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Loi n° 07-03

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir d'un bailleur co-indivisaire et sur la sanction d'une clause de révision de loyer illicite. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif et prononcé la résolution du contrat.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, qui n'agissait pas au nom de l'indivision, et soutenait la nullité du contrat en raison d'une clause de révision annuelle du loyer contraire à la loi. La cour retient que la qualité à agir du bailleur découle de sa seule qualité de partie au contrat, le preneur ne pouvant se prévaloir des règles de l'indivision auxquelles il est tiers.

Elle juge ensuite que l'illicéité d'une clause de révision de loyer, contraire aux dispositions d'ordre public de la loi n°07-03, n'entraîne pas la nullité du contrat mais la rend seulement inopposable au preneur. Le bail demeurant valable, le défaut de paiement des loyers de base, constaté par une mise en demeure restée infructueuse, justifiait la résolution aux torts du preneur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine l'effet libératoire d'offres de paiement partielles. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant soutenait que le nouveau loyer, fixé par un jugement de révision non définitif, ne lui était pas opposable et que ses offres de paiement, fondées sur l'ancien loyer, le libéraient de son obligation. La cour écarte ce moyen en rappelant, au visa de l'article 8 de la loi n° 07-03, que l'appel d'un jugement de révision du loyer n'en suspend pas l'exécution, rendant le nouveau montant immédiatement exigible.

Elle retient que les offres de paiement effectuées par le preneur sur la base de l'ancien loyer, alors qu'il avait connaissance du jugement de révision, constituent un paiement partiel. La cour juge qu'un tel paiement est insuffisant à purger la mise en demeure et ne fait pas disparaître l'état de défaut de paiement du locataire.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la détermination du loyer exigible et les causes exonératoires de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation et condamné le preneur au paiement des arriérés sur la base d'un loyer judiciairement révisé à la baisse.

Le preneur appelant contestait sa défaillance, invoquant d'une part l'existence d'une saisie sur la part de l'un des co-bailleurs justifiant une compensation, et d'autre part l'effet de la pandémie de Covid-19 comme force majeure. Les bailleurs, par appel incident, soutenaient que le loyer révisé ne pouvait être appliqué, le jugement de révision n'étant pas passé en force de chose jugée.

La cour écarte le moyen tiré de la saisie, retenant que cette procédure diligentée contre un seul des co-indivisaires n'autorise pas le preneur à réduire unilatéralement le loyer dû à l'indivision. Elle juge également que la pandémie ne constitue pas un cas de force majeure au sens de l'article 269 du Dahir des obligations et des contrats, mais un simple fait du prince suspendant temporairement l'exigibilité de la dette sans l'éteindre.

Quant à l'appel des bailleurs, la cour rappelle qu'en application de la loi n° 07-03, l'appel d'un jugement de révision de loyer n'est pas suspensif d'exécution, rendant le loyer réduit immédiatement applicable. Dès lors, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En matière de révision du loyer commercial, la cour d'appel de commerce rappelle que la prise d'effet d'une augmentation de loyer, même contractuellement prévue, est subordonnée au respect des formalités légales. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement et limité la condamnation du preneur au seul arriéré courant à compter de la mise en demeure.

L'appelante soutenait que la clause de révision triennale devait s'appliquer automatiquement à son échéance, ce qui plaçait le preneur en état de manquement pour la période antérieure à la sommation. La cour écarte ce moyen en retenant que, nonobstant l'accord des parties, l'augmentation doit être activée conformément à la loi n° 07-03.

En application de l'article 7 de ce texte, la cour juge que la nouvelle redevance locative ne court qu'à compter de la date de la demande en justice ou de la réception de l'injonction de payer. Le preneur n'était donc tenu au paiement du loyer révisé qu'à compter de la réception de l'acte, ce qui exclut tout manquement antérieur de nature à justifier la résiliation.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de mise en œuvre d'une clause contractuelle d'indexation de loyer commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs sur la base du loyer initial, écartant l'application de ladite clause.

L'appelant, bailleur, soutenait que la clause prévoyant une révision périodique du loyer était d'application automatique et devait être intégrée au calcul des sommes dues. La cour relève que, nonobstant l'existence de la stipulation contractuelle, le dossier ne contenait aucune preuve de sa mise en œuvre effective.

Elle retient, au visa de la loi n° 07.03 relative à la révision des loyers, qu'une augmentation contractuelle de loyer doit, pour être opposable, avoir été activée soit par accord des parties, soit par une décision de justice. À défaut d'une telle activation, seul le loyer initial stipulé au contrat peut servir de base au calcul des arriérés.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause de révision de loyer dérogeant au délai triennal légal et sur la recevabilité du déclinatoire de compétence soulevé pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés de loyer en application de la clause contractuelle litigieuse.

La cour écarte d'abord le moyen tiré de l'incompétence d'espèce, rappelant qu'un tel déclinatoire doit être soulevé in limine litis devant les premiers juges et n'est recevable en appel qu'en cas de jugement par défaut. Sur le fond, la cour retient que les dispositions de l'article 2 de la loi n° 07-03, qui interdisent toute révision du loyer avant l'expiration d'un délai de trois ans, sont des dispositions impératives d'ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger.

Par conséquent, la clause prévoyant une augmentation après une seule année est privée d'effet pour la période antérieure à l'expiration du premier triennat. La cour procède alors à une nouvelle liquidation des sommes dues en appliquant les révisions conventionnelles uniquement à l'issue de chaque période de trois ans.

Le jugement de première instance est en conséquence réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une augmentation de loyer non consacrée par une décision de justice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant une augmentation du loyer, et avait en conséquence prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Le preneur appelant soulevait l'incompétence du tribunal de commerce pour statuer sur une révision de loyer, et soutenait qu'une augmentation, même prévue contractuellement, ne pouvait être opposée en l'absence d'une décision judiciaire la validant conformément à la loi applicable. La cour d'appel de commerce retient que l'augmentation du loyer, bien que stipulée au contrat, n'a pas été consacrée par une décision de justice rendue par la juridiction compétente.

Dès lors, la sommation de payer visant un loyer révisé est jugée sans fondement, le preneur ayant valablement purgé sa dette en s'acquittant du loyer initialement convenu dans le délai légal. La cour relève en outre que le montant réclamé par le bailleur ne correspondait même pas à la clause d'indexation contractuelle, ce qui achève de priver sa demande de base légale.

Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, mais en les calculant sur la base de la somme contractuelle non révisée. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la condamnation au paiement du solde et l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter ces chefs de demande.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné les héritiers d'un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de résiliation du bail, le bailleur soutenait que la révision du loyer était acquise par l'effet d'une simple notification et que le défaut de paiement justifiait l'expulsion. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que la révision du loyer commercial, en l'absence d'accord des parties, suppose une saisine de la juridiction compétente et ne peut résulter d'une mise en demeure unilatérale du bailleur.

La cour retient ensuite que l'état de défaillance du preneur n'est pas caractérisé dès lors que ce dernier a purgé sa dette dans le délai légal par la voie d'une offre réelle suivie d'une consignation auprès du greffe, suite au refus du créancier. L'absence de manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles justifie le rejet de la demande de résiliation du bail.

Faisant néanmoins droit à la demande additionnelle de l'appelant, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, calculés sur la base du loyer non révisé. Le jugement est par conséquent confirmé dans ses dispositions principales, la cour statuant en outre sur la demande additionnelle.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de fixation d'un nouveau loyer consécutivement à un changement d'activité par le preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable, la requalifiant en simple demande de révision soumise au droit commun.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, non contesté, ouvrait droit à la fixation d'un nouveau loyer en application des articles 22 et 23 de la loi 49-16, distincte de la révision triennale. La cour écarte cependant ce moyen et retient que le droit pour le bailleur de solliciter la fixation d'un nouveau loyer au titre de ces dispositions est subordonné à l'absence d'augmentations préalables.

