, demeure soumise aux règles du droit commun des obligations. Dès lors, le non-respect par l'occupant de son engagement d'évacuer les lieux après mise en demeure a entraîné la résolution de plein droit de la convention par l'effet d'une clause résolutoire. La cour retient que la persistance de l'occupant dans les lieux constitue une occupation sans droit ni titre justifiant l'intervention du juge des référés. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La cour d'appel de commerce retient que le bail portant sur un local situé dans un centre commercial est exclu du champ d'application de la loi 49-16 et demeure régi par le droit commun des contrats et les stipulations contractuelles. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation d'un contrat de sous-bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. En appel, le sous-locataire soutenait que la mise en demeure ne respectait pas les formes prescrites par la loi 49-16 et que les paiements effectués postérieurement avaient éteint sa dette, faisant ainsi disparaître l'état de défaut. La cour écarte ce moyen en rappelant que, conformément à l'article 2 de ladite loi, les locaux situés dans les centres commerciaux sont expressément exclus de son champ d'application, la relation contractuelle étant dès lors soumise aux seules dispositions du contrat et du code des obligations et des contrats. La cour relève ensuite que le paiement partiel des arriérés, intervenu après la mise en demeure, ne suffit pas à purger le défaut de paiement du preneur. Elle juge également que la garantie locative, qualifiée de gage, ne peut être imputée sur les loyers impayés en cours de bail, sa finalité étant de garantir les obligations du preneur à la fin du contrat. Dès lors, le manquement contractuel étant caractérisé, le jugement prononçant la résiliation du bail est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un tel acte et les conséquences de son non-respect des formes légales. Le tribunal de commerce avait écarté la qualification de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement pour appliquer le droit commun des contrats. L'appelant soutenait que l'acte, bien qu'intitulé "reçu de réservation", devait être soumis aux exigences de forme impératives du régime spécial de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. La cour procède à une requalification de l'acte, retenant que, nonobstant son intitulé, celui-ci constitue un contrat préliminaire dès lors qu'il prévoit l'établissement d'un acte de vente définitif unique à l'achèvement des travaux. Au visa de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats, elle rappelle que ce type de contrat doit, à peine de nullité, être établi par acte authentique ou par un professionnel habilité. Constatant que l'acte litigieux a été établi sous seing privé sans l'intervention d'un tel professionnel, la cour en prononce la nullité de plein droit. En application de l'article 306 du même dahir, elle ordonne en conséquence la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. Le jugement entrepris est donc infirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application du statut protecteur de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait application du droit commun des contrats, considérant que le bail à durée déterminée avait été valablement résilié par un congé. L'appelant soutenait que son occupation continue des lieux pendant près de deux ans le rendait éligible au statut des baux commerciaux, ce qui rendait le congé irrégulier. La cour retient que le congé, délivré par le bailleur avant l'expiration du délai de deux ans d'occupation continue requis par l'article 4 de la loi 49-16, a valablement interrompu le cours de ce délai et empêché l'acquisition par le preneur du droit au renouvellement. Elle rappelle, au visa de l'article 690 du code des obligations et des contrats, que le maintien du preneur dans les lieux après un congé valablement notifié n'emporte pas tacite reconduction. La cour écarte également le moyen tiré du paiement d'un droit au bail, en qualifiant la somme versée d'avance sur trois mois de loyer, conformément aux stipulations contractuelles. Le jugement prononçant la résolution du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisie d'un litige relatif à la qualification d'un contrat de réservation d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère impératif des dispositions régissant la vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur en restitution de l'acompte versé, considérant que les parties avaient valablement choisi de soumettre leur accord au droit commun des contrats plutôt qu'au régime spécial de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. L'appelant soutenait au contraire que la convention devait être requalifiée et annulée pour non-respect des formes légales. La cour retient que, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats, la qualification de vente en l'état futur d'achèvement s'impose dès lors que le vendeur s'engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et que l'acquéreur s'oblige à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Elle juge que ce régime légal est d'ordre public et ne laisse aux parties aucune faculté d'y déroger par une qualification contractuelle différente. Par conséquent, le recours à un contrat de réservation en lieu et place du contrat préliminaire exigé par la loi entraîne la nullité de l'acte et de tous les paiements effectués en son exécution. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande principale, et le vendeur est condamné à restituer l'acompte versé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant partiellement fait droit à une demande en paiement d'un solde débiteur de compte, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des extraits de compte bancaire et sur le régime des pénalités applicables aux crédits à la consommation. Le tribunal de commerce avait limité la condamnation à une fraction de la créance réclamée, écartant une partie du principal et les pénalités contractuelles. L'établissement bancaire appelant soutenait que les extraits de compte faisaient pleine foi du montant total de sa créance et que les clauses pénales et intérêts de retard conventionnels devaient être appliqués. La cour retient que les extraits de compte, en vertu de l'article 492 du code de commerce, ont une force probante à laquelle le débiteur ne peut s'opposer qu'en rapportant la preuve d'une erreur, ce qui n'était pas le cas. En revanche, elle écarte le moyen relatif aux pénalités en requalifiant les prêts de crédits à la consommation soumis à la loi sur la protection du consommateur. Dès lors, la cour juge que les stipulations contractuelles relatives aux pénalités et aux intérêts de retard sont inapplicables et leur substitue le taux de pénalité maximal de 4 % prévu par l'article 104 de ladite loi, qui déroge au droit commun des contrats. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, condamne le débiteur au paiement de l'intégralité du solde principal réclamé, mais assorti du seul intérêt de retard au taux plafonné par le droit de la consommation.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et le régime de sa résolution pour inexécution. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur en résolution et restitution de l'acompte, et fait droit à la demande reconventionnelle du promoteur en constatation de la résolution du contrat aux torts de l'acquéreur et en conservation de l'acompte. L'appelant soutenait que le contrat devait être qualifié de vente en l'état futur d'achèvement, soumise aux dispositions d'ordre public du code des obligations et des contrats qui imposent une mise en demeure préalable avant toute sanction, rendant nulle la clause de résolution de plein droit. La cour d'appel de commerce écarte cette qualification. Elle retient que le contrat, conclu avant même le début des travaux de fondation, ne constitue pas un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement et ne peut donc être soumis à ce régime spécial. Dès lors, la convention relève du droit commun des contrats et du principe de l'autonomie de la volonté consacré par l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour constate que la clause contractuelle prévoyait une résolution de plein droit à l'expiration d'un délai de quatre-vingt-dix jours pour le paiement de la deuxième échéance, sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation d'un bien immobilier et son assujettissement aux règles de forme de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de l'acte et en restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. L'appelant soutenait que l'acte, bien que qualifié de contrat de réservation, constituait en réalité un contrat de vente préliminaire soumis au formalisme impératif de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte cette qualification en retenant que l'acte litigieux est un simple contrat de réservation. Elle rappelle, au visa de l'article 618-5 du même dahir, que le contrat de vente préliminaire ne peut être conclu qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Faute pour l'acquéreur de prouver que cette étape de la construction était atteinte au moment de la signature, la cour juge que l'acte n'est pas soumis aux exigences de forme spécifiques à la vente en l'état futur d'achèvement mais relève du droit commun des contrats, et n'encourt donc pas la nullité pour vice de forme. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un tel acte et les conséquences de l'inexécution par le promoteur de ses obligations. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de l'acompte versé et l'allocation de dommages-intérêts au profit des acquéreurs. L'appelant soutenait que l'acte, qualifié de simple reçu de réservation, devait être requalifié en contrat préliminaire de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et, partant, être déclaré nul pour vice de forme au visa de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acte litigieux ne répond pas aux exigences de formalisme impératives prévues pour la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et relève par conséquent du droit commun des obligations. La cour constate que le promoteur, en modifiant unilatéralement la superficie du lot, a rendu impossible l'exécution de son obligation principale. Cette inexécution justifie la résolution du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même dahir, ainsi que l'obligation de restituer l'acompte perçu. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial portant sur un local situé dans un centre commercial, la cour d'appel de commerce examine le régime juridique applicable. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif tout en rejetant la demande d'expulsion. Le bailleur soulevait en appel l'inapplicabilité de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux et demandait le constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat pour défaut de paiement. La cour retient qu'en vertu de l'article 2 de ladite loi, les baux de locaux situés dans les centres commerciaux sont expressément exclus de son champ d'application. Le contrat se trouve par conséquent soumis au seul droit commun des obligations, notamment l'article 230 du code des obligations et des contrats, rendant la clause résolutoire pleinement efficace. La cour infirme donc le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion, prononce la résiliation du bail et réévalue le montant des loyers dus, tout en écartant la demande relative aux charges locatives faute de justification de leur mode de calcul.

Saisi d'un litige relatif à l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le conflit entre le droit commun du louage et la législation spéciale applicable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la mise en demeure devait respecter les formalités impératives de la loi spéciale sur les baux commerciaux, et non les règles générales du code des obligations et des contrats. La cour retient que la résiliation d'un bail commercial est impérativement soumise au droit spécial, qui constitue une loi d'exception dérogeant au droit commun. Dès lors, une mise en demeure fondée sur les règles générales et ne respectant pas les mentions obligatoires prévues par la législation sur les baux commerciaux ne peut valablement fonder une demande d'expulsion. La cour écarte cependant le moyen tiré du paiement des loyers, au motif que les quittances produites par le preneur concernent une période postérieure à celle visée par la demande en paiement. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande, mais il est confirmé s'agissant de la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le régime juridique applicable à un bail commercial portant sur un local situé dans un centre commercial et sur les conséquences de l'inexécution par le preneur de son obligation de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif tout en rejetant la demande de résiliation du bail et d'expulsion. L'appelant soutenait que le bail, exclu du champ d'application de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, devait être régi par le droit commun des contrats et la clause résolutoire stipulée par les parties. La cour d'appel de commerce retient que les baux portant sur des locaux situés dans un centre commercial sont expressément exclus du statut protecteur des baux commerciaux en application de l'article 2 de ladite loi. Dès lors, elle juge que le contrat est soumis aux seules dispositions du code des obligations et des contrats et doit recevoir pleine application en sa clause résolutoire de plein droit, dont elle constate l'acquisition en raison du non-paiement des loyers. La cour procède également à une nouvelle liquidation de l'arriéré locatif en réintégrant la taxe sur la valeur ajoutée omise par le premier juge, mais écarte la demande relative aux charges faute de stipulation contractuelle expresse. En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris, augmente le montant de la condamnation pécuniaire et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui ordonne la restitution des biens faisant l'objet d'un contrat de crédit-bail en se fondant sur la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement des loyers échus après le jugement d'ouverture de la procédure collective, sans répondre aux conclusions du débiteur qui invoquait l'application de l'article 590 du Code de commerce. En vertu de ce texte, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture et qui sont nécessaires au déroulement de la procédure ou à la poursuite de l'activité doivent être payées à leur échéance et, à défaut, par privilège avant toutes les autres créances.

