وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة (أ. ا. ا.) بواسطة دفاعها ذ/ المهدي (ك.) بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 12/06/2018 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 14/02/18 تحت رقم 1244 في الملف رقم 12500/8205/2017 القاضي على المدعى عليها بأدائها لفائدتها مبلغ (382.200,00 درهم) واجبات الكراء عن المدة من 01/10/15 إلى غاية متم نونبر 2017 حسب سومة شهرية قدرها (14.700درهم) مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميلها الصائر و رفض باقي الطلبات بما فيها طلب الافراغ.

في الشكل:

حيث إنه لا يوجد بالملف ما يفيد التبليغ .

وحيث إن المستأنفة تقدمت بالاستئناف بتاريخ 12/06/18 مما يكون معه استئنافها مستوفيا لكافة شروط قبوله و يتعين لذلك التصريح بقبوله .

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الحكم المطعون فيه أن المستأنفة تقدمت بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 22/12/17 عرضت فيه أن المستأنف عليها تكتري منها المحل التجاري الكائن بعنوانها أعلاه الذي تبلغ مساحته 42 متر مربع و ذلك بسومة كرائية محددة في مبلغ 350 درهم للمتر مربع بدون احتساب الضريبة بذلك تكون السومة الكرائية الشهرية قدرها 16.243,50 درهم بدخول الضريبة، و أن هذه الأخيرة امتنعت عن أداء الواجبات الكرائية عن المدة من 01/10/2015 إلى غاية 01/12/2017 وجب عنها مبلغ 557.456,70 درهم، شامل للضريبة على القيمة المضافة مما حدا بها إلى توجيه رسالتين إنذاريتين إليها من اجل حثها على الأداء بقيت دون جدوى.

لأجله تلتمس الحكم بأداء المستأنف مبلغ 557.456,70 درهم و معاينة تحقق الشرط الفاسخ و تبعا لذلك الحكم بأنها محتلة بدون سند مشروع و بإفراغها من المحل المكرى هي أو من يقوم مقامها ومع النفاذ المعجل و الصائر.

وعزز المقال بالوثائق التالية : عقد كراء – رسالتي إنذار .

وبناء على استدعاء المستأنف عليها وتعذر توصلها.

و بناء على إجراءات القيم المتخذ في حقها و انجاز محضر بتاريخ 06/02/2018 مفاده أن المحل مغلق بعد عدة محاولات.

وبعد الاطلاع صدر الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف .

أسباب الاستئناف

حيث تتمسك المستأنفة بخصوص الواجبات الكرائية أن المحكمة الابتدائیة و إن كانت صادفت الصواب من حیث مبدأ الأداء إلا أنه وقع لها خطا في عملیة حساب الأكریة المستحقة ذلك أنه :

- تمت الاشارة الى القیمة الكرائیة في حدود14.700 درهم عوض احتساب 16.243,50 درهم بدخول الضریبة.

- لم یتم احتساب التحملات الكرائیة التي یجب أن تأدي كل ثلاثة شهور و التي قیمتها9828 درهم حسب الثابت من المادة 9 من العقد.

و انه ما دام الاستئناف بنشر الدعوى من جدید فإن العارضة تلتمس تایید الحكم المستأنف بهذا الخصوص مع تعدیله و ذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به الى المبلغ المطالب به على الشكل التالي :

350 درهم للمتر * 42 مترا مربعا = 14.700 درهم .

الضريبة 10,5 % : 14.700 * 10,5/100 = 1543,50 درهم .

السومة الكرائیة الشهریة بدخول الضریبة :14.700 + 1543,50 = 16.243,50 درهم .

التحملات الكرائية 8190 درهم

الضريبة : 20 % : 8190 * 20/100 = 1638 درهم .

التحملات الكرائية الشهرية بدخول الضريبة : 8190 + 1638 = 9828 درهم .

الواجبات الكرائية بدخول الضريبة : 16.243,50 درهم * 26 شهرا = 422.331 درهم .

التحملات الكرائية بدخول الضريبة : 9828 * 8 أشهر ( 26 شهرا / 3 شهرا = 8 ) = 78.624 درهم .

