وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم المستأنفان بواسطة نائبهما بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 30/12/2021 يستأنفان بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 03/06/2021 تحت عدد 5727 في الملف رقم 141/8213/2021 القاضي برفض الطلب مع تحميل رافعه الصائر.

في الشكل:

حيث إن الاستئناف جاء مستوفيا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أداء وصفة وأجلا فهو مقبول شكلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه ان السيدة فاطمة (ن.) و السيد عبد الكريم (غ.) تقدما بمقال افتتاحي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 06/01/2021 والمؤدى عنه الرسوم القضائية ، والذي يعرضان فيه أنه بلغ الى علمهما وجود عملية بيع بالمزاد العلني للعقار ذي الرسمالعقاري عدد 1/71033 و المعروف باسم (ك. 9) الكائن بزنقة [العنوان] في حين أن هذا العقار يعتمره المدعيان ولم يسبق لهما أن توصلا بأي إجراء من الإجراءات القانونية الآمرة المنصوص عليها في الفصول474 و ما يليه من قانون المسطرة المدنية و عليه يتقدم المدعيان بالطعن في إجراءات البيع بالمزاد العلني الخاصة بالملف عدد2020/8515/11بين طالبة التنفيذ الشركة (ع. ل.) و المسمى لحسن (إ.) و ذلك بناءا على مسوغات التالية أن المدعيان اشتريا العقار الذي يقطنان فيه حاليا من مالكته شركة (م. ع. ك.) بواسطة الموثقة نادية (ك. ح.) بتاريخ 11 يوليوز 2000 و هو العقار حسب العقد ذي الرسم العقاري عدد71034/1 (ك. 10) مساحته 143 متر مربع منها 10 امتار غير مغطاة و 9 امتار من مساحة بالمراب التحت ارضي موضوع القسمة المفرزة رقم 15 وبناءا عليه تسلم المدعيان من الشركة البائعة مفتاح الشقة رقم 7 بالعمارة الكائنة بزنقة [العنوان] . في حين أن المسمى لحسن (إ.) المنفذ عليه في ملف التنفيذ عدد2020/8515/11 تسلم من نفس الشركة في نفس الطابق من نفس العمارة الشقة ذات نفس المساحة و هي الشقة رقم 8 على أساسأنه كذلك اقتنی من نفس الشركة الشقة ذات الرسم العقاري عدد 71099/1القسمة المقررة رقم 14 وذلك بمقتضی عقد شراء من نفس الشركة مؤرخ في 8 مارس1999 من قبل نفس الموثقة و تسلم من الشركة مفاتيح الشقة رقم 8 قبل حوالي سنة من توقيع عقد المدعيان وطوال مدة 20 سنة ظل كل من المدعيان و السيد لحسن (إ.) يتصرفان في ملكهما تصرف المالك في ملكه بحيازة هادئة و مستمرة وأكتر من ذلك عمد المنفذ عليه في ملف التنفيذ موضوع الطعن الحالي الى كراء شقته بتاريخ 30 يناير 2001 للسيدان خالد (س.) و نزهة (م. ع.) كما يتضح ذلك من خلال عقد الكراء المرفق بهذا المقال بحيث أن المكتريان من يعتمران الشقة رقم 8 حاليا المجاورة لشقة المدعيان قد أشار المكري في ذات العقد أنه اکري شقته الحاملة للرسم العقاري عدد 71033/1 كما هو واضح في ديباجة العقد هذان المكتریان لازالا يعتمران الشقة رقم 8 بالعمارة لغاية يومه وقد استثمر المدعيان في شقتهما طبعا خلال أزيد من عشرين سنة مبالغ مالية طائلة في التزيين والتحديث و الثأتيت و ما الى ذلك بالإضافة إلى ارتباطهما المعنوي بالشقة رفقة أبنائهما اللذين قضوا في هذه الشقة زهرة أعمارهم الطامة الكبرى بدأت بعد اتصال من شخص مجهول يزعم أنه يرغب في اقتناء شقة المدعين لأنها معروضة للبيع بالمزاد العلني و يعلمهما بمدى استعدادهما لإفراغ الشقة بعد رسو المزاد العلني عليه لتبدأ من