وبعد المداولة طبقا للقانون

في الشكل:

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به ابراهيم (ب.) بواسطة نائبه بتاريخ 31/07/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 22/05/2019 تحت عدد 5531 ملف عدد 3704/8207/2019 والقاضي في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع بأداء المدعى عليه لفائدة المدعي بملغ 219.000,00 درهم من قبل واجبات الكراء عن المدة من 01 ماي 2012 الى متم 01/06/2018 مع النفاذ المعجل وتحديد مدة الإكراه البدني في الأدنى وتحميله الصائر وبرفض الباقي.

وحيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 24/07/2019 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدم باستئنافه بتاريخ 31/07/2019 أي داخل الأجل القانوني .

و حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن محمد (ت.) تقدم بواسطة نائبه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 20/3/2019 والذي جاء فيه انه كان يكري للمدعى عليه المحل التجاري الكائن بالعنوان اعلاه يزاول فيه تجارة العقاقير موضوع الملك المسمى (ف. 1) بالطابق السفلي موضوع الرسم العقاري عدد 4664/63 الكائن بالدار البيضاء نواصر بسومة كرائية قدرها 3000 درهم شهريا و قبل ان يقوم ببيع المحل المذكور الى المدعى عليه بمقتضى عقد بيع رسمي موثق مؤرخ بتاريخ 22/05/2018 كانت ذمة المدعى عليه عامرة بواجبات كرائية عن المدة الممتدة ما بين 01 ماي 2012 الى متم 01/06/2018 وجب عنها مبلغ 222000,00 درهم و انه رغم جميع المحاولات الودية المبذولة معه من اجل حثه على أداء واجبات الكرائية الا انه بقي ممتنعا عن الأداء لأجله يلتمس الحكم على المدعى عليه بأدائه لفائدته مبلغ 222000,00 درهم عن واجبات الكراء عن المدة المفصلة أعلاه مع النفاذ المعجل و الإكراه البدني في الأقصى و الصائر.

و عزز المقال بعقد كراء– عقد بيع– شهادة ايداع – شهادة ملكية.

