وبعد المداولة طبقا للقانون:

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به السيدة حادة (ك.) بواسطةنائبها بتاريخ 23/04/2019تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 06/02/2018 تحت عدد 961 ملف عدد 10595/8206/2017 و القاضيبعدم قبول طلب الإفراغ وباداء مبلغ 187.5 درهم واجبات الكراء عن شهر أكتوبر 2017 مع تعويض قدره 700 درهم والذي قضى برفض الطلب.

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعنة بالحكم المستأنف .

و حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول .

في الموضوع:

وحيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن السيدة حادة (ك.) تقدمت بواسطة نائبها بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاءبتاريخ 16/11/2017 والذي عرضت فيه المدعية بواسطة نائبها أن المدعى عليه يكتري من وكيلة العارضة نصيبها من العقار ذي الرسم العقاري 725/32 عبارة عن المحل التجاري الكائن بعنوانكم أعلاه بسومة شهرية 500 درهم يضاف لها واجبات النظافة , وأنه تخلف عن أداء واجبات الكراء منذ 01/02/2016 لغاية 31/10/2017 وجب فيها مبلغ 10.500 درهم عن واجبات النظافة مبلغ 1500 درهم , واضطرت لإنذاره بتاريخ 09/10/2017 , كما أن المدعى عليه قام بتغيير وجه استعماله كوكالة عقارية بدلا من حرفة الخياطة فقط كما هو ثابت من خلال محضر المعاينة المرفق , وان التماطل ثابت و الموجب للتعويض طبقا للفصل 254 من ق ل ع ومقتضيات القانون رقم 12/67 المبرر للإفراغ للتماطل بفسخ العلاقة الكرائية , ملتمسة الحكم بأداء المدعى عليه لفائدتها مبلغ 10.500 درهم واجبات الكراء عن المدة من 01/06/2016 لغاية 31/10/2017 , ومبلغ 1500 درهم واجبات النظافة أي بمجموع 12.000 درهم , مع تعويض 1000 درهم , مع فسخ عقد الكراء الذي يربط بين الطرفين و إفراغ المدعى عليه من المحل الكائن ب[العنوان] البيضاء هو ومن يقوم مقامه بإذنه أو بدونه من جميع مرافقه , و الحكم بالإفراغ لتغيير وجه الاستعمال , مع النفاذ المعجل تحت طائلة غرامة تهديدية 1000 درهم عن كل يوم تأخير و تحميله الصائر . و أدلت بشهادة ملكية للعقار ذي الرسم عدد 725/32 مؤرخة في 20/05/2014 , وكالة خاصة , حكم رقم 4324 بتاريخ 15/10/2009 , وصل ضريبي , محضر معاينة , إنذار مع محضر تبليغه .

وبناء على جواب المدعى عليه بجلسة 16/01/2018 عرض فيه بواسطة نائبه أن المدعية لم تدل بما يفيد أن المحل موضوع النزاع قد آل إليها عن طريق القسمة أو المخارجة أو غيره , كما أن التصرفات في العقارات المشاعة يقتضي بالضرورة الحصول على أغلبية ثلاثة أرباع الملاك مما يتعين معه التصريح بعدم قبول الدعوى , وفي الموضوع فالعارض لم يتماطل في أداء واجبات الكراء , بل المدعية هي التي تمتنع عن تسلمها مما دفع بالعارض إلى إيداع تلك الواجبات بصندوق المحكمة , إذ قام بتاريخ 15/02/2017 بإيداع مبلغ 6000 درهم الذي يمثل الكراء عن المدة من 01/01/2016 لغاية 31/12/2016 , كما أودع بتاريخ 18/10/2017 مبلغ 4500 درهم عن المدة من 01/01/2017 لغاية 30/09/2017 , وبالتالي فإن ما تزعمه المدعية من تماطل لا أثر له و أن العارض يودع الكراء قبل المطالبة به , وبخصوص واجبات النظافة فعقد الكراء يشير أن السومة المحددة في مبلغ 500 درهم شاملة لواجب النظافة و الاستهلاك الشهري للماء دون الكهرباء , ولا يمكن الحديث عن التماطل طالما أن عقد الكراء يتضمن بكون المكترية قد تسلمت من العارض مبلغ 5000 درهم يمثل واجبات الكراء عن عشرة أشهر كمقدم كراء عند المصادقة على العقد , أما بالنسبة لتغيير النشاط التجاري فالعارض لا ينفي واقعة كونه حصل على الموافقة الشفوية للمكرية وباقي المالكين على الشياع , إلا أنه لم يحصل على الترخيص الإداري المتطلب قانونا مما جعله يعدل عن الفكرة بالمرة , ناهيك على ان الإفراغ بسبب تغيير النشاط التجاري يخضع لمساطر خاصة كما أن الإجتهاد القضائي دأب على أنه لا يمكن للإنذار أن ينبني على سببين , ملتمسا في الشكل التصريح بعدم قبول , وموضوعا رفض الطلب . وأدلى بنسخة عقد كراء , صور وصلين لإيداع واجبات الكراء .

