وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به المستأنف بواسطة نائبه المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 01/08/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم رقم 8193 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 10/07/2024 في الملف عدد 6322/8219/2024 و الذي قضى في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع بأداء المدعى عليه لفائدة المدعي مبلغ 105.000 درهم (مائة و خمسة آلاف درهم)كواجبات كراء عن المدة من شهر أكتوبر 2021 إلى غاية متم شهر مارس 2024على أساس سومة كرائية شهرية قدرها3500 درهم (ثلاثة آلاف و خمس مائة درهم) مع تحديد مدة الإكراه في الأدنى وبفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين و المصحح الإمضاء بتاريخ 29/01/2021 وشمول الحكم بالنفاد المعجل فقط فيما يخص أداء واجبات الكراء وتحميل المدعى عليه المصاريف و رفض باقي الطلب.

حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف .

وحيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن السيد عمر (ك.) تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/05/2024 عرض من خلاله أنه يملك العقار المسمى "قناص" ذي الرسم العقاري عدد 128988/C عبارة عن فيلا من طابق تحت ارضي وسفلي وطابق أولوان العارض سبق له وان أبرم عقد كراء مع السيد وليد (ع.) مؤرخ ب 29/01/2021 يستغل بموجبه هذا الأخير المحل التجاري الكائن بالطابق تحت الأرضي من العقار أعلاه يزاول فيه نشاط تجاري خاص بالألعاب الالكترونية (CYBER) بسومة كرائية كانت محددة في 3.500 درهم ابتداء من 01/02/2021 الى متم 31/01/2022 ، وبسومة محددة في 4000 درهما ابتداء من 01/02/2022 وان الطرف المكتري أخل ببنود العقد وامتنع عن أداء الواجبات الكرائية عن الأشهر التالية: اکتوبر نونبر ، دجنبر من سنة 2021 ويناير من سنة 2022 تخلد فيها بذمته ما مجموعه : 3.500,00 درهم × 4 أشهر = 14.000,00 درهم ، عن الأشهر فبراير، مارس ، ابريل ، ماي ، يونيو، يوليوز ،غشت ، شتنبر ، أكتوبر ، نونبر ، دجنبر منسنة 2022، تخلد فيها بذمته ما مجموعه : 4.000,00 درهم x 11 شهر = 44,000,00 درهم، وعن الأشهر فبراير، مارس ، ابريل ، ماي ، يونيو، يوليوز ،غشت ، شتنبر ، أكتوبر ، نونبر ، دجنبر من سنة 2023، تخلد فيها بذمته ما مجموعه : 4.000,00 درهم x 12 شهر = 48,000,00 درهم، وعن الأشهر يناير، فبراير، مارس من سنة 2024 تخلد فيها بذمته ما مجموعه 4.000,00 درهم x 3 أشهر = 12,000,00 درهم ، وأنه بادر الى إنذار المدعى عليه من أجل أداء ما بذمته والمحدد في مبلغ 118.000,00 درهم داخل اجل 15 يوم من تاريخ التوصل غير أنه رفض التوصل بالإنذار الثابت من المحضر المنجز من طرف المفوض القضائي عبد الرحيم (ب.)، وأن واقعة عدم أداء الواجبات الكرائية ثابتة في النازلة بعدما رفض المدعى عليه الاستجابة لجميع ميع المحاولات الحبية لذلك، مما يتعين معه الحكم عليه بأدائه له مبلغ 118.000,00 درهم عن المدة المفصلة أعلاه مع الفوائد القانونية من تاريخ التوقف عن الأداء، وان انتفاع المكتري من العين المكتراة يوجب عليه أداء الواجبات الكرائية وأن عدم أدائها والامتناع عن ذلك يعتبر اخلالا جسيم بعقد الكراء الذي يولد التزامات متقابلة مما يتعين الحكم بفسخ عقد الكراء الرابط بينه والمدعى عليه المؤرخ ب 29/01/2021 وان التماطل تابت في النازلة، مما يتعين معه اشفاع الحكم بالنفاذ المعجل اعمالا لمقتضيات الفصل 147 من ق م م وانه يتعين تحديد مدة الاكراه البدني في اقصى ما ينص عليه القانون ، ملتمسا قبول الطلب شكلا وموضوعا الحكم على المدعى عليه بأدائه له الواجبات الكرائية المتخلدة بذمته عن المدة من شهر أكتوبر من سنة 2021 الى متم شهر مارس من سنة 2024 والمحددة في مبلغ 118.000,00 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ التوقف عن الأداء ، والحكم بفسخ عقد الكراء الرابط بينه والمدعى عليه المؤرخ 29/01/2021 شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحديد مدة الاكراه البدني في أقصى ما ينص عليه القانون وتحميل المدعى عليه الصائر.وأرفق المقال بنسخة من شهادة الملكية ونسخة من عقد الكراء وإنذار شبه قضائي ومحضر .

وبناءا على مذكرة جوابية المقدمة من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ 03/07/2024 والتي جاء فيها حول عدم قبول الطلب لإنعدام الصفة فإن المدعي أرفق مقاله بشهادة الملكية تخص العقار موضوع النزاع ، وبالرجوع إلى هاته الشهادة يتبين أن الرسوم العقارية مملوكة لكل من السيد عمر (ك.) والسيدة أم هاني (م.) بنت علي، في حين أن الدعوى قدمت من طرف السيد عمر (ك.) وحده دون إدلائه بأي توكيل أو تفويض من المالكة الثانية ، وأن المدعي لا صفة له في النيابة عن السيدة أم هاني (م.) المالكة معه على الشياع إلا إذا كانت قد منحته توكيلها بذلك فيما تنص على المادة 33 ق.م.م التي جاء فيها "لا يمكن لمن لا يتمتع بحق تمثيله الأطراف أمام القضاء أن يرافع نيابة عن الغير إلا إذا كان زوجا أو قريبا أو صهرا من الأصول أو الفروع أوالحواشي"، وان هذه الشروط منعدمة في هاته النازلة، وأن الصفة من النظام العام ويتعين لذلك القول والحكم بعدم قبول الطلب وأنه طبقا للمواد 971 - 972 -973 من قانون الإلتزامات والعقود أن الإنذار بالإخلاء عمل ومن أعمال الإدارة والإنتفاع وبالتالي يكون توجيهه من طرف الشركاء الذي يمتلكون ثلاث أرباع العقار دون باقي المالكين على الشياع توجيها صحيحا ينتج آثاره القانونية، وبالرجوع إلى شهادة الملكية المدلى بها من طرف المدعي فإنه لا يملك ثلاث أرباع العقار، وبالتالي ليست له الصفة في رفع الدعوى وحول بطلان عقد الكراء فإن عقد الكراء باطل وأن هذا العقد ينص على أن السومة الكرائية محددة في 3500 درهم مع التنصيص على مراجعتها ورفعها إلى 4000 درهم دفعة واحدة ابتداء من نهاية السنة الأولى، وأن هذا الشرط يعد باطلا لمخالفته لمقتضيات المادة 5 من القانون رقم 49/16 التي تنظم شروط مراجعة السومة الكرائية وتحيل بهذا الخصوص على القانون رقم 03-07 الصادر بتاريخ 30 نوفمبر 2007 المتعلق بمراجعة السومة الكرائية بمحلات السكنى والاستعمال المهني أو التجاري ، هذا القانون الذي ينص على أن مراجعة السومة الكرائية تكون كل ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ آخر مراجعة قضائية وأن عقد الكراء أبرم في يناير 2021 وبالتالي لا يحق لمالك العقار المطالبة أو رفع السومة الكرائية المتفق عليها قبل انصرام أجل الثلاث سنوات ، وأن أي شرط مخالف لهذا القانون يكون باطلا مما يستوجب التصريح ببطلان عقد الكراء مع ما يترتب عن ذلك من أثار قانونية، وأن المدعي يطلب في مقاله أداء الكراء المتخلدة بذمته من أكتوبر 2021 إلى متم مارس 2024 مدعيا أن المكتري امتنع عن الأداء، وأنه أصبح في حالة مطل موجبة لفسخ عقد الكراء ولكن وبغض النظر عن غموض مطالب المدعي فيما يخص فسخ العقد والآثار المترتبة عليه والتي لم يحددها المدعي ولم يثبتها مما يستوجب على المحكمة التقيد بمقتضيات المادة 3 من ق.م.م والحكم وفق ما جاء في مقاله فقط فإن هذا المقال تضمن عدة مغالطات أن السومة المتفق عليها هي 3500 درهم وقد تم تحديدها عند بداية إبرام العقد الكرائي في فبراير 2021 وأن المالك لا يحق له المطالبة برفع السومة الكرائية قبل انصرام الثلاث سنوات الموالية لإبرام العقد الكرائي، ومن جهة أخرى فإن المدعي تعمد الامتناع عن حيازة الوجيبة الكرائية وأحجم عن الحضور لديه من أجل استخلاص أكريته ، وأن الكراء يطلب إعمالا للمادة 666 ق.ل.ع التي تنص على أن الكراء يدفع بالنسبة للعقارات في المكان الذي توجد فيه العين المكراة ، وأنه يؤكد أنه مستعد لأداء هاته الأكرية شريطة حضور المدعي لإستخلاصها بالعين المكراة ، ملتمسا عدم قبول الطلب شكلا وموضوعا الحكم برفضه .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه الطاعن وجاء في أسباب استئنافه أن الحكم الإبتدائي قد جانب الصواب فيما قضى به فيما يخص الشق المتعلق بالإفراغ أنه حول عدم قبول الطلب لإنعدام الصفة فإن المستأنف عليه أرفق مقاله بشهادة الملكية تخص العقار موضوع النزاع ، وبالرجوع إليها يتبين أن الرسوم العقارية مملوكة لكل من السيد عمر (ك.) والسيدة أم هاني (م.) بنت علي، في حين أن الدعوى قدمت من طرف السيد عمر (ك.) وحده دون إدلائه بأي توكيل أو تفويض من المالكة الثانية ، وأن المستأنف عليه لا صفة له في النيابة عن السيدة أم هاني (م.) المالكة معه على الشياع إلا إذا كانت قد منحته توكيلها بذلك فيما تنص على المادة 33 ق.م.م التي جاء فيها "لا يمكن لمن لا يتمتع بحق تمثيله الأطراف أمام القضاء أن يرافع نيابة عن الغير إلا إذا كان زوجا أو قريبا أو صهرا من الأصول أو الفروع أو الحواشي" ، وأن هذه الشروط منعدمة في هاته النازلة، وأن الصفة من النظام العام ويتعين لذلك القول والحكم بعدم قبول الطلب، وأنه طبقا للمواد 971 - 972 -1973 من قانون الإلتزامات والعقود أن الإنذار بالإخلاء عمل من أعمال الإدارة والانتفاع وبالتالي يكون توجيهه من طرف الشركاء الذي يمتلكون ثلاث أرباع العقار دون باقي المالكين على الشياع توجيها صحيحا ينتج آثاره القانونية وأنه وبالرجوع إلى شهادة الملكية المدلى بها من طرف المستأنف عليه فإنه لا يملك ثلاث أرباع العقار ، وبالتالي ليست له الصفة في رفع الدعوى مما يتعين معه إلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد بعدم القبول ، وحول بطلان عقد الكراء فإن عقد الكراء باطل وأن هذا العقد ينص على أن السومة الكرائية محددة في 3500 درهم مع التنصيص على مراجعتها ورفعها إلى 4000 درهم دفعة واحدة ابتداءا من نهاية السنة الأولى ، وأن هذا الشرط يعد باطلا لمخالفته لمقتضيات المادة 5 من القانون رقم 49/16 التي تنظم شروط مراجعة السومة الكرائية وتحيل بهذا الخصوص على القانون رقم 03-2007 الصادر بتاريخ 30 نوفمبر 2007 المتعلق بمراجعه السومة الكرائية بمحلات السكنى والاستعمال المهني أو التجاري ، هذا القانون الذي ينص على أن مراجعة السومة الكرائية تكون كل ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ آخر مراجعة قضائية ، وأن عقد الكراء أبرم في يناير 2021 وبالتالي لا يحق لمالك العقار المطالبة أو رفع السومة الكرائية المتفق عليها قبل انصرام أجل الثلاث سنوات ، وأن أي شرط مخالف لهذا القانون يكون باطلا وأن ما بني على باطل مما يستوجب التصريح ببطلان عقد الكراء مع ما يترتب عن ذلك من أثار قانونية وأن المستأنف عليه يطلب في مقاله أداء الكراء المتخلذة بذمته من أكتوبر 2021 إلى متم مارس 2024 مدعيا أن المكتري امتنع عن الأداء، وأنه أصبح في حالة مطل موجيبة لفسخ عقد الكراء ولكن وبغض النظر عن غموض مطالب المستأنف عليه فيما يخص فسخ العقد والأثار المترتبة عليه والتي لم يحددها المستأنف عليه ولم يثبتها مما يستوجب على المحكمة التقيد بمقتضيات المادة 3 من ق م م والحكم وفق ما جاء في مقاله فقط فإن هذا المقال تضمن عدة مغالطات وأن السومة المتفق عليها هي 3500 درهم وقد تم تحديدها عند بداية ابرام العقد الكرائي في فبراير 2021 وأن المالك لا يحق له المطالبة برفع السومة الكرائية قبل انصرام الثلاث سنوات الموالية لإبرام العقد الكرائي ، ومن جهة أخرى فإن المستأنف عليه تعمد الامتناع عن حيازة الوجيبة الكرائية وأحجم عن الحضور لديه من أجل استخلاص أكريته، وأن الكراء يطلب إعمالا للمادة 666 ق.ل.ع التي تنص على أن الكراء يدفع بالنسبة للعقارات في المكان الذي توجد فيه العين المكراة ، ملتمسا قبول المقال الإستئنافي شكلا وموضوعا إلغاء الحكم الإبتدائي وبعد التصدي الحكم من جديد بعدم قبول الدعوى في الشق المتعلق بالإفراغ وتحميل المستأنف عليه الصائر ، وأرفق المقال بنسخة من الحكم المطعون فيه.

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه والذي أوضح أنه بالاطلاع على المقال الاستئنافي فإنه لا ينسجم إطلاقا مع موضوع الطلب ومع ما قضى به الحكم المستأنف، ذلك أن طلبه يرمي إلى الحكم على المستأنف بالأداء والفسخ وهو ما قضى في حين أن الطرف المستأنف يلتمس من خلال مقاله إلغاء الحكم المستأنف في الشق المتعلق بالإفراغ والحال انه لا يوجد أي طلب يرمي الى الإفراغ، كما أن الحكم المستأنف لم يقض بأي مقتضى يهم الإفراغ مما يتعين معه التصريح بعدم قبول الاستئناف شكلا من جهة أخرى، فانه ومادام ان المسطرة أمام محاكم الاستئناف تعتبر من صميم النظام العام، لذلك فإنه يسند النظر إلى المحكمة لمراقبة مدى توفر مقال المستأنف على كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا تحت طائلة التصريح بعدم قبوله شكلا، وزعم الطرف المستأنف أنه لا صفة له في تقديم الدعوى بالنيابة عن السيدة أم هاني (م.) فإنه فضلا عن كون صفته ثابتة في النازلة والمستمدة من عقد الكراء الذي أبرمه فانه هو مالك للعقار الى جانب زوجته حسب ما هو مبين من شهادة الملكية، والأكثر من ذلك فإن ما قام به يدخل في إطار اعمال الإدارة التي تهدف إلى جلب المنفعة، مما يجعل ما أثاره الطرف المستأنف مجرد محاولة منه لتهريب النقاش وتحوير موضوع النازلة نظرا لثبوت واقعة التماطل في حقه، الأمر الذي يتناسب معه رد مزاعمه لافتقارها للجدية والحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم الابتدائي في كل ما قضى به، وثانيا حيث زعم الطرف المستأنف ان عقد الكراء الرابط بين الطرفين باطل لكونه ينص على مراجعة السومة الكرائية ورفعها إلى 4000 درهم وأن ما أثاره المستأنف أعلاه يبقى منعدم الأساس القانوني، ذلك انه ناهيك عن كون أن محكمة الدرجة الأولى قد ردت على الدفع أعلاه بكون أن الشرط مخالف للقانون ولاسيما مقتضيات المادة 3 من القانون رقم 07/03 الذي حدد كيفية الزيادة في السومة الكرائية فإن العقد الرابط بين الطرفين يبقى عقد صحيح ومنتج لكافة اثاره القانونية بين الطرفين ولا يشوبه أي عيب من العيوب المؤدية إلى البطلان مما يتعين معه رد الدفع لعدم جديته وأنه وفي جميع الأحوال فإن مقال المستأنف يبقى غير مبني على اسس قانونية أو واقعية ويفتقر الى الجدية ولم يضف أي جديد يستدعي النقاش خلال المرحلة الاستئنافية، ملتمسا الحكم بعدم قبول الاستئناف شكلا وموضوعا برده و عدم اعتباره والحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم الابتدائي في كل ما قضى به وإبقاء الصائر على المستأنف.

و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 26/09/2024 الفي بالملف طلب تأكيد نيابة الأستاذ (ص.) عن المستانف عليه وأدلى بمذكرة جوابية وحضر نائب المستأنف وتسلم نسخة فتقرر حجز القضية للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 10/10/2024 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن أوجه استئنافه تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إنه بتفحص بنود عقد الكراء الملفى ضمن أوراق الملف تبين أن المكري الذي أبرمه هو المستأنف عليه بصفة شخصية ، وأنه حتى على فرض صحة أن من أكرى العقار ليس بمالك منفرد له ولم يستند في كرائه على وكالة من شريكه في الملك فإنه لم يكن لمن اكتراه أن يثير عدم ملكيته له لوحده لأن ماله أن يثيره هو ما يتعلق بعقد الكراء والعلاقة الكرائية وليس الملكية، وبالتالي فإن صفة من وجه الإنذار والدعوى تستمد من العقد الذي كان لازال قائما ومنتجا لآثاره اتجاه عاقديه و ملزما لهما ، مما يكون الإنذار والدعوى قد وجها من ذي صفة خلافا لما أثاره الطرف المستأنف عن غير أساس من الصحة .

وحيث إن تضمين عقد الكراء لسومة محددة في 3500 درهم مع التنصيص على رفعها الى 4000 درهم ابتداءا من نهاية السنة الأولى فإن ذلك وإن كان يتعارض و مقتضيات المادة الثانية من قانون 07.03 المتعلق بمراجعة السومة الكرائية لمحلات السكنى و الاستعمال المهني أو التجاري التي تنص على أنه لايجوز الاتفاق على رفع ثمن الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداءا من تاريخ ابرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسبة المقررة قانونا فإن ذلك يجعل مما تضمنه العقد من رفع للسومة الكرائية لاقل عن المدة المعتبرة بمقتضى القانون المذكور غير مواجه به الطرف المكترى إلا أنه لايترتب عنه بطلان العقد وإنما عدم اعمال السومة التي تضمنها خلافا للمادة أعلاه .

وحيث إنه بالرجوع الى الإنذار و الدعوى موضوعه فان البين منهما أن المستأنف عليه طالب المستأنف بأداء واجبات الكراء عن المدة من أكتوبر 2021 الى يناير 2022 بسومة 3500 درهم وعن المدة من 2/2022 الى مارس 2024 بحسب سومة 4000 درهم الكل داخل أجل 15 يوما تحت طائلة الإفراغ بعد مرور 15 يوما عن المدة الأولى للأداء ، ولأن المدة المطلوب أداء الكراء عنها كما هو مشار إليها جاءت واضحة و ليس فيها أي غموض سيما وان الطاعن لم يدل بما يفيد إبراء ذمته سواء بالسومة المحددة بداية في العقد أو تلك المحددة في مبلغ 4000 درهم ، ولأن المستأنف عليه طالب المستأنف بأداء الكراء بواسطة انذار توصل به دون أن يستجب لمضمونه فإن ذلك يجعل التماطل ثابتا في حقه ، وأن ما قضت به المحكمة كان في حدود طلبات المستأنف عليه مما لا مجال للتمسك بالقواعد العامة طالما أن الكراء للمدعى فيه أضحى محميا بقانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.

وحيث إنه تبعا لذلك يتعين تأييد الحكم المستأنف لمصادفته للصواب ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس .

وحيث إنه يتعين تحميل المستأنف الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر .