وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السادة أحمد (خ.) ومن معه بواسطة دفاعها بتاريخ 11/10/2019يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/07/2019 تحت عدد 7641 ملف عدد 4047/8206/2019 و القاضي في الشكل: قبول الطلب في الموضوع برفضه مع تحميل رافعته الصائر .

حيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 2/10/2019 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدم باستئنافه بتاريخ 11/10/2019 أي داخل الأجل القانوني فيكون المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد أحمد (خ.) و من معه تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 27/03/2019 يعرض فيه المدعين بواسطة نائبهم انهم يمتلكون العقار الكائن برقم [العنوان] الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد 10540/س . و ان المدعى عليها تكتري منهم مستودعا للتخزين للطابق السفلي للعقار المذكور و انها اقدمت على احداث تغيرات كبرى على المستودع و حولته الى إدارة و مكاتب دون الموافقة الكتابية للملاكين مما شكل خرقا واضحا لبنود العقد و لمقتضيات المادة 8 من قانون رقم 49/16 المتعلق بإيجار المحلات ذات الاستعمال التجاري و انهم وجهوا انذارا وفقا للمادة 26 من القانون المذكور توصلت به بتاريخ 11/12/2018 و انهم استصدروا امر عن رئيس المحكمة قضى بإجراء خبرة لإثبات التغييرات و التمسوا الحكم بالمصادقة على الإنذار الموجه للمدعى عليها شركة (ل. ا.) و الحكم بفسخ العلاقة الكرائية و افراغ المدعى عليها للمحل المستودع هي و من يقوم مقامها او بإذنها و الاحتفاظ للعارض بحق المطالبة بجبر ما لحقه من ضرر و تحميل المدعى عليها الصائر.

و ارفق المقال بنسخة من اندار مع محضر تبليغه و نسخة من الخبرة .

و بجلسة 15/05/2019 تقدم نائب المدعى عليها بمذكرة جوابية دفعت من خلالها ن المدعين لم يثبتوا ملكيتهم للعقار او بما يثبت قيام العلاقة الكرائية ما بينهم و بين العارضة و ان الإنذار و الخبرة لا ثتبت ملكيتهم و ان الدعوى خالفت الفصل 32 من ق م م و ان المدعين يتقاضون في شخص وكيلهم دون الادلاء بأي وثيقة تفيد هذا التوكيل.و ان العين المكراة تستأجرها العارضة مند تاريخ 06/03/1954 أي مند 65 سنة من مالكه لارى (ر.) ROGER (L.) و ان هذا العقد محدد موضوعه شروطه و التزامات طرفيه و ان العقار موضوع رسالة الإنذار المطلوب فسخه بعلة احداث تغييرات عليه فقد استأجرته العارضة قصد استغلاله كما هو ثابت من عقد الايجار مخزن او مستودع و مكاتب و محل للعرض و انها تكتري العقار الكائن بزنقة [العنوان] بالدار البيضاء و ليس كما ور في طلبهم زنقة [العنوان] و ان موضوع الكراء يفند بتاتا سبب الاندار و انها لم تعمل على ادخال تغييرات على العين موضوع النزاع لاستغلاله فيما هو ليس مكترى من اجله و انهم لا يمكنهم الزعم بتغيير العارضة لمعالم العقار المستأجر أصلا لقبولهم باقتنائه على حالته و لكون عقد الكراء يبقى ساريا في حقهم من جهة أخرى و ان ما تستغرب له كيف للمدعي ان يستدلوا بتقرير خبرة يجهل الخبير المحلف الذي انجزها معالم هذا العقار عند ابرام كراءه و ان يزعموا بتغييرها لمعالمه بيد ان عقد الكراء يحدد مرافقه و الغرض من استئجاره كما ان شراءهم للعقار كان متوقفا على شرط شراءه على حالته و انهم لغاية تاريخه يمتنعون عن استلام الوجيبة الكرائية اد بداية كان طرف من بينهم مؤهل لاستلامها في عنوان كائن بشارع [العنوان] و من تم امتنع عن دلك بعلة عدم اتفاق الورثة على توكيله مما حدا بهم الى الى ايداعها بصندوق المحكمة و انه بعد الامتناع سلك المدعون أسلوب إنذارات الافراغ لتغيير المعالم و كان أولها اندار بتاريخ 05/08/2015 تلاه اخر بتاريخ 12/06/2017 ثم بتاريخ 09/04/2018 اخرها الإنذار موضوع هده الدعوى و ان العارضة كانت تجيب باعث الإنذار بنفس الجواب الذي سلمته لدفاعهم الحالي و ان سبب الإنذار منعدم لأجل دلك تلتمس الحكم عدم قبول الطلب أساسا و احتياطيا في الموضوع برفض الطب و تحميل المدعين الصائر و ارفقت المقال بنسخة من عقد كراء و نسخة من عقد بيع و نسخة من رسالة و نسخ ل 3 إنذارات و نسخة من رسالة جواب و نسخة عن وصولات إيداع الوجيبة الكرائية

و بجلسة 03/07/2019 تقدم نائب المدعين بتعقيب اوضحوا من خلالها انهم يدلون بشهادة الملكية و نسخة من السجل التجاري الموجود بالعين المذكورة و يدلون أيضا بنسخة من توكيل شقيقهم أحمد (خ.) و ان المدعى عليها عمدت على ادخال تغييرات على المحل و عملت على استبداله من مجرد مستودع الى إدارات و مكاتب و ان كل دلك ثابت و مثبت في الخبرة المأمور بها قضائيا و التمس برد دفوع المدعى عليها و الحكم للعارضين وفق مقالهم و ارفق التعقيب بشهادة ملكية و شهادة سجل تجاري و نسخة وكالة .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد أحمد و من معه و جاء في أسباب استئنافهم ان الحكم المطعون فيه مشوب بتحريف الواقع وعدم البث في المطلوب وخرق القانون وفساد التعليل الذي يوازي انعدامه إنهم يعيبون على الحكم الابتدائي جنوحه إلى تحريف الواقع وبيان ذلك انهم أسسوا طلبهم على واقعة إحداث تغيرات مضرة وكبرى بالعين المكتراة دون موافقة الملاك، وهو السبب المنصوص عليه في المادة 8 فقرة 2 من القانون رقم 49.16 لكن الحكم المطعون فيه عمد إلى تحريف الواقع عندما قضى بالرفض على أساس كون العقد يسمح باستعمال العين كمستودع ومكتب وهو ما يجعل الحكم المذكور معرضا للإلغاء لتحريفه للواقع وخروجه عن المطلوب و إن طلبهم كان يرتكز على المصادقة على الإنذار المتعلق بالتغيرات المحدثة على المحل ، والمقصود بالتغييرات عمليات الهدم والبناء المضرة دون إذن من الملاك و أنه بالرجوع إلى الحكم المطعون نجده بعد أن أثبت ضمن فقرة الوقائع طلبهم المتعلق بالتغييرات، يغفل هذا الطلب ضمن تعليله، ويناقش تحويل العين إلى إدارة ومكاتب وهو ما يشكل إغفال المطلوب ويعرض الحكم للإلغاء كما تنص الفقرة 2 من المادة 8 من القانون رقم 16 و 49 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي على: "اعفاء المالك من التعويض مقابل الإفراغ إذا احدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع تحملاته ماعدا إذا عبر المكتري عن نيته في اجاع الحالة إلى ماكانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الانذار على أن تتم الاشغال من أجل ذلك وفي جميع الأحوال داخل اجل لا يتعدى ثلاثة اشهر." انتهى نص الفقرة 2 من المادة 8 و أنه بالرجوع إلى الحكم المطعون فيه نجده قد تجاهل كليا هذه المقتضيات وجنح إلى الترخيص للمدعى عليها في استعمال المحل كمستودع ومكاتب وفقا لعقد الكراء .

و أن المدعى عليها قامت بأشغال وبناء مضر بالمحل وحددت الخبرة مقدار الضرر الناتج عنها و إن لم تستجب المدعى عليها للإنذار الموجه إليها لإرجاع الحالة داخل اجل ثلاثة اشهر الممنوحة إياها و لم تحصل المدعى عليها على إذن او موافقة الملاك للقيام بهذه الاشغال و تؤكد الخبرة توفر كل هذه الشروط ، بينما تجاهلها الحكم الابتدائي مما يجعله معرض للإلغاء بسبب خرق القانون.

و إن احكام القضاء يجب أن تكون معللة من الناحية القانونية والواقعية ، وان فساد التعليل يوازي انعدامه.

و إنه بالرجوع إلى الحكم المطعون فيه نجده قد بنى قضاءه على تعليل فاسد مفاده: " أن عقد الكراء سمح للمدعى عليها باستغلال المحل كمكاتب او مستودع او معرض"وانتهى الحكم المطعون فيه إلى أن هذا السبب هو الذي بني عليه الإنذار وانه غير مؤسس وان موجبات المادة 8 ممن القانون 49.16 غير متوفرة في نازلة الحال، كما يتجلى فساد التعليل في تحريف الواقع، وخرق القانون ذلك أن المستأنفين أقاموا طلبهم على أساس التغييرات المحدثة في المحل المتجلية في الهدم والبناء وليس على أساس استعماله كمعرض او مستودع. وحيث إن خلافا لما ورد في الحكم المطعون فيه فإن إحداث التغييرات في البناء دون موافقة المالك يشكل سيبا جديا نصت عليه صراحة الفقرة 2 من المادة 8 من القانون 49.16 ملتمسين إلغاء الحكم الابتدائي و بعد التصدي المصادقة على الانذار الموجه للمستأنف عليها و فسخ علاقة الكرائية و إفراغ المحل و الاحتفاظ بحق المطالبة بجبر الضرر مع تحميل المستانف عليها الصائر .

و أرفقو المقال بنسخة من شهادة التبليغ و نسخة من الحكم المطعون فيه .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 27/11/2019 جاء فيها انها إن الحكم المستأنف بقضائه برفض طلب المستانفين الرامي الى افراغ العارضة من العقار الذي تستغله تجاريا منذ 65 سنة بناء على مقتضيات الفصل 229 من ق.ل.ع يكون قد جاء صائبا فيما قضى به ومعللا تعليلا شافيا قانونا و إن الحكم المستأنف قد قضى برفض طلب المستأنفين بناء على عقد الكراء المبرم منذ سنة 1954 مع مالكه السابق قبل أن يقوم بتفويته الى مورثهم و إن عقد الكراء تضمن في مقتضياته تحديدا لمرافق العقار وتخصيصها " مستودع ومكاتب و محل للعرض" و إن المستأنفين اللذين فشلوا في محاولاتهم اليائسة في إفراغ العارضة بعدم المطالبة بالكراء من جهة، وعدم تحديدهم للجهة الموكول لها بقبضه من جهة ثانية وتغييرهم لعنوانهم من جهة أخرى، مما اضطرت معه حفاظا على مصالحها وحماية لحقوقها كمستأجرة بإيداع واجب الكراء بصندوق المحكمة فقد اختلقوا سببا معدوما أصلا ألا وهو ادخال تغييرات على العين المؤجرة و إن المستأنفين و لاثبات هذا التغيير أدلوا بتقرير خبرة اتضح من خلاله عدم معرفة الخبير الذي انجزه بالعقار ولا بتاريخه ولا بمقتضيات عقد کرائه و انه ثبت من تمسك المستأنفين بسندهم " تقرير الخبرة " لتبرير مطالبتهم بافراغهم و جهلهم بمقتضيات عقد الكراء الذي كان مبرما ما بين المالك السابق للعقار للعارضة قبل نقل ملكيته لمورثهم، وكذا جهلهم بأن مقتضيات هذا العقد تظل سارية في حقهم بناء على مقتضيات الفصل 229 من ق.ل.ع ، وما کرسه العمل القضائي بصدده " تنتج الالتزامات آثرها لا بين المتعاقدين فحسب ، ولكن أيضا بين ورثتهما وخلفائهما"، و إن المحكمة المصدرة للحكم المستأنف تكون بتأسيس حكمها على مقتضيات الفصل المذكور وما کرسه العمل القضائي بصدده قد صادفت الصواب فيما قضت به وجعلت حكمها معللا تعليلا قانونا شافيا و ان المستانفون كما هو ثابت من مقال استئنافهم واوجه الاستئناف المثارة به يتقاضوا بسوء نية خلافا لما ينص عليه الفصل 5 من ق.م .م" يجب على كل متقاض ممارسة حقوقه طبقا لقواعد حسن النية " وذلك بتمسكهم بمقتضيات الفقرة الثانية من المادة 8 من القانون رقم 16 .49 المتعلق بكراء المحلات المخصصة للاستعمال التجاري رغم أنها اثبتت و اشهدت بمقتضی سند صحيح أنها لم تدخل أي تغيير على مرافق العين المؤجرة ولا على تخصيص هذه المرافق المحددة بمقتضى عقد الكراء و إنها ليسعها ردا لأوجه الاستئناف المنعدمة لأي أساس من الواقع و القانون إلا أن تذكر المستأنفين بمقتضيات الفصل 230 من ق.ل.ع. "الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة الى منشئيها،" " ولا يجوز الغاؤها الا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون" و إنه يتأكد من أوجه الاستئناف المثارة من طرف المستأنفين مدى انعدام تأسيسها القانوني فبالأحرى تسنيدها بالسند الصحيح وإنه ولتعليل الحكم المستأنف بناء على مقتضيات قانونية سليمة وخلو مقال استئناف المستأنفين من كل وجه من أوجه الاستئناف المؤسسة قانونا وسندا يتعين رد استئنافهم وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به ، ملتمسة التصريح برده و تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به و تحميل المستأنفين الصائر.

و أدلت بنسخة مصورة من الحكم المستأنف به

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 27/11/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 11/12/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطرف الطاعن أسباب استئنافهم وفق ما سطر أعلاه .

حيث بني الإنذار موضوع الدعوى على إحداث المستأنف عليها مجموعة من التغيرات الكبرى على المستودع المكرى و ذلك بتحويله الى مكاتب و ادارة دون الموافقة الكتابية الصريحة محدثة اضرارا بالمحل و مغيرة موضوع العقد من مستودع الى ادارة " .

و حيث ادلى الطاعنون في اطار اثبات التغييرات المدعى بها بتقرير خبرة حرة منجزة على يد الخبير عبد الغني (ل.) بتاريخ 27/02/2017 الذي عاين فيه ان المحل موضوع الخبرة يوجد بالطابق السفلي من محلين الاول يعد ادارة للشركة و الثاني يعد مستودعا و بخصوص الاشغال التي تمت بالمحل انه وجد سبعة مكاتب منقسمة بجدران من الالومينيوم و مرحاضين و بهو و مكاتب و ممر ليخلص في تقريره الى ان الاشغال التي اقيمت بالمحل لها مدة هامة و انجزت بواسطة مهنيي في ميدان الاليمنيوم ..

وحيث إنه من جهة اولى فان التغيير المبرر للإفراغ بمقتضى المادة الثامنة من قانون الكراء الجديد رقم 49/16 المطبق على النازلة هو الذي يتم بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته بمعنى أن النص القانوني لم يعتبر وبصريح النص إلا التغييرات المؤثرة على سلامة البناء أو التى ترفع من تحملات المكري و الحال ان الثابت من تقرير الخبير المشار اليه و المتمسك به من طرف الطاعنين انفسهم اثبت ان الامر يتعلق بتقسيم العين المكراة بواسطة جدران من الاليمنيوم و الزجاج و التي يسهل ازالتها و تفكيكها بطبيعتها و لا تأثير لها على سلامة البناء مادام ان الامر لا يتعلق بعملية الهدم و اعادة البناء بالاسمنت و الحديد ، فضلا على ان الثابت من عقد الكراء المبرم بين المستانف عليها و المالك السابق السيد روجي (ل.) ROGER (L.) بتاريخ 6 مارس 1954 انه تضمن اتفاقا صريحا بين طرفيه على استعمال العين المكراة كمخزن و مكاتب و مستودع للعرض اذ جاء بالحرف : Les lieux presentent loues seront destines a usages de depot ; bureaux et magasin d exposition ..

وحيث انه من المقرر قانونا ان المكري الجديد مقتني العقار يحل محل البائع في جميع الالتزامات و الحقوق الناشئة عن عقد الكراء و انه طالما ان عقد الكراء نص صراحة على استعمال العين المكراة على النحو الموصوف اعلاه اي ادارة و مستودع و معرض فان التغييرات المدعى باحداثها تنسجم و مقتضيات العقد الرابط بين الطرفين الى جانب انها لا تمس بسلامة البناء و أن الحكم المستأنف لما اعتبر هذا المعطى يكون معللا تعليلا سليما على خلاف ما تمسك به الطاعن .

وحيث يتبين مما سبق أن أسباب الاستئناف غير جديرة بالاعتبار مما يتعين معه تأييد الحكم المستأنف.

وحيث يتعين تحميل المستأنفين الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : قبول الاستئناف .

في الموضوع : بتاييد الحكم المستأنف و جعل الصائر على الطاعن .