وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به شركة (أ. ل.) بواسطة دفاعه بتاريخ 06/02/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/10/2018 تحت عدد 10201 ملف عدد 588/8206/2018 والقاضي في الشكل قبول الطلب وفي الموضوع بأداء المكترية شركة (أ. ل.) في شخص ممثلها القانوني لفائدة المكرين السادة محمد وعبد العزيز وفاطمة وابراهيم (ب.) مبلغ 12840,00 درهم عن واجبات الكراء عن المدة من 01/04/2017 الى 30/09/2017 حسب السومة شهرية قدرها 2140,00 درهم مع النفاد المعجل في حدود أداء واجبات الكرائية والمصادقة على الانذار المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 21/11/2017 والحكم بإفراغها هي ومن يقوم مقامها من المحل التجاري الكائن زنقة [العنوان] الدار البيضاء وتحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات .

و بناء على الاستئناف الفرعي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدما به الورثة (ب.) بواسطة دفاعهم بتاريخ 16/04/2019 يستأنفون بمقتضاه الحكم المشار الى مراجعه أعلاه .

حيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 31/01/2019 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدم باستئنافه بالتاريخ أعلاه أي داخل الأجل القانوني .

حيث إن المقال الاستئنافي جاء مستوفيا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأداء فهو مقبول شكلا.

وحيث قدم الاستئناف الفرعي وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأداء طبقا للمادة 143 من ق.م.م فهو مقبول.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المدعين تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرضون من خلاله أنهم يملكون العقار الكائن بالعنوان أعلاه، وقد سبق لهم أن أجروا منه المحل التجاري الكائن بالطالق الأرضي بالعنوان أعلاه للمدعى عليها، الا انها تعودت عدم تسديد الواجبات الكرائية في اجلها المحدد ولم تؤد الكراء الا بعد تبليغ إنذار وهكذا تعودت على عدم الأداء عدة مرات، وأنها مؤخرا توقفت عن الاداء كعادتها فتخلذ بذمتها واجبات الكراء عن الشهور التي تبتدئ من ابريل 2017 الى الان، وهكذا اصبحت ذمتها عامرة بمبلغ: 12840,00 درهم واجب كراء 6 أشهر بحسب 2140,00 درهم في الشهر، رغم توصلها بتاريخ: 21/11/2017 بإنذار من أجل الأداء الا انها لم تستجب مما يجعلها في حالة تماطل، ملتمسين الحكم على المدعى عليها بأداء الواجبات الكرائية المشار اليها في الإنذار والتي بلغت 12840,00 درهم حسب التفصيل أعلاه، وبالمصادقة على الإنذار بالإفراغ والحكم بافراغها هي ومن يقوم مقامها تحت طائلة غرامة تهديدية لا تقل عن 200,00 درهم في اليوم، مع النفاذ المعجل، وتحميلها الصائر, وعززوا طلبهم بشهادة الملكية، ورسالة إنذار من أجل الأداء، محضر تبليغ.

وبناء على المذكرة من حيث الاختصاص المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها بجلسة: 14/02/2018، والتي جاء فيها ان المدعى عليها ليست بتاجرة ولا تمارس التجارة بل هي محل حرفي للنجارة، وان الامر لا يتعلق بمعاملة بين تاجرين، وأن المدعون إن كانوا يعتبرون انفسهم تجار فان الامر خلاف ذلك بالنسبة للمدعى عليها التي هي محل حرفي للنجارة، وأنه إعمالا لمقتضيات المادة 5 من القانون المحدث للمحاكم التجارية فانه لا يمكن إسناد الإختصاص للمحاكم التجارية بين التاجر وغير التاجر الا بالاتفاق، وأنه لا يوجد اي اتفاق بين المدعى عليها والمدعون على اسناد الاختصاص للمحكمة التجارية بالدارالبيضاء، ملتمسة الحكم بعدم الاختصاص للمحكمة التجارية بالبيضاء نوعيا للبت في النزاع، والقول ان الاختصاص ينعقد للمحكمة الابتدائية المدنية.