En statuant ainsi, la cour d'appel a appliqué le droit commun des contrats au lieu du droit spécial des entreprises en difficulté.

Un contrat de réservation portant sur un immeuble en l’état futur d’achèvement est soumis aux dispositions spéciales de la loi n° 44-00, qui dérogent au droit commun de la vente et des obligations. Dès lors, c’est à bon droit qu’une cour d’appel, après avoir constaté l’inexécution par le promoteur de son obligation de livrer le bien dans le délai convenu, prononce la résolution du contrat à ses torts.

Elle écarte ainsi à juste titre l’application des dispositions du droit commun relatives à la nullité ou à l’exception d’inexécution, dès lors que l’obligation du promoteur de construire et de livrer était première.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce rappelle que le renouvellement d’un contrat de gérance-libre à durée déterminée, stipulé comme subordonné à l’accord des parties, ne peut résulter de la seule volonté unilatérale du gérant. En l’absence d’un tel accord mutuel, le contrat prend fin de plein droit à l’arrivée de son terme. Par conséquent, la notification par le bailleur de sa décision de ne pas renouveler le contrat, adressée avant l’échéance convenue, suffit à emporter sa résiliation, rendant ainsi inopérante la volonté du gérant de poursuivre la relation contractuelle. L’absence de faute contractuelle imputable au gérant est indifférente dès lors que la cessation du contrat ne résulte pas d’une sanction mais de la simple application des stipulations contractuelles relatives à sa durée. La Cour d’appel de commerce valide ainsi l’application des dispositions du droit commun des contrats relatives à l’arrivée du terme, justifiant la résiliation et l’expulsion subséquente du gérant.

Ayant souverainement constaté, par une interprétation des clauses claires et précises d'un contrat de location, que celui-ci portait sur un fonds de commerce préexistant et non sur les seuls murs, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'il s'agit d'un contrat de gérance libre. Par conséquent, elle écarte légalement l'application du statut des baux commerciaux prévu par le dahir du 24 mai 1955, qui ne s'applique qu'aux baux d'immeubles, pour soumettre le contrat au droit commun des obligations.

Le refus d'ordonner une enquête par témoins relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond dès lors qu'ils disposent des éléments suffisants pour statuer.

Saisie d’une demande d’annulation de la cession du fonds de commerce d’une SARL par les héritiers d’un associé non partie à l’acte, la cour d’appel examine l’opposabilité de cet acte à un tiers acquéreur de bonne foi. En l’espèce, le gérant avait procédé à la cession en se présentant comme associé unique, alors même qu’il avait antérieurement cédé une partie de ses parts à l’auteur des demandeurs, et sans respecter les clauses statutaires exigeant l’accord de tous les associés pour une telle opération.

La cour d’appel écarte l’action en nullité fondée sur le droit commun des contrats (art. 311 DOC), celle-ci étant réservée aux parties contractantes. Elle centre son analyse sur les dispositions spécifiques du droit des sociétés. Appliquant l’article 63 de la loi n° 5-96, elle retient que la société est engagée par les actes de son gérant, même accomplis au-delà de ses pouvoirs, vis-à-vis des tiers de bonne foi. La preuve que le tiers acquéreur savait ou ne pouvait ignorer, compte tenu des circonstances, que l’acte excédait les pouvoirs du gérant n’étant pas rapportée – la seule publication des statuts étant insuffisante –, la bonne foi de l’acquéreur est présumée et rend la cession qui lui a été consentie inattaquable sur ce fondement.

En conséquence, la cour d’appel infirme le jugement et rejette la demande d’annulation. Elle rappelle que le recours de l’associé lésé par les agissements fautifs du gérant doit s’exercer par la voie d’une action en responsabilité personnelle contre ce dernier, conformément à l’article 67 de la loi n° 5-96, et non par la remise en cause de l’acte conclu avec un tiers protégé par sa bonne foi.

Ne peut bénéficier des dispositions de la loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur, la partie qui n’a pas la qualité de consommateur au sens de l’article 2 de ladite loi. Cette qualité fait défaut lorsque l’acquisition de biens ou services est réalisée pour satisfaire des besoins professionnels.

Dans le cas d’espèce, la société demanderesse au pourvoi, dont le contrat de concession commerciale avait été résilié, soutenait que les juridictions du fond auraient dû appliquer la loi n° 31-08, notamment ses dispositions relatives aux clauses abusives (spécifiquement l’article 18 invoqué) et au pouvoir d’intervention du juge (article 16 invoqué), se considérant comme une consommatrice face à son fournisseur.

La Cour de cassation rejette ce moyen. Elle se fonde sur l’article 2 de la loi n° 31-08 qui définit le consommateur comme « toute personne physique ou morale qui acquiert ou utilise pour la satisfaction de ses besoins non professionnels, des produits, biens ou services (…) ». La Cour constate que la demanderesse, agissant en tant que concessionnaire et agent de vente de véhicules, acquérait les biens auprès de la société défenderesse non pour un usage personnel, mais pour répondre à ses besoins professionnels.

La violation par le preneur d’une clause contractuelle interdisant toute modification du local loué sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur constitue un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail. En vertu de la force obligatoire du contrat consacrée par l’article 230 du Dahir des Obligations et des Contrats, une telle transgression, matériellement établie par constatations et expertises, se suffit à elle-même, sans qu’il soit nécessaire de prouver un quelconque danger pour l’immeuble. L’allégation d’un consentement verbal du bailleur demeure inopérante en l’absence de preuve.

Par ailleurs, le statut protecteur des baux commerciaux est inapplicable lorsque l’action en justice est intentée avant l’expiration du délai de deux ans d’occupation continue, condition requise par l’article 5 du Dahir du 24 mai 1955. Le litige reste alors soumis au droit commun.