و بناء على ادلاء نائب المدعى عليه بمذكرة جواب جاء فيها ان الواجبات الكرائية المطالب بها غير مستحقة عليه و لا يمكن استخلاصها منه بعد ان تغير مركزه القانوني من حائز للمحل موضوع النزاع كمكتري الى حائز له كمشتري و ذلك منذ تاريخ 24/01/2012 و هي الحقيقة التي اخفاها المدعي ذلك انه لئن كان قد ارتبط مع المدعي بعقد كراء مصحح الامضاء بتاريخ 18/04/2011 بمقتضاه اكترى منه المحل موضوع النزاع ثم ابرم معه في تاريخ لاحق و بالضبط في 24/10/2011 عقد وعد بالبيع و الذي يتضح من بنوده ان المدعي قد التزم بان يفوت له المحل المكرى في اجل أقصاه 24/01/2012 و بعد ان يقوم بتعديل نظام الملكية المشتركة الخاص بالعقار الذي يتواجد به المحل و تفريع الرسم العقاري الام و تخصيص رسم عقاري فرعي للمحل مقابل ثمن محدد في مبلغ 250.000,00 درهم و ان المدعي توصل منه بثمن البيع المتفق عليه و ظل يماطله في تنفيذ التزاماته المقابلة بادعاء تأخر الترخيص له بتفريع الرسم العقاري الام بعلة عدم الموافقة له على التصاميم المنجزة بخصوص المحلات المستخرجة من العقار و منها المحل موضوع النزاع و انه تبين له ان هذا الادعاء لم يكن في الحقيقة سوى خطة محبوكة لفرض شروط مجحفة عليه لاتمام التعاقد معه عندما اصبح يطالب بالزيادة في الثمن المتفق عليه و اشتراط عدم اظهار كامل الثمن في العقد و الاقتصار فقط على الاعتراف بجزء منه و انه ادى كامل الثمن المتفق عليه دون ان يتوصل في المقابل بوصل يثبت هذا الاداء اعتبار للثقة و لعلاقة الجوار، و ان هذه المعطيات قد اكدها الجيلالي (ب.) الذي يملك عقارا مجاورا للمدعي في اشهاد حرره بفرنسا بتاريخ 09/04/2019 و افاد فيه ان المدعي قد باع له المحل التجاري الكائن بالقطب الحضري بالنواصر المحادي لصيدلية (م. م.) و هو المحل موضوع النزاع و ان هذا الاخير اعترف امامه بكونه توصل بمبلغ 255.000,00 درهم عن الثمن مضيفا ان المدعي اشترط عليه ان يكون مبلغ 100.000,00 درهم غير ظاهر و الاقتصار فقط على كتابة 155.000,00 درهم و ان الثابت من عقد البيع ان المدعي اقر بتوصله فعلا بالمبلغ المذكور خارج محاسبة الموثقة محررة العقد، و انه قام بتنفيذ الالتزامات الملقاة على عاتقه في اطار هذا الوعد و ان عدم كتابة العقد النهائي للبيع قبل تاريخ 24/01/2012 كان بتماطل متعمد من المدعي رغم توصله بالثمن و رغم التراضي معه على جميع شروط التعاقد فان البيع اضحى تاما بمفهوم الفصل 488 من ق ل ع و بالتالي لا مجال لاعتباره مستمرا في مركزه كمكتري بعد انصرام الاجل المحدد لتحرير عقد البيع خاصة و ان المدعي نفسه كان مقتنعا بتغير هذا المركز عند اصبح يتعامل معه كمالك للمحل بصفته مشتريا له تبعا للعقد الرابط بينهما بدليل عدم اقدامه على المطالبة بواجبات الكراء منذ ذلك التاريخ، لذلك يلتمس الاشهاد له بمذكرته الحالية و الحكم اساسا برفض الطلب و احتياطيا اجراء بحث في النازلة قصد الاستماع للطرفين و الشاهد.

و ارفقت المذكرة بوعد بالبيع و اشهاد.

و بناء على ادلاء نائب المدعى عليه بمذكرة بجلسة 08/05/2019 جاء فيها ان الثابت من المعطيات المشهود بها ان البيع المبرم بين الطرفين كان تاما منذ التاريخ المضمن في الوعد بالبيع و ان عدم كتابة العقد قبل 24/01/2012 المضمن في ذات الوعد بالبيع كان راجعا للمدعي الذي تعمد عدم تنفيذ التزاماته في الاجل المتفق عليه و بالتالي فانه لا يمكن ان يستمر في نفس مركزه كمكتري بعد انصرام الاجل المذكور و بعد ان اصبح مالكا لتمام البيع المبرم بينهما، و ان المطالبة باداء واجبات الكراء ضدا على هذه الحقائق تبقى غير ذات اساسا من الواقع و القانون، لاجله يلتمس الاشهاد له بالادلاء بالوثيقة " اشهاد " و الحكم وفق ملتمساته المضمنة في مذكرته الجوابية السابقة.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه ابراهيم (ب.) وجاء في أسباب استئنافه أنه بالرجوع إلى العقود المدلى بها ابتدائيا خصوصا عقد الوعد بالبيع الذي جاء معلقا على شرط واقف من الجهتين هو حصول المستأنف عليه على الإذن بإنجاز الرسوم العقارية الفرعية لكل محل على حدة من مجموع الرسم العقاري الأم و بالمقابل أداء العارض المستأنف ثمن البيع و ان الوفاء بشكلية الكتابة لم تكن متعلقة بإرادة العارض و إنما على إرادة الغير بإنجاز الرسوم العقارية المتفرعة و أن حيازة العارض للمحل تبقى أكبر دليل على تغيير مركزه القانوني من مكتر إلى مالك و الذي اكتسب هذه الصفة منذ تراضي الطرفين أحدهما بالإيجاب و الآخر بالقبول و تحديد الثمن و باقي الشروط طبقا للمادة 488 من قانون الإلتزامات و العقود هذا فضلا على كون المستأنف عليه يقر بمقتضى العقد الرسمي المدلى به كونه تسلم من العارض مبلغ 155000,00 درهم يدا بيد و دونما توصيل و التي لا يقبل العقل السليم و لا المنطق القويم تسلمها على سبيل التسبيق من إجمالي مبلغ البيع و الحال أنه لازال دائنا بمبلغ أكبر و أنه من المفترض اجراء المقاصة او إحتسابها من قبيل الوجيبة الكرائية المزعومة خصوصا و أنها تمت نقدا و عدم الإقدام على توقيع العقد النهائي بين يدي الموثقة و الإحتفاظ بتلك المبالغ على سبيل الوجيبة المطالب بها حاليا بدون وجه حق وإحتياطيا إذا ما ارتأت المحكمة موجبا من موجبات إلزام العارض بالأداء فإنه يدفع بالتقادم الخمسی طبقا لمقتضيات المادة 391 من قانون الإلتزامات و العقود حسابا من حلول كل قسط و ابتداء من تاريخ الطلب موضوع الحكم المطعون فيه إضافة إلى مبلغ 50000 درهم توصل بها المستأنف عليه من العارض بمقتضى شيك عدد 8867449 مسحوب على المؤسسة البنكية (ش. ع.) و الذي صرف يوم 24/ 2014/11حسب الثابت من كشف الحساب دون إغفال خصم قيمة شهر واحد مسبق تسلمه المستأنف عليه من العارض بمقتضى العقد المحتج به و هو ثابت بالسطر 14مما يتعين معه إحتياطيا تعديل الحكم و ذلك بخصم مبلغ 119.000,00 درهم مفصلة على النحو التالي:

- مبلغ 66000,00 عن الوجيبة الكرائية التي طالها التقادم و ذلك منذ شهر ماي 2012 إلى غاية مارس 2014 ما مجموعها 22 شهرا على اعتبار تاريخ الطلب الذي هو 2019/03/20 .

- مبلغ 50000,00 المصروف بواسطة الشيك أعلاه.

- مبلغ 3000,00 عن الضمانة المتوصل بها يوم العقد.

ملتمسا في الاخير قبول الاستئناف شكلا و في الموضوع أساسا إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الطلب واحتياطيا تعديل الحكم و ذلك بعد خصم مبلغ 119.000 درهم المفصلة اعلاه واحتياطيا جدا اجراء بحث بين الطرفين و تحميل المستأنف عليه الصائر، وأدلى بنسخة طبق الاصل للحكم المطعون فيه – طي التبليغ و صورة كشف حساب بنكي .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 25/09/2019 تمسك من خلالها بمقتضيات الفصل 489 ق.ل.ع موضحا بان ما زعمه المستأنف في مقال استئنافه من أن مركزه القانوني انطلاقا من إبرام عقد وعد بالبيع بينه وبين العارض قد تغير لا اساس له من الصحة وان المركز القانوني المذكور لم يتغير الا من التاريخ المسجل بكناش الايداع 03/07/2018 حسبما يستفاد من شهادة الايداع المدلى بها في الملف و بالتالي يبقى المركز القانوني للمستأنف بالنسبة للعقار المبيع له من طرف العارض كمالك قبل تاريخ الايداع المشار اليه أعلاه هو مركز يحمل صفة مكتري و ليس صفة مالك وتبقى بالتالي المدة الكرائية مستمرة بين الطرفين ابتداء من فاتح ماي 2012 الى متم 2018/6/1 وهو ما قضت به محكمة الدرجة الأولى و بخصوص الوجه الاستئنافي المثار بخصوص مبلغ 50000.00 درهم اوضح ان المستانف دفع له المبلغ المذكور كجزء من ثمن البيع للمحل التجاري المكترى له قبل ابرام عقد البيع بشأنه بعدما انتهت مدة صلاحية وعد بالبيع السابق بتاريخ 24 اکتوبر 2012 و انه بعدما اتفق الطرفان على تجديد عميلة البيع بينهما بخصوص المحل التجاري موضوع العلاقة الكرائية بين الطرفين ودون ابرام عقد وعد بالبيع جديد بينهما تم تحديد ثمن البيع الجديد في مبلغ 300.000.00 درهم توصل منه العارض بمبلغ 50.000.00 درهم خلال سنة 2014 ثم بعد أن تم اعداد رسم عقاري مستقل و خاص بالمحل التجاري موضوع العلاقة الكرائية بين الطرفين دفع المستأنف للعارض نقدا جزء آخر من ثمن البيع المشار إليه أعلاه مبلغ 105000.00 درهم ليكون مجموع ما توصل به العارض من المستأنف من ثمن البيع هو مبلغ 155.000.00 درهم ليبقى من ثمن البيع 145.000.00 درهم تم أدائه للعارض بواسطة الموثقة حسنة (خ. ا.) وقد تمت الاشارة الى ما ذكر بعقد البيع المحرر من طرف الموثقة المذكورة و المدلى بها في الملف ضمن فقرة (ثمن البيع) وان مطلب المستأنف للحكم له بخصم مبلغ 50.000.00 درهم من واجبات الكراء المحكوم به لا مبرر له ولا سند له و بخصوص التقادم الذي أثارته المستأنف انه لا وجود له و تبقى المدة الكرائية المحكوم بها مستحقة كاملة ملتمسا رد الاستئناف و تأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنف الصائر.

و بناء على المذكرة التأكيدية المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه أكد من خلالها ما سبق والتمس الحكم وفق المقال الاستئنافي .

و بناء على إدراج الملف أخيرا بجلسة 9/10/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا وحجزه للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 30/10/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث ركز الطاعن استئنافه على الأسباب والموجبات المسطرة أعلاه.

وحيث دفع المستأنف ضمن أسباب استئنافه بأن مركزه القانوني قد تغير من مكتري للمحل التجاري موضوع النزاع إلى مالك له بعد إبرام عقد بيع بشأنه مع المستأنف عليه والحال أن الثابت من وثائق الملف ان المستأنف سبق وان أبرم فقط عقد وعد بالبيع بخصوص المحل المذكور علما ان مجرد الوعد بالبيع لا ينشئ التزاما ولا يخول المستأنف صفة مالك للمبيع إلا بإبرام عقد بيع نهائي والذي لم يتم الا بتاريخ 22/5/2018 وهو ما يجعل المستأنف ملزما بأداء واجبات الكراء مقابل انتفاعه بالمحل المكترى ما دام ليس بالملف ما يفيد الاتفاق على عدم اداء واجبات الكراء بعد ابرام عقد الوعد بالبيع اعلاه وبالتالي يبقى ما أثير بهذه بالوسيلة غير مبني على أساس سليم ويتعين عدم اعتباره.

وحيث دفع المستأنف بالتقادم الجزئي للواجبات الكرائية المطلوبة .

وحيث انه وطبقا للفصل 391 من ق ل ع فان الحقوق الدورية والمعاشات واكرية الأراضي والمباني والفوائد وغيرها من الأداءات المماثلة تتقادم في مواجهة أي شخص كان بخمس سنوات ابتداء من حلول كل قسط .

وحيث انه واعتبارا للمدة المطالب بواجبات الكراء عنها واعتبارا لتاريخ الطلب وهو 20/3/2019 فان الواجبات الكرائية المستحقة هي في حدود مبلغ 150.000,00 درهم في حين يتعين رفض الطلب بشأن باقي المبالغ المطلوبة للتقادم .

وحيث ترتيبا على ما تقدم يتعين تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله بحصر المبلغ المحكوم به في 150.000,00 درهم وبجعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل: بقبول الاستئناف .

في الجوهر : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله بحصر المبلغ المحكوم به في 150.000,00درهم وبجعل الصائر بالنسبة .