مجموع الواجبات الكرائية و التحملات الكرائية 422.331 درهم + 78.624 درهم = 500.955 درهم .

و دفعت بخصوص طلب الفسخ و الافراغ أن تعليل الحكم بخصوصه في غیر محله لعدة اعتبارات هي :

أن المادة 2 من القانون رقم 49.16 نصت على العقود التي لا تخضع لمقتضيات ذلك القانون و من بينها حسب الفقرة 5 من المادة المذكورة:

" عقود كراء العقارات او المحلات الموجودة بالمراكز التجاریة؛ ویقصد بالمركز التجاري، یتم هذا القانون، كل مجمع تجاری ذی شعار موحد مشید على عقار مهیا ومستغل بشكل موحد، ویضم بنایة واحدة او عدة بنایات تشتمل على محلات تجاریة ذات نشاط واحد او انشطة متعددة، وفي ملكیة شخص ذاتي أو عدة أشخاص ذاتیین أو شخص اعتباري او في عدة اشخاص اعتباریین، و یتم تسییره بصورة موحدة إما مباشرة من طرف مالك المركز التجاري او عن طریق أي شخص یكلفه هذا الأخیر

ویقصد بالتسییر كل التدابیر التي تتخذ لتحسین سمعة وجاذبیة المركز التجاري والرفع من عدد زواره كالإشهار أو التنشیط أو التسویق أو ضمان احترام الممیزات والخصائص التقنیة والهندسیة للمركز او تنظیم ساعات العمل أو الحراسة أو النظافة" .

ترتیبا على ذلك فإن موضوع النازلة لا یطبق علیها القانون رقم 49.16 الذي استثنى عقود الكراء المتعلقة المحلات المتواجدة بالمراكز التجارية و الحال أن المحل موضوع النزاع یوجد بالمركز التجاري موروكو مول .

و ان العارضة لم تتقدم بمقال الدعوى في إطار ظهیر 24 مای 1955وإنما في إطار الفصل 230 من ق.ل.ع الذي ینص على أن العقد شریعة المتعاقدین .

ذلك أنه بالرجوع إلى عقد الكراء الرابط بین الطرفین سیتضح أنه ینص صراحة على أن العقد یكون مفسوخا بقوة القانون بمجرد عدم اداء المكتري لسومة كرائیة واحدة "الفصل 20.2 من عقد الكراء" .

و أنه حسب الثابت من خلال وثائق الملف أن المستأنف علیها المكتریة لم تؤد الواجبات الكرائیة عن 38 شهرا إلى غایة متم نونبر 2017 وإلى غایة الآن وبالتالي فإن المحكمة ستعاین تحقق الشرط الفاسخ وهو عدم أداء الأكریة عن المدة المذكورة بمقال الدعوى وهو ما یترتب عنه الحكم بالإفراغ تأسیسا على واقعة تحقق شرط الفسخ وانه بالتالي تكون العارضة في غنى عن الزامها بشكليات قانونا 49.16 للأسباب السالفة ، لذلك تلتمس حول الواجبات الكرائية تأييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به إلى مبلغ 500.955 درهم و حول طلب الفسخ و الافراغ القول و التصريح بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به بهذا الخصوص و تصديا التصريح من جديد بفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين و الحكم تبعا لذلك على المستأنف عليها بالإفراغ من المحل موضوع العلاقة الكرائية طبقا لشروط و بنود العقد و تحميل المستأنف عليها الصائر .

وأدلت بنسخة مطابقة للأصل من الحكم المستأنف و نسخة من الفواتير.

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 05/03/2019 حضرها ذ/ (ح.) عن ذ / (ك.) و رجع جواب القيم أن الشركة المستأنف عليها لم تعد تتواجد بالمركز التجاري و اغلقت ابوابها فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 26/03/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث بخصوص ما تدفع به المستأنفة من كون محكمة البداية قد وقع لها خطا في عملية حساب الاكرية المستحقة إذ تمت الاشارة إلى القيمة الكرائية في حدود 14.700 درهم عوض احتساب 16.243,50درهم بدخول الضريبة و لم يتم كذلك احتساب التحملات الكرائية التي يجب أن تؤدي كل ثلاثة اشهر و التي قيمتها 9828 درهم حسب البند 9 من العقد فإنه بالرجوع و استقراء عقد الكراء ووثائق الملف يتبين أن طرفي النزاع اتفق في البند 7 على كراء المحل التجاري موضوع النزاع بسومة شهرية قدرها 350 درهم لكل متر مربع و بما أن المساحة موضوع عقد الكراء تبلغ 42 متر مربعا فإن العملية تكون كالتالي 350 درهم × 42 مترا مربعا = 14.700 درهم .

تضاف إليها الضريبة: 10,5 % × 14700 درهم = 1543,50 درهم .

لتصبح السومة الكرائية الشهرية بدخول الضريبة هي :

14700 درهم + 1543,50 درهم = 16.243,50 درهم .

مما يبقى ما تدفع به المستأنفة بخصوص هذا استوفى محله و يتعين الاستجابة إليه . اما باقي التحملات الكرائية بدخول الضريبة فإنه و لئن كان البند 9 المتمسك به تطرق إلى ذلك إلا أنه لم يوضح كيفية احتسابها مما يتعين معه رد ما أثير بخصوصها.

وحيث بخصوص طلب الفسخ و الافراغ وأن تعليل محكمة البداية بخصوصه في غير محله و مخالف للمادة 2 من القانون رقم 49.16 فإنه بمطالعة هذه المادة يتضح أنها نصت على العقود التي لا تخضع لمقتضيات هذا القانون و من بينها حسب الفقرة 5 من المادة المذكورة:

" عقود كراء العقارات أو المحلات الموجودة بالمراكز التجارية و يقصد بالمركز التجاري في مفهوم هذا القانون كل مجمع تجاري ذي شعار موحد مشيد على عقار مهيأ و مشغل بشكل موحد و يضم بناية واحدة أو عدة بنايات تشتمل على محلات تجارية ذات نشاط واحد أو انشطة متعددة و في ملكية شخص ذاتي أو عدة اشخاص ذاتيين أو شخص اعتباري أو في عدة اشخاص اعتباريين و يتم تسييره بصورة موحدة إما مباشرة من طرف مالك المركز التجاري أو عن طريق أي شخص يكلفه هذا الاخير .... الخ الفقرة " .

وحيث إن محل موضوع النزاع يوجد بالمركز التجاري موروكومول حسب عقد الكراء المدلى به وبالتالي يندرج ضمن مقتضيات الفقرة 5 من المادة أعلاه وبالتالي فهو لا يخضع للقانون رقم 49.16 وإنما لمقتضيات الفصل 230 ق.ل.ع الذي ينص على أن العقد شريعة المتعاقدين وأنه بالرجوع إلى عقد الكراء الرابط بين الطرفين فإنه نص صراحة على أن العقد يكون مفسوخا بقوة القانون بمجرد عدم أداء المكتري لسومة كرائية واحدة (البند 20.2 منه) .

وحيث إنه وحسب الثابت من وثائق الملف أن المستأنف عليها لم تؤد الواجبات الكرائية كما تم بيانه أعلاه وبالتالي فإنها أصبحت في حكم المخلة بالتزاماتها التعاقدية و أن تخلفها عن تنفيذها دون أي سبب مشروع بعد انصرام الأجل المضروب لها من أجل الأداء يجعلها في حالة مطل تستوجب فسخ العقد افراغها من المحل لتحقق الشرط الفاسخ الأمر الذي يستوجب إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به في هذا الشق وبعد التصدي الحكم بفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين و الحكم تبعا لذلك بافراغ المستأنف عليها من المحل هي أو من يقوم مقامها .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا بقيم.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : باعتباره و تعديل الحكم المستأنف وذلك برفع المبلغ المحكوم به إلى (422.331,00 درهم).

و بالغائه فيما قضى به من رفض طلب الافراغ و الحكم من جديد بافراغ المستانف عليها من المحل رقم L3.053 الكائن بالمركب التجاري موروكو مول بالدار البيضاء و جعل الصائر بالنسبة .