وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الاستئنافي الذي تقدم به ورثة (ف.) بواسطة نائبهم والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 14/05/2019 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 09/01/2019 تحت عدد 123 في الملف عدد 7345/8205/2018 والقاضي بقبول المقالين الافتتاحي والإصلاحي. وفي الموضوع : بالإذن للمدعين بالقيام بالإصلاحات الناقصة المتمثلة في إعادة الطلاء الخارجي للمحل المكرى والتبليط الكلي للجدران بالزليج مع خصم قيمتها من الأجرة الكرائية و بتحميل المدعى عليهم الصائر .

في الشكل:

حيث قدم الاستئناف وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا ، صفة وأجلا وأداء فهو مقبول شكلا.

وفي الموضوع :

حيث يتجلى من وثائق الملف أن المدعيتين السيدتين مريم (ب.) ومليكة (ع.) تقدمتا بواسطة نائبهما بمقال افتتاحي، مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 16/06/2018 تعرضان فيه انه سبق لهما أن استصدرتا حكما بتاريخ 18/10/2017 تحت عدد 9351 في إطار الملف عدد 9850/8205/2016 قضى بالحكم على المدعى عليهم بالقيام بالإصلاحات الضرورية للمحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] بالدار البيضاء، والمتمثلة في إعادة تبليط الأرض و الجدران بالزليج، وكذا إعادة الطلاء الداخلي و الخارجي للمحل وفقا للخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد علي (ع. ك.) تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 400,00 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ الامتناع عن التنفيذ، وانه بتاريخ 05/04/2018 تسلم أحد الورثة في شخص السيد المهدي (ف.) مفتاح المحل التجاري، مصرحا بأنه يلتزم بالإصلاح داخل الأجل المحدد له حسب الثابت من محضر المفوض القضائي، إلا أنهم لم يقوموا بالإصلاحات على الوجه المطلوب مما اضطرا معه الى استصدار أمر بإجراء خبرة أسندت للخبيرة السيدة سهام (ب.) التي يستشف من تقريرها انه بالنسبة للنصف الأدنى للجدران فقد تم وضع زليج أبيض في الأماكن المتلفة، وبقي الزليج القديم في مكانه ذي اللون الأبيض في الجدران على اليسار وذي اللون الأصفر في باقي الجدران، وأن واجهة المحل بها بعض الشقوق و لم يتم إعادة طلائها. لأجله يلتمس السماح لهما والإذن لهما بالقيام بالإصلاحات الضرورية و تماشيا مع مقتضيات الفصل 638 من ق ل ع مع حفظ حقهما للرجوع على المدعى عليهم بخصوص قيمة الإصلاحات كما هو منصوص عليه في الفصل المذكور. وعزز المقال بحكم – محضر معاينة – تقرير خبرة.

و بناء على إدلاء نائب المدعى عليهم بمذكرة جوابية مع طلب ضم ملف بجلسة 24/10/2018 جاء فيها أن المدعية و حسب الثابت من مقالها الافتتاحي قد أدرجت الى جانبهم كمدعى عليهم شخصية لا علاقة لهم بها وليست مالكة معهم في العقار و هي التي سمتها بـ بديعة (ف.) هذه السيدة التي تبقى مجهولة لديهم و لا علاقة لها بالعقار، وانه و منذ شرائهم للعقار يجهلون المدعية و لم يسبق أن ولوها المحل على وجه الكراء و لم يسبق أن استخلصوا منها طيلة المدة المذكورة و إلى حدود الآن الواجبات الكرائية لأنهم وقت شرائهم للعقار كان المحل مغلقا ومهجورا و لا يمارس فيه اي نشاط و تقدموا موازاة مع دعوى القيام بالإصلاحات التي أشارت إليها بطلب مضاد رام إلى افراغ محتل بدون سند، و الذي لم تستجب له المحكمة، كما أن المدعية تقر في دعواها السابقة بان والدها كان يشغل المحل في نشاط و هو من قام بإعداده للنشاط الذي اختاره من طلاء الجدران والأرض بالزليج و تزيين الواجهة و لم يكتر المحل بهذه المواصفات أي أن المحل في أصله لم يكن كذلك فضلا عن أن التلف الذي أصابه لم يكن بفعلهم و انما هو ناتج عن هجره و إغلاقه لمدة عشرين سنة، هذا بالإضافة إلى انه في إطار تنفيذهم للحكم القاضي بالإصلاح قاموا بتبليط الأرض والجدران وعمدوا إلى طلاء الواجهة و أنهم في إطار قيامهم بهذه الإصلاحات ليسوا ملزمين بتجديد المحل وتزينه حسب الشكل الذي تريده المدعية لممارسة نشاطها و ان المحل لم يكن في الأصل به زليج في الجدران و لا في الأرض حسب الثابت من محضر المعاينة المنجز في الموضوع. وفي طلب الضم فإنهم تقدموا في مواجهة المدعية بدعوى رامية إلى المصادقة على الإنذار بالإفراغ لرغبتهم في استغلال المحل بصفة شخصية فتح لها الملف رقم 8712/8206/2018 مدرج بجلسة 29/10/2018 و انه نظرا لاعتبار وحدة الأطراف و وحدة الموضوع لكون الأمر يتعلق بنفس المحل فانه يتعين ضم الملف للملف الحالي.

لأجله يلتمس الإشهاد لهم بما جاء في مذكرتهم هاته و بطلب الضم المقرون بها و الحكم وفق ما جاء فيها.

و أرفقت المذكرة بصور فوتوغرافية – صور المحل – استدعاء الدعوى موضوع ملف طلب الضم.

و بناء على إدلاء نائب المدعيتين بمذكرة تعقيبية مقرونة بمقال إصلاحي بجلسة 28/11/2018 جاء فيهما انه تسرب خطأ مادي إلى مقالهم ذلك أن الأمر يتعلق ب " بديعة (ط. ط.) " التي قد تكون أرملة الهالك و التي تعتبر أحد مالكي العقار موضوع النازلة حسب الثابت من شهادة الملكية و ليس بديعة (ف.)، و انه سبق أن تم استصدار حكم تمهيدي بتاريخ 19/04/2017 تحت عدد 517 في إطار الملف عدد 9850/8205/2016 قضى بإجراء خبرة ثم حكم بتاريخ 18/10/2017 القاضي بالقيام بالإصلاحات المذكورة كما ان المحكمة في المقال المضاد المقدم من طرف المدعى عليهم الرامي إلى طردها و إفراغها من محلهم هي و من يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم يوميا من تاريخ امتناعها عن التنفيذ برفضه و اعتبرتها مالكة للأصل التجاري موضوع النزاع كما أن الحكم أصبح نهائيا مكتسبا قوة الشيء المقضي به حسب الثابت من شهادة بعدم الاستئناف، و ان المدعى عليهم المشترين تلقوا العقار المبيع بالتكاليف المقررة سابقا مما تكون معه العلاقة الكرائية ثابتة بينهم و انها كانت نتيجة لرفضهم الواجبات الكرائية قامت بإيداعها بصندوق المحكمة، علما أنهم كانوا يتسلمون واجبات الكراء من المستولين على المحل السيدان إبراهيم (ق. ح.) وشقيقه محمد منذ سنة 2004 تاريخ شراء العقار من طرف المدعى عليهم غاية إفراغ المحل بتاريخ 06/05/2015 و ان الثابت من خلال الاطلاع على أوراق الملف أن مورث المدعية سبق له أن اشترى الأصل التجاري للمحل حسب عقد البيع المؤرخ في 16/02/1985 من السيدة أمال (ب.) وهذه الأخيرة تتوفر على وصل كراء عن الفترة من 01/03/1983 لغاية متم دجنبر 1983 يتضمن مبلغ 1300,00 درهم عن عشرة أشهر، و أن المدعية عمدت تطبيقا لمقتضيات الحكم القاضي بطرد الغير منه ان نفذته و تسلمت المحل و استصدرت امرأ بإرجاع مادتي الماء والكهرباء و قامت بتركيب العدادين الخاصين بهما و ظلت تؤدي واجباتهما وهي كلها قرائن و حجج على صحة الملك و نسبته للمدعية و أن تغيير وضعية مالك العقار بناء على عقود التفويت لا تؤثر على استمرار عقد الكراء نظرا لصبغتهما المختلفة كحق عيني بالنسبة للفئة و كحق شخصي بالنسبة للفئة الثانية، و ان الحكم رقم 9851 المدلى به قد حسم في موضوع النزاع و بث نهائيا لا بخصوص تملكها للأصل التجاري المتعلق بالمحل و لا بما يتعلق برفض الطلب المضاد الرامي إلى طردها المقدم من طرف المدعى عليهم، أما فيما يخص طلبهم بضم الملف رقم 8712/8206/2018 الرامي إلى المصادقة على الإنذار بالإفراغ للاستعمال الشخصي لا يستند على أي أساس واقعي وقانوني سليمين لا بسبب تجاهلهم لها كمالكة للأصل التجاري موضوع النزاع و لا في ما يتعلق بان المحل كلن مغلقا ومهجورا. لأجله يلتمس في الشكل الإشهاد بمضمون المقال الإصلاحي و في الموضوع الحكم وفق المقال الافتتاحي للدعوى لصوابيته و كذا المذكرة التعقيبية الحالية مع استبعاد دفوع المدعى عليهم لعدم ارتكازها على أساس واقعي وقانوني سليمين و في ضم الملف التجاري رقم 8712/8206/2018 المتعلق بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ للاستعمال الشخصي في الشكل التصريح بعدم صحة الإنذار كونه موجه لطرف دون الآخر و في الموضوع الحكم برفضه لعدم جدية السبب الوارد في الإنذار.

و أرفقت المذكرة بشهادة ملكية – حكم تمهيدي – تقريري خبرة - حكم في الموضوع – شهادة بعدم الاستئناف – قرار استئنافي – مجموعة من وصولات إيداع الواجبات الكرائية – محضر إفراغ – مذكرة جوابية مشفوعة بطلب مضاد – مذكرة جوابية.

وبعد مناقشة القضية ، أصدرت المحكمة الحكم المذكور ، استأنفه المدعى عليهم.

أسباب الاستئناف.

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد ذكر موجز الوقائع ، أن الحكم المستأنف قد جاء مشوبا فساد التعليل، ذلك أن المحكمة مصدرته طبقت الفصل 638 من ق ل ع على النزاع، مع أنه لا مجال لإعماله في نازلة الحال، فالفصل المذكور يلزم المكري بتسليم المكتري المحل المكرى وملحقاته وبصيانتها أثناء مدة الإيجار وجعلها في حالة تصلح معها للغرض الذي خصصت له وفق طبيعتها ما لم يشترط الطرفان غير ذلك، لكن المحكمة لم تبين من أين استقت ضرورة إلزام الطرف المكري بتبليط الجدران بكاملها بالزليج، مع أن عقد الكراء يخلو من أي شرط يلزمهم بذلك، كما أنه لا يشير إلى أن المحل مخصص لإعداد وبيع السوندويتشات، وأن هذا النشاط يفرض على العارضين تبليط الجدران ليليق بممارسة النشاط، كما أن المحكمة اعتمدت على الخبرة الحرة المنجزة من طرف المستأنف عليهما ، وتجاهلت محضر المعاينة المنجز من طرف العارضين، لأجله يلتمسون الحكم إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم برفض الطلب. وأرفقوا مقالهم بنسخة حكم وخمسة أغلفة تبليغ.

وبناء على جواب نائب المستأنف عليهما المدلى به خلال جلسة 17/06/2019 ، والذي جاء فيه أن الجواب على الدفع بعدم انطباق الفصل 638 من ق ل ع على النازلة، يكمن في أن العارضتين سبق لهما استصدار حكم نهائي قضى بإلزام الطرف المكري بالقيام بالإصلاحات، لكن الطاعنين لم يعملوا على تنفيذه على الوجه الأكمل، وأما بخصوص النعي المسجل على تقرير الخبرة، فالتقرير المذكور تم بناء على أمر قضائي ، خلصت إلى أنه لم يتم إعادة تبليط الجدران كليا بالزليج، ولم تتم إعادة الطلاء الخارجي، ولا يمكن معارضة هذا التقرير بمجرد الإدلاء بمحضر معاينة مباشرة وحرة منجز من طرف السيد المفوض القضائي ، لأجله يلتمس رد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف، مع تحميل الطاعنين الصائر. وعزز جوابه بصور لأحكام وصور لشهادة عدم الطعن بالاستئناف، وصورة لأمر قضائي، وصورة لتقرير خبرة ، وصور لوصولات.

وبناء على تعقيب نائب المستأنفين المدلى به خلال جلسة 01/07/2019 ، والذي جاء فيه بأن الخبرة الحرة المستند عليها، قد حددت مهمتها بمقتضى الأمر القضائي في معاينة ما إذا تمت إعادة تبليط الجدران والأرض بالزليج ، وكذا معاينة ما إذا تمت إعادة التبليط الداخلي والخارجي، ودون إلزامها في التحري عن المواصفات الفنية والتقنية، كما أنها أنجزت في غياب العارضين، وتخالف في مضمونها ما ضمن بمحضر المعاينة الذي يفيد القيام بالإصلاحات، هذا من جهة، ومن جهة أخرى فمن غير المقبول منطقا أن يستند الحكم المستأنف في تعليله على مقتضيات الفصل 638 من ق ل ع، وواقعة تسليم المستأنف عليما للمحل مباشرة من العارضين منتفية، بدليل أنها تمت بين المستأنف عليهما والأغيار الذين كانوا يحتلون المحل ، علاوة على أنهما تقران بكون مورثهما اكترى المحل منذ سنة 1988، وهو من قام بتغيير هندسة المحل وشكله ، وإعداده للنشاط الذي اختاره ، وهو من قام بتبليط أرضية المحل بالزليج وبطلان جدرانه، تزيين الواجهة ، وبالتالي فالتلف الذي أصاب المحل لم يكن بفعل العارضين ، وإنما هو ناتج عن تقصير المستأنف عليهما وهجره لمدة عشرين سنة ، لأجله يلتمس الحكم وفق ملتمساتهم الواردة المقال الاستئنافي. وعززوا مذكرتهم بصور فوتوغرافية وصورة من طلب قضائي.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 16/09/2019 حضر خلالها نائب المستأنفين ، وتخلف نائب المستأنف عليهما، فتقرر اعتبار القضية جاهزة، فتم حجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 23/09/2019 .

محكمة الاستئناف.

حيث يعيب الطاعنون على الحكم المستأنف ما سطر بمقالهم.

وحيث إن الثابت من خلال أوراق الملف، وخاصة الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 18/10/2017 تحت عدد 9351 موضوع الملف عدد 9850/8205/2016، والذي أصبح نهائيا حسب الثابت من شهادة بعدم الطعن بالاستئناف المؤرخة في 15/02/2018، بأنه ألزم الطاعنين الحاليين عملا بأحكام الفصول 638 و639 و 640 من قانون الالتزامات والعقود بالقيام بالإصلاحات الضرورية للمحل التجاري المدعى فيه ، والمتمثلة في إعادة تبليط الأرض والجدران بالزليج وكذا بإعادة الطلاء الداخلي والخارجي وفقا للخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد علي (ع. ك.)، وبالتالي لم يعد من حق المستأنفين إعادة مناقشة مدى خضوع النزاع لأحكام الفصل 638 من ق ل ع، أو مناقشة خلو عقد الكراء من شرط يلزمهم بالإصلاح، أو أنه لم يسبق لهم تسليم العين المكتراة للمستأنف عليهما مباشرة، مادام الحكم المذكور راعى في قضائه مركزهم القانوني كطرف مكري، وبأنهم خلف خاص للبائع لهم، ملزمون بالتزامات سلفهم، كما أن واقعة عدم الالتزام بتنفيذ الحكم المذكور بتمامه، تبقى ثابتة بمقتضى تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبيرة سهام (ب.) ، والمأمور بها بناء على أمر رئاسي، وأن المنازعة في ما انتهت إليه الخبيرة الأخيرة لا يمكن إثبات خلافه بمجرد معاينة مجردة، خاصة وأن الحكم السابق أحال بخصوص الإصلاحات الواجب القيام بها على تقرير الخبير السيد علي (ع. ك.)، وبالتالي تبقى هذه المسألة ذات طبيعة فنية، يرجع في إثبات القيام بها من عدمه لرأي ذوي الاختصاص من الخبراء المؤهلين في هذا المجال، فضلا على أن الصور الفوتوغرافية المدلى بها في الملف والمتعلقة بحالة المحل قبل وبعد القيام بالأشغال، والتي لم تكن محل منازعة، تشهد بعدم القيام بالإصلاحات وفق ما يجب، علما أنه إذا لم يكن المدين ملزما بتنفيذ الالتزام بأدائه من أحسن نوع، فلا يقبل منه أداءه من أردئه طبقا لما نصت عليه مقتضيات الفصل 244 من ق ل ع ، مما يكون معه الاستئناف غير مرتكز على أساس قانوني، ويتعين رده، مع تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به، وتحميل الفريق الطاعن سائر طعنه.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا وحضوريا.

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع: تأييد الحكم المستأنف، وتحميل الطاعنين الصائر.