Mot clé
Obligation de jouissance paisible

Saisi d'une action en responsabilité délictuelle engagée par un preneur à l'encontre de son bailleur pour coupure d'eau et d'électricité et actes de dégradation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des éléments versés aux débats. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande indemnitaire du preneur, la déclarant irrecevable.

L'appelant soutenait que la faute du bailleur était établie par un constat d'huissier et par une ordonnance de référé l'ayant autorisé à rétablir les fluides à ses frais. La cour écarte ces moyens en retenant, au visa de l'article 77 du code des obligations et des contrats, que la preuve d'une faute directement imputable au bailleur n'est pas rapportée.

Elle juge qu'un constat d'huissier se limitant à retranscrire les déclarations du requérant est dépourvu de force probante quant à l'imputabilité des faits. De même, l'ordonnance de référé autorisant le rétablissement des compteurs ne constitue pas la preuve que la coupure initiale émane du bailleur.

En l'absence de preuve d'un fait générateur de responsabilité, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'avis d'éviction et le bien-fondé de l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et à l'éviction.

L'appelant soutenait, d'une part, que l'avis était irrégulier et, d'autre part, qu'il était dispensé de payer le loyer dès lors que le bailleur l'empêchait matériellement de jouir des lieux, fait attesté par une condamnation pénale. La cour retient que l'avis d'éviction est irrégulier au visa de l'article 26 de la loi 49-16, faute de mentionner un délai spécifique pour l'éviction distinct du délai de paiement, ce qui rend la demande d'expulsion irrecevable.

En revanche, elle écarte l'exception d'inexécution, jugeant que le trouble de jouissance matériel causé par le bailleur, bien que pénalement sanctionné, ne dispense pas le preneur de son obligation de paiement tant que le bail n'est pas judiciairement résilié. La cour rappelle que le preneur, conservant la jouissance juridique des lieux, devait agir en justice pour obtenir la cessation du trouble, une réduction du loyer ou la résiliation du contrat.

Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur l'expulsion mais le confirme sur la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers commerciaux, le tribunal de commerce avait accueilli la demande après avoir admis la régularisation de la qualité du demandeur par voie de conclusions réformatoires. L'appelant contestait la recevabilité de cette régularisation et invoquait l'exception d'inexécution pour privation de jouissance.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen de procédure en retenant que la qualité à agir s'apprécie au regard du contrat de bail, lequel liait le preneur au demandeur personne physique et non à la société initialement désignée par erreur. Sur le fond, la cour relève que le preneur ne rapporte pas la preuve de la privation de jouissance alléguée.

Elle constate notamment que l'ordonnance de référé qui autorisait le locataire à contracter directement avec les fournisseurs d'énergie en cas de défaillance du bailleur n'a pas été mise en œuvre. Faute pour le preneur de justifier son inexécution, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que les manquements du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués ne sauraient justifier la suspension du paiement des loyers par le preneur, dès lors que ce dernier dispose des voies de droit pour contraindre le bailleur à l'exécution et pour procéder à l'offre et au dépôt des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. L'appelant invoquait l'exception d'inexécution, arguant de l'impossibilité d'exploiter le local commercial en raison de troubles de jouissance imputables aux bailleurs, et soutenait avoir purgé sa dette par des offres réelles. La cour écarte ce moyen en rappelant que le preneur est tenu d'utiliser les procédures légales d'offre et de consignation en cas de refus du bailleur de recevoir les loyers et ne peut se faire justice à lui-même en suspendant ses paiements. Elle relève ensuite que les offres de paiement présentées par le preneur étaient partielles, omettant plusieurs mois de loyers dus. La cour juge qu'une offre réelle partielle équivaut à une absence d'offre et ne peut faire échec à la constatation du défaut de paiement, justifiant ainsi la résiliation du contrat. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, confirmant en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un co-indivisaire bailleur à indemniser le preneur commercial pour le préjudice né de la fermeture forcée des lieux loués, la cour d'appel de commerce précise la portée des pouvoirs du juge du fond en la matière. Le tribunal de commerce avait alloué des dommages-intérêts mais rejeté la demande de réouverture forcée du local. L'appelant soutenait que le premier juge avait omis de statuer sur son chef de demande principal visant à la cessation du trouble et à sa réintégration. La cour écarte ce moyen et retient que l'action en responsabilité contractuelle, fondée sur l'article 263 du code des obligations et des contrats, a pour seul objet la réparation pécuniaire du dommage. Elle juge que la demande de réouverture des lieux et de réintégration du preneur relève de procédures spécifiques distinctes, que le preneur doit engager séparément. En se bornant à indemniser le préjudice sans ordonner la remise en état, le premier juge n'a donc pas omis de statuer mais a correctement appliqué la distinction des actions. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de rétablir la fourniture en eau d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de jouissance paisible. Le premier juge avait ordonné le rétablissement du service sous astreinte. L'appelant soutenait que l'interruption était justifiée par des travaux de rénovation et que l'activité du preneur, la vente de vêtements, ne rendait pas la fourniture en eau indispensable. La cour écarte le moyen tiré de la bonne foi en relevant, par une analyse chronologique des procès-verbaux de constat, que l'interruption de la fourniture était antérieure au début des travaux invoqués, ce qui en démontre le caractère fautif. Elle retient en outre que l'eau constitue une substance vitale et nécessaire à l'exploitation normale du local loué, peu important que l'activité exercée par le preneur n'en dépende pas directement. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'une action en responsabilité contractuelle initiée par un preneur contre son bailleur pour trouble de jouissance, le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable. L'appelant soutenait que la coupure d'électricité à l'origine de son préjudice était imputable au bailleur, qui aurait refusé de signer le contrat d'abonnement nécessaire à l'exploitation des lieux loués. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en se fondant sur une attestation du fournisseur d'énergie, non contestée par le preneur. Ce document établissait que l'interruption de service résultait exclusivement du non-paiement des factures de consommation par le preneur lui-même, et non d'un défaut de contrat imputable au bailleur. La cour retient que le preneur, en sa qualité d'occupant, est seul tenu au paiement des charges de consommation et que ses autres allégations relatives à des désordres affectant le local n'étaient pas davantage établies. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie d'un appel après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé visant à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait la nullité du congé pour défaut de qualité à agir des bailleurs co-indivisaires, le non-respect du délai de préavis de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, l'irrégularité de la signification par curateur ad litem et l'exception d'inexécution tirée d'une prétendue privation de jouissance. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que le congé émanait de co-indivisaires détenant la majorité des trois-quarts requise par l'article 971 du code des obligations et des contrats pour les actes d'administration. Elle juge ensuite que le délai de préavis de six mois n'est pas applicable au congé fondé sur un motif grave et légitime, tel que le défaut de paiement des loyers, qui justifie la résiliation. La cour valide également le recours à la procédure du curateur ad litem, les diligences de signification à l'adresse contractuelle s'étant avérées infructueuses. Faute pour le preneur de rapporter la preuve de la privation de jouissance qu'il alléguait, l'exception d'inexécution est rejetée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de consentir à l'installation d'un compteur d'eau, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de jouissance paisible. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en retenant l'existence d'un trouble manifestement illicite. L'appelant contestait la force probante d'un procès-verbal de constat et niait toute obligation de fourniture d'eau non stipulée au bail. La cour écarte le premier moyen en rappelant qu'un procès-verbal de constatation matérielle constitue un acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux, conformément à l'article 15 de la loi organisant la profession d'huissier de justice. Elle retient ensuite que l'obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible de la chose louée emporte celle de permettre au preneur l'accès aux fournitures essentielles. Le refus du bailleur de fournir l'autorisation nécessaire après mise en demeure caractérisant un manquement à cette obligation, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour évaluer le préjudice subi par un preneur privé de la jouissance paisible du local loué, se borne à lui allouer une indemnité qu'elle estime souverainement adéquate. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du preneur qui demandait spécifiquement la liquidation d'une astreinte précédemment ordonnée à l'encontre du bailleur, ni motiver son refus d'ordonner une expertise judiciaire sollicitée pour chiffrer l'entier préjudice commercial, notamment au vu des éléments de preuve produits, la cour d'appel ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui sont soumis, notamment des procès-verbaux de constat d’huissier contradictoires, retient que le preneur ne rapporte pas la preuve du manquement du bailleur à son obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués. Par ailleurs, est irrecevable le moyen qui, bien que soulevé en première instance, n’a pas été repris devant la cour d’appel par le demandeur au pourvoi, qui était alors appelant.