وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث بتاريخ 17/09/2020 تقدمت شركة (ت. م. خ.) بواسطة محاميها بمقال مؤدى عنه الرسم القضائي تستأنف من خلاله الحكم عدد 12824 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 25/12/2019 في الملف عدد 8285/8205/2019 القاضي بأدائها لفائدة المستانف عليه مبلغ 95.000,00 درهم عن المدة من 01/05/2010 الى متم مارس 2018 ومبلغ 41580,00 درهم عن الفترة من 01/05/2010 الى 01/05/2016.

في الشكل :

حيث إن الاستئناف قدم داخل الأجل القانوني ومن ذي صفة ومؤدى عنه الرسم القضائي، فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن الحكم المستأنف أن السيد هشام (ب.) تقدم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرض من خلاله أنه يملك العقار المسمى "دار (ا. ل.)" ذي الرسم عدد 25958/25 وهو عبارة عن محل تجاري كائن بزنقة [العنوان] ابن سليمان أكراه للمدعى عليها شركة (ت. م. خ.) بسومة شهرية قدرها 4500 درهم لمدة سنة تبتدئ من 01/05/2009 إلى 01/05/2010 و التزمت بعد انتهاء هذه السنة بأداء السومة الكرائية بمبلغ 5500 درهم شهريا عوض 4500 درهم كما التزمت أيضا بأداء زيادة 10 في المائة من قيمة السومة الكرائية كل 3 سنوات إلا أنها لم تفي بالتزاماتها من أداء واجبات الكراء والمتمثلة في زيادة 1000 درهم منذ 01/05/2010 إلى 30/03/2018 والتي وجب عنها مبلغ 99.000 درهم وكذا زيادة نسبة 10 بالمائة من السومة الكرائية الجديدة كل 3 سنوات وجب فيها مبلغ 19800 درهم عن المدة من 01/05/2010 إلى 01/05/2013 ومبلغ 21780 درهم عن المدة من 01/05/2013 إلى غاية 01/05/2016 و10 بالمائة التي تمثل الضريبة على القيمة المضافة وجب عنها مبلغ 14050 درهم وذلك رغم إنذارها ملتمسا الحكم على المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني بأدائها مبلغ 154.558 درهم الذي تخلذ بذمتها عن الإلتزام المصحح الإمضاء بتاريخ 19/03/2009 تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير وشمول الحكم بالنفاذ المعجل، مرفقا مقاله بنسخة مطابقة للأصل من إنذار، صورة شمسية من شهادة الملكية و عقد كراء.

وبعد جواب المدعى عليها وإتمام الإجراءات، اصدرت المحكمة التجارية الحكم السالف بيانه وهو المطعون فيه بالاستئناف من طرف هشام (ب.) للأسباب التالية.

أن موضوع الدعوى حسب المقال الافتتاحي هو الزيادة ومراجعة الوجيبة الكرائية۔ و أن قضايا المنازعات المتعلقة بمراجعة واستيفاء الزيادة في اثمان الكراء يرجع اختصاص النظر والبت فيها للقضاء العادي بالمحاكم الابتدائية لموقع المحل المكترى وليس للمحاكم التجارية. و بناء على مقتضيات المادة 8 من القانون رقم 07.03 والمادة 71 من قانون رقم 67.12 يكون اختصاص النظر في دعوى المطعون ضده الرامية إلى الزيادة ومراجعة ثمن الكراء الى المحكمة الابتدائية بابن سليمان وليس المحكمة التجارية بالدار البيضاء. كما أن عقد الكراء موضوع الدعوى المصحح الإمضاء بتاریخ 19/03/2009 قد تضمن شرطا اتفاقيا يقضي بالزيادة في ثمن الكراء من مبلغ 4500 درهم إلى مبلغ 5500 درهم بعد مرور مدة سنة واحدة من إبرام عقد الكراء . وفي هذا الخصوص فإن المشرع إن ترك الحرية لإرادة أطراف العلاقة الكرائية في ابرام وتحديد شروط عقد الكراء فإنه بالمقابل قد قيد إرادتهم بمنعهم من الاتفاق على الرفع من السومة الكرائية خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاریخ ابرام عقد الكراء. و في هذا الإطار نصت المادتان 2 من القانون رقم 07.03 المتعلق بكيفية مراجعة اثمان الكراء والمادة 32 من القانون رقم : 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري على : " ألا يجوز الاتفاق على رفع ثمن الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ ابرام عقد الكراء أو من تاريخ اخر مراجعة قضائية أو اتفاقية، أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون". وإنه لما كان المشرع قد جعل هذه المقتضیات آمرة وأصبغ عليها أيضا صبغة النظام العام بحيث لا يجوز لأطراف عقد الكراء الاتفاق على مخالفتها وبالتالي فان الشرط الاتفاقي المضمن بعقد الكراء موضوع الدعوى المصحح الإمضاء بتاريخ: 19/03/2009 والذي اتفق فيه الطرفين على مخالفة المقتضيات المذكورة بالزيادة ومراجعة ثمن الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات يعتبر شرطا باطلا مخالفا للقانون ومن أثره فهو لا يرتب أي أثر في مواجهة طرفيه. وأن الحكم المستأنف لما قضى بالزيادة في ثمن الكراء ومراجعته بنسبة 10% ابتداء من تاريخ: 01/05/2010 اي بعد مرور سنة واحدة على تاريخ ابرام عقد الكراء في 19/03/2009 وأقل من ثلاث سنوات المقررة قانونا لقبول دعوى الزيادة والمراجعة في الوجيبة الكرائية، يكون بذلك قد خالف صحيح حكم القانون بمقتضی المادتين 2 و 32 من القانونين رقم 07.03 و 67.12. ولما كان موضوع الدعوى يتعلق بالزيادة ومراجعة الوجيبة الكرائية ويخضع في تنظيمه وتأطيره لمقتضيات قانونية خاصة وهي القانون رقم 07.03 المتعلق بكيفية مراجعة اثمان الكراء والقانون رقم : 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري فإن الحكم المستأنف الذي جنح إلى تطبيق القواعد العامة المنصوص عليها في ظهير الالتزامات والعقود على موضوع الدعوى المؤطرة بنصوص خاصة، يكون قد أهمل تقديم النص الخاص في التطبيق على النص العام الذي لا يصار إليه الا في غياب النصوص الخاصة ، فكان أن صدر فاسد التعليل المنزل منزلة انعدامه. و لما كان الحكم القانوني على النحو المنظم بالمادتان 7 من قانون رقم 07.03 والمادة 37 من القانون رقم 67.12 وكان البين للمحكمة من خلال المقال الافتتاحي للمطعون ضده ، بأن تاريخ المطالبة القضائية هو 23/07/2019، وبالتالي فإن الحكم المطعون فيه لما قضى بسريان الوجيبة الكرائية الجديدة ومراجعتها منذ تاریخ : 01/05/2010 وليس من تاريخ المطالبة القضائية المحدد في تاریخ 23/07/2019 يكون بذلك قد خالف صریح المادتين 7 من القانون رقم : 07.03 و 37 من القانون رقم : 67.12. وأنه لما كان موضوع دعوى المدعي يرمي إلى أداء الزيادة والمراجعة في الوجيبة الكرائية الجديدة من تاريخ 01/05/2010 إلى تاريخ الطلب. و إنه لما كانت الاداءات الدورية تتقادم بمرور خمس سنوات طبقا للفصل 391 من ق ل ع وبالتالي تكون الاداءات المطالب بها قد طالها التقادم الخميسي وسقط الحق في المطالبة بها . ملتمسة في الأخير إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم من جديد بعدم اختصاص المحكمة التجارية بالدار البيضاء نوعيا للبت في الدعوى موضوع الملف وبأن الاختصاص النوعي منعقد للمحكمة الابتدائية بابن سليمان مع إحالة الملف عليها. واحتياطيا بطلان الشرط الاتفاقي المنصب على الزيادة في ثمن الكراء خلال مدة أقل من ثلاث سنوات والمضمن بعقد الكراء المصحح الإمضاء بتاريخ 19/03/2009 مع جميع الاثار المترتبة عليه. والحكم من جديد بعدم قبول الدعوى شكلا ورفضها موضوعا وأرفقت مقالها بنسخة طبق الأصل من الحكم المستأنف ، اصل طي التبليغ.

وحيث أجاب دفاع المستأنف عليه أن الطاعنة تنعى في الوسيلة الأولى مسألة الاختصاص النوعي، على اعتبار أن اختصاص النظر في الدعوى المطعون فيها يعود للمحكمة الابتدائية بنسليمان و ليس للمحكمة التجارية بالدار البيضاء، و هي بذلك تكون قد تقدمت بهذا الدفع لأول مرة أمام محكمة الاستئناف بحكم انها لم تثره في المرحلة الابتدائية مما يتعين معه عدم قبول هذا الدفع ، لعلة قانونية ألا و هي أن الفصل 16 من ق.م.م ينص على أنه يجب على الأطراف الدفع بعدم الاختصاص النوعي او المكاني قبل كل دفع او دفاع ولا يمكن إثارة هذا الدفع في طور الإستئناف إلا بالنسبة للأحكام الغيابية، وعليه فان هذا الدفع إذا لم يتم إثارته لأول مرة أمام محكمة درجة أولى فلا يمكن قانونا قبول إثارته أمام محكمة ثاني درجة.

كما تنعى الطاعنة في الوسيلة الثانية على الشرط الإتفاقي المتعلق بالزيادة في ثمن الكراء من مبلغ 4500 درهم إلى مبلغ 5500 درهم بعد مرور سنة واحدة من تاريخ العقد، مؤسسة دفعها على أساس المادة 2 من قانون 07.03 والمادة 32 من قانون 67.12 اللتان تنصان على عدم جواز الاتفاق على رفع ثمن السومة الكرائية قبل مرور على الأقل 3 سنوات من تاريخ العقد . و هو دفع مردود عليه لأن هاتين المادتين تنصان على عدم الجواز وليس على المنع القاطع الذي يرتب البطلان و بالتالي فان أي مخالفة لمقتضى هذا المنع لا يرتب البطلان لكونه ليس من النظام العام، مما يتعين معه عدم قبول هذا الدفع.

أيضا تنعى الطاعنة في الوسيلة الرابعة على الحكم الإبتدائي فساد التعليل المنزل منزلة انعدامه و سوء تطبيق القانون عندما اعتبرت الالتزامات التعاقدية المنشاة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لعاقديها ويتوجب تنفيذها بحسن نية طبقا للفصلين 230 و 231 من ق.ل.ع بعلة أن النص الخاص يسمو على النص العام. ويمكن الاتفاق على ذلك في حالة لو كان النص الخاص يمنع قطعيا تحت طائلة البطلان . و الحال أن النص الخاص المتمثل في المادة 2 من قانون 07.03 " ينص فقط على أنه لا يجوز الاتفاق على .... " ولم يرتب أي أثر أو جزاء على هذه المخالفة مما يمنح المجال لإمكانية إعمال مقتضيات ق.ل.ع التي تفرض تطبيق الاتفاقات بحسن نية ، فضلا عن ذلك فإن المادة 5 من قانون کراء العقارات او المحلات المتخصصة لاستعمال التجاري والصناعي والحرفي تسمح بتحديد الوجيبة الكرائية و كافة التحملات بتراضي الطرفين و تحيل على احكام قانون 07.03 المتعلق بمراجعة السومة الكرائية التي تنص في مادتها الثالثة على انه " اذا لم يقع بين الطرفين اتفاق على شروط مراجعة ثمن الكراء و نسبة الرفع من قيمته أمكن مراجعته بعد مرور كل 3 سنوات على الأقل " مما يعني أن مراجعة السومة الكرائية الأصل فيها أن يتم بالاتفاق والتراضي المسبق بين الطرفين وبالتالي يكون ما أثير غير مجد ويتعين رده.

ومضيفا أن الطاعنة تنعي على الحكم المطعون فيه ما قرره بشأن سريان المراجعة الجديدة للوجيبة التي تبتدئ من تاريخ 2010 و ليس من تاريخ المطالبة القضائية المحددة في 2019 مخالفا بذلك مقتضی المادة 7 من قانون 07.03، و هو دفع مردود لأن المادة 8 من نفس القانون نصت على أنه يقضي الحكم المقرر للزيادة في ثمن الكراء باستيفاء المبلغ المستحق اعتبارا من تاريخ سريان الزيادة إلى تاريخ تنفيذ الحكم والمحكمة لما قضت بالزيادة منذ تاريخ 2010 الى 2016 لم تجانب الصواب مما ينبغي معه رد الدفع. والتمس في آخر مذكرته التصريح بعدم قبول الاستئناف. ومن حيث الموضوع تأييد الحكم فيما قضى به.

