Réf
71917
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
1607
Date de décision
15/04/2019
N° de dossier
2019/8202/651
Type de décision
Arrêt
Mots clés
vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), Qualification du contrat, liberté contractuelle, Force obligatoire du contrat, Dispense de mise en demeure, Contrat de réservation immobilière, Conservation de l'acompte, Clause résolutoire, Absence de commencement des travaux
Base légale
Article(s) : 230 - 260 - 618-5 - 618-6 - 618-12 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Source
Non publiée
La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et le régime de sa résolution pour inexécution. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur en résolution et restitution de l'acompte, et fait droit à la demande reconventionnelle du promoteur en constatation de la résolution du contrat aux torts de l'acquéreur et en conservation de l'acompte. L'appelant soutenait que le contrat devait être qualifié de vente en l'état futur d'achèvement, soumise aux dispositions d'ordre public du code des obligations et des contrats qui imposent une mise en demeure préalable avant toute sanction, rendant nulle la clause de résolution de plein droit. La cour d'appel de commerce écarte cette qualification. Elle retient que le contrat, conclu avant même le début des travaux de fondation, ne constitue pas un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement et ne peut donc être soumis à ce régime spécial. Dès lors, la convention relève du droit commun des contrats et du principe de l'autonomie de la volonté consacré par l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour constate que la clause contractuelle prévoyait une résolution de plein droit à l'expiration d'un délai de quatre-vingt-dix jours pour le paiement de la deuxième échéance, sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدم السيد وسام (م.) بواسطة محاميه بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 22/01/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 8481 بتاريخ 02/10/2018 في الملف عدد 5869/8202/2018 ، القاضي برفض الطلب الأصلي ، وفي الطلب المضاد بفسخ عقد البيع الإبتدائي المبرم بينه وبين المدعى عليها فرعيا بتاريخ 19/05/2013 ، مع الإذن لها بالاحتفاظ بمبلغ التسبيق وتحميله الصائر
في الشكل :
حيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد ان الطاعن وسام (م.) بلغ بالحكم المستأنف ، مما يكون معه المقال الإستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة وأجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه انه سبق للمستأنف ان تقدم بواسطة محاميه بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه بتاريخ 05/06/2018 , عرض فيه أنه أنه خلال معرض SMAP المنظم بمدينة باريس أبرم مع المدعى عليها بتاريخ 19/05/2013 عقد حجز شقة في إطار مشروع السكن الاجتماعي "فضاءات المحيط " الكائن بالدار البيضاء فتم الإتفاق على ثمن البيع المحدد في مبلغ 250.000,00 درهم ، و انه بادر إلى أداء مبلغ التسبيق المحدد في 35.000,00 درهم و التزم بأداء مبلغ 3500 اورو عند الطلب و الباقي عند التسليم بواسطة الأداء و عن طريق قرض بنكي، و في المقابل إلتزمت هذه الأخيرة بتوقيع العقد النهائي و تسليم الشقة في أقرب الآجال مع التزامها بإشعاره بالتاريخ المحدد لتوقيع العقد النهائي، غير انه لم يتلق منها أي جواب عن سبب التأخير رغم جميع المحاولات ، فاستصدر أمرا من أجل إجراء استجواب بواسطة المفوض القضائي حسن (ح.) الذي توصل من هذه الأخيرة برسالة جوابية يتبين منها أنه لم يتوصل بأي إشعار من طرفها بخصوص جاهزية الشقق أو ضرورة التوجه إلى مكتب الموثق من أجل أداء ما تبقى من ثمن البيع وتوقيع العقد النهائي ، ذلك ان المفوضة القضائية سهام (ط.) أنجزت محضرا اخباريا انتقل من خلاله كاتبها المحلف الى العنوان المذكور و لم يجد المعني بالأمر وحسب تصريح حارس العمارة فإنه يتواجد خارج أرض الوطن ، مما يفيد سوء نية المدعى عليها من أجل الاستيلاء على المبالغ المؤداة من طرفه وحرمانه من استغلال الشقة المحجوزة ، إذ سبق له ان أخبر هذه الأخيرة بأنه عامل من الديار الفرنسية و بعنوانه مع اعتباره عنوان التخابر و التواصل معه ، كما أنه بالرجوع إلى عقد الوكالة المبرم بينهما الذي تم تسليمه للمدعى عليها من طرفه من أجل إبرام و توقيع العقد بالوكالة مع السيد صلاح (م.) سيتبين انه يشير إلى عنوانه المتواجد بفرنسا و المذكور أعلاه ، فضلا عن ان الإشهاد على التوصل بمبلغ الحجز الموقع و المؤشر عليه من طرفها يشير بصريح العبارة إلى عنوانه بفرنسا و يشير أيضا إلى رقم هاتفه بنفس البلد ، كما أنها توصلت بشيك أداء مبلغ الحجز عن طريق مراسلة بريدية تتضمن عنوانه وان مرجوع البريد يتضمن عنوانه هو الآخر بفرنسا و يتضمن توقيع و تأشيرة المدعى عليها ، و انه رغم كل الوثائق التي تشير إلى عنوانه بفرنسا ارتأت المدعى عليها إشعاره بالدار البيضاء ، كما أنه لم يتوصل بهذا الإشعار سواء بشكل مباشر أو بواسطة أحد اقربائه. لأجله يلتمس الحكم بفسخ عقد الحجز المبرم مع المدعى عليها بتاريخ 19/05/2013 و بأدائها لفائدته مبلغ 35.000,00 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ تبليغ الإنذار و كذا مبلغ 10.000,00 درهم كتعويض مع النفاذ المعجل و الصائر. وعزز المقال بورقة المعلومات و الزيارة وعقد وكالة خاصة وتصريح إيصال بمبلغ الحجز وشيك أداء مع مرجوع البريد وبطاقة التعريف الوطنية.
و بناء على إدلاء نائب المدعى عليها بمذكرة جوابية مع مقال مضاد بجلسة 24/07/2018 جاء فيهما ان الوثائق مجرد صور شمسية، وانه بالرجوع إليها سيتبين أنها لا تتضمن ما يزعمه المدعي ، إذ انه بالرجوع للبند 1 المتعلق بشروط الإكتتاب سيتبين ان المدعي يبقى ملزما بالتقدم لمصالحها لإتمام إجراءات البيع داخل أجل 90 يوما دون سابق إشعار ابتداء من تاريخ العقد الذي كان في 19/05/2013 ، غير انه تخلف عن الحضور ، و ان نفس البند أكد على ان المحتفظ له بالعقار يجب ان يتقدم داخل أجل 90 يوما من أجل أداء الدفعة الثانية من الثمن و تسليمها الموافقة المبدئية للحصول على قرض بنكي ، وفق الشروط التي يحددها المقاول غير ان المدعي لم يف بما التزم به و لذلك فإنه في إطار نفس البند فإن الطرفين إتفقا على ان العقد يفسخ عند عدم تشريف المحتفظ له بالتزامه، و انه طبقا لمقتضيات الفصل 260 من ق ل ع فإن العقد موضوع الدعوى قد فسخ أصلا ولا حاجة للمطالبة بفسخه ، مما يبقى من حقها الاحتفاظ بمبلغ العربون لترميم الأضرار الحاصلة لها من أجل تفويت فرص البيع عليها داخل معرض الذي صرفت عليه مبالغ مهمة من أجل الحضور له لبيع منتوجاتها . لأجله يلتمس في المقال الأصلي : الحكم برفض الطلب و تحميل المدعي أصليا صائر دعواه ، و في المقال المضاد معاينة فسخ العقد الرابط بين الطرفين و المؤرخ في 19/05/2013 و الإذن لها بالاحتفاظ بالمبلغ المقدم لها لترميم الأضرار الحاصلة لها مع النفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه فرعيا الصائر. و أرفقت المذكرة بنسخة حكم.
و بناء على إدلاء نائب المدعي بمذكرة جوابية بجلسة 25/09/2018 جاء فيها ان العقد موضوع النزاع يدخل في خانة القانون المنظم لبيع العقارات في طور الإنجاز و المنصوص عليه في الفصول 618 و ما ليها من ق ل ع ،و انه طبقا للفصل 618-5 لا يمكن إبرام العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي، و بناء على الفصول 618-8 و 618-6 و 618-12 فإن المدعى عليها تكون ملزمة بإشعاره بإحدى الطرق القانونية المنصوص عليها في الفصل 37 من ق م م مع تحديد أجل معين للمشتري من أجل أداء الدفعة المتفق عليها و في حالة تخلفه عن الأداء بعد فوات الأجل فلا يترتب عن ذلك إلا تطبيق فوائد التأخير المنصوص عليها في الفصل 618-12، مؤكدا أنه لم يمتنع عن أداء ما تبقى من ثمن البيع و لم يتوصل بأي اشعار عن ذلك ، أما فيما يخص الطلب المضاد فإنه لم يتم الإدلاء بالعقد المطلوب فسخه و لا بما يفيد توصله بالإشعار بجاهزية الشقة و انذاره بأداء ما تبقى من ثمن البيع. لأجله يلتمس رد مزاعم المدعى عليها و الحكم وفق مقاله الافتتاحي وبعدم قبول الطلب المضاد شكلا و برفضه موضوعا مع ترك الصائر على عاتق المدعى عليها.
وبعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه بالإستئناف
أسباب الاستئناف:
حيث تمسك المستأنف بأن البند الثالث من عقد الحجز يتعارض مع نصوص قانونية آمرة ولا يمكن اعتباره ملزما للعارض ويبقى باطلا وكأن لم يكن ، لأن العقد يدخل في خانة القانون المنظم لبيع العقارات في طور الإنجاز والمنصوص عليه في الفصول 618 وما يليه من ق.ل.ع ، واستنادا لمقتضيات الفصل 618-5 من القانون المذكور لا يمكن إبرام العقد الإبتدائي للعقار في طور الإنجاز إلا بعد الإنتهاء من بناء الأساسات على مستوى الطابق الأرضي ، ويعد باطلا كل طلب أو قبول لبيع عقار في طور الإنجاز كيفما كان قبل التوقيع على عقد البيع الإبتدائي وفقا للفصل 618-6 من ذات القانون ، وبالتالي فإن تاريخ الدفعة الثانية لا يمكن تحديده بشكل مسبق ، وإنما يتعين تحديده حسب تقدم أشغال البناء ، مما يجعل إشعار المعني بالأمر بضرورة أداء الدفعة الثانية المتفق عليها، وبإشعاره بإحدى الطرق القانونية المنصوص عليها في الفصل 37 من ق.م.م ، مع تحديد أجل معين للمشتري من أجل أداء الدفعة المتفق عليها ، وفي حال تخلفه عن الأداء فلا يترتب عن ذلك إلا تطبيق فوائد التأخير المنصوص عليها في الفصل 618 -12 من نفس القانون ، وانه لم يتوصل بأي إشعار من المستأنف عليها بل بادر إلى استصدار أمر قضائي بتاريخ 22/11/2017 من أجل إجراء استجواب بخصوص سبب التأخير ، وانه بالرجوع لتصريح الممثل القانوني للمستأنف عليها سيتبين أنه لا يتضمن أي إشارة إلى البند 3 من عقد الحجز وتضمن فقط الإشارة إلى المحضر الإخباري المنجز من طرف المفوضة القضائية ، وبذلك فإن المستأنف عليها تعلم علم اليقين أنها ملزمة بإشعار العارض من أجل اداء الدفعة الثانية ، وان الإجراء الذي قامت به ينم عن سوء نيتها من أجل الإستيلاء على المبالغ المؤداة وحرمانه من الشقة ، ونظرا لأنه لم يتوصل بأي اشعار بخصوص جاهزية الشقة أو ضرورة التوجه إلى مكتب الموثق من أجل أداء ما تبقى من ثمن البيع وتوقيع العقد النهائي ، ولكونه لم يمتنع عن أداء ما تبقى من الثمن ، فإنه يلتمس أساسا إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وبعد التصدي الحكم وفق المقال الإفتتاحي واحتياطيا إجراء بحث في النازلة مع حفظ الحق في التعقيب والبث في الصائر طبقا للقانون ، وأرفق المقال بنسخة حكم وصورة من بطاقة معلومات وصورة من تصريح بالتوصل بمبلغ وصورة من شيك وصورة من بطاقة تعريف وطنية
وبتاريخ 11/03/2019 تقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية يعرض فيها ان العقد شريعة المتعاقدين وأن البند 1 من العقد يلزم المستأنف بأداء باقي الثمن على دفعات داخل أجل 90 يوما دون سابق إشعار من العارضة ، ابتداء من تاريخ تحرير العقد الذي هو 19/05/2013 ، إلا انه تخلف عن الحضور ، مما يعتبر معه مخلا بالتزامه وفقا للفصل 234 من ق.ل.ع ، مما يبقى معه للمستأنف عليها الحق في فسخ العقد والاحتفاظ بالمبالغ المدفوعة كعربون ، وان العقد ليس عقدا ابتدائيا ، وإنما مجرد إتفاق أبرم خارج إطار القانون 00.44 لأن المستأنف لم يثبت ان هناك عقار شرع في بنائه وان الأصل هو حرية التعاقد ، والتمس رد مزاعم المستأنف وتأييد الحكم المستأنف مع تحميل الطاعن الصائر ، وأرفق المذكرة بصورة من أحكام وقرارات قضائية
وبتاريخ 25/03/2019 تقدم دفاع المستأنف بمذكرة تعقيبية يعرض فيها ان العقد موضوع النزاع يدخل في خانة البيع المنظم لبيع العقارات في طور الإنجاز المنصوص عليها في الفصول 618 وما يليه من ق.ل.ع ، والذي نص في الفصل 618-12 أنه في حالة التأخر عن أداء الدفعات حسب المراحل المنصوص عليها في الفصل 618-6 يتحمل المشتري تعويضا لا يتعدى 1% عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه على ألا يتجاوز التعويض 10% في السنة ، غير ان هذا التعويض لا يطبق إلا بعد مرور شهر من تاريخ توصل الطرف المخل بالتزاماته بإشعار يوجه له ، مما تكون معه المستأنف عليها ملزمة بإشعاره ، والحال انه لم يتوصل بأي اشعار ، وان المستأنف عليها باشرت اجراءات تبليغه من أجل اداء الدفعة الثانية من ثمن البيع إلا انه تعذر التبليغ لكونه يقطن بالخارج ، والتمس الحكم وفق ما ورد بالمقال الإستئنافي ، وأرفقه بمحضر استجواب ومحضر إخباري
وبناء على إدراج القضية بجلسة 08/04/2019 حضر لها دفاع الطرفين وتقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة يعرض فيها ان الإتفاق بين الطرفين أبرم خارج مقتضيات الفصل 618 من ق.ل.ع ، وانه ليس هناك ما يمنع التعاقد على شيء مستقبلي ، وان ما تمسك به الطاعن من المقتضيات المشار إليها رهين بتوفر شروطها ، وان العقد ملزم للجانبين ومادام انه تخلف عن الحضور فإنه يعتبر مخلا بالتزاماته ، وان ما أثاره الطاعن من مقتضيات القانون 00.44 تمسك به لأول مرة أمام محكمة الإستئناف ولم يتضمنه حتى مقاله الإستئنافي ، والتمس رد مزاعم المستأنف وتأييد الحكم المستأنف ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 15/04/2019
محكمة الإستئناف
حيث يعيب المستأنف الحكم المطعون فيه إعتماده على البند الثالث من عقد الحجز حينما اعتبر ان المستأنف عليها محقة في فسخ العقد والإحتفاظ بالثمن لعدم إلتزامه ببنوده بخصوص الدفعة الثانية من الثمن ، رغم ان هذا البند يتعارض مع نصوص قانونية آمرة منها مقتضيات القانون 00.44 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز لأن تحديد تاريخ الدفعة الثانية يكون حسب تقدم الأشغال ولعدم إشعاره بالأداء
وحيث انه بالرجوع إلى العقد الرابط بين الطرفين ، يتبين بأنه عبارة عن وصل الأداء والتسجيل يتضمن تسلم المستأنف عليها من المستأنف لمبلغ 35000.00 درهم من أجل التسجيل لديها للحصول على شقة بمشروعها العقاري على أساس ان الدفعة الثانية من الثمن تكون عند توقيع عقد الحجز ، كما تضمن الوصل إلتزام المستأنف داخل أجل 90 يوما يبتدئ من تاريخ تحريره بدفع الحصة الثانية من المبلغ وتقديم موافقة البنك على منحه القرض ، وانه بمرور هذا الأجل فإن العقد يصبح مفسوخا مع احتفاظ المستأنف عليها بالمبلغ الذي تم دفعه ، مما يتبين معه بأن الإلتزام الذي يربط بين طرفي الدعوى إنصب على مشروع عقاري ليس في طور الإنجاز ، ولذلك يبقى العقد المذكور غير خاضع لمقتضيات الفصل 618-5 من ق.ل.ع طالما انه لم يتم الشروع في بناء الأساسات ، وكذلك لاتفاق الأطراف على توقيع عقد الحجز بعد تسليم الوصل المذكور ، مما يجعل هذا العقد يدخل في زمرة العقود المؤطرة بمقتضى الفصل 230 من ق.ل.ع ويجعل الدفع المثار من المستأنف بخصوص تكييفه وفقا لمقتضيات القانون 00.44 غير مرتكز على أساس سليم
وحيث انه بخصوص ما تمسك به الطاعن من انه لم يتوصل بأي إشعار من المستأنف عليها بعنوانه بفرنسا يفيد جاهزية الشقة ، فإنه مادام ان الإنطلاق في تحديد التزامات طرفي الدعوى هو الفصل 230 من ق.ل.ع ، فإنه بالرجوع الى وصل التسجيل الذي يربطهما يلفى بأن الطاعن إلتزم داخل أجل 90 يوما من تاريخ تحريره 19/05/2013 بتسوية الدفعة الثانية من الثمن المتفق عليه وتمكين المستأنف عليها من موافقة البنك على تسليمه مبلغ القرض وتوقيع عقد الحجز،وانه عند انتهاء الأجل المذكور من دون القيام بالمطلوب يبقى من حقها الإحتفاظ بالمبلغ الذي تم دفعه ، وبذلك لم يرد بالعقد ما يشير إلى ضرورة إشعاره بأداء الدفعة الثانية لأنه تم تحديد أجلا لذلك ، مما يجعل الحكم المستأنف مصادف للصواب فيما قضى به ويتعين تأييده ورد الإستئناف المثار بشأنه مع إبقاء الصائر على رافعه
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا
-في الشكل:
- في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه
