وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بتاريخ 11/11/2015 تقدمت شركة (س.) بواسطة نائبها الاستاذ عبد الرحيم (م.) بمقال مؤدى عنه الرسم القضائي بمقتضاه تستأنف الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 22/10/2014 تحت عدد 16030 في الملف التجاري عدد 2195/15/2013 القاضي في الطلب الأصلي بالمصادقة على الإنذار المبلغ للقيم المنصب في حق المدعى عليه السيد عبد الله (ب.) بتاريخ 06/06/2012 وباداء المدعى عليها لفائدة المدعين واجبات الكراء عن المدة من 06/06/2012 إلى متم يناير 2013 بمشاهرة 2500 درهم وتعويضا عن التماطل بمبلغ 2000 درهم وبإفراغها هي ومن يقوم مقامها من المحل الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وتحميلها الصائر ورفض ما زاد عن ذلك.

وحيث دفع المستأنف عليهم بعدم قبول الاستئناف لتقديمه خارج الأجل على اعتبار ان القيم المعين في حق الشركة المستأنفة قد بلغ بتاريخ 13/07/2015 وتم التعليق بسبورة الاعلانات القضائية في 10/08/2015 وكذا النشر بجريدة الصحراء المغربية بتاريخ 12/08/2015 ولم تتقدم باستئنافها إلا بتاريخ 11/11/2015.

وحيث تقدمت المستأنفة بجلسة 29/12/2015 بمقال رام الى الطعن في إجراءات التبليغ.

و بتاريخ 12/01/2016 أصدرت المحكمة قرارا قضى بعدم قبول الاستئناف شكلا وتقدمت الطاعنة بالطعن فيه بالنقض وقضت محكمة النقض بنقضه بعلة أن المحكمة مصدرة القرار لم ترد على الدفع كون المفوض القضائي لم يقم بما يوجبه الفصل 39 من ق م م منها إلصاق إعلان في موضع ظاهر بمكان التبليغ والاشارة في شهادة التسليم إلى الصاق الاعلان وإن إجراءات التبليغ بواسطة القيم بوشرت دون التأكد من تعذر التبليغ الذي يعقبه قيام المبلغ بالصاق الاشعار بالمحل، واكتفت بالقول بأن إجراءات القيم تمت وفق ما هو منصوص عليه في الفصل 441 من ق م م بمحل الطاعنة وكما هو ثابت من التعليق بسبورة الاعلانات القضائية واعتبرت إجراءات التبليغ تمت وفق الفصلين 39 و 441 من ق م م ورتبت على ذلك قضاءها بعدم قبول الاستئناف فجاء قرارها ناقص التعليل مما يعرضه للنقض.

وحيث تقيدا بالنقطة القانونية لقرار محكمة النقض وبمراجعة وثائق الملف يتبين أن الطرف المستأنف عليه لم يدل بما يثبت أن القيم قد احترم الإجراء المنصوص عليه في المادة 39 من ق م م وهو في حالة ما تعذر على المكلف بالتبليغ أو السلطة الادارية تسليم الاستدعاء لعدم العثور على الطرف أو على أي شخص في موطنه أو محل إقامته ألصق في الحين إشعارا بذلك في موضع ظاهر بمكان التبليغ وأشار الى ذلك في الشهادة التي ترجع الى كتابة ضبط المحكمة المعنية بالأمر.

وحيث بعدم احترام الفصل 39 من ق م م فيما تم الاشارة إليه أعلاه يجعل إجراءات القيم المتخذة باطلة لأن عدم احترام أحد الإجراءات يجعل الإجراءات التالية ولو اتخذت بشكل صحيح باطلة ولا يترتب عنها أي أثر ويبقى أجل الاستئناف مفتوح لعدم حصول التبليغ بكيفية صحيحة ويتعين تبعا لذلك الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الاستئناف والحكم من جديد بقبوله مع مقال الطعن في إجراءات التبليغ.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أنه بتاريخ 05/03/2013 تقدم المدعون بمقال عرضوا فيه أنه يملكون محلا تجاريا الكائن بزنقة [العنوان] البيضاء وأنهم أكروه للمدعى عليها بمشاهرة 2500 درهم، وأنه لم تؤد الكراء عن المدة من فاتح اكتوبر 1997 الى متم يناير 2013. وأنهم وجهوا للمكترية إنذارا وان شهادة التسليم رجعت بملاحظة الشركة مغلقة منذ 12 سنة تقريبا وأن التبليغ عبر البريد المضمون رجع بنفس النتيجة بعبارة غير مطالب به وبعد ذلك تقدم العارضون بمقال رام الى تنصيب قيم في حق المدعى عليها وصدر أمر بتعيين السيد عبد الله (ب.) الذي بلغ بالمهمة بتاريخ 06/06/2012 حسب شهادة التسليم وجرى تعليق اعلان قضائي في هذا الصدد وأنه بعد انتهاء مدة الستة أشهر فإن العارضين يتقدموا بمقالهم الحالي ويلتمسون الحكم بالمصادقة على الإنذار بالأداء وبالافراغ والمبلغ للقيم المعين في حق المدعى عليها بتاريخ 06/06/2012 والحكم تبعا لذلك بادائها الكراء بمبلغ 460.000 درهم عن المدة من فاتح يناير 1997 الى متم يناير 13 بمشاهرة 2500 درهم مع الحكم بإفراغها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تاخير من تاريخ الامتناع عن التنفيذ وبأدائها تعويضا عن التماطل حسب تقدير المحكمة واعتبار عقد الكراء قد أصبح لاغيا ومفسوخا بقوة القانون وتحديد الإكراه البدني في الأقصى وبتحميلها الصائر.

وتم الإدلاء رفقة المقال بصورة شهادة الملكية ونسخة طلب تبليغ الإنذار مع شهادة التسليم ونسخة أمر قضائي ونسخة اعلان قضائي وشهادة التسليم بتوصل القيم ونسخة جريدة النشر ونسخة نموذج ج ولأمر استعجالي.

وبجلسة 11/12/2013 أدلت المدعى عليها بواسطة نائبها بمذكرة جوابية مع مقال مضاد رام الى الطعن في إجراءات التبليغ مؤدى عنه الرسوم القضائية تعرض فيها من حيث الجواب على مقال المدعين أن شهادة الملكية المدلى بها من طرف المالكين والمؤرخة في 16/04/2013 تشير الى أن الملك موضوع الدعوى يملكه السادة خديجة – نبيل – اسماء الملقبون بـ(ب.) و فاطمة (أ.) ولا يوجد منهم عائشة (ض.) و الرداد (ب.) الذين تقدموا بالمقال الافتتاحي وأن كل من خديجة و نبيل و اسماء بالغين سن الرشد وأن رفع الدعوى من غير المالكين وبالنيابة عن المالكين والحال أنهم راشدين يترتب عنه عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة. واحتياطيا في الموضوع: من حيث التقادم: أن المدة المطلوبة تمتد من فاتح اكتوبر 1997 الى متم يناير 2008 طالها التقادم طبقا للفصل 391 ق ل ع.

ومن حيث عدم استحقاق الواجبات الكرائية عن المدة من فاتح فبراير 2008 الى متم يناير 2013 فإن المالكين قد سعوا الى التشويش على العارضة وحرمانها من الانتفاع بمزايا المحل بما فيه إغلاق منفذ التهوية وقطع مادة الماء على المحل وأن الخبير (ش.) أنجز تقريرا عاين فيه إغلاق منفذ التهوية بالزجاج وسقوط المياه مباشرة على المعدات والبضائع وأن سقف منفذ التهوية من داخل المصنع غير مبلط بالاسمنت بعد القيام بالتغيرات وأنها راسلت المالكين لارجاع منفذ التهوية الى الحالة التي كان عليها وإرجاع الماء الشروب داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل بالإنذار الذي بلغ به أرسيم (ر.) زوج فاطمة (أ.) وصهر باقي المعنيين بالأمر بقي بدون جدوى.

و من حيث الطعن في إجراءات التبليغ: إن المالكين سلكوا مسطرة تبليغ الإنذار بواسطة القيم والحال أنها تتواجد بالمحل وتتوفر على حارس السيد أحمد (أ. ط.) وأنها عمدت الى تعليق لوحة إشهارية بالجهة العلوية لباب الشركة تفيد وجود الشركة وكذا الاتصال بالرقم الهاتفي إذا تطلب الأمر ذلك وذلك حسب الثابت من خلال محضر المعاينة المرفق وأنها ليست مجهولة بالعنوان كما ورد بجواب الشرطة بل تتواجد بالمحل حسب محضر المعاينة والاستجواب الى جانب أوامر استعجالية قضت برفض طلب استرجاع حيازة المحل وكذا سجل تجاري [المرجع الإداري] وتوصلها بإشعار إدارة الضرائب.

والتمست الحكم بعدم قبول الطلب وفي الموضوع التصريح بسقوط الطلب بشأن الواجبات الكرائية من فاتح اكتوبر 1997 الى متم يناير 2008 للتقادم والحكم برفض الطلب وفي المقال المضاد الحكم ببطلان إجراءات تبليغ الإنذار واعتبارها كأن لم تكن مع ترتيب كافة الآثار القانونية والنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم في المقال المضاد الصائر.

وأدلت ببروتوكول اتفاق وصورة إعلام بالضريبة ومن تبليغ إنذار مع محضر تبليغه ونموذج ج ومحضر معاينة وشهادة التسليم وصورة خبرة ولوصل كراء.

وبجلسة 19/02/2014 أدلى الطرف المدعي بمذكرة تعقيب مع مقال إصلاحي مؤدى عنه الرسم القضائي التمسوا فيه الاشهاد لهم بإصلاح المسطرة واعتبار المدعين هم نبيل و اسماء و خديجة لقبهم (ب.) و فاطمة (أ.) دون الباقي وفي التعقيب أن التقادم تم قطعه بإنذارات ومطالبات قضائية وأن المدعى عليها لم تمارس مسطرة الصلح ولا حق لها في مناقشة أسباب الإنذار وأن المعاينات المدلى بها هي من صنعها ولفائدتها والتمست رد جميع الدفوع والحكم وفق المقال الافتتاحي جملة و تفصيلا.

وبجلسة 16/04/2014 أدلت المدعى عليها بمذكرة تعقيب أكدت فيها أن المدعون لم يدلوا بالإنذارات القاطعة للتقادم وأكدت دفوعاتها السابقة.

وبجلسة 18/06/2014 أدلى المدعون بمذكرة تعقيب أكدوا فيها أن مآل ثلاث ملفات رامية الى التعويض في مواجهتهم من المكترية كان هو الرفض وأنها لم تمارس الصلح مما يسقط حقها في المطالبة بأي تعويض من أي نوع والتمست الحكم وفق المقال الافتتاحي وأدلت بحكم قضائي.

وبجلسة 18/06/2014 أدلت المدعى عليها بمذكرة إضافية أثارت فيها أن الإنذار قد وجه من طرف عائشة (ض.) والحال أنها قد توفيت بتاريخ 16/8/2004 حسب رسم الاراثة المرفق وبذلك أن الانذار باطل لكونه وجه من غير ذي صفة والتمست الحكم وفق ما سبق وأدلت بوثيقة من المحافظة العقارية.

وبعد تبادل التعقيبات والردود أصدرت المحكمة الحكم المشار إليه أعلاه وتم الطعن فيه بالاستئناف من طرف المحكوم عليها التي اسست استئنافها على ما يلي : إن الحكم الابتدائي الذي قضى بقبول الطلبين الأصلي و المضاد وبالمصادقة على الإنذار المبلغ للقيم المنصب في حق المدعى عليها السيد عبد الله (ب.) بتاريخ 06/06/2012 و بأداء المدعى عليها لفائدة المدعين واجبات الكراء عن المدة من 06/06/2007 إلى متم يناير 2013 بمشاهرة 2500 درهم و تعويضا عن التماطل بمبلغ 2000 درهم وبإفراغها هي ومن يقوم مقامها من المحل الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وتحميلها الصائر و رفض ما زاد عن ذلك حكم لم يصادف الصواب فيما قضى به للأسباب التالية :

أولا: فيما يتعلق ببطلان الإنذار و عدم قانونيته: إن الصفة و الأهلية المنصوص عليهما في الفصل الأول من قانون المسطرة المدنية، كما هما شرطان في الدعوى ، فإنهما يعتبران كذلك في الإنذار الذي يوجه الى المكتري في إطار مقتضيات الظهير الشريف المؤرخ في 24/05/1955 فبخصوص الصفة فإنه بالرجوع الى عقد الكراء الرابط بين الطرفين، يتبين أن المكرين هم : عائشة (ض.) و فاطمة (أ.) و الرداد (ب.)، و أن هؤلاء هم فقط الذين لهم الصفة في توجيه الإنذار إليها، و إذا حدث أن وقع تغيير فيهم بالموت او بتفويت العين المكراة او بأي سبب آخر - و قبل توجيه الإنذار - فان هذا الأخير يجب أن يتضمن الأطراف الجديدة ، مع التنصيص في الإنذار على التغيير الذي حدث بشأنهم مع ارفاقه بما يثبت ذلك لتكون المكترية على بينة من المكري الجديد الذي حل محل المكري القديم ، و أن هذا الأمر لم يأت من فراغ ، و إنما هو مكرس قضاء بمقتضى العديد من قرارات (المجلس الاعلى سابقا) و من بينها على سبيل المثال القرار عدد 499 الصادر بتاريخ 15/12/1978 في الملف المدني رقم 57534 و الذي جاء في حيثياته ما يلي: ( من الثابت أن عقد الكراء ابرم بين الطالب و بين مالكة العقار حرمة (ب. ع.) ، في حين أن الإنذار وجه من طرف المسماة ثورية ، دون أن تبين او تثبت فيه صفتها التي تدعيها و المتعلقة بنقل الملكية إليها بواسطة الشراء) ، إلا أن الإنذار الذي وجه الى المكترية بواسطة القيم تعتريه عدة نقائض ، منها أنه وجه من غير ذي صفة ومن غير ذي أهلية فبخصوص الصفة فإنه وجه من طرف الرداد (ب.) نيابة عن أبنائه القاصرين خديجة و نبيل و أسماء ، و معنى ذلك أن السيد الرداد (ب.) الذي هو طرف أصيل في عقد الكراء ، لم يوجه الإنذار إلا بصفته نائبا عن أبنائه الذين اعتبرهم قاصرين فقط. و انه بالنسبة لهؤلاء فإنه لا علم للمستأنفة بهم لأنهم لم يكونوا طرقا في عقد الكراء، وأن الانذار نفسه لم يبين فيه علاقتهم بالمكترية هل هم ورثة لاحد الاطراف ام انتقل إليهم الحق عن طريق عقد التفويت او ماذا؟ كما أن الإنذار أشير فيه إلى أنهم قاصرون ، و الحال أن المستانفة اكتشفت فيما بعد أن خديجة مزدادة بتاريخ 29/05/1978 و نبيل مزداد بتاريخ 12/06/1981 و اسماء مزدادة بتاريخ 29/07/1983 ومعنى هذا أن كل الأبناء المذكورين كانوا رشداء قبل تاريخ الإنذار الذي وجه بتاریخ 17/02/2012 بواسطة والدهم الرداد (ب.) باعتباره نائبا شرعيا عنهم ، و في هذه الحال تعتبر النيابة عنهم بهذه الصفة منعدمة وبالتالي لم يوجهوا أي إنذار.

و بخصوص الأهلية: فإنه يتبين أن المسماة عائشة (ض.) التي كانت طرفا في عقد الكراء وجه الإنذار باسمها و هي متوفاة منذ 16/08/2004، أي قبل تاريخ الإنذار حسب إراثتها المؤرخة في 24/08/2004، وأنه بالنسبة للمكرية فاطمة (أ.) فإنها وإن هي طرف في عقد الكراء فإنها لا يحق لها أن توجه الإنذار بالإفراغ، لكونها لا تشكل الأغلبية المنصوص عليها في الفصل 971 من قانون الالتزامات و العقود إذ أن إكراء المال المشاع، او المطالبة بفسخ الكراء يعدان من قبيل إدارة هذا المال التي تتطلب توافر قرار الاغلبية بشرط أن تتوفر لديهم ثلاثة أرباع المال المذكور، و هذا ما لم يتحقق في النازلة بخصوص فاطمة (أ.) ، و أن من المبادئ الراسخة بالنسبة للتطبيقات المتعلقة بقانون 24/05/2015 فإن الإنذار الذي يوجه في إطاره هو الأداة القانونية الوحيدة التي تتمحور عليها الدعوى، ولا يعتد باي إصلاح يتعلق به ، في مرحلة التقاضي أمام قاضي الموضوع إلا إذا كانت وضعية الأطراف قد حدث فيها تغيير قانوني بعد تاريخ توجيه الإنذار ، غير أن المستأنف عليهم و كذا المحكمة التي سايرتها ، خرقوا كلهم هذه المبادئ المسطرية ، إذ قاموا بإصلاح جوهري لمقتضيات الإنذار أمام المحكمة بمقتضی مقالهم المدلى به في جلسة 19/02/2014 محاولة منهم لإضفاء الشرعية عليه و سايرتهم المحكمة في ذلك لما اعتبرت هذا الإصلاح صحيحا و حكمت بمقتضاه ضدا على القانون.

ثانيا: من حيث خرق الفصل 6 من ظهير 24/05/1955 : ذلك ان الفصل المذكور ينص على أنه لا ينتهي العمل بعقود كراء الأماكن الخاضعة لمقتضيات هذا الظهير إلا إذا وجه للمكتري طلب بالإفراغ قبل انقضاء العقدة بستة أشهر على الأقل، و أنه بالرجوع الى عقدة الكراء محل النزاع، يتبين من خلال البند السادس منه أنه تم الاتفاق على زيادة % 10 كل ثلاث سنوات ، و تم الاتفاق بتاريخ 03/08/1995 على أن العقد يتجدد تلقائيا كل 3 سنوات و اعتبارا لتاريخ العقد هو غشت 1995 فإنه وأخذا بعين الاعتبار بان تاريخ التجديد هو 3 سنوات فإن التجديد يكون على الشكل التالي : - من شهر 08/1995 إلى 08/1998 - من شهر 08/1998 إلى 08/2001 - من شهر 08/2001 إلى 08/2004 - من شهر 08/2004 إلى 08/2007 - من شهر 08/2007 إلى 08/2010- من شهر 08/2010 إلى 08/2013. و بالتالي فإن تاریخ انقضاء العقدة هو شهر غشت، و معنى ذلك أن الإنذار يجب أن يبلغ إلى المستأنفة على الأقل في نهاية شهر فبراير ، إلا أنه بلغ إلى القيم في شهر يونيو ، رغم هذا الدفع الذي أثارته المستأنفة ، فإن المحكمة مصدرة الحكم المستأنف لم توله أي جواب وكأنه لم يثر أمامها. و أن ( المجلس الأعلى) سبق له أن نقض عدة قرارات استئنافية لم تراع ما نص عليه الفصل المذكور ، منها على سبيل المثال : القرار عدد 1400 الصادر بتاريخ 05/10/1982 في الملف رقم 90757 و القرار عدد 373 الصادر بتاريخ 18/02/1987 في الملف المدني رقم 595/85 مجلة المجلس الأعلى عدد 40 القرار عدد 2362 الصادر بتاريخ 09/10/1985 في الملف المدني رقم 83388 مجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 39

احتياطيا: فيما يتعلق ببطلان مسطرة التبليغ : أن المستأنف عليهم يعلمون علم اليقين أنهم لما احكموا الخناق على المستأنفة بإقدامهم على حجب الضوء عن العين المكتراة لها و اقدامهم على قطع مادة الماء عنها، تعذر عليها استعمال العين المكراة ، و آل ذلك إلى الحيلولة دون الاستمرار في ممارسة نشاطها التجاري ، فاضطرت بسبب ذلك إلى إغلاق محلها مؤقتا بعد أن عمدت إلى نشر لافتة باب العين المكراة لها، تلفت نظر كل من له مصلحة ، عن عنوانها الجديد كمحل للمخابرة فيه معها ، إلا أن المستأنف عليهم مع ذلك طمسوا و تغاضوا عن هذا العمل و ظلوا يتعاملون بنياتهم السيئة يقاضون المستأنفة في عنوان العين المكراة عن طريق التدليس و إخفاء الحقائق حتى يتسنى لهم التبليغ بواسطة القيم و فعلا لجأوا إلى التبليغ بواسطة القيم و سايرتهم المحكمة في الأسباب التي اعتمدوا عليها لما ردت دفع المستأنفة بهذا الخصوص بأن الثابت من وثائق التبليغ أن تبليغ الإنذار تم بعنوان الشركة المحدد بالعقد .... و أن جميع اجراءات القيم تم استيفاؤها بما فيها التعليق و النشر مع أن المستأنفة لا تجادل في إجراءات القيم التي أتقنها المستأنف عليهم و إنما تجادل في كونهم على علم بعنوان المستأنفة الحقيقي ، ومع ذلك تجاهلوه بطرق ملتوية و لا سيما أن العقد الرابط بين الطرفين لم يحصر المخابرة مع المستأنفة بعنوان العين المكراة، كما أنه بالرجوع إلى أوراق الملف ، يتبين أن المستانف عليهم حاولوا مرات عديدة استرجاع العين المكراة عن طريق تضليل القضاء الاستعجالي بادعائهم جهلهم بعنوان المستأنفة، إلا أنهم قوبلوا بتعرضات ، و أنه كان على المحكمة أن تجري بحثا مع الأطراف ليتأكد لها أن المستأنف عليهم كانوا على علم تام بعنوان المستأنفة الجديد علما أن المستأنف عليهم كانوا يلجئون إلى تمزيق وحذف الإعلانات التي تعمل على إلصاقها على واجهة محلها، بواسطة المفوضين القضائيين قصد التعريف بمحل المخابرة معها الجديد، و أن المستأنفة من أجل إقناع المحكمة بسوء نية المستأنف عليهم ، تطالب حاليا بإجراء بحث في هذا الموضوع.