وبناء على تعقيب المدعية بجلسة 30/01/2018 عرضت فيها بواسطة نائبها أن الإيداع المتمسك به من قبل المدعي لم يسبقه عرض حقيقي للواجبات الكرائية ولا يعتد به و أن المبالغ المودعة لا تشمل المدة المطلوبة في الإنذار , أما بخصوص واقعة تغيير وجه الاستعمال فهي ثابتة بمحضر المعاينة والمدعي أقر أنه يقوم بالسمسرة , وأن ما صرح به من حصوله على إذن شفوي هو مخالف للواقع و القانون الذي يفرض عليه الحصول على إذن كتابي , كما أن عقد الكراء عقد شخصي و إخلال المكتري ببنوده يخول للمكري حق المطالبة بفسخه كما هو الشأن بالنسبة للمدعى عليه مما يجعل الدفع بحصول قرار الأغلبية دفعا مردودا , ملتمسة الحكم وفق مقالها الافتتاحي.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته الطاعنة وجاء في أسباب استئنافها أن التماطل ثابت لعدم إدلاء المستأنف عليه بوصل أداء شهرين بالإضافة الى شهر أكتوبر 2017 والحال أن الحكم الابتدائي لم يحتسب هذه المدة وأما بالنسبة للسبب الثاني فانه بالرجوع الى محضر المعاينة المرفق بالملف فإن تغيير وجه الاستعمال ثابت من خلال قيام المستأنف عليه بأشغال السمسرة وذلك بتعليق وتثبيت لوحة اشهارية تفيد ذلك والحال أن المحل كما هو متفق عليه مخصص للخياطة التقليدية وأن العارضة لم يسبق لها أن منحته اية موافقة بل العكس من ذلك فقد احتجت على قيامه بهذه الانشطة وطالبت منه الكف عن ذلك لكون دون جدوى وانه و بخصوص موافقة باقي المالكين فإن عقد الكراء يربط بين الطرفين ولا يحتاج الى الحصول على موافقة باقي المالكين الأكثر من ذلك فإنهم اجروا مخارجة بينهم لذلك يلتمس العارض إلغاء الحكم المستأنف مع التعديل والحكم من جديد بفسخ عقد الكراء والذي يربط بين الطرفين مع إفراغ المدعى عليه من المحل الكائن ب[العنوان] الدار البيضاء هو أو من يقوم مقامه بإذنه أو بدونه ومن جميع مرافقه ومحتوياته والحكم بالإفراغ لتغيير وجه الاستعمال وتأييده في الباقي مع تحميل المستأنف عليه الصائر.

وارفق المقال بنسخة حكم.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 25/09/2019 جاء فيها أن الحكم الابتدائي قضى بوجود تماطل وتبعا لذلك حدد قيمة التعويض في مبلغ 700 درهم واحتسب شهر أكتوبر 2017 وحدد للمستأنفة مبلغ 187.5 درهم حسب نصيبها من التملك وأن المطلوبة في الانذار من 01/02/2016 إلى غاية 31/10/2017 ادلى العارض للمحكمة بوصولات اداء عن المدة من 01/01/2016 الى غاية 31/12/2016 ووصولات أخرى عن المدة من 01/01/2017 إلى 30/09/2017 اذن فالمحكمة اتضح لها ان العارض كان يؤدي جميع الواجبات الشهرية قبل المطالبة بها على الرغم من ان الكراء مطلوب تبعا للقاعدة الفقهية فهل يعقل ان يبادر العارض بايداع 500 درهم بصندوق المحكمة عن شهر اكتوبر ونعلم ما تتطلبه من مصاريف قضائية تفوت قيمة السومة الكرائية كان على المحكمة ان لا تحكم باي تعويض عن التماطل مراعاة ان المبلغ العالق بذمته لا يتعدى 500 درهم فقط كما ان الانذار بني على اساس الافراغ لعدم الاداء وأن الافراغ لتغيير النشاط التجاري يخضع لمساطر خاصة وأن المقال تضمن سببين للافراغ هما عدم الاداء وتغيير النشاط وأن المحكمة هي المخول لها البت في صحة كل سبب وجديته على حدى وأن مصدرة الحكم الابتدائي اتضح لها عدم جدية الاسباب المثارة فقضت برفضها لذلك يلتمس العارض الحكم بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به وتحميل المستأنفة الصائر

وبناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 09/10/2019 جاء فيها أن الوصولات المرفقة بالملف يتضح منها ان المستانف عليه لم يؤدي واجب شهرين اثنين كما تم بيانه في المقال الاستئنافي كما ان تغيير النشاط ثابت ويمكن للمحكمة اجراء خبرة او بحث للوقوف على الحقيقة لذلك تلتمس العارضة الحكم وفق ما جاء في مقالها الاستئنافي واحتياطيا اجراء بحث او خبرة.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر تحت عدد 871 و تاريخ 23/10/2019 و القاضي باجراء بحت وبناء على مذكرة تعقيب بعد البحث المدلى بها من طرف السيدة حادة (ك.) بواسطة نائبها بجلسة 10/12/2019 جاء فيها انه بالاطلاع على الوصولات المرفقة بالملف يتضح ان المستانف عليه لم يؤدي واجب شهرين :اكتوبر ونونبر 2013 كما تم بيانه في المقال الاستئنافي كما ان تغيير النشاط ثابت كما أقر بذلك خلال جلسة البحث انسجاما مع ما ورد في محضر المعاينة والاستجواب لذلك تلتمس العارضة الحكم وفق ما جاء في الاستئناف

وبناء على مذكرة تعقيب بعد البحث المدلى بها من طرف السيد العربي (ق.) بواسطة نائبه بجلسة 11/12/2019 جاء فيها أن المستانفة صرحت خلال جلسة البحث انها لم تتوصل بواجبات الكراء منذ سنتين وادلى العارض بتواصيل تفيد ايداع المبالغ الكرائية بصندوق المحكمة عن المدة من 2016 الى غاية أكتوبر 2019 وبالتالي فلا مجال للحديث عن التماطل لان السومة الكرائية المحددة في مبلغ 500 درهم والعارض يتحمل المصاريف القضائية في سبيل ايداع الواجبات الكرائية التي تفوق قيمة السومة الكرائية وزعمت المستانفة ان العارض قام بتغيير نشاط المحل من خياط الى وسيط عقاري وصرح العارض انه كان ولازال الى غاية يومه يستغل المحل في الخياطة وادلى بصور توضح وضعية المحل وأنه ومنذ اكترائه للمحل لم يقم بأي نشاط آخر غير الخياطة أما عن محضر المفوض القضائي فانه يشير الى ان المحل عبارة عن دكان معد للخياطة بالاضافة الى ان المحضر اشار بوضوح الى وجود لافتة كتب عليها دار الجلاب تاونات وبالتالي فهذا يشير الى ان العارض لم يقم ابدا بتغيير المحل اما ما هو مدون بغطاء المحل فان العارض قد اقتناه مستعملا ومكتوب عليه عبارة وسيط تجاري بمبلغ 400 درهم من لدن بائع المعدات المستعملة وان العارضة لم يغير ما ضمن به لان مبلغ المسح واعادة تدوين الكتابة من جديد يتطلب مبالغ مالية وهو ما عجز عن ادائها وان العارض انسان امي والمستانف عليها تستغل جهله وتحاول تلفيق مجموعة من الاداءات له تارة انه لا يؤدي الواجبات الكرائية وأخرى انه قام بتغيير نشاط المحل لذلك يلتمس العارض تاييد الحكم الابتدائي فيما قضى به وتحميل المستانفة الصائر

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات كان آخرها جلسة 11/12/2109 حضر نائبا الطرفين و ادلى نائب المستأنفة بمذكرة بعد البحت و اكد نائب المستانف عليه ما سبق فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 18/12/2019.