وحيث ادرج الملف بجلسة 19/10/2020 حضرها نائبا الطرفين وتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزت للمداولة والنطق بالقرار بجلسة 02/11/2020.

محكمة الاستئناف

حيث إنه لا موجب للدفع بعدم الاختصاص النوعي امام محكمة الدرجة الثانية لكون مثيرته كانت حاضرة خلال مرحلة البداية بمقتضى جوابها وبذلك فإن الدفع المثار فيه خرق لمقتضيات الفصل 16 من قانون المسطرة المدنية الذي أجاز إثارة الدفع بعدم الاختصاص أمام هذه المحكمة في حالة صدور الحكم غيابيا وهو أمر كما ذكر غير وارد في النازلة الماثلة.

حيث إنه من ضمن ما تمسكت به الطاعنة في استئنافها أنه كان على المحكمة أن تطبق في النازلة المعروضة عليها المقتضيات المنصوص عليها في القانون رقم 07,03 المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي خاصة المادتين 2 و 7 منه.

وحيث بخصوص التمسك بالمنصوص عليه في المادة 7 من القانون السالف الذكر الناصة على أنه "... إذا عبر المكري عن رغبته في مراجعة ثمن الكراء بتوجيه إنذار للمكتري فإن سريان الوجيبة الكرائية الجديدة يبتدئ من تاريخ التوصل بالإنذار شريطة رفع الدعوى داخل أجل الثلاثة اشهر الموالية للتوصل..." فإنها مقتضيات غير عاملة في النازلة الماثلة لكون الطرفين سبق وأن عبرا بمقتضى العقد عن رغبتهما في الزيادة في السومة الكرائية أثناء سريان العقد من غير توجيه إنذار.

حيث إنه علاوة على ذلك يتعين القول على أن الزيادة في السومة الكرائية ولئن كانت اتفاقية والطرفين جعلاها خاضعة لمقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، فإن كل بند بشأن تنظيم الزيادة جاء مخالفا للمقتضيات المنصوص عليها في القانون رقم 03/07 لا يمكن إعماله لتعارض ذلك مع المقتضيات الآمرة التي جاءت بها المادة 2 منه الناصة على أنه "لا يجوز الاتفاق على رفع ثمن الكراء خلال مدة ثقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية، أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون".

حيث في النازلة الماثلة فإن ما تم الاتفاق عليه في عقد الكراء من جعل الزيادة في السومة الكرائية تبتدئ بعد انقضاء سنة من تاريخ ابرامه وذلك في مبلغ 5500,00 درهم بدلا من 4500,00 درهم يتعارض مع المقتضيات الآمرة السالفة الذكر التي منعت على الأطراف الاتفاق على رفع ثمن الكراء خلال مدة ثقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء. وبالتالي فإن سومة 4500 درهم يتعين إعمالها بين الطرفين ابتداء من تاريخ 01/05/2009 لغاية متم ابريل 2012 وبعد هذا التاريخ تبتدئ الزيادة الاتفاقية بنسبة 10% من السومة المذكورة عن كل ثلاث سنوات بحيث تصير 4950 درهم ابتداء من تاريخ 01/05/2012 لغاية متم ابريل 2015 و 5454 درهم عن المدة من فاتح ماي 2015 لغاية متم ابريل 2018.

حيث وجب عن المدة من فاتح ماي 2012 إلى متم ابريل 2015 مبلغ 16.200,00 درهم حسب زيادة قدرها 450 درهم عن كل شهر، أما عن المدة المتبقية المطلوبة والتي تبتدئ من فاتح ماي 2015 إلى فاتح ماي 2016 أي عن اثني عشر شهرا هو مبلغ 5940,00 درهم حسب زيادة قدرها 495,00 درهم، وبذلك يكون مجموع قدر الزيادة غير المؤدى عن المدة من فاتح ماي 2012 إلى متم ابريل 2016 هو 22140,00 درهم خلافا لما تمسك به المستأنف عليه في جوابه وما عرضه في مقال دعواه وخلافا ايضا لما حدده الحكم المستأنف والذي يتعين تعديله.

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الموضوع : باعتباره جزئيا و تعديل الحكم المستأنف فيما قضى به من اداء و ذلك بحصر المبالغ المحكوم بها في 22.140,00 درهم و تحميل المستانف عليه الصائر بالنسبة.