وبناء على ملتمس النيابة العامة الرامي الى التصريح باختصاص المحكمة نوعيا المدلى به بتاريخ: 28/02/2018.

وبناء على الحكم التمهيدي عدد: 298 الصادر بتاريخ: 07/03/2018، والقاضي باختصاص المحكمة نوعيا للبت في النزاع مع حفظ البت في الصائر.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها بجلسة: 10/10/2018، والتي جاء فيها أساسا في الشكل ان الانذار الموجه للمدعى لم يتضمن الاجال المذكورة والتي جاءت بصيغة الوجوب عملا بمقتضيات الفصل 26 من القانون رقم: 49.16 المتعلق بكراء المحلات المعدة للإستعمال التجاري أو الصناعي او الحرفي، وأن الإنذار المذكور لم يتضمن اجلا للإفراغ بل تضمن أجل 15 يوما لاداء ما بذمته من واجبات كرائية، وان مقتضيات المادة 26 قد جاءت بصيغة الوجوب، ومادام الانذار الموجه للمدعى عليها لا يتضمن اي اجل للإفراغ فان ذلك الانذار يبقى باطلا وغير ذي أثر، الامر الذي يتعين معه الحكم ببطلانه، وأنه من جهة أخرى فان الثابت من خلال مقتضيات الفصل 29 من نفس القانون أنها تنص على انه: " غذا اراد المكري ان يضع حدا لكراء المحل الذي يستغل فيه أصل تجاري مثقل بالتقييدات وجب عليه أن يبلغ طلبه الى الدائنين المقيدين مسبقا في الموطن المختار المعين في تقييد كل منهم"، وانه من خلال السجل التجاري للمدعى عليها، فإن هناك دائنين مقيدين بالسجل التجاري للمدعى عليها يتوفرون على امتياز وهم قباضة الضرائب الحي الحسني والصندوق الوطني للضمان الإجتماعي ولم يتم تبليغهم مسبقا وفق ما تنص عليه المقتضيات المذكورة، وان الدعوى الحالية تكون بالتالي قد اتت أيضا خرق لمقتضيات الفصل 29 من نفس القانون، ملتمسا الحكم برفض الطلب، وتحميل المدعين الصائر.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته شركة (أ. ل.) و جاء في أسباب استئنافها أن المستانفة تعيب على الحكم الإبتدائي مجانيته الصواب في كل ما قضی به وخرق القانون و فساد التعليل ذلك أن المستأنفة كانت قد دفعت خلال المرحلة الإبتدائية أن الإنذار الموجه لها جاء معيبا ومختل شكلا وأتی خرقا لمقتضيات المواد 26-29 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، إذ أن الإنذار لا يتضمن أجلا للإفراغ، كما أن المسنين عليهم لم يعملوا على تبليغ بهم إلى الدائنين المقيدين في الأصل التجاري و أن الحكم الابتدائي رد هذه الدفوع و أتى بتعليل فاسد و مجانب للصواب و أن هذا التعليل لا يستقيم على أي أساس من الصحة أو القانون ذلك أن مقتضيات المادة 26 من قانون رقم 49 . 16 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، واضحة وصريحة إذ نصت على " أنه يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده وأن يمنحه أجل للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل ويحدد أجل في 15 يوما إذا كان الطلب مبني على عدم أداء واجبات الكراء و أن الإنذار الموجه للمستانفة لم يتضمن الآجال المذكورة والتي جاءت بصيغة الوجوب و أن الإنذار المذكور لم يتضمن أجلا لإفراغ العارض محدد في 15 يوما، بل تضمن أجل 15 يوما لأداء ما بذمته من واجبات كرائية و أن مقتضيات المادة 26 نصت على ضرورة منح أجل للإفراغ فقد جاء في مقتضيات المادة المذكورة " أن يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل " والإنذار الموجه للمستأنفة لم يمنحها أجلا للإفراغ بل منحها أجلا للأداء، وبالتالي فإن ذلك الإنذار جاء معيب ومختل شکلا و أنه ومادامت مقتضيات المادة 26 قد جاء بصيغة الوجوب، ومادامت مقتضيات المادة المذكورة تتحدث عن أجل الإفراغ وليس أجل الأداء، ومادام الإنذار الموجه للمستانفة لا يتضمن أي أجل للإفراغ فإن ذلك الإنذار يبقى باطلا وغير ذي أثر، الأمر الذي يتعين معه التصريح والحكم ببطلانه وبالتالي لا يمكن أن تنسب للإنذار ما لم يرد فيه ، فالإنذار الموجه للمستانفة لا يضمن أجلا للإفراغ والألفاظ الواردة في الإنذار واضحة وصريحة ولا تثير أي لبس لدى متلقيها إذ تتحدث عن أجل الأداء ليس إلا ، و أن الثابت قانونا أنه إذا كانت الألفاظ واضحة فلا يمكن أن تنسب لها دلالات لم ترد فيها و أن المشرع كان حريصا ودقيقا من خلال المادة 26 والتي جاءت بصيغة الوجود إن نصت وبصريح العبارة " أن تمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من التوصل" والإنذار الموجه للمستانفة لم يمنح لها أي أجل للإفراغ بل أجلا للأداء وشتان بين الأداء والإفراغ وبالتالي فإن التعليل على النحو الذي ذهب إليه الحكم الإبتدائي باعتبار أن أجل الأداء هو أجل الإفراغ هو تعليل فاسد ومجانب للصواب وتأويل مغلوط للمادة 26 من قانون 49.16 و أن هذا التعليل يعتبر بدوره فاسد ومجانب للصواب ، ذلك أن الثابت من خلال مقتضيات المادة و2 من نفس والثابت من خلال السجل التجاري للمستانفة أن هناك دائنين مقيدين بالسجل التجاري للمستانفة يتوفرون على إمتياز وهم قباضة الضرائب الحي الحسني والصندوق الوطني للضمان الإجتماعي ولم يتم تبليغهم مسبقا وفق ما تنص عليه المقتضيات المذكورة و أنه بالرجوع إلى مقتضيات المادة 29 فهي كذلك مقتضيات واضحة وصريحة ولا تحتاج إلى تأويل مغلوط إذ نصت على أن المكري إذا أراد أن يضع حدا للكراء وجب عليه أن يبلغ طلبه إلى الدائنين وهذه المقتضيات جاءت هي الأخرى بصيغة الوجوب إذ ألزمت المكري وقبل وضع حد للعلاقة الكرائية أن يبلغ طلبه للدائنين، وهي مقتضيات قانونية إلزامية يترتب على مخالفتها البطلان، وهي مقتضيات يجب سلوكها قبل دعوي الإفراغ و لا يمكن التضرع بأي سبب آخر مادامت قد جاءت بصيغة الوجوب والمشرع ألزم القيام بهذا الإجراء مسبقا مثلما جاء في مقتضيات المادة المذكورة ( أن يبلغ طلبه إلى الدائنين المقيدين مسبقا) أي أن المستأنف عليهم وقبل سلوك مسطرة الإفراغ يجب عليهم القيام بإجراء قبلي وهو تبليغ الدائنين المقيدين وأن عدم القيام بهذا الإجراء يعد بدوره إخلال شكليا يرتب البطلان و أنه من جهة أخرى وعلى خلاف التعليل الفاسد والمجانب للصواب للحكم الإبتدائي فإن المستانفة تدلي للمحكمة مرة أخرى بسجلها التجاري الذي يظهر الدائنين المقيدين والذين لم يتم تبليغهم ، مع العلم أن هؤلاء الدائنين هم أصحاب امتياز وهم قباضة الضرائب الحي الحسني والصندوق الوطني للضمان الاجتماعي وأنه ومن جهة أخرى فإن المستانفة أبرأت ذمتها من الواجبات الكرائية وفقا لما هو ثابت من الوثائق ويتضح جليا أن الحكم الإبتدائي جانب الصواب فيما قضى به وأتی خرقا للقانون مما يتعين معه إلغاؤه ملتمسا إلغاء الحكم الابتدائي وبعد التصدي التصريح والحكم من جديد برفض الطلب و تحميل المستأنف عليهم الصائر ، مرفقا نسخة طبق الاصل من الحكم الابتدائي وغلاف التبيلغ ما يثبت أداء الواجبات الكرائية و نسخة من السجل التجاري للمستأنفة.

