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Reprise de locaux abandonnés

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de l'abandon des lieux par le preneur. Le premier juge avait écarté la demande du bailleur, faute de preuve suffisante.

L'appelant soutenait que le procès-verbal de constat d'huissier suffisait à établir la fermeture des locaux. La cour rappelle qu'en application de l'article 32 de la loi n° 49-16, la procédure de restitution pour abandon est subordonnée à la preuve d'une fermeture ou d'un délaissement des lieux pendant une durée minimale de six mois.

Elle retient qu'un procès-verbal de constat dressé à une date unique, même corroboré par des témoignages imprécis, est insuffisant à établir la continuité de l'abandon sur la période légalement requise. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de cette condition de durée, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence en matière de reprise de locaux commerciaux abandonnés, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité d'une telle action. Le président du tribunal de commerce s'était déclaré incompétent au motif que la relation locative n'avait pas été préalablement résiliée.

L'appelant soutenait que la procédure de reprise n'imposait nullement une telle condition préalable. La cour d'appel de commerce, tout en constatant l'inapplicabilité des dispositions spécifiques de la loi 49-16 au cas d'espèce, censure le raisonnement du premier juge.

Elle retient que l'action en reprise de locaux abandonnés doit être examinée au regard des dispositions générales et, se fondant sur une jurisprudence de la Cour de cassation, rappelle que cette procédure suppose précisément que la relation locative soit toujours en cours. L'exigence d'une résiliation préalable du bail constitue donc une erreur de droit.

Partant, la cour infirme l'ordonnance et renvoie le dossier au premier juge afin qu'il statue sur la demande.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de loyers commerciaux après abandon des lieux par le preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de paiement du locataire défaillant. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des seuls arriérés locatifs échus jusqu'à la date de reprise effective des lieux par le bailleur. L'appel soulevait principalement la question de l'exigibilité des loyers pour la période de six mois suivant cette reprise, ainsi que la nécessité d'une mise en demeure préalable pour fonder l'action en paiement du principal des loyers. La cour écarte la demande du bailleur au titre de la période postérieure à la reprise, retenant que l'obligation au paiement du loyer, contrepartie de la jouissance, cesse avec la fin de l'occupation effective. La cour opère ensuite une distinction en rappelant que si la mise en demeure est indispensable pour constater le retard du débiteur et justifier une demande de dommages-intérêts ou la résiliation du bail, elle n'est pas une condition de l'exigibilité du loyer lui-même, lequel est dû du seul fait de l'occupation. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement des charges de copropriété et de la taxe de services communaux, dès lors que le contrat de bail les mettait à la charge du preneur. Le jugement est par conséquent réformé sur ce dernier point et confirmé pour le surplus.

L'ordonnance de référé autorisant un bailleur à reprendre possession des lieux loués en raison de leur fermeture n'a qu'une autorité provisoire qui cesse dès la comparution du preneur. Encourt dès lors la cassation pour défaut de base légale et manque de motivation l'arrêt d'appel qui, pour confirmer une telle ordonnance, retient que le preneur n'est apparu qu'après son prononcé, alors que cette comparution met fin à la procédure et fait disparaître l'autorité de la décision de première instance.