Réf
69887
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2561
Date de décision
21/10/2020
N° de dossier
2020/8202/1551
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Résiliation anticipée par le preneur, Point de droit de la Cour de cassation, Paiement des loyers jusqu'au terme, Non-respect du délai de résiliation, Force obligatoire du contrat, Dommages et intérêts pour retard de paiement, Défaut d'autorisation administrative, Clause d'indemnisation, Cassation avec renvoi, Bail à durée déterminée
Source
Non publiée
Saisi d'un appel après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application d'une clause d'indemnisation en cas de résiliation anticipée d'un bail commercial par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement des loyers restant à courir.
La question portait sur le point de savoir si le preneur, n'ayant pas exercé dans le délai contractuel son option de résiliation sans indemnité pour défaut d'obtention des autorisations administratives, demeurait tenu par la clause pénale prévoyant le paiement de la totalité des loyers jusqu'au terme. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que le contrat fait la loi des parties et que le preneur, en ne résiliant pas le bail dans le délai de faveur qui lui était imparti, a renoncé à se prévaloir de l'absence d'autorisation administrative pour échapper à ses obligations.
Elle écarte l'argument tiré de la nullité de l'engagement dès lors que le contrat mettait expressément à la charge du preneur le risque lié à l'obtention desdites autorisations. En conséquence, la résiliation tardive du bail par le preneur emporte l'application de la clause contractuelle l'obligeant au paiement d'une indemnité égale à la totalité des loyers restant à courir jusqu'au terme convenu.
La cour infirme donc le jugement entrepris sur ce point et condamne le preneur au paiement des loyers dus jusqu'à l'échéance du bail, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour retard de paiement.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث قدم الاستئناف مستوفيا لشروطه الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وأداء وصفة فهو مقبول شكلا.
في الموضوع :
حيث عرض الطاعن استئنافه في الأسباب المبسوطة أعلاه.
حيث إنه تطبيقا لمقتضيات المادة 369 من ق م م فإن محكمة النقض إذا قضت بالنقض فإن محكمة الاحالة تكون ملزمة بالتقييد بنقطة الإحالة مع مناقشة الدعوى.
حيث إن محكمة النقض قضت بنقض القرار الاستئنافي أعلاه بعلة أن المحكمة استنتجت من توصل المكري بمفاتيح المحل من المكترية بتاريخ 22/04/2016 تنازلا عن مدة العقد المتفق عليها تكون قد خالفت الفقرة الثانية من البند 7 المضمن بالعقد الرابط بين الطرفين وعللت قرارها تعليلا فاسدا.
حيث إن الثابت من خلال الاطلاع على عقد الكراء الرابط بين الطرفين أنه حدد مدته في أربعين شهرا تبتدأ من 01/12/2014 وتنتهي في 31/03/2018 وأن البند 7 منه نص في فقرته الثانية على أنه في حالة فسخ المكترية للعقد قبل نهاية المدة المذكورة تكون ملزمة بأداء تعويض للمكري يعادل ما تبقى من الأكرية عن المدة المتفق عليها والى غاية 31/03/2018 كما أن للمكترية في حالة عدم حصولها على التراخيص الإدارية لممارسة نشاطها في أجل اقصاه 31/03/2015 فلها الحق في فسخ العقد دون تعويض المكري ويكون عليها الأداء إلى غاية يناير 2015 بشرط إشعار المكري بذلك برسالة مضمونة مع الاشعار بالتوصل قبل الأجل المذكور بعد ما تم التنصيص في البند الخامس من عقد الكراء بأن المكري لا يتحمل اي مسؤولية عن عدم حصول المدعى عليها على الترخيص الإداري لممارسة نشاطها إلا أن المستأنف عليها لم تبادر إلى فسخ العلاقة الكرائية متذرعة بعدم الحصول على الترخيص من طرف السلطات الإدارية وقامت بتسليم المفاتيح إلا بتاريخ 25/04/2016 خلافا لما تنص عليه الفقرة 3 من البند 7 الذي خول لها الاستفادة من حق الخيار بفسخ العلاقة الكرائية داخل أجل اقساط 31/01/2015 إلا أنها استغلت العين المكراة لمدة 14 شهرا ابتداء من 01/12/2014 إلى غاية 31/03/2016 لأخذ مبادرة فسخ العلاقة الكرائية متذرعة بعدم الحصول على الترخيص من طرف السلطات الإدارية وتسليم المفاتيح في 25/04/2016 لذلك فإنه تفعيلا لبنود العقد وخاصة الفقرة الثانية من البند 7 فإنه في حالة فسخ العلاقة الكرائية من طرف المكترية يتعين أدائها للمكري تعويضا يناسب ما تبقى من الأكرية إلى غاية 31/03/2018 وذلك لأنها لم تبادر إلى فسخ العلاقة الكرائية قبل انصرام أجل 31/01/2015 المتفق عليها عقدا، وأن فسخ العلاقة الكرائية تم بمقتضى إشعار بتاريخ 21/03/2016 أي 14 شهرا بعد استغلال العين المكراة مما يترتب عليه التزامها بأدائها للمكري تعويضا يناسب ما تبقى من الأكرية إلى غاية 31/03/2018 حسب المتفق عليه في الفقرة 2 من البند 7 وبالتالي فلا مبرر لتمسك المستأنف عليها بأن أسباب خارجة عن ارادتها حالت دون حصولها على الرخصة الإدارية طالما أن المستأنف لا يتحمل مسؤولية عدم حصول المستأنف عليها على التراخيص الإدارية وفقا لما نص عليه البند الخامس من العقد إذ حمل المستأنف عليها مسؤولية جميع الإجراءات للحصول على الترخيص الإداري فالعقد شريعة المتعاقدين وأن ما دفعت به المستأنف عليها للقول ببطلان الالتزام بقوة القانون طبقا لمقتضيات الفصل 306 من ق.إ.ع دفع مردود أمام صراحة الالتزامات المترتبة على الطرفين بمقتضى العقد الرابط بينهما بخصوص المحل موضوع المطالبة.
وحيث تاسيسا على ما سبق يتعين الحكم على المستأنف عليها بأدائها للمستأنف تعويضا يعادل ما تبقى من الأكرية عن المدة المتفق عليها والى غاية 31/03/2018 وفق ما نصت عليه الفقرة الثانية من البند 7 من العقد وبما أن الواجبات المستحقة عن تلك المدة تتحدد في مبلغ 660.000 درهم ولا مبرر لحصرها في شكل تعويض ذلك أن البند أعلاه وإن جعلها في شكل تعويض إلا أنه حدده في ما تبقى من الأكرية عن المدة المتفق عليها والى غاية 31/03/2018 أمام التزام المستأنف عليها حسب بنود العقد بأدائها ما تبقى من الأكرية إلى غاية انتهاء المدة المتفق عليها.
وحيث أثبت المستأنف توصل المستأنف عليها بإنذار قصد اداء الواجبات الكرائية المتبقية بتاريخ 28/06/2016 والذي ظل دون جدوى فتظل تبعا لذلك حالة المطل ثابتة في حقها مما يتعين معه الحكم عليه بأدائها للمستأنف تعويضا عن التماطل في حدود مبلغ 20.000,00 درهم.
وحيث إنه لا يمكن ترتيب أداء الفوائد القانونية في حالة عدم أداء الواجبات الكرائية سيما وأنه تم الحكم بالتعويض عن المطل لعدم الأداء داخل الأجل المحدد بالإنذار.
وحيث تأسيسا على ما سبق يتعين الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به بخصوص الطلب الأصلي والحكم من جديد على المستأنف عليها في شخص ممثلها القانوني بأدائها للمستأنف مبلغ 660.000 درهم واجبات الكرائية المتبقية عن المدة من 01/04/2016 إلى 31/03/2018 وأدائها مبلغ 20.000 درهم تعويضا عن التماطل وتحميلها الصائر والتأييد في الباقي.
لهذه الأسباب
فإن وهي تبت انتهائيا علنيا حضوريا.
بعد النقض و الاحالة
في الشكل :
في الموضوع : الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض للطلب الأصلي والحكم من جديد باداء المستانف عليها شركة (أ. س. م.) في شخص ممثلها القانوني مبلغ 660.000,00 درهم عن الواجبات الكرائية المتبقية عن المدة من 01/04/2016 الى 31/03/2018 و أدائها مبلغ 20.000,00 درهم تعويضا عن التماطل و التأييد في الباقي و جعل الصائر بالنسبة .
66138
Congé pour démolition et reconstruction : Le juge doit fixer, outre l’indemnité provisionnelle, l’indemnité d’éviction subsidiaire due au preneur en cas de privation de son droit au retour (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66134
Bail commercial : L’imprécision de la sommation de payer et la discordance des motifs avec l’action en justice font échec à la demande de résiliation (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
19/11/2025
66131
Bail commercial : la demande de fixation de l’indemnité de réserve, en cas de privation du droit au retour, n’est pas une demande nouvelle en appel dès lors qu’elle se rattache à la demande originaire (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66126
Indemnité d’éviction : L’absence de déclarations fiscales ne prive pas le preneur du droit à une indemnisation pour la perte de la clientèle et de la réputation (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
27/11/2025
66124
Le non-paiement des loyers durant la période de confinement sanitaire ne constitue pas une cause exonératoire de l’obligation du preneur et justifie la résiliation du bail pour défaut de paiement (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66110
Bail commercial : le paiement de loyers postérieurs ne purge pas le défaut de paiement constaté à l’expiration du délai de la sommation (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66103
La connaissance par le locataire de la qualité d’héritiers du bailleur, établie par une action en justice antérieure, dispense ces derniers de la notification formelle de la transmission de la créance de loyer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66096
Bail commercial et modifications non autorisées : la résiliation est subordonnée à la preuve d’une atteinte à l’immeuble ou à sa sécurité (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66089
Le dépôt des loyers au nom de l’ancien bailleur ne constitue pas un paiement libératoire à l’égard du nouveau bailleur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