بناء على مذكرة جوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من طرف المستانف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 17/04/2019 جاء فيها انه أن هذا الاستئناف وان كان مقبولا شكلا، الا انه يبقى غير مسموع موضوعا و أن الموجب الاستئنافي الذي اعتمدته المستأنفة يتمثل في أن الإنذار الغير القضائي الموجه اليها لم يمنحها اجلا للافراغ، بل منحها اجلا للاداء و بالتالي فان ذلك الإنذار جاء معيبا و مختلا شكلا لكن حيث أن الحكم المطعون فيه أجاب عن هذا الدفع المثار. وعلل حكمه تعليلا ينسجم مع مفهوم و منطوق المادة 26 من قانون رقم 16.49 و فضلا عن تعليل المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه، فان ثمة نصوصا صريحة على أن التماطل في أداء الوجيبة الكرائية يعد من الأسباب المبررة لإفراغ المكتري، اذ جاء في المادة الثامنة من القانون رقم 16 . 49 " لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الافراغ في الحالات التالية :

اذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل اجل خمسة عشرة يوما من تاريخ توصله بالانذار، وكان مجموع ما بدمته على الأقل ثلاثة اشهر من الكراء.

لتضيف المادة 338 من نفس القانون نفس الأجل الممنوح للمكتري في حالة تضمین عقد الكراء شرطا فاسخا.

و أن محاولة المستأنفة تحميل النصوص القانونية أكثر مما تحتمل و تفسيرها حسب هواها، هي محاولات يائسة فالاحرى بها أن تدلي مما يفيد أداء ما بذمتها من واجبات کرائية كما تزعم ووضع حد لاية مناقشة عقيمة اما بخصوص الموجب الاستئنافي المتعلق بوجود دائنين مقيدين بسجل المستأنفة التجاري و عدم اعمال مقتضيات المادة 29 من القانون رقم 49.16 من طرف المستأنف عليهم ، فان الحكم المطعون فيه أجاب عنه بشكل واف لتبقى كل الموجبات الاستئنافية المثارة مجرد تسویفات و كلاما مرسلا عسی ان تنتفي عن الشركة المستأنفة حالة المطل الموجبة لفسخ عقد الكراء و بالتالي افراغ العين المكتراة .

في الاستئناف الفرعي : أن ذمة الشركة المستأنف عليها فرعيا لازالت متفلة بواجبات كرائية لاحقة عن المدة المحكومة بها ابتدائيا و أن المستانف عليهم يطالبون بهذه الواجبات وهي الممتدة من 01/10/2017 الى متم ابريل 2019 الواجب 40.660,00 درهم بحسب سومة شهرية قدرها 2140,00 درهم ، ملتمسين في الاستئناف الأصلي: رده مع تأييد الحكم المتخذ و في الاستئناف الفرعي الحكم على الشركة المستأنف عليها فرعيا بأدائها للمستانف عليهم ما قدره 40.660,00 درهم عن المدة من فاتح أكتوبر 2017 الى متم ابريل 2019 بحسب سومة کرائية شهرية قدرها 2140,00 درهم مع الصائر .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستانفة بواسطة نائبها بجلسة 22/05/2019 جاء فيها ان أن المستانفة إذ تؤكد ما جاء في محرراتها السابقة جملة وتفصيلا تود أن توضح أن المستأنف عليهم يتقاضون بسوء نية ويهدفون إلى إفراغ العارضة من أصلها التجاري بكافة الطرق المستأنف القانونية وعن طريق ادعاءات ومزاعم غير مؤسسة وواهية و أن المستانفة تود أن توضح للمحكمة أن المستأنف عليهم ما فتئوا يمتنعون عن التوصل بالواجبات الكرائية، وأنهم كانوا يرغمون العارضة في كل مرة على اللجوء إلى المحكمة قصد عرض عليهم تلك الواجبات الكرائية وفقا لما هو ثابت من محاضر العروض العينية المرفق طيه وأنهم كانوا يهدفون في كل مرة إلى محاولة وضع العارضة في صورة المتماطلة، والحال أنهم هم الذين يرفضون التوصل بالواجبات الكرائية ، والكل بغية إفراغ العارضة من أصلها التجاري للمضاربة فيه ، وأنها وكما سبق وأن أوضحت للمحكمة، فإنها أبرأت ذمتها من الواجبات المطالب ها وفقا لما هو ثابت من وثائق الملف و أنه وفيما يخص الإستئناف الفرعي فإن هذا الإستئناف يظل غير مؤسس ومردود ذلك أن الكراء هو مطلوب لا محمول وأن المستأنف عليهم لم يسبق لهم وأن طالبوا بهذه الواجبات الكرائية أو أنذروا العارضة بشأنها، وبالتالي فإن هذه المطالبة تبقى غير مؤسسة ، ملتمسا في الإستئناف الأصلي باعتباره والتصريح والحكم وفق ما جاء فيه والإشهاد للمستانفة بإبراء ذمتها من الواجبات الكرائية المطلوبة وتحميل المستأنف عليهم الصائر و في الإستئناف الفرعي برده لعدم ارتكازه على أساس قانوني سليم والتصريح والحكم برفض الطلب بشأنه وتحميل المستأنف عليهم الصائر، مرفقا صورة من عروض عينة سابقة و صورة مما يفيد أداء الواجبات الكرائية موضوع الانذار الموجه لها .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 29/05/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 12/06/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث بسطت الطاعنة دفوعاتها المعروضة أعلاه.

حيث عابت الطاعنة على محكمة الدرجة الاولى بطلان الانذار لعدم احترامه الآجال المنصوص عليها في قانون 49.16 خاصة الفصل 26 منه .

حيث إنه بخصوص العلة التي نعاها الطاعن على محكمة البداية والمتعلقة بعدم احترام آجال الإفراغ المنصوص عليها في الفصل 26 من قانون 49.16 فإن الثابت من مستندات النازلة ان المستأنفة توصلت بالإنذار بتاريخ 21/11/2017 ولم تبادر الى إبراء ذمتها من الواجبات الكرائية المطلوبة رغم فوات الأجل الممنوح لها بمقتضى الفصل 8 و 26 من قانون الاكرية الجديد 49.16 هذا من جهة ومن جهة أخرى فالبين ان المستأنف عليهم لم يتقدموا بدعوى المصادقة على الانذار إلا بتاريخ 8/1/2018 مما يبقى معه هذا الدفع غير مبرر.

حيث إنه بخصوص عدم احترام مقتضيات المادة 29 من قانون 49.16 كون المحل التجاري مثقل بديون لفائدة الغير ولم يتم انذار المقرضين الدائنين فإن الثابت ان المشرع وان أوجب اعلام الدائنين طبقا للمادة اعلاه فإنه لم يرتب اي اثر في حالة المخالفة وعدم توجيه الانذار بالافراغ لهم وهو ما يستوجب رد كل الدفوعات وتأييد الحكم المستأنف.

وفي الاستئناف الفرعي:

حيث ان الاستئناف الفرعي قدم في شكل طلب اضافي يرمي الى اداء الواجبات المترتبة لاحقا عن الانذار

حيث إن الطلب الإضافي يرمي الى أداء واجبات الكراء المترتبة عن الطلب الأصلي طبقا للمادة 143 من ق.م.م .

حيث إنه لا يوجد بالملف ما يفيد ابراء ذمة المستأنف من الوجبات المطلوبة والمحددة في مبلغ 40660 درهم عن المدة الممتدة من فاتح أكتوبر 2018 الى غاية متم ابريل 2019 بمشاهرة قدرها 2140 درهم مما ينبغي معه الاستجابة للطلب.

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنفة الصائر.

وفي الطلب الإضافي: بأداء المستأنفة لفائدة المستأنف عليهم مبلغ 40660 درهم عن واجبات الكراء من 01/10/2018 الى متم ابريل 2019 وتحميلها الصائر.