احتياطيا جدا: فيما يتعلق بالموضوع. أولا: فيما يتعلق بعدم استحقاق الواجبات الكرائية عن المدة التي لم يطلها التقادم: سبق للعارضة أن تمسكت بأن المالكين قد سعوا بشتى الطرق إلى التشويش على العارضة وحرمانها من الانتفاع بمزايا المحل التجاري الذي تكتريه منهم بما فيه إغلاق منفذ التهوية وقطع مادة الماء على المحل. وإنه ولإثبات عدم انتفاع العارضة بالعقار و الأضرار المرتكبة من قبل المالكين فقد تقدمت بطلب رام إلى إجراء خبرة أسندت مهمة القيام بها للخبير العربي (ش.) الذي أنجز تقریر خبرة عاين بمقتضاه أن منفذ التهوية قد أغلق بالزجاج ووقع إدماجه في وسط المنزل الذي يسكنه المالكون للعقار الموجود فوق المصنع ، و أن المربعات الزجاجية كلها مكسورة و أن المياه تسقط مباشرة من هذا الطابق على المعدات و البضائع و أن سقف منفذ التهوية من داخل المصنع غير مبلط بالاسمنت بعد القيام بالتغيرات. كما عاين أن جميع البضائع المصنعة أو غير المصنعة قد لحقتها عدة أضرار، و أن جل آلات الخياطة وآليات أخرى أصبحت في حالة جد متدهورة و سيئة نظرا لتساقط المياه عليها مباشرة من منفذ التهوية. و قد عاين أن مادة الماء غير موجود بالمصنع و الحال أن السومة الكرائية المتفق عليها و التي تبلغ 2500 درهم شاملة لضريبة النظافة و الماء. وأن السيد الرداد (ب.) بصفته أحد المالكين آنذاك للعقار قد أدلى بتصريحه للخبير ، و قد عجز من خلال تصريحه عن إعطاء أي سبب للتغييرات التي قام بها المالكين للمحل و بخصوص مادة الماء فقد صرح بان المصنع يفتقد لتلك المادة. كما صرح السيد (ب.) عن المالكين أنه لا يتوفر على إذن من شركة (س.) و لا من السلطات المحلية لأي موافقة بالنسبة للتغيرات . وأنه وبواسطة رسالة مؤرخة في 28/05/2013 تم توجيه رسالة إنذار من العارضة إلى المالكين تطالبهم بمقتضاها بارجاع منفذ التهوية إلى الحالة التي كان عليها و ارجاع الماء الصالح للشرب داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل بالإنذار بلغ بها السيد أرسيم (ر.) بصفته زوج السيدة فاطمة (أ.) و صهر باقي المعنيين بالأمر بقيت بدون جدوى. وأنه و طبقا لمقتضيات الفصل 638 من ق.ل.ع فإن المكري يلتزم بتسليم العين وملحقاتها و بصيانتها أثناء مدة الإيجار في حالة تصلح معها لأداء الغرض الذي خصصت له وفقا لطبيعتها. كذلك فإن المشرع ينص في الفصل 643 من ق.ل.ع نص على ما يلي: " الضمان الذي يلتزم به المكري للمكتري يرد على أمرين: أولا: الانتفاع بالشيء المكتري و حيازته بلا معارض . ثانيا: استحقاق الشيء و العيوب الذي تشوبه ." وإن التشويش على العارضة و حرمانها من الانتفاع بمزايا المحل الذي تكتريه يجعل الواجبات المطالب بها من قبل المالكين و ذلك عن المدة من فاتح فبراير 2008 إلى متم يناير 2013 غير مستحقة الأداء و يتعين الحكم برفض الطلب. و إن المحكمة الابتدائية ردت دفع العارضة بما يلي: "و حيث إنه فيما يتعلق بالدفع المثار حول التشويش و الحرمان من الانتفاع بالعين المكراة فإن المكترية المدعى عليها لم تدل بما يعززه كما لن يثبت توقفها عن استغلال المحل بسبب الأضرار المدعى بها ". وان التعليل الذي استندت عليه المحكمة الابتدائية تعليل غير سليم انطلاقا مما يلى: ذلك أن الكراء من العقود العوضية ، المتمثل في تمكين المكري للمكتري من العين المكتراة لاستعمالها فيما أعدت له، مقابل أن يؤدي المكتري للمكري الوجيبة الكرائية المتفق عليها و إن أحلال أحد الطرفين بالتزاماته تترتب عنه مسؤوليته تجاه الطرف الآخر، إلا أن المحكمة مصدرة الحكم عللت رفضها لهذا الطلب بعلة أن المكترية المدعى عليها لم تدل بما يعزز قولها، و لم يثبت توقفها عن استغلال المحل بسبب الاضرار المدعى بها. إلا أن هذا التعليل مخالف للحقيقة والواقع ، ويؤكد تمام التأكيد أن المحكمة لم تعر أدنى اهتمام للوثائق المدلى بها من قبل العارضة و من ضمنها الخبرة إذ أن ما تمسكت به العارضة يؤكده تقرير الخبرة التي أنجزها الخبير السيد العربي (ش.) وأدلت بنسخة منها رفقة مقالها المضاد، ولا ضير من أن تجري المحكمة عند الاقتضاء معاينة بالوقوف على العين المكراة، و هناك تلاحظ و تستمع إلى الجوار و كل من في الاستماع إليه فائدة لمصلحة العدالة و حسن سیرها. كذلك فإن المحكمة الابتدائية قد قضت على المستانفة بمبلغ 2000 درهم تعويضا عن التماطل لفائدة المستأنف عليهم لكونها لم تؤد الكراء للمكريين داخل الأجل الممنوح لها، و الحال أنها تجادل تمام المجادلة في مسطرة تبليغ الإنذار نفسه و تعتبره باطلا و بالتالي لا يترتب عليه أي أثر اتجاه المستأنفة ، و بذلك لا يمكن الحكم لهم ضدها بأي تعويض إطلاقا. لهذه الأسباب تلتمس في المقال الأصلي : أساسا: بعدم قبول الطلب . واحتياطيا إلغاء الحكم المستانف فيما قضى به، و بعد التصدي الحكم برفض الطلب. وفي المقال المضاد: الغاء الحكم المستانف فيما قضى به من الحكم للمستأنف عليهم بالواجبات الكرائية عن المدة من فاتح فبراير 2008 الى متم يناير 2013 و بعد التصدي الحكم برفض الطلب. و الغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض الطلب الرامي إلى الطعن في اجراءات التبليغ وبعد التصدي الحكم ببطلان اجراءات تبليغ الإنذار الصادرة في ملف القيم عدد 4423/2012 و اعتبارها كأن لم تكن مع ترتيب كافة الاثار القانونية المناسبة. وأرفق مقاله بنسخة طبق الأصل من الحكم.

وأدلت الطاعنة بجلسة 29/12/2015 بمذكرة ورد فيها إن إجراءات القيم في ملف تبليغ الإنذار الغير القضائي الصادر فيه أمر في ملف المختلفات عدد 4136/4/2012 تحت رقم 4136/2012، والمستصدر بشأنه أمر بتنصيب القيم ملف المختلفات عدد 14288/4/2012 بتاريخ 17/05/2012 موضوع ملف التبليغ عدد 4423/2012 إجراءات باطلة ووجه بطلانها ما يلي: أن المالكين سلكوا مسطرة تبليغ الإنذار بواسطة القيم و الحال أن العارضة تتواجد بالمحل. وأن الشركة تتوفر على حارس بها وهو السيد أحمد (أ. ط.) و هو الحارس الذي يتولى حراسة المحل، و أنه و نظرا لتعدد المساطر القضائية الممارسة من طرف المالكين في مواجهة العارضة، و تفاديا لعدم تبليغ العارضة أو تعذر تبليغها فقد قامت العارضة بتعليق لوحة اشهارية بمادة لاصقة على لوحة خشبية خاصة بالشركة بالجهة العلوية لباب التركة تفيد وجود شركة، وكذا الاتصال بالرقم الهاتفي إذا تطلب الأمر ذلك. وأنه و في سبيل إثبات ذلك فقد تقدمت العارضة بطلب إجراء معاينة و استجواب صدر فيه أمر بتاريخ 27/06/2013 عاين بمقتضاه المفوض القضائي السيد محمد (ح.) أثناء المعاينة المنجزة بتاريخ 02/07/2013 تعليق لوحة اشهارية بمادة لاصقة على لوحة خشبية خاصة بالشركة بالجهة العلوية لباب الشركة تفيد وجود شركة، وكذا الاتصال بالرقم الهاتفي إذا تطلب الأمر ذلك. وقد صرح السيد الحسين (م.) الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء الذي قام ساعتها بتعليق اللوحة السالفة الذكر ، أنه منذ سنة مضت، قام بتعليق نفس اللوحة بنفس المحل إلا أنه تم نزعها من طرف المالكين. كما صرح السيد كمال (أ.) أنه سبق له أن عاين لافتة معلقة فوق باب الشركة مكتوب عليها اسم الشركة و رقم هاتفي الاتصال به في حالة الضرورة . كما صرح كل من السيد محمد (ب.) و السيد عماد (ل.) اللذين يعملان كحارسين للسيارات بنفس الزنقة التي تتواجد بها الشركة، أنهما يعاينان أن باب الشركة يفتح من حين لاخر من طرفها. و إنه و خلافا لما ضمن بجواب الشرطة فإن الشركة ليست مجهولة بالعنوان، بل تتواجد به حسب محضر المعاينة والاستجواب، و أن استصدار أمر قضائي بتنصيب قيم و رجوع ملاحظته بكون الشركة مجهولة بالعنوان في حين أن الشركة كائنة و قائمة الذات و بها حارس يجعل إجراءات التبليغ بالقيم باطلة من جهة. و من جهة أخرى فإنه وبالإضافة إلى المعاينة المنجزة من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ح.)، و التي تؤكد وجود الشركة فإن المالكين سعوا أكثر من مرة إلى استصدار أمر استعجالي باسترجاع حيازة محل. كما تقدموا بطلب استعجالي رام إلى استرجاع حيازة محل أمام المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء موضوع الملف الإستعجالي عدد 1433/2004 صدر فيه أمر بعدم الاختصاص. كما تقدموا بطلب رام إلى استرجاع حيازة محل موضوع الملف الإستعجالي رقم 1745/1/2011. و أثناء رواج الطلب الرامي إلى استرجاع حيازة محل أدلت العارضة بمذكرة تتعرض بمقتضاها على الطلب مؤسسة دفعها الوارد بمذكرتها على أنها لازالت تتواجد بالمحل بصفتها مكترية. و دلیل العارضة كذلك في التواجد بالمحل هو أن لها سجل تجاري قائم [المرجع الإداري] - توصلها من إدارة الضرائب باشعار بأداء الضريبة عن نشاطها - توصلها بتاريخ 06/05/2015 باجراءات تبليغ أمر بالأداء موضوع ملف التبليغ عدد 4003/2015 بواسطة أحد مسيريها وهو السيد عبد اللطيف (ل.). وأنه و بواسطة رسالة مؤرخة في 28/05/2013 تم توجيه رسالة إنذار من العارضة إلى المالكين تطالبهم بمقتضاها الشركة العارضة بإرجاع منفذ التهوية إلى الحالة التي كان عليها، وإرجاع الماء الصالح للشرب داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل بالإنذار بلغ بها السيد أرسيم (ر.) بصفته زوج السيدة فاطمة (أ.) و صهر باقي المعنيين بالأمر بقيت بدون جدوى مما تكون معه الشركة موجودة و قائمة الذات و المالكين على علم بوجودها. و يكون الأمر باستصدار أمر بالتبليغ بواسطة القيم في منتهی سوء النية، و تكون إجراءات التبليغ باطلة ذلك أن مسطرة تبليغ الحكم للقيم تتم عن طريق كتابة الضبط. غير أنه و برجوع محكمة الاستئناف الي مرجوع البريد سوف تلاحظ أن هذا الاجراء قد تم بواسطة نائب المالكين مما يشكل معه خرق للاجراءات المسطرية و يترتب عنه اعتبار التبليغ باطلا. و يترتب عنها بطلان اجراءات تبليغ الإنذار و اعتباره كأن لم يكن لعدم احترامه لمقتضيات الفصول 37 ، 39 ، 441 من ق م م.

وبعد الاحالة أدلى المستأنف عليهم بمذكرة بجلسة 28/02/2019 ورد فيها أن الطاعنة لم تتحلل لحد الساعة من الواجبات الكرائية العالقة بذمتها المحكوم بها في إطار الملف التجاري عدد 2195/15/2013، وكذا الواجبات الكرائية اللاحقة إلى تاريخ الإفراغ ، وهو العنصر الذي يجعل من الضرر ليس فقط غير مثبت من طرف المستأنفة، بل إن الضرر الحقيقي هو الذي يطال العارضين جراء تصرفات المسؤول عن شركة (س.) أمر آخر في غاية الخطورة وجب التنبيه إليه ، هو أنه مباشرة بعد تنفيذ الإفراغ ، و بإيعاز من مسير شركة (س.) بحكم كونه سبق له الحصول على قرض ارتهاني لفائدة الشركة المكترية ولم يسدده ، فقط توجه هذا الأخير إلى البنك الشعبي المركزي لحثه على مقاضاة العارضين المستأنف عليهم من أجل تسديد القرض المذكور بعلة عدم احترامهم لواجب إعلام البنك بوجود دعوى الإفراغ، مع العلم أنهم لم يكونوا على دراية بوجود قرض من أي نوع من الأساس. وبالفعل صدر في مواجهتهم قرار تجاري في الملف الاستئنافي عدد : 5327/8221/2016 قضى بأدائهم لفائدة البنك الشعبي المركزي مبلغ 385.698,10 درهم، واضطروا إلى الانصياع والتنفيذ عن طريق الاجبار حسب الثابت من وصل المفوض القضائي المدلى به. كل هذا يفسر بالمجمل أن ما تتشبث به شركة (س.) من دفوع حتى في حالة وجاهتها لا دخل للعارضين في ذلك لأن أي تقصير يتحمله المفوض القضائي المكلف بعملية التبليغ ، وبالتالي يبقى هو المعني بأي دعوى أو شكاية ، إلا أنه رغم ذلك لا يمكن تصور ان أساليب المستأنفة وإن انطلت على محكمة النقض – التي ليست محكمة موضوع - بحكم كونها لم تكن تتوفر على كافة العناصر عند إصدار قرارها ، فإنها حتما لا يمكن أن تنطلي على هذه المحكمة، وبالتالي فإن المستأنف عليهم يلتمسون فقط إقرار العدالة وإنصافهم من تعسفات الشركة المستانفة . لهذه الاسباب يلتمسون تأييد وإقرار القرار التجاري عدد 4936 الصادر بتاريخ 09/10/2017 في الملف عدد 5324/8221/2016 عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء. و تحميل المستأنفة الصائر. وارفقوا مذكرتهم بنسخة القرار عدد 4936 - نسخة الحكم عدد : 7290 - نسخة شيك بقيمة : 401.145,10 - نسخة وصل ملف التنفيذ 1299/8511/2018.

وحيث تم سحب الاستاذ عبد الرحيم (م.) نيابته عن الطاعنة بعد الاحالة وتم استدعائها شخصيا ورجع استدعائها بملاحظة محل مغلق.

مما تقرر معه اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 14/03/2019 وتم تمديدها لجلسة 21/03/2019.

محكمة الاستئناف

حيث تمسكت الطاعنة ضمن مقالها الاستئنافي ببطلان الإنذار موضوع الدعوى لعدم قانونيته وتوجيهه من غير ذي صفة وأهلية. ولخرقه مقتضيات المادة 6 من القانون 24/05/1955 وببطلان إجراءات تبليغه وبعدم استحقاق الطرف المستأنف عليه الواجبات الكرائية عن المدة التي لم يطلها التقادم.

وحيث إنه بخصوص السبب المستمد من عدم قانونية الإنذار فإنه خلافا لما نعته الطاعنة على الإنذار كونه وجه من غير ذي صفة وأهلية فإنه بالاطلاع على شهادة الملكية يتبين أن أسماء المالكين المضمنة أسماؤهم بشهادة الملكية وهم نبيل (ب.) و خديجة (ب.) و أسماء (ب.) و فاطمة (أ.) هم الذين بعثوا الإنذار موضوع النزاع وأن تضمين الإنذار اسم عائشة (ض.) التي توفيت واسم الرداد (ب.) غير مؤثر في صحة الإنذار طالما أن الإنذار وجه من المالكين على الشياع والذين يتوفرون على النصاب القانوني ¾ وذلك عملا بالمادة 971 من ق ل ع.

حيث إنه بخصوص خرق الفصل 6 من ظهير 24/05/1955 وأن الإنذار كان يجب أن يبلغ للمستأنفة في نهاية شهر فبراير إلا أنه بلغ الى القيم في شهر يونيو فإن هذا السبب على غير أساس ما دام الإنذار قد بلغ للقيم السيد عبد الله (ب.) بتاريخ 06/06/2012 وأن دعوى الأداء والمصادقة على الإنذار بالافراغ لم يتم تقديمها إلا بتاريخ 05/03/2013 وبذلك تكون مهلة الإخطار قد احترمت هذا من جهة ومن جهة أخرى فإن الإنذار لا يتعلق بتجديد العقد وإنما بالافراغ لوجود تماطل في اداء الواجبات الكرائية وهو يعد من الأسباب الخطيرة الموجبة للافراغ.

وحيث إنه بخصوص بطلان مسطرة تبليغ الإنذار بواسطة القيم لكونها تتواجد بالمحل وتتوفر على حارس وانها عمدت الى تعليق لوحة إشهارية بالجهة العلوية لباب الشركة تفيد وجودها بالمحل فإن الثابت من وثائق الملف أن المالكين وجهوا إنذارا للمكترية بعنوانها المحدد بالعقد ورجع استدعائها بملاحظة أنها مجهولة. وتم استدعائها عن طريق البريد المضمون ورجع بملاحظة غير مطلوب فتم التبليغ بواسطة القيم السيد عبد الله (ب.) الذي تم تبليغه بالإنذار بتاريخ 06/06/2012. وبذلك تكون إجراءات تبليغ الإنذار سليمة من الناحية القانونية وأن ما احتجت به الطاعنة على غير اساس وتدحضه أوراق الملف التي تؤكد أنها مغلقة مما يتعين رد السبب المثار بهذا الشان لعدم جديته.

وحيث إنه بخصوص عدم أحقية المالكين في واجبات الكراء الذي لم يطلها التقادم وذلك لكونها لم تنتفع من العين المكراة وأنها توقفت عن استغلاله بسبب الاضرار المدعى بها فإن هذا السبب كسابقه مردود لكون الطاعنة لم تثبت ادعاءاتها بخصوص حرمانها من الانتفاع والاستغلال وذلك تطبيقا لقاعدة البينة على من ادعى.

وحيث إنه اعتبارا لما تقدم ونظرا لعدم أداء الواجبات الكرائية المستحقة داخل الأجل الممنوح للمكترية بالإنذار تكون واقعة التماطل ثابتة في النازلة وأن الحكم المستأنف لما قضى بالأداء والافراغ لم يجانب الصواب في ذلك مما يتعين تأييده ورد الاستئناف لعدم ارتكاز مستند الطعن على أساس.

وحيث يتعين تحميل الطاعنة الصائر.

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وغيابيا وبعد النقض والاحالة.

في الشكل:

في الموضوع : برد الاستئناف و تاييد الحكم المستانف و تحميل الطاعنة الصائر .