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Résiliation pour non-paiement des loyers

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de paiement des loyers et sur la qualification des locaux loués. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant principal contestait la qualification de local commercial et le bien-fondé de la créance, tandis que le bailleur, par un appel incident, sollicitait l'aggravation de la contrainte par corps et l'octroi d'une astreinte. La cour écarte les moyens du preneur, retenant d'une part que le contrat de bail stipulait expressément la nature commerciale des lieux et d'autre part que l'appelant ne rapportait aucune preuve du paiement des loyers réclamés.

Elle rejette également l'appel incident, considérant que la fixation de la durée de la contrainte par corps relève du pouvoir discrétionnaire du premier juge et que l'expulsion peut être obtenue par les voies d'exécution ordinaires. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant une condamnation au titre des loyers échus en cours de procédure.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce précise les conditions de la mise en demeure préalable et le champ d'application de la contrainte par corps. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur, sa condamnation au paiement des arriérés et prononcé la contrainte par corps à l'encontre du représentant de la coopérative locataire.

L'appelant contestait la validité de la procédure au motif qu'une seule mise en demeure avait été délivrée au lieu de deux, et soulevait l'illégalité de la contrainte par corps appliquée à une personne morale. La cour écarte le premier moyen en retenant qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49.16, une unique mise en demeure visant le paiement des loyers sous peine d'éviction suffit à fonder l'action en résiliation, l'exigence d'une double mise en demeure étant étrangère à cette procédure.

Elle fait en revanche droit au second moyen, rappelant que la contrainte par corps est une mesure qui ne peut être prononcée qu'à l'encontre d'une personne physique, et non d'une personne morale comme une coopérative. Le jugement est par conséquent infirmé partiellement sur ce seul chef de dispositif et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif. Le preneur appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, ayants droit d'un cessionnaire du bail, et l'opposabilité à son égard de la cession du droit au bail faute de notification régulière.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que la qualité d'héritiers des bailleurs était établie par un acte d'hérédité versé aux débats en première instance avant la clôture de l'instruction. Elle retient ensuite que la cession du bail était opposable au preneur, dès lors que celui-ci en avait eu connaissance au cours d'une précédente instance et avait de surcroît reconnu, lors d'une audience de recherche, avoir été sollicité pour le paiement des loyers par le cessionnaire lui-même.

Faute pour le preneur d'avoir réglé les loyers réclamés dans le délai imparti par la sommation, y compris pour le montant qu'il reconnaissait devoir, son état de défaillance est caractérisé, justifiant la résiliation du bail. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à déterminer l'existence d'une ou de deux relations locatives distinctes entre les parties. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement, résiliation et expulsion formée par le bailleur.

L'appelant soutenait n'être redevable que d'un seul loyer au titre d'un bail unique portant sur un seul local commercial doté de deux adresses. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de bail litigieux, qui fait la loi des parties, désigne sans équivoque un local unique à une adresse déterminée pour un loyer spécifique.

Elle relève en outre que l'existence d'une seconde relation locative est corroborée par une précédente décision de justice définitive et exécutée, ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur d'un second local situé à l'autre adresse. Dès lors, les offres réelles de paiement produites par le preneur, se rapportant à l'autre bail, ne pouvaient valoir libération pour les loyers objet de la présente instance.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours de procédure. Le jugement est par conséquent confirmé et la condamnation étendue aux nouveaux arrérages.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur, assortie d'une astreinte. L'appelant contestait la validité de la procédure en soulevant le défaut de qualité à agir du bailleur, simple coindivisaire, ainsi que l'irrégularité de la mise en demeure qui, selon lui, aurait dû être suivie d'un second acte distinct visant l'expulsion en application de la loi n° 49-16.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que le contrat de bail suffit à établir la qualité de bailleur de l'intimé à l'égard du preneur. Elle rejette également la contestation du montant du loyer, rappelant qu'en application de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, la preuve testimoniale est irrecevable pour contredire les termes d'un acte écrit.

La cour juge que la loi n° 49-16 n'exige pas la délivrance de deux actes successifs, un commandement de payer unique mentionnant l'intention de résilier le bail en cas de non-paiement étant suffisant. Toutefois, la cour retient que l'astreinte n'est pas justifiée dès lors que l'expulsion, susceptible d'exécution forcée par le recours à la force publique, ne requiert pas une intervention personnelle du débiteur.

Le jugement est donc réformé sur ce seul point et confirmé pour le surplus, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

La cour d'appel de commerce confirme la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, faute pour ce dernier de rapporter la preuve de ses allégations. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement, résiliation et expulsion.

En appel, le preneur soutenait s'être acquitté des loyers et avoir initié une procédure d'offre réelle qui aurait échoué en raison d'une adresse erronée du bailleur. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur n'a produit, ni en première instance ni en appel, les quittances de loyer correspondant à la période litigieuse.

De même, aucune preuve de la procédure d'offre réelle ni de l'imputabilité de son échec au bailleur n'a été rapportée. La cour retient que les défenses de l'appelant, dépourvues de tout support probant, ne sauraient être prises en considération.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la mise en demeure unique visant à la fois le paiement et l'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant l'injonction et en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait la nullité de l'acte au motif que la loi 49.16 imposerait la délivrance de deux préavis successifs, l'un pour le paiement et l'autre pour l'éviction, et contestait en outre la régularité de la notification effectuée par un clerc de commissaire de justice. La cour écarte ce moyen en retenant que l'article 26 de la loi 49.16 n'exige qu'un seul délai de quinze jours pour fonder l'éviction pour défaut de paiement, un préavis unique étant dès lors suffisant.

Elle juge également que la notification par un clerc assermenté sous la responsabilité du commissaire de justice est régulière au visa de la loi 81.03 organisant la profession. Sur le fond, la cour relève que le contrat de bail ne contient aucune clause autorisant le preneur à imputer le coût de travaux sur les loyers, mais stipule au contraire que toute amélioration reste acquise au bailleur sans indemnité.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le calcul du délai accordé au preneur pour régulariser sa situation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion.

L'appelant soutenait que son paiement, bien que postérieur au délai de quinze jours fixé par la mise en demeure, était libératoire car il fallait y ajouter le délai de dix jours pour refus de réception d'acte prévu par le code de procédure civile. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant que le délai imparti au preneur est exclusivement régi par l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle juge que le délai supplémentaire de dix jours prévu par l'article 39 du code de procédure civile ne s'applique qu'aux convocations à une audience et non à la mise en demeure visant la résiliation du bail. Le manquement du preneur étant ainsi constitué par son paiement tardif, le jugement entrepris est confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge des effets de la poursuite de l'occupation des lieux après l'expiration du terme contractuel. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait le jugement en soulevant, d'une part, l'extinction de la relation contractuelle faute de renouvellement exprès du bail et, d'autre part, le défaut de qualité à agir de la bailleresse qui n'était pas propriétaire des lieux. La cour retient que le maintien du preneur dans les lieux après l'échéance du contrat et sa réponse à une sommation de payer des loyers postérieurs à cette échéance caractérisent la reconduction tacite du bail.

Elle juge en outre que la signature du contrat par le preneur avec la bailleresse confère à cette dernière la qualité pour agir, rendant inopérant le moyen tiré du défaut de propriété du bien loué. Le manquement du preneur à son obligation de paiement étant avéré, la résolution et l'expulsion sont justifiées.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimée, la cour condamne également l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial et en paiement d'arriérés de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure émanant d'une indivision successorale et sur l'interruption de la prescription des loyers. Le tribunal de commerce avait rejeté l'intégralité des demandes.

Les bailleurs appelants soutenaient que les irrégularités de la mise en demeure n'affectaient pas sa validité et que la prescription quinquennale avait été interrompue par une reconnaissance de dette du preneur. La cour retient que la mise en demeure est nulle dès lors qu'elle a été délivrée au nom d'un des co-bailleurs indivis qui était déjà décédé à la date de l'acte, le privant ainsi de toute capacité juridique.

Elle rappelle que la mise en demeure, étant un acte indivisible, doit émaner de la totalité des co-bailleurs pour produire ses effets. La cour écarte également le moyen tiré de l'interruption de la prescription, jugeant que l'allégation par le preneur d'un paiement fait à un autre héritier ne constitue pas une reconnaissance de dette au sens de l'article 382 du code des obligations et des contrats.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de la loi n° 49-16. L'appelant soutenait que la mise en demeure était irrégulière au regard de l'article 26 de ladite loi et contestait l'étendue de l'arriéré locatif, sollicitant une mesure d'instruction.

La cour écarte l'application du statut des baux commerciaux en retenant que le preneur, n'ayant pas justifié d'une exploitation continue de deux années à la date de l'introduction de l'instance, ne pouvait se prévaloir des dispositions protectrices de ce régime spécial. Le litige est par conséquent soumis au droit commun des obligations, ce qui rend inopérant le moyen tiré de la violation des formes prescrites par la loi n° 49-16.

La cour rejette également la demande de mesure d'instruction, faute pour le preneur d'apporter un commencement de preuve de ses allégations de paiement partiel. Elle rappelle enfin que l'état d'urgence sanitaire n'a jamais emporté exemption de l'obligation de paiement des loyers.

Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la régularité de la sommation de payer et sur le droit du preneur à une indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés.

L'appelant contestait la validité de la sommation, au motif qu'elle aurait été remise à une personne non habilitée, et revendiquait subsidiairement un droit à l'indemnité d'éviction ainsi que la compensation des loyers avec des frais de réparation. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la remise de l'acte au siège social du preneur à une personne ayant apposé le cachet de la société établit une présomption de réception régulière.

Elle rappelle que le procès-verbal de notification dressé par un commissaire de justice constitue un acte authentique qui ne peut être contesté que par la voie de l'inscription de faux. Sur le fond, la cour juge que le preneur défaillant ne peut prétendre à une indemnité d'éviction, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16 qui exclut un tel droit en cas de résiliation pour non-paiement des loyers.

La demande de compensation est également rejetée, faute pour le preneur d'en avoir fait l'objet d'une demande reconventionnelle régulière et de prouver le caractère nécessaire des travaux. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre une ordonnance du juge-commissaire ayant déclaré irrecevable la demande d'un crédit-bailleur en résolution d'un contrat et en restitution de biens mobiliers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la résolution pour défaut de paiement des échéances postérieures à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire. L'appelant soutenait que le choix du syndic de poursuivre le contrat, conformément à l'article 588 du code de commerce, emportait obligation pour le débiteur de régler les échéances courantes, dont le défaut de paiement justifiait la résolution.

La cour rappelle que si la continuation du contrat par le syndic oblige effectivement le débiteur au paiement des prestations postérieures à l'ouverture de la procédure, la résolution pour inexécution de cette obligation demeure soumise aux stipulations contractuelles. Or, la cour relève que le crédit-bailleur n'a pas respecté la procédure de résolution prévue au contrat, laquelle imposait une tentative de règlement amiable préalable à toute action judiciaire ainsi que l'envoi d'une mise en demeure conforme.

Faute pour le créancier d'avoir satisfait à ces conditions contractuelles cumulatives, la demande en résolution et en restitution est jugée prématurée et donc irrecevable. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une mise en demeure délivrée à une adresse contestée par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'adresse mentionnée dans la sommation ne correspondait pas à l'adresse administrative du local.

La cour retient que la réception personnelle et non contestée de la mise en demeure par le preneur à l'adresse litigieuse vaut reconnaissance judiciaire de l'occupation effective des lieux à cette adresse, peu important les discordances avec l'adresse administrative. Elle énonce à ce titre que la validité d'une sommation s'apprécie au regard de l'adresse réelle d'exploitation par le preneur, et non de la seule adresse officielle.

Dès lors, le paiement des loyers intervenu après l'expiration du délai de quinze jours imparti par la sommation, bien que libératoire, ne saurait purger le preneur de son état de défaut. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé pour défaut de paiement et d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de la fermeture continue du local commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que la preuve de la fermeture continue, permettant au bailleur d'agir en validation du congé malgré l'échec de sa signification, n'était pas rapportée.

L'appelant soutenait que les mentions du procès-verbal de l'huissier de justice suffisaient à établir cette continuité. La cour retient que la preuve de la fermeture continue du local, au sens de l'article 26 de la loi n° 49-16, doit être rigoureusement établie.

Elle juge qu'un procès-verbal d'huissier se bornant à mentionner que le local a été trouvé fermé "après plusieurs tentatives", sans en préciser les dates ni le nombre, est insuffisant pour caractériser cette continuité. Faute de preuve d'une signification régulière du congé ou de son impossibilité due à une fermeture continue avérée, le preneur ne peut être considéré en état de demeure justifiant son éviction ou sa condamnation à des dommages et intérêts pour retard.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté ces chefs de demande, la cour faisant cependant droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'articulation entre un bail commercial et une promesse synallagmatique de vente caduque, ainsi que sur le régime juridique applicable à la résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et condamné le preneur au paiement des loyers impayés, écartant l'argument tiré de l'existence de la promesse de vente. L'appelant soutenait, d'une part, l'irrégularité des sommations de payer et, d'autre part, que les sommes versées devaient s'imputer sur le prix de vente convenu dans la promesse, rendant le bail sans objet. La cour écarte ce moyen en retenant que la promesse de vente était devenue caduque, faute pour le preneur d'avoir acquitté le prix dans le délai contractuellement fixé. Elle juge que la relation locative et la promesse de vente constituent deux rapports de droit distincts, de sorte que les versements effectués au titre de la seconde ne sauraient valoir paiement des loyers. La cour rappelle en outre que le bail, ayant moins de deux ans d'ancienneté, ne relevait pas du statut protecteur de la loi 49-16 mais des dispositions du droit commun des obligations et des contrats. Dès lors, les sommations de payer, régulièrement délivrées à l'adresse contractuellement élue, ont valablement établi la défaillance du preneur et justifié la résiliation du contrat au visa de l'article 692 du Dahir des obligations et des contrats. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle de l'injonction délivrée au visa de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur. L'appelant soulevait la nullité de l'injonction au motif, d'une part, qu'elle mentionnait un délai de paiement et non un délai d'éviction et, d'autre part, que la demande n'avait pas été notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. La cour écarte le premier moyen en retenant que le preneur, n'ayant pas réglé sa dette dans le délai imparti, ne pouvait se prévaloir d'une telle distinction formelle. Surtout, la cour juge que si l'article 29 de la loi 49-16 impose bien au bailleur de notifier sa demande aux créanciers inscrits, l'absence de sanction textuelle attachée à cette obligation par le législateur fait obstacle à la nullité de la procédure. Faisant par ailleurs droit à l'appel incident du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en ses dispositions principales, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers postérieurs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant solidairement le preneur et sa caution au paiement des arriérés et en ordonnant l'expulsion. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur et soutenait s'être acquitté des loyers réclamés, notamment par le biais de paiements antérieurs et de la remise d'un chèque couvrant une période ultérieure. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que le contrat de bail suffit à établir la qualité de bailleur. Sur le fond, la cour relève que le preneur ne justifie pas s'être acquitté des loyers visés par la sommation interpellative dans le délai légal prévu par les articles 8 et 26 de la loi 49-16. Elle juge inopérants les versements invoqués, dès lors que le chèque de montant supérieur a été remis postérieurement à l'expiration de ce délai et se rapportait en réalité au règlement d'une instance pénale distincte pour émission de chèque sans provision. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur et la caution au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'exception de chose jugée soulevée par la preneuse. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés. L'appelante soutenait principalement que l'action était irrecevable en raison de l'existence d'un précédent jugement définitif ordonnant son éviction pour un autre motif, la reprise pour usage personnel, moyennant le versement d'une indemnité. La cour écarte le moyen tiré du défaut de capacité d'un des bailleurs, le considérant comme une simple allégation non étayée. Sur l'exception de chose jugée, la cour retient qu'elle ne saurait prospérer dès lors que la cause de la présente demande, le défaut de paiement, est distincte de celle de la première instance. Elle relève en outre que la preneuse ne démontre pas que le premier jugement a été exécuté par les bailleurs, notamment par le dépôt de l'indemnité d'éviction dans le délai de trois mois prévu par l'article 28 de la loi 49.16, ce qui équivaut à une renonciation à son exécution. L'offre de paiement partielle étant jugée insuffisante pour purger le commandement de payer, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un commandement de payer et ordonné l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de l'article 26 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur ainsi que la régularité du commandement, au motif que celui-ci ne distinguait pas entre le délai imparti pour payer et le délai pour libérer les lieux. La cour écarte d'abord le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que le contrat de bail, conclu entre les seules parties au litige, suffisait à conférer au bailleur le droit d'en poursuivre l'exécution. Surtout, elle juge que l'article 26 de la loi 49-16 institue, en cas de non-paiement des loyers, un délai unique et indivisible de quinze jours. La cour retient que ce délai vaut simultanément mise en demeure de régulariser la situation et préavis d'expulsion, sans qu'il soit nécessaire de notifier deux délais distincts. Le commandement étant régulier, la cour rejette l'appel principal ainsi que l'appel incident du bailleur, confirme le jugement d'expulsion et, statuant sur la demande additionnelle, condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Ayant constaté que les loyers d'un contrat de crédit-bail étaient devenus exigibles postérieurement au jugement d'ouverture du redressement judiciaire du preneur, une cour d'appel en déduit exactement que ces loyers constituent des créances postérieures nées pour les besoins de la procédure, bénéficiant du privilège de l'article 590 du Code de commerce, et doivent être payées à leur échéance. Par conséquent, c'est à bon droit qu'elle retient la compétence du juge des référés pour constater la résiliation du contrat en raison du défaut de paiement de ces loyers et ordonner la restitution du bien mobilier, l'article 435 du même code conférant expressément compétence à cette juridiction pour statuer sur une telle demande, sans que cette compétence ne soit écartée au profit de celle du juge-commissaire.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le délai de prescription prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux ne s'applique qu'aux actions du preneur et non à l'action en résiliation pour non-paiement des loyers intentée par le bailleur, cette dernière demeurant soumise aux règles de droit commun. Ayant par ailleurs constaté, par un précédent arrêt ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le défaut de paiement d'une seule échéance de loyer par le preneur, elle en déduit valablement que la résiliation du bail est justifiée, peu important que les autres loyers de la période visée par la demande aient été réglés.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient, d'une part, que l'existence d'un contrat de bail suffit à conférer au bailleur la qualité pour agir en résiliation pour non-paiement des loyers, sans qu'il soit tenu de justifier de son droit de propriété sur le bien loué. D'autre part, elle déduit exactement qu'un congé accordant au preneur un délai pour libérer les lieux supérieur à celui contractuellement prévu ne lui cause aucun grief et n'entraîne pas la nullité de la procédure.

Enfin, ayant relevé que le contrat stipulait l'acquisition définitive du dépôt de garantie par le bailleur, elle en conclut à juste titre que les conditions de la compensation avec les loyers impayés ne sont pas réunies.

Bien que l'arrêt d'appel soit fondé sur un motif erroné, la Cour de cassation est en mesure de lui substituer un motif de pur droit tiré des faits souverainement constatés par les juges du fond. Justifie en conséquence légalement sa décision une cour d'appel qui valide le congé et prononce la résiliation d'un bail commercial, dès lors qu'il est établi que le preneur n'a pas réglé ou offert de régler l'intégralité des loyers dus pour la période visée au congé, ce qui le constitue en état de défaut.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, appliquant la prescription quinquennale prévue par l'article 391 du Code des obligations et des contrats, déclare éteinte la partie de la dette de loyer échue plus de cinq ans avant l'action en paiement. En revanche, encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande en résiliation du bail et en expulsion pour défaut de paiement, retient que le bailleur n'a pas qualité à agir au motif qu'il n'a pas produit de certificat de propriété et que l'action relève des actes d'administration d'un bien indivis. Le contrat de bail suffit à lui seul à conférer au bailleur qualité pour agir en justice contre le preneur ou ses ayants droit en cas d'inexécution de leurs obligations contractuelles.