Ayant constaté que la somme locative avait déjà fait l'objet de plusieurs majorations conventionnelles successives, la cour considère que la demande du bailleur ne peut s'analyser qu'en une simple demande de révision relevant du cadre légal de la loi 07-03. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé visant le paiement d'arriérés locatifs et une augmentation du loyer, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la révision du loyer commercial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en déclarant le congé nul. L'appelant, bailleur, soutenait qu'en l'absence de procédure de conciliation initiée par le preneur, ce dernier était réputé, en application de l'article 27 du dahir de 1955, avoir accepté le nouveau loyer et se trouvait par conséquent en situation de défaut de paiement partiel. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur avait réglé les arriérés sur la base du loyer ancien. Elle retient surtout que la révision du loyer est désormais régie par la procédure spécifique prévue par la loi n° 07-03, qui attribue une compétence exclusive au tribunal de première instance pour statuer sur de telles demandes. Dès lors, la cour juge que la jurisprudence antérieure à cette loi, invoquée par le bailleur et fondée sur une acceptation tacite du nouveau loyer faute de procédure de conciliation, n'est plus applicable. Faute pour le bailleur d'avoir suivi la procédure légale de révision, le paiement effectué par le preneur est jugé libératoire, justifiant la confirmation du jugement entrepris, sous la seule réserve de la rectification d'une erreur matérielle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause de révision automatique du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des arriérés et en expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité de la sommation de payer, soutenant que la majoration du loyer avait été appliquée unilatéralement par le bailleur en violation des dispositions de la loi n° 07.03, faute d'un accord exprès des parties ou d'une décision judiciaire. La cour écarte ce moyen en retenant que la clause du bail stipulant une révision triennale du loyer à un taux de 10 % constitue en elle-même l'accord des parties au sens de la loi. Elle juge qu'une telle stipulation, librement convenue, n'est pas contraire aux dispositions légales et fait la loi des parties. Dès lors, la sommation délivrée sur la base du loyer contractuellement révisé est valable et le manquement du preneur à son obligation de paiement est établi. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de révision du loyer commercial tout en condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de sa compétence matérielle. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de révision du loyer irrecevable au motif qu'elle ne respectait pas les dispositions légales applicables. L'appelant soutenait que le premier juge, s'il s'estimait incompétent, aurait dû prononcer son incompétence et non l'irrecevabilité de la demande. La cour rappelle qu'en application de la loi n° 03-07, les litiges relatifs à la révision des loyers à usage commercial relèvent de la compétence exclusive du tribunal de première instance. Elle retient que le jugement entrepris, en déclarant la demande irrecevable pour non-respect des dispositions légales, a en réalité statué sur une demande présentée devant une juridiction incompétente. La cour précise que le tribunal de commerce, saisi d'une demande composite comprenant un volet paiement d'arriérés de sa compétence et un volet révision de loyer hors de sa compétence, ne pouvait que rejeter ce second chef de demande. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de révision du loyer.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé fondé sur un arriéré locatif contesté et sur les modalités de sa signification. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement d'un arriéré calculé sur la base du loyer contractuel. L'appel était double : le bailleur contestait le montant du loyer retenu, invoquant une révision fondée sur un usage commercial, tandis que le preneur soulevait la nullité du congé au motif qu'il avait été signifié par le clerc d'un commissaire de justice et non par le commissaire lui-même. La cour écarte le moyen du bailleur en rappelant que la révision du loyer commercial ne peut résulter d'un simple usage, mais doit procéder d'un accord des parties ou d'une décision judiciaire en application de la loi n° 07-03. Elle rejette également le moyen du preneur, retenant que la loi n° 81-03 organisant la profession de commissaire de justice autorise expressément ce dernier à déléguer la signification des actes à un clerc assermenté sous sa responsabilité. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, calculés sur la base du loyer contractuel non révisé. Le jugement est par conséquent confirmé en ses dispositions principales, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers échus en appel.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une clause d'indexation du loyer commercial excédant le plafond légal et sur l'effet libératoire d'une offre réelle de paiement effectuée à une adresse contestée par le bailleur. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif, mais avait rejeté les demandes en révision du loyer et en résiliation du bail pour défaut de paiement. L'appelant principal soutenait que la clause contractuelle prévoyant une augmentation de 20 % devait prévaloir sur le plafond légal et que l'offre de paiement du preneur, faite à une adresse prétendument erronée, ne pouvait le libérer de son obligation et faire échec à la résiliation. La cour écarte le premier moyen en rappelant que les dispositions de la loi n° 07-03 fixant le taux de révision des loyers commerciaux à 10 % sont d'ordre public, rendant nulle toute convention contraire. Elle juge ensuite que l'offre réelle suivie d'une consignation dans le délai de l'injonction est pleinement libératoire, dès lors qu'elle a été effectuée au lieu de situation de l'immeuble et que le bailleur ne rapporte pas la preuve du caractère fictif de l'adresse utilisée pour la signification. Faisant droit à l'appel incident du preneur, la cour constate, au vu des procès-verbaux de consignation, que les loyers réclamés avaient déjà été réglés, privant de fondement la condamnation prononcée en première instance. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'appel principal et, accueillant l'appel incident, infirme le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé une condamnation au paiement et statue à nouveau en rejetant l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux et sur la licéité d'une clause d'indexation annuelle du loyer. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur tout en rejetant sa demande reconventionnelle en nullité de la clause d'indexation et en restitution des loyers indûment versés. L'appelant contestait la régularité de la notification du congé, effectuée par un clerc de commissaire de justice sans visa de l'officier ministériel sur le certificat de remise, et soutenait la nullité de la clause d'augmentation du loyer comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 07.03. Se conformant aux points de droit jugés par la Cour de cassation, la cour retient que la notification du congé est nulle au visa de l'article 44 de la loi n° 81.03, dès lors que le certificat de remise n'a pas été signé par le commissaire de justice lui-même, un procès-verbal de régularisation établi a posteriori ne pouvant couvrir cette nullité. La cour juge également que la clause prévoyant une augmentation annuelle du loyer est nulle de plein droit, car elle contrevient aux dispositions impératives de la loi n° 07.03 qui prohibent toute révision avant l'expiration d'un délai de trois ans. En conséquence, la demande d'expulsion est déclarée irrecevable et il est fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en restitution des sommes versées au titre des augmentations illicites. Le jugement est donc infirmé sur ces chefs, la cour procédant par ailleurs à une réformation du montant des arriérés locatifs calculés sur la base du loyer initial et confirmant la condamnation au paiement de dommages et intérêts pour le retard.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de révision de loyer commercial et d'éviction subséquente, la cour d'appel de commerce précise l'articulation des compétences matérielles en la matière. Le tribunal de commerce, bien que précédemment déclaré compétent par une décision d'appel, avait rejeté la demande du bailleur comme irrecevable. L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait, sans se contredire, décliner sa compétence au fond après qu'elle eut été irrévocablement reconnue. La cour d'appel de commerce retient que si la compétence du juge commercial avait été confirmée, c'était au regard de la demande d'éviction qui y était jointe, laquelle relève de sa compétence. Elle juge cependant que le refus d'une augmentation de loyer ne constitue pas un motif légitime d'éviction sans indemnité. La cour rappelle en outre que, depuis l'entrée en vigueur de la loi 07.03, la demande de révision du loyer commercial relève de la compétence exclusive des juridictions de droit commun et obéit à une procédure spéciale, distincte de celle prévue par le dahir de 1955. Dès lors, le jugement de première instance ayant déclaré la demande irrecevable dans son ensemble est confirmé.

En application de l'article 8 de la loi n° 07-03 relative à la révision du loyer, rendue applicable aux locaux à usage commercial par l'article 75 de la loi n° 67-12, l'appel ne suspend pas l'exécution des jugements statuant sur cette matière. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui retient que le bailleur est en droit de réclamer au locataire le paiement du supplément de loyer fixé par un jugement de première instance, nonobstant l'appel interjeté par ce dernier, et qu'il peut valablement le faire par une simple mise en demeure, sans être contraint de recourir aux voies d'exécution prévues par le Code de procédure civile.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter la demande d'un bailleur en paiement d'un arriéré de loyer majoré et en résiliation du bail, retient que la majoration du loyer n'est pas acquise du seul fait de sa prévision dans le contrat de bail. En application des dispositions de l'article 8 de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer, une telle majoration doit être consacrée par une décision de justice pour être opposable au preneur.

Par conséquent, le locataire qui s'est acquitté du loyer initialement convenu ne peut être considéré en défaut de paiement.

Il résulte de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage commercial que les parties ne peuvent convenir d’une augmentation de loyer pendant une période inférieure à trois ans à compter de la date de conclusion du bail ou de la dernière révision. Par conséquent, approuve sa décision la cour d’appel qui, constatant qu’une clause du bail prévoyait une augmentation automatique du loyer avant l’expiration de ce délai, en a exactement déduit la nullité de ladite clause comme étant contraire à des dispositions légales impératives.

Une cour d'appel retient à bon droit qu'une clause d'augmentation périodique du loyer stipulée dans un bail commercial est régie par les dispositions de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats et non par la loi n° 07-03 relative à la révision du prix des baux. Ayant constaté que le preneur, mis en demeure, n'avait pas réglé l'augmentation contractuellement due, elle en déduit exactement que le manquement est constitué, ce qui justifie la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, devenu occupant sans droit ni titre après l'échec de la procédure de conciliation en renouvellement.

Encourt la cassation pour manque de base légale l'arrêt qui déclare irrecevable la demande du bailleur en validation d'un congé avec offre de renouvellement à un loyer supérieur, au motif que la révision du loyer est exclusivement régie par la loi n° 07-03. En effet, ce texte spécial ne contient aucune disposition qui déroge ou modifie les dispositions du dahir du 24 mai 1955, lesquelles autorisent le bailleur à fonder son congé sur tout motif, y compris une proposition de nouvelles conditions pour le renouvellement du bail.

En vertu de l’article 8 de la loi n° 07.03 relative à la révision du loyer des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, la compétence pour connaître des litiges relatifs à la révision et au recouvrement des augmentations de loyer appartient au Tribunal de Première Instance. Toutefois, lorsque la demande de révision et de recouvrement de l’augmentation du loyer est jointe à une demande d’éviction du preneur d’un fonds de commerce pour défaut de paiement, la nature commerciale de cette dernière demande emporte la compétence du Tribunal de Commerce pour statuer sur l’ensemble du litige.

Conformément aux articles 381 et 383 du Dahir formant Code des Obligations et Contrats, la mise en demeure adressée au débiteur constitue un acte interruptif de la prescription. Par conséquent, le délai de prescription quinquennale applicable à la réclamation des augmentations de loyer doit être calculé à rebours à compter de la date de cette mise en demeure. La juridiction du fond a correctement appliqué ces dispositions en considérant que la mise en demeure avait interrompu la prescription et en calculant la période pour laquelle les augmentations de loyer restaient dues en conséquence. Le moyen tiré de la prescription de l’intégralité de la créance est donc écarté.