Mot clé
Conservation de l'acompte

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et le régime de sa résolution pour inexécution. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur en résolution et restitution de l'acompte, et fait droit à la demande reconventionnelle du promoteur en constatation de la résolution du contrat aux torts de l'acquéreur et en conservation de l'acompte. L'appelant soutenait que le contrat devait être qualifié de vente en l'état futur d'achèvement, soumise aux dispositions d'ordre public du code des obligations et des contrats qui imposent une mise en demeure préalable avant toute sanction, rendant nulle la clause de résolution de plein droit. La cour d'appel de commerce écarte cette qualification. Elle retient que le contrat, conclu avant même le début des travaux de fondation, ne constitue pas un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement et ne peut donc être soumis à ce régime spécial. Dès lors, la convention relève du droit commun des contrats et du principe de l'autonomie de la volonté consacré par l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour constate que la clause contractuelle prévoyait une résolution de plein droit à l'expiration d'un délai de quatre-vingt-dix jours pour le paiement de la deuxième échéance, sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un versement effectué pour la réservation d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de l'engagement des parties et la validité de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en restitution tout en prononçant la résolution de la convention. Le promoteur appelant soutenait que l'inexécution était imputable au réservataire, prétendument mis en demeure de finaliser la vente, et sollicitait la conservation de l'acompte à titre de clause pénale. La cour retient que le document liant les parties constitue un simple reçu de réservation et non un engagement synallagmatique de vente. Elle écarte par conséquent les mises en demeure invoquées par le promoteur, dès lors qu'il est établi qu'elles ont été adressées à une adresse où le réservataire ne résidait pas et ne lui sont jamais parvenues. Faute pour le promoteur de justifier d'une mise en demeure régulière et de la disponibilité effective du bien, la cour considère que le réservataire est fondé à obtenir la restitution intégrale des sommes versées. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.