هنا رحلة البحث عن الموضوع ليكتشفوا أن السيد لحسن (إ.) المختفي عن الأنظار مند إبرامه لعقد كراء شقته موضوع مسطرة التنفيذ الجبري بطلب من البنك بعد توقفه عن سداد أقساط القرض الخاص بشقته وان الاطلاع على الملف والرسم الطبوغرافي بالمحافظة العقارية اظهر ان الرسم العقاري عدد 71033/1المعروف ب(ك. 9) هو للشقة رقم 8 بالعمارة في حين ان الرسم العقاري الخاص بالمدعيان و الحامل للرقم 1/71034 المعروفب(ك. 10) هو الشقة الذي كان يحوزها واكرها للغير المسمى لحسن (إ.) وأنه بإتمام عملية البيع عليهما إفراغ الشقة طوعا او قضاءا والرمي بهما وبأبنائهما الى الشارع لذلك فالعارضان يتقدمان بطعن في ملف البيع المشار له بعده بناءا على استحقاقهما للعقار موضوع مسطرة البيع ،وحول الطعن في صحة البيع و إجراءاتهفإن و قبل إعلان السمسرة التي تعتبر الإجراء الأخير ضمن مسطرة التنفيذ الجبري على العقار هناك مجموعة الإجراءات وجب على المكلفين بالمسطرة احترامها حماية لجميع الأطراف الذين لهم علاقة بهذا الإجراء و أعطى المشرع لكل من تضررت حقوقه أو مصالحه من خلال إخلال معين اللجوء الى القضاء المختص من اجل الطعن في صحة البيع و إعادة الحالة لما كانتعليه ويعيب المدعيان بخصوص مسطرة البيع موضوع الطعن خرق القواعد المتعلقة بالإشهار البيع لان هذا الاشهار لو تم لكان المدعيان سيعرفان لا محالة بوجود مسطرة البيع للشقة التي يعتمرانها و كان سيتدخلان لإثبات حقوقهما في الشقة فلا يمكن عقلا و قانونا أن تتم جميع الاشهارات في عقار أخر وأن يهم البيع بالمزاد العلني عقار المدعيانوحول الطعن في الخبرة ودفتر التحملات فإن الخبرة المنجزة في هذا الملف تشوبها خروقات كثيرة جدا أولها انها همت شقة أخرى غير الشقة موضوع عقد البيع و تم تحديد ثمن هزيل لبيعها لا يتعدى 775000 درهم بناءا على عدم زيارة الشقة المعروضة حقيقة للبيع والتي يعتمرها المدعيان اذ لو كان الخبير زار شقتهما لعلما بالأمر و بالتالي فهذا التحديد عشوائي لأنه حتى ولو كان على أساس زیارة الخبير للشقة التي يتحوزها فعليا المنفذ عليه كان سيجد أنها مكراة للغير ويضمن دلك في تقريره وبالتالي فالتحديد كان عن بعد ودون الوقوف على العقار موضوع البيع حقيقة بفعل فاعل الذيكان عالما من البداية بكون مسطرة البيع تتم لعقار ليس هو العقار موضوع البيع حقيقة وهذا ما سيؤدي في المحصلة أن من سيرسي على المزاد العلني سيستفيد من شقة العارضين وفي ذلك اثراء بدون وجه سبب او قانون للغير وافقار للمدعيان اللذان وجدا نفسيهما في دوامة قضائية لا بد لهما فيها و سيضيعان في استثماراتهما في الشقة التي يعتمرانها و التي صرفا عليها ما يزيد عن 600000 درهم كإصلاحات و تضمن أثاثهما و ذكرياتهما و ذكريات ابنائهما ووسائل دراستهم من أجل خطأ قد وقع فيه الكل و لا يمكن أن ينسب إليهما فضلا عن ذلك لاوجود لأي أثبات يدكر بالملف الموجود بالحكمة ان الشقة التي يعتمرها المدعيان هي موضوع البيع بالمزاد العلني فكان على السيد الخبير المدعى عليه هو ايضا في ملف نازلة الحال بماله من دراية تقنية كان عليه أن يقف على هذه الجزئية و مهمته تقتضي الزيارة الميدانية للشقة موضوع البيع بالمزاد العلني لا تحديد ثمن افتتاحي على هواه و لو زار الشقة أي من الشقتين لاتبث اما واقعة الكراء أو واقعة اعتمار الشقة من طرف الغير الحائز کما أن دفتر التحميلات الذي يوجب فيه القانون ان يتضمن كل المعطيات القانونية الواحدة حول العقار لم يتم تضمين فيه اية معطيات حقيقية أو واقعية حول العقار ومنله ان للإشارة فيه لوجود من يعتمره عن طريق الكراء اذا تم بالنسبة للشقة التي كان ارسلها النقد عليه واقعيا و لا إشارة فيه لكون الشقة موضوع عقد البيع معتمرة من طرف الغير اذا تمت الإجراءات بصفة حقيقية على العقار الذي يقطنه حاليا المدعيان وكل ذلك ينطوي على تدليس بين و استغلال الواقع و موقف قانوني معقد للاستيلاء علىعقار المدعيان اللذان يحوزانه بصفة قانونية و بثمن اقل بكثير من ثمنه الحقيقي في استدلال واضح لخطا لا يد للمدعيان فيه مما يشكل قانونا ركنا ماديا لحجية النصب وفق القانون الجنائي المغربي وعليه فان المدعيان يتقدمان بدعوی بناءا على الفصل 482 من ق م م بناءا على استحقاقهما للعقار موضوع البيع بالمزاد العلني و حيازتهما له حيازة هادئة مستمرة طوال عشرين سنة و تصرف المالك المنفد عليه لحسن (إ.) في العقار المجاور تصرف المالك في ملكه و اكرائه للغير مما يجعل البيع وفق الإجراءات التي تمت حاليا دون إشارة لهذه الوقائع و لهذه الصعوبات القانونية باطل بطلانا مطلقا و حيث أن العارين يتعرضان على البيع العقار الذي يحوزانه لاستحقاقهما له و أن البيع بالمزاد العلني تم على عقار أخر في حين أثاره القانونية ستصيب العقار الذي يتجوزانه حاليا و يعيشان فيه اكثر من عشرين سنة وهما بذلك معرضان للطرد و الإفراغ و الخروج للشارع بدون وجه حق او قانون وأن ملف البيع ودفتر التحملات و إجراءات البيع لم تشر لا من قريب ولا من بعيد لهذه الصعوبة القانونية و الواقعية التي تشكل واقعا معقدا فيه مساس خطير بحقوق الخير الحسن النية و خاصة وان استقراء المادة 187 من مدونة الحقوق العينية تنصعلى أن الملك المرهون يبقى تحت يد الراهن يستعمله ويستغله و يتصرف فيه دون المساس بحقوق الدائن المرتهن و طالما أن عقد الرهن تم على الشقة المجاورة لشقة العارضين و الاتفاق بتحديد الثمن و مبلغ القرض تم عليها وكانت هي بيد المنفذ عليه يحوزها ويتصرف فيها تصرف المالك في ملكه كما أن نظام الملكية المشتركة الخاص بالعمارة الموجود فيها العقار موضوع المسطرة المطعون فيها حاليا يثبت ان العقارين متشابهين تماما من حيث المساحة و من حيث الأجزاء و في كل شيء العيب الوحيد هو في تبادل أرقام الرسوم العقارية بين العقارين وهو خطأ لا يمكن بتاتا نسبه للعارضين ولا يمكن للمحكمة أن تحملهما نتائج هذا الخطأ و ترمي بهما الى الشارع مقابل شراء شخص اجنبي عنها و إبقاء عقد الكراء للشقة الأخرى ساري المفعول فطالما أن الإجراءات التي تمت لا من حيث دفتر التحملات و لا تقرير الخبرة المحدد للثمن الافتتاحيولا من حيث النشر و التعليق قد تمت على العقار أخر غير موضوع الرسم العقاري عدد 71033/1 فلا يمكن بتاتا السماح بمرور مسطرة قضائية باطلة في إجراءاتها و ترتیب آثار قانونية عليها فما يبني على باطل فهو باطل ، ملتمسان قبول الطلب شكلا وموضوعا الحكم ببطلان إجراءات البيع بالمزاد العلني موضوع الملف التنفيذ عدد 2020/8515/11و بإلغاء جميع المساطر القضائية الخاصة به لتعلقها بحقوق الغير و عدم احترام الضوابط القانونية الآمرة المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية مع ما يترتب عن ذلك قانونا الإشهادللمدعين بتعرضهم على مسطرة البيع الخاصة بالرسم العقاري عدد 71033/1لتعلق الأمر بعقار عائد إليهم قانونا وواقعا مع تحميل المدعى عليهم الصائر.

و بناء على إدلاء نائب المدعيةبرسالة الإدلاء بجلسة 04/03/2021 جاء فيها أنها تدل بلوازم البريد قصد استدعاء المدعى عليه عن طريق البريد المضمون.

و بناء على إدلاء السيد عمر (م.) بمذكرة جواب مع طلب الإخراج من الدعوى بجلسة 04/03/2021 جاء فيها أن المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء لقد التحقت في شهر مايو 1958 إلى غاية سنة 1983 قضيتها بكتابة الضبط شعبة العقاروفي سنة 1984 عينت خبير محلف في الشؤون العقارية إلى الان ما يساوي 60 سنة في خدمة العدالة وكان على نائب الطرف المدعي ان يدخلني في الدعوى معبرا على الأقل بحضوري وفي ما يخص هذه القضية فيرجع تاريخ تعيين فيها مند سنة 2007 اي 14 سنة مضت وبالرجوع إلى تقريري آنذاك ، فاني قمت بما يلزمني والقرار الذي عينني لم يشير إلى الفصل 63 کي استدعي الأطراف بالمضمون مع الإشعار بالتوصل وإذا حصل غلط فيرجع إلى المحافظة العقارية ، وأن الرسم العقاري لا يتعلق بالعقار الذي زرته لذلك ونظرا لهذه القضية التي لم أتذكر كثيرا بموقعها مند 14 سنة مضت ولكبار سني حيث عمري يناهز 86 سنة وأتابع فحوصات طبية وعلى من يطعن في خبرتي ان يطلب خبرة مضادة ، ملتمسا طلب إخراجه من الدعوى وإعفائه من الحضور ودمتم لصالح العام والعدالة .

وبعد استيفاء الاجراءات المسطرية صدر الحكم المستأنف والذي استأنفه المستأنفان مركزان استئنافهما على الأسباب التالية :

أسباب الاستئناف

عرض الطاعنان انهما يعيبان على الحكم الابتدائي المطعون فيه بالاستئناف عدم الجواب على نقط قانونية محددة تتعلق بعدم مطابقة دفتر التحملات للواقع واعتماد الخبرة على معاينة الشقة ذات الرسم العقاري عدد 1/71034 و ليست الشقة ذات الرسم العقاري عدد 71033/1 وهذا بصريح تقرير السيد الخبير الذي افاد آن الشقة موضوع الخبرة يقطنها مكتري في حين أن الشقة موضوع مسطرة البيع يقطنها العارضان منذ أزيد من عقد من الزمن وهي مختلفة في المساحة و في الزينة و في قيمة الاصلاحات مما اثر على قيمة الثمن الافتتاحی استفاد منه المشتري الذي اشترى شقة بأقل بكثير من ثمنها لان الخبرة انصبت على عقار اخر غير العقار موضوع مسطرة البيع واقر السيد الخبير اقرارا قضائيا بذلك واعترف بعدم استدعائه للأطراف في خرق سافر للقانون والمقتضيات القانونية الإمرة المنصوص عليها في المادة 63 و ما يليها من قانون المسطرة المدنية هذا الاخلال مرتبط بالنظام العام وموجب المسطرة المبنية على اجراء باطل الان ما بني على باطل فهو باطل حسب القاعدة القانونية المعروفة و بالتالي فتعليل القاضي الابتدائي جاء ناقصا و مفتقدا للأساس القانوني و غير جدي في الجواب على دفع موضوعي يتعلق ببطلان المسطرة المفضية للبيع نظرا لخروقات في اجراءاتها بدءا بعدم استدعاء الاطراف اذا لو كان الخبير وجه استدعاء للاطراف كان سيصل للعارضين في عنوانهم وسيتخدون ما يلزم قانونا لحمايتهم وهذا الاخلال اقر به السيد الخبير اقرارا قضائيا فضلا على ان الخبرة تتحدث عن زيارة شقة يتواجد فيها مكتري وهذه الشقة هي الشقة المجاورة لسكن العارضين بمعنى ان الخبرة التقويمية كانت العقار غير العقار موضوع الدعوى و بالتالي فالتقويم المعتمد هو تقويم معيب و هذا العيب موجب لبطلان مسطرة البيع ككل و أن العارضين يطعنون في صحة جميع اجراءات التي تمت في الملف التنفيذي موضوع نازلة الحال اعتبارا للطعن في صحة البيع واجراءاته وان وقبل اعلان السمسرة التي تعتبر الاجراء الاخير ضمن مسطرة التنفيذ الجبري على العقار هناك مجموعة الإجراءات وجب على المكلفين بالمسطرة احترامها حماية لجميع الأطراف الذين لهم علاقة بهذا الاجراء واعطى المشرع لكل من تضررت حقوقه او مصالحه من خلال اخلال معین اللجوء الى القضاء المختص من اجل الطعن في صحة البيع واعادة الحالة لما كانت عليه ويعيب العارضان بخصوص مسطرة البيع موضوع الطعن خرق القواعد المتعلقة بالاشهار البيع لان هذا الاشهار لو تم لكان العارضان سيعرفان لا محالة بوجود مسطرة البيع للشقة التي يعتمرانها و كان سيتدخلان لاثبات حقوقهما في الشقة فلا يمكن عقلا و قانونا أن تتم جميع الاشهرات في عقار اخر وان يهم البيع بالمزاد العلني عقار العارضين و الطعن في الخبرة ودفتر التحملات فان الخبرة المنجزة في هذا الملف تشوبها خروقات كثيرة جدا أولها أنها همت شقة اخرى غير الشقة موضوع عقد البيع و تم تحديد ثمن هزيل لبيعها لا يتعدى 775000 درهم بناءا على عدم زيارة الشقة المعروضة حقيقية للبيع و التي يعتمرها العارضان اذ لو كان الخبير زار شقتهما لعلما بالأمر و بالتالي فهذا التحديد عشوائي لانه حتى ولو كان علی اساس زيارة الخبير للشقة التي يتحوزها فعليا المنفذ عليه كان سيجد أنها مكراة للغير و يضمن ذلك في تقريره و بالتالي فالتحديد كان عن بعد ودون الوقوف على العقار موضوع البيع حقيقية بفعل فاعل الذي كان عالما من البداية بكون مسطرة البيع تتم لعقار ليس هو العقار موضوع البيع حقيقية و هذا ما سيؤدي في المحصلة أن من سيرسي على المزاد العلني سيستفيد من شقة العارضين وفي ذلك آثراء بدون وجه سبب او قانون للغير و افقار للعارضين اللذان وجدا نفسيهما في دوامة قضائية لايدج لهما فيها وسيضيعان في استثماراتهما في الشقة التي يعتمرانها و التي صرفا عليها ما يزيد عن 600000 درهم كاصلاحات و تضمن اثاثهما و ذكرياتهما و ذكريات ابنائهما و وسائل دراستهم من اجل خطأ قد وقع فيه الكل و لا يمكن أن ينسب اليهما فضلا عن ذلك لا وجود لاي اثبات يذكر بالملف الموجود بالحكمة أن الشقة التي يعنتمرها العارضين هي موضوع البيع بالمزاد العلني فكان على السيد الخبير المدعى عليه هو ايضا في ملف نازلة الحال بماله من دراية تقنية كان عليه أن يقف على هذه الجزئية و مهمته تقتضي الزيارة الميدانية للشقة موضوع البيع بالمزاد العلنی لا تحديد ثمن افتتاحي على هواه ولو زار الشقة أي من الشقتين الاتبت اما واقعة الكراء أو واقعة اعتمار الشقة من طرغف الغير الحائز كما أن دفتر التحملات الذي يوجب فيه القانون ان يتضمن كل المعطيات القانونية الواقعية حول العقار لم يتم تضمين فيه اية معطيات حقيقية او واقعية حول العقار و من يشغله اذ لاشارة فيه لوجود من يعتمره عن طريق الكراء اذا تم بالنسبة للشقة التي كان يستغلها المنفذ عليه واقعيا ولا اشارة فيه لكون الشقة موضوع عقد البيع معتمرة من طرف الغير اذا تمت الإجراءات بصفة حقيقية على العقار الذي يقطنه حاليا العارضان و كل ذلك ينطوي على تدليس بين و استغلال الواقع و موقف قانونی معقد للاستلاء على عقار العارضين اللذان يحوزانه بصفة قانونية و بثمن اقل بكثير من ثمنه الحقيقي في استغلال واضح لخطأ لابد للعارضين فيه ويدليان بخبرة بخبرة توضيحية لاستجلاء الخطأ الذي لم يكن للعارضين أي يد فيه و أن الشقتين سواء التي يقطن بها العارضين حاليا او التالي كان يتحوزها المنفذ عليه في دعوى تنفيد الرهن و التي بوشرت بخصوصها مسطرة البيع بالمزاد العلنی متجاوزتان ان الخطا في الأصل عام و يهم العمارة باكملها و هذا ما يؤكد ان الخبرة المنجزة في مسطرة البيع لم تكن دقيقة ولم تكن تفصيلية ولم يقم السيد الخبير فيها بالاطلاع على تصمم العمارة و الرسم العقاري الأم و بالتالي تبقى خبرة مبنية على معاينة شقة اخرى و بالتالي فهي مطعون فيها من حيث التقويم الذي تم وطالما أن اجراءات الخبرة باطلة فجميع الاجراءات الاخرى التي بنيت عليها تبقى باطلة فما بني على باطل فهو باطل وبناءا عليه تكون كل الدفوعات التي اسس عليها العارضان دعواهما للمطالبة ببطلان اجراءات البيع مبنية على اساس قانونی ويتعين الاستجابة لها ويكون تعليل الحكم الابتدائي برفض الطلب مجانب للصواب

لذلك يلتمسان قبول الاستئناف شكلا و في الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف و الحكم تصديا ببطلان اجراءات البيع المنجزة في ملف التنفيذ عدد 11/8515/2020 مع ما يترتب عن ذلك قانونا.

وادليا نسخة من الحكم المستأنف، نسخة من خبرة توضيحية لوضعية العقار القانونية و صورة من مذكرة المستأنف عليه يطلب فيها التراجع عن البيع.

وبناء على ادراج الملف اخيرا بجلسة 07/09/2022 و تخلف نائب المستأنفين والفي بالملف جواب القيم وتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 14/09/2022.

محكمة الاستئناف

حيث استند المستأنفان في استئنافهما على الاسباب المثارة اعلاه.

وحيث انه وبغض النظر عن أسباب الاستئناف المثارة فالثابت ان المستأنفين أسسا دعواهما على كون البيع بالمزاد العلني انصب على عقار تعود ملكيته لهما وهو العقار الحامل للرسم العقاري عدد 1/71033، في حين انه وكما خلص الى ذلك وعن صواب الحكم المستأنف فإن الثابت من وثائق الملف ان الملك موضوع الرسم العقاري عدد 1/71033 المعروف باسم (ك. 9) الكائن بزنقة [العنوان] ترجع ملكيته للمنفذ عليه لحسن (إ.) اما المستأنفين فيملكان الرسم العقاري عدد 71034/1 المسمى (ك. 10) الكائن بزنقة [العنوان]، وبالتالي فإن الادعاء بكون التنفيذ انصب على العقار الذي ترجع ملكيته اليهما يبقى ادعاءا غير صحيح واساس الدعوى منعدما.

وحيث يتعين التصريح برد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف وابقاء الصائر على رافعيه.

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وغيابيا في حق المستأنف عليهما الاولى والثاني وغيابيا بقيم في حق الثالث.

-في الشكل:

- في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنفين الصائر.