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنة أوجه استئنافها وفق ما سطر أعلاه

و حيت تمسكت المستأنفة بكون عقد الكراء يربط بين المستأنفة من جهة و المستانف عليه من جهة أخرى و لا يحتاج الى الحصول على موافقة باقي المالكين على الشياع .

و حيت تبت صحة ما تمسكت به الطاعنة ذلك ان المستانف عليه صرح خلال جلسة البحت التي أجرتها المحكمة بكونه يكتري المحل من المستأنفة ,هذا التصريح الدي يعززه عقد الكراء الربط بين الطرفين و المؤرخ في 23/01/2006 الذي يربط بين المستأنفة كمكرية و المستانف عليه كمكتري و بالتالي فان المستأنفة تستمد صفتها من عقد الكراء الربط بين الطرفين و تكون تبعا لذلك محقة في رفع الدعوى دون حاجة للحصول على موافقة باقي المالكين على الشياع .خلاف ما ذهب اليه الحكم الابتدائي و عن غير صواب لما اعتبرها لا تملك ثلاثة ارباع المال المشاع و بالتالي لا تملك حق إدارة المال المشاع مما يتعين معه الغاء الحكم في هذا الشق من الدعوى و الحكم من جديد بقبول دعوى الافراغ.

و حيت أسس الإنذار بالإفراغ المبلغ للمستأنف عليه بتاريخ 09/10/2017 على عدم أداء الوجيبة الكرائية و كذا تغيير النشاط.

حيت انه وفيما يخص تغيير النشاط فانه من الثابت من عقد الكراء المبرم بين الطرفين والمؤرخ في 23/01/2006 انه و ان كان المكتري قد صرح للمكري انه سيستغل المحل التجاري للخياطة التقليدية فانه ليس به ما يفيد اتفاق الطرفين على تخصيص المحل التجاري للخياطة دون غيرها مما يجعل هذا السبب الذي بني عليه الإنذار غير جدي و يتعين رده.

و حيت انه و فيما يخص أداء واجبات الكراء فان المستانف و ان كان قد اودع المبالغ المطالب بها عن المدة من 1/1/2016 الى 30/09/2017 قبل توصله بالإنذار و عن المدة من 1/1/2017 لغاية 30/09/2017 بتاريخ 18/10/2017 فان الإيداع لم يكن مسبوقا بعرض حقيقي لواجبات الكراء على اعتبار ان الإيداع الغير المسبوق بالعرض العيني ان كان يبرء الذمة الا انه لا ينفي التماطل علاوة على ذلك فان المكتري و ان كان قد اودع الواجبات الكرائية المشار الى مددها أعلاه ,الا انه لم يؤدي وجيبة شهر أكتوبر 2017 مما يجعل التماطل ثابت في حقه و يجعله بالتالي مخل ببنود العقد الموجب لفسخه .

و حيت انه و فيما يخص تمسك المستأنفة بعدم أداء المستانف عليه لوجيبة شهرين فقد صرحت الطاعنة بموجب مذكرتها بعد البحت المدلى بها بواسطة نابها بجلسة 11/12/2019 ان الشهرين المطالب بهما يتعلقان بأكتوبر و نونبر 2013 و الحال ان هذين الشهرين لم يكونا محل الإنذار سند الدعوى و لم يتم المطالبة بهما بمقتضى المقال الافتتاحي للدعوى و يتعين معه رد الطلب.

وحيت انه وبناء على ما ذكر اعلاه يتعين الغاء الحكم المستانف فيما قضى به من عدم قبول الافراغ و الحكم من جديد بقبوله و الحكم بإفراغ المستانف عليه من المحل موضوع الدعوى و تأييده في الباقي.

وحيت يتعين تحميل المستانف عليه الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا وحضوريا.

في الشكل: بقبول الاستئناف

في الموضوع: بإلغاء الحكم المستانف فيما قضى به من عدم قبول طلب الافراغ و الحكم من جديد بقبوله شكلا, وفي الموضوع بإفراغ المستأنف عليه من المحل الكائن ب[العنوان] الدار البيضاء هو و من يقوم مقامه او بإذنه, و تأييده في الباقي مع تحميل المستأنف عليه الصائر.