وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم المستأنفون بواسطة نائبهم بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 28/01/2019 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ17/10/2018 تحت عدد 9263/18 في الملف رقم 5255/8207/2018 القاضي بأداء المدعى عليهما للمدعين مبلغ 52200 درهم على وجه التضامن وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهما الصائر وبرفض باقي الطلبات.

وحيث تقدمت شركة (م. س. ك.) بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 21/03/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم المشار الى مراجعه أعلاه.

في الشكل:

حيث إن الاستئنافين جاء مستوفيان للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أداء وصفة وأجلا فهما مقبولان شكلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه ان المستأنفين تقدموا بمقال افتتاحي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 23/05/2018 والذي يعرض من خلاله المدعين بواسطة نائبهم أنهم اكروا للمدعى عليها بتاريخ 26/02/2016 الشقة الكائنة بالسكن الاجتماعي شركة الضحى الأمان الكائنة بـ [العنوان] بسومة كرائية مبلغها 2900 درهم في الشهر لمدة 20 شهرا تبتدئ في أول مارس 2016 وتنتهي في 31/12/2017 بالإضافة إلى تكاليف الملكية المشتركة ورسم الخدمات الجماعية وان المكترية سلمت للعارضين بتاريخ إبرام عقد الكراء مبلغ 5800.00 درهم كضمان وان المكترية أكدت أقساط الكراء بواسطة تحويلات بنكية لمدة أربعة أشهر تنتهي في متم جوان 2016 ومنذ هذا التاريخ أوقفت عن أداء أقساط الكراء وبعد مدة فوئج العارضون بان المكترية هجرت المحل المكترى لها إلى وجهة مجهولة لمدة تعدت ستة أشهر مما اضطروا معه الى طلب استرجاع حيازة محلهم المهجور فتح له ملف رقم 3880/8101/17 بتاريخ 07/08/2017 وبعد انتهاء المسطرة والتأكد من إن المحل مغلق لمدة طويلة صدر امر تحت رقم 4905 بتاريخ 27/10/2017 إذن للمدعين باسترجاع حيازة محلهم الكائن بالعنوان اعلاه وان هذا الامر تم تنفيذه بتاريخ 21/11/2017 وانه طبقا لمقتضى الفقرة السادسة من المادة 32/أ من القانون 16.49 المتعلق بكراء المحلات المخصصة للاستعمال التجاري والصناعي والحرفي أصبح آثار التنفيذ نهائية بعد انصرام مدة ستة أشهر من تاريخ تنفيذ الأمر ألاستعجالي المنتهية في 21/05/2018 وان العارضين تعذر عليهم استخلاص إقساط الكراء غير المؤداة منذ بداية شهر شتنبر 2016 إلى تاريخ 31/05/2018 ومن ضمن التزامات المكترية في البند 7 من المادة 4 من عقد الكراء أداء جميع تكاليف الملكية المشتركة وتسديد الخدمات الجماعية وان المكترية لم تؤد واجب سنديك الملكية المشتركة للعمارة بوجيبة 50 درهما في الشهر لمدة 27 شهرا وجب فيها 1350.00 درهم وجيبة ضريبة الخدمات الجماعية حسب 10 بالمائة من قيمة السومة الكرائية وجب فيها مبلغ 6090.00 درهم وان عدم أداء الكراء سبب للعارضين ضررا ماديا اذ حرمهم من أقساط الكراء واستغلال محلهم وكرائه بسومة مرتفعة طيلة مدة هرج المحل حوالي سنتين، ملتمسين الحكم على المدعى عليهما بأدائهما بالتضامن فيما بينهما للعارضين مبلغ 83340.00 درهم مع الفوائد القانونية ابتداء من صدور الحكم، مع النفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر تضامنا فيما بينهما وأرفقوا المقال بنسخة من عقد الكراء، نسخة من الأمر عدد 4905 ومحضر استرجاع حيازة محل.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليها بجلسة 03/10/2018 والتي جاء فيها بان العلاقة الكرائية قد تم فسخها ذلك إن المدعون يقرون في صحيفة دعواهم بان العلاقة الكرائية تم فسخها بتاريخ 07/08/2017 وبالتالي فطالما إن العلاقة الكرائية تم فسخها بين الطرفين وبإقرار المدعين الشيء الذي يكون معه المدعين غير مستحقين لأي واجبات كرائية عن الفترة اللاحقة لتاريخ الفسخ لا أساس له من الصحة الشيء الذي يتعين معه الحكم برفض الطلب وتحميل المدعين الصائر واحتياطيا الحكم بإجراء بحث.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليه بجلسة 03/10/2018 والرامية إلى الحكم بعدم استحقاق المدعين للواجبات الكرائية عن الفترة اللاحقة لصدور عقد الفسخ الشيء الذي يتعين معه الحكم برفض الطلب وتحميل المدعين الصائر واحتياطيا الحكم بإجراء بحث.

وبجلسة 10/10/2018 أدلى نائب الطرف المدعي بمذكرة اسند من خلالها النظر.

وبعد استيفاء الاجراءات المسطرية صدر الحكم المستأنف والذي استأنفه المستأنفون مركزين استئنافهم على الأسباب التالية :

أسباب الاستئناف

في استئناف السادة الطيب (ح. ع.) وابناؤه:

عرض الطاعنون انهم من جهة التمسوا الحكم لهم بأقساط الكراء المستحقة منذ بداية شتنبر 2016 الى متم مايو 2018 وحسب فيها مبلغ 60900 درهما عن مدة 21 شهرا الا ان المحكمة قضت للمستأنفين بمبلغ 52200 درهما عن مدة 18 شهرا فقط من 1/7/2016 الى 21/11/2017 معتبرة الى ان تاريخ انتهاء العقد واستحقاق الكراء هو تاريخ فتح المحل وتسلم مفاتيحه للمستأنفين والحال ان المالكين كانوا مجبرين على عدم استغلال محلهم المسترجع بأمر المحكمة سواء عن طريق الكراء او البيع وذلك في انتظار مرور 6 اشهر من تاريخ تسليم المحل تنفيذاللأمر الاستعجالي تحت جزاء ارجاع هذا للمكترية في حالة مطالبتها بالمحل قبل انصرام اجل ستة اشهر وانه يتضح بان الحكم الابتدائي تجنب الصواب لما رفض الحكم لهم بقيمة أقساط الكراء الى تاريخ انتهاء مهلة 6

اشهر الممنوعين فيها من استغلال والتصرف في المحل وانتظار اية مطالبة من المكتري باسترجاع المحل وان المستانفين اكدوا في مقالهم وتعقيبهم ابتدائيا استحقاقهم للكراء عن فترة ستة اشهر اللاحقة لتاريخ تنفيذ الامر الاستعجالي غير ان الحكم الابتدائي خالف صراحة مقتضيات المادة 32 من القانون 16-49 وبذلك جاء الحكم منعدم الأساس القانوني.

لذلك يلتمسون الحكم بتعديل الحكم الابتدائي في شقه المتعلق باقساط الكراء وذلك برفع المبلغ من 52200 درهما الى 60900 درهما وإلغاء الحكم الابتدائي والحكم من جديد للمستأنفين بمبلغ 1350 درهما واجب سنديك العمارة ومبلغ 6090 درهما عن رسم الخدمات ومبلغ 12000 درهما كتعويض عن الضرر والحكم بالفوائد القانونية ابتداء من تاريخ الحكم الابتدائي وتأييد الحكم في الباقي وتحميل المستأنف عليهما الصائر.

وادلوا بنسخة من الحكم المستانف.

في استئناف شركة (م. س. ك.) .

عرضت الطاعة ان الحكم المطعون فيه بالاستئناف لم يصادف الصواب فيما قضى به لكونه غير مرتكز على أساس واقعي او قانوني مما يجعله عديم التعليل ويستوجب التصريح بالغائه،وانه خلافا لتعليل الحكم الابتدائي فان المشرع وضع قواعد ومقتضيات غلب فيها القوة القانونية النصية عن الإرادة الشخصية للمتعاقدين ومن بين هذه القواعد تلك الحاكمة لعقود الكراء وهي "الكراء مطلوب لامحمول" ومفاد هذه القاعدة ان المكري وجب عليه طلب الوجيبة الكرائية لا ان ينتظر المكتري لاستيفائها وبالتالي فهو التزام مطلوب ولا محمول وبالتالي فان المطل لتحققه في عقود الكراء وجب ضرورة توجيه انذار للاداء رغم وصول الاجل المحدد في العقد وحيث ان هذا ما كرسه الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض في عدة اجتهادات قضائية صادرة عنه بحيث نص على ان المكتري يصبح في حالة مطل اذا توصل بالإنذار ولم يؤدى ما بذمته خلال اجل المحدد له وبالتالي فمن خلال هذه المقتضيات فان الإنذار يعتبر شرط صحة لقيام حالة المطل وهذا ما تنص عليه مقتضيات المادة 7 من عقد الكراء الرابط بين الطرفين وانه باستقراء المادة المذكورة سوف يتبين ان العقد الرابط بين الطرفين نص على ضرورة توجيه انذار للمستأنفة في حالة عدم أداء الوجيبةالكرائية لمدة 3 اشهر وانه باطلاع المحكمة على وثائق الملف فان المستأنف عليهم لم يدلوا بما يفيد انهم وجهوا أي انذار للمستأنفة بعد توقفها عن الأداء كما يزعمون وانه على فرض صحة هذه المزاعم فانه بعد مرور 3 اشهر دون أداء واجبات الكراء فان عقد الكراء حسب مضمون المادة 7 من العقد يصبح ملغى وبالتالي فان المستأنف عليهم لا حق لهم في احتساب واجبات كرائية .

لذلك تلتمس الغاء الحكم الابتدائي وبعد التصدي الحكم برفض طلب المستأنف عليهم وتحميلهم الصائر واحتياطيا اجراء بحث بين الأطراف للتأكد من حقيقة النزاع.

وادلت بنسخة تبليغية من الحكم مع طي التبليغ.

وبجلسة 28/03/2019 ادلى نائب المستأنفة شركة (م. س. ك.) بمذكرة جوابية تؤكد من خلالها ما جاء في مقالها الاستئنافي.

وبجلسة 11/4/2019 ادلى نائب المستأنفة السيد الطيب (ح. ع.) وابناؤه بمذكرة جواب تؤكد من خلالها سابق دفوعها.

وبناء على ادراج الملف اخيرا بجلسة 25/04/2019 حضرها الأستاذ نور الدين (ن.) واكد ما سبق وتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 9/5/2019 مددت لجلسة 16/05/2019.

محكمة الاستئناف

في استئناف الطيب (ح. ع.) وأبناؤه.

حيث ارتكز المستأنفون في استئنافهم على الأسباب المفصلة اعلاه.

وحيث عاب المستأنفون على الحكم المستأنف عدم استجابته لطلبهم الرامي الى الحكم لهم بواجبات الكراء عن مدة الستة اشهر اللاحقة لتاريخ استرجاعهم للمحل.

وحيث ان سند المستأنفين في طلب واجب كراء مدة الستة أشهر اللاحقة على تاريخ استرجاعهم للمحل هو المادة 32 من قانون 49-16 المنظم لكراء المحلات التجارية والصناعية والحرفية باعتبار أنه بمقتضى المادة المذكورة فهم ممنوعون من استغلال المحل والتصرف فيه لمدة ستة اشهر من تاريخ استرجاعه، في حين انه وعلى خلاف ما ذهب اليه المستأنفون في تأويل مقتضيات المادة 32 من قانون 49-16 المشار إليها فانه ليس ضمن مقتضيات المادة المذكورة ما يمنع المكري من استغلال المحل المسترجع والتصرف فيه خلال مدة الستة اشهر التي تلي الإسترجاع، كما ان القاعدة المنصوص عليها بمقتضى القواعد العامة والمستقر عليها فقها وقضاء هو ان واجب الكراء يؤدي مقابل الإنتفاع، وباسترجاع المحل في اطار مسطرة الفصل 32 من قانون 49-16 تكون المستأنف عليها قد انتهى انتفاعها بالمحل وبالتالي لم تعد ملزمة بأداء واجبات الكراء، وهو ما يوجب رد الدفع المثار.

وحيث دفع المستأنفون بكون الحكم المستأنف لم يستجب لطلبهم الرامي الى الحكم لهم بواجبات السنديك والخدمات الجماعية.

وحيث ان عقد الكراء الرابط بين طرفي الخصومة يجعل واجبات الملكية المشتركة على عاتق الطرف المكتري كما ان رسم الخدمات الجماعية يقع على عاتقه كذلك باعتباره هو المستفيد منها وبالتالي فان المستأنفين محقين في المطالبة بواجبات السنديك وكذا واجبات الخدمات الجماعية عن مدة الكراء المحكوم بها.

وحيث ان المستقر عليه ان الكراء مطلوب وليس محمول وهو ما يترتب عنه أن المكتري لا يوجد في حالة تماطل في اداء الكراء الا عبر توجيه انذار إليه بالأداء وعدم استجابته له وهو المقتضى المنعدم في الملف مما يجعل المستأنفين غير محقين في التعويض عن التماطل والفوائد القانونية.

وحيث يتعين لأجله اعتبار الإستئناف جزئيا والغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب واجبات السنديك ورسم الخدمات الجماعية والحكم من جديد على المستأنف عليهما على وجه التضامن بأداء مبلغ 1150,00 درهم عن واجبات السنديك ومبلغ 5220,00 درهم عن رسم الخدمات الجماعية لفائدة المستأنفين والتأييد في الباقي وجعل الصائر بالنسبة.

في استئناف شركة (م. س. ك.) و يوسف (م.).

حيث تمسك المستأنفان بكون الكراء مطلوب لا محمول وأن ترتيب التماطل يقتضي توجيه انذار بالأداء وانه حسب بنود العقد فإن عقد الكراء يصبح ملغى في حالة عدم اداء وجيبة الكراء.

وحيث ان اداء واجبات الكراء من قبل المكتري ليس مرتبطا بتوجيه انذار بالأداء وتحقق واقعة التماطل وإنما مرتبط بحيازة العين والإنتفاع بها، أما توجيه الإنذار فيرتبط باستحقاق التعويض عن التماطل وفسخ العقد لعدم اداء واجبات الكراء، وفسخ العقد ليس هو موضوع الدعوى الحالية، واداء التعويض عن التماطل انتهت المحكمة بخصوصه بمقتضى تعليلاتها أعلاه الى عدم استحقاقه لعدم توجيه الإنذار بالأداء، واما بخصوص كون العقد ينص على انه يصبح ملغى لمجرد عدم اداء الكراء فان ذلك يبقى رهينا بارادة المكري الذي يحق له المطالبة بفسخ العقد وافراغ المكتري وفي هذه الحالة فان الأخير يبقى ملزما بأداء واجبات الكراء الى حين افراغ المحل وتسليم المفاتيح للمكري وليس بمجرد تحقق واقعة الإخلال بالإلتزام الصادر عنه وعلى هذا الأساس وجب رد الإستئناف مع ابقاء صائره على رافعيه.

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا وعلنيا و حضوريا في حق المستانفين وغيابيا في حق المستأنف عليه يوسف (م.).

في الشكل: .

في الموضوع: برد استئناف شركة (م. س. ك.) و ابقاء صائره عليها.

و اعتبار استئناف الطيب (ح. ع.) وابناؤه جزئيا والغاء الحكم المستانف فيما قضى به من رفض طلب واجب السنديك و رسم الخدمات الجماعية و الحكم من جديد باداء المستانف عليهما شركة (م. س. ك.) والسيد يوسف (م.) تضامنا لفائدة المستأنفين الطيب (ح. ع.) وأبناؤه مبلغ 1150,00 درهم واجب السنديك و مبلغ 5220,00 درهم واجب رسم الخدمات الجماعية و تاييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة.