Mot clé
Action en nullité de la vente

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'éviction pour non-paiement des loyers initiée par l'acquéreur d'un local commercial, contestée tant par le preneur que par les héritiers du vendeur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, ordonné le paiement des arriérés locatifs et prononcé l'expulsion. Le preneur soutenait, d'une part, que la cession du droit au bail ne lui avait pas été régulièrement notifiée et, d'autre part, que la demande ultérieure du bailleur en révision du loyer valait renonciation à l'éviction. Les héritiers du cédant contestaient quant à eux la qualité de propriétaire de l'acquéreur, au motif d'une action en nullité de la vente pendante devant une autre juridiction. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'acquéreur, déjà copropriétaire indivis du bien, a valablement notifié son entière substitution dans les droits du bailleur par l'envoi même de la sommation de payer. Elle rejette le second moyen en précisant qu'un jugement se bornant à augmenter le loyer n'opère pas novation du contrat de bail et ne saurait donc emporter renonciation aux effets d'un congé antérieurement délivré. La cour juge enfin que la simple existence d'une action en nullité de la vente, en l'absence de décision définitive, ne prive pas l'acte de vente de ses effets juridiques et ne saurait vicier la qualité à agir de l'acquéreur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour d’appel de commerce, statuant en référé, juge qu’une demande de suspension des procédures d’exécution forcée relatives à une vente aux enchères publiques d’un bien immobilier devient sans objet dès lors que l’adjudication a déjà eu lieu et qu’un procès-verbal en a été dressé. En conséquence, une telle demande doit être rejetée, la réalisation de la vente rendant inopérante toute mesure de suspension qui ne pourrait plus être matériellement exécutée. Cette perte d’objet dispense le juge d’examiner les moyens soulevés par le débiteur saisi, qu’ils portent sur des irrégularités procédurales affectant le commandement, la conversion de la saisie ou les formalités de publicité de la vente. En confirmant l’ordonnance du Tribunal de commerce qui avait refusé la suspension pour ce motif, la cour rappelle que l’achèvement de la procédure de vente purge l’intérêt à agir du demandeur en référé-suspension, ses contestations relevant désormais exclusivement du juge du fond saisi d’une action en nullité de la vente.

En application des articles 476 et 484 du Code de procédure civile, l'action en nullité d'une vente aux enchères sur saisie immobilière doit, pour préserver la stabilité des transactions, être exercée avant l'adjudication. Cette action n'est recevable après l'adjudication que si le débiteur saisi prouve ne pas avoir été informé des procédures qui l'ont précédée. Par suite, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui rejette une telle action, intentée plusieurs années après l'adjudication, au motif qu'il n'est pas établi que les débiteurs saisis n'avaient pas eu connaissance des actes de procédure antérieurs.

L’anéantissement rétroactif du jugement ayant servi de support juridique à une adjudication sur saisie immobilière entraîne, par voie de conséquence, la nullité de cette dernière. Le principe selon lequel ce qui est nul ne peut produire d’effet trouve ici sa pleine application, rendant sans objet les contestations relatives à la seule régularité formelle de la procédure de vente.

Ainsi, la vente aux enchères d’un bien immobilier appartenant au gérant d’une société, effectuée en vertu d’un jugement ayant étendu à ce dernier la procédure de liquidation judiciaire de la société, se trouve privée de tout fondement légal dès lors que ledit jugement est ultérieurement réformé et le gérant mis hors de cause. L’action en nullité de la vente exercée par le gérant est alors recevable et fondée, distincte de la contestation des opérations de vente elles-mêmes visée par l’article 484 du Code de procédure civile.

La protection attachée à l’inscription sur les titres fonciers ne peut être opposée à l’action en nullité lorsque le titre initial ayant permis la mutation a été lui-même anéanti. La mauvaise foi des acquéreurs successifs peut être souverainement déduite par les juges du fond du rythme accéléré et répété des reventes, traduisant une volonté d’évincer le propriétaire initial.

L’effet de l’annulation du jugement s’étend à toutes les mesures d’exécution qui en découlent, imposant la remise des parties dans leur état antérieur, sans qu’il soit nécessaire que les adjudicataires aient été parties à l’instance ayant abouti à l’annulation du jugement fondant la poursuite.

Est également inopérant l’argument tiré d’un prétendu enrichissement du gérant, dès lors que le prix de vente a bénéficié exclusivement à la société dont le patrimoine est distinct. Enfin, la validité de la procédure n’est pas affectée par la non-mise en cause d’un sous-acquéreur étranger à l’instance.

Attendu que s’agissant du moyen tiré de la violation des articles 39 , 38 et 519 du CPC relatif à la contestation de la notification des avis de ventes aux enchères du 7/7/2013 à M. …… , en sa qualité de caution de la société ……., il résulte des procès-verbaux de notification établis par l’huissier de justice qu’ils ont été notifiés au siège de la société au gardien Mr. ……., le 11/6/2015 et 30/6/2015.

Qu’il résulte des pièces du dossier que ce même gardien a déjà reçu plusieurs plis de notification à cette adresse …..

Qu’ainsi le moyen invoqué par l’appelant tiré de ce qu’il réside au Canada et qu’il convient de le notifier à cette adresse est mal fondé dès lors qu’il a été régulièrement cité à l’adresse de la société

Attendu que s’agissant des autres moyens réunis la créance de la banque est établie par décision définitive, ainsi que par une décision ordonnant la réalisation du nantissement sur le fonds de commerce de la débitrice principale

Qu’il résulte également des pièces du dossier que l’appelant a introduit une action en nullité de l’adjudication alors que même l’article 117 du code de commerce renvoi pour les contestations de la vente aux dispositions du code de procédure civile qui précise que toute action en nullité de la vente doit être introduite avant l’adjudication,

Que l’article 484 du CPC confirme également le principe que toute action en annulation doit être introduite avant l’adjudication

Que cette règle a également été confirmée par la Cour de Cassation dans son arrêt n° 1760 du 25/12/2010 rendu dans le dossier commercial n° 547/3/1/10 en précisant « toute action en nullité contre la procédure de saisie immobilière doit être présentée par requête écrite avant l’adjudication, cette règle ne comportant aucune exception susceptible de permettre d’introduire une contestation après l’adjudication »

Attendu que dès lors que l’action ayant été introduite après l’adjudication celle-ci doit être écartée de sorte que le jugement entrepris est bien fondé.

Par ces motifs

….rejette l’appel

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour déterminer l'ordre des décès et par conséquent la qualité d'héritier, fait prévaloir un acte de vente notarié sur un acte de notoriété successorale fondé sur une preuve testimoniale. Ayant souverainement constaté que l'acte de vente, par sa date certaine, établissait que le de cujus était encore en vie à une date postérieure à celle du décès de l'héritier présomptif, elle en déduit exactement que ce dernier n'a pu hériter et que l'action en nullité de la vente de droits successifs conclue par un autre héritier doit être rejetée.