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Destination contractuelle

En matière de bail commercial, la Cour d'appel de commerce de Marrakech précise l'étendue de l'obligation de réparation incombant au bailleur à la suite de la survenance d'un cas de force majeure ayant endommagé les lieux loués. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à réaliser l'ensemble des réparations nécessaires à la remise en état du local.

La cour était saisie de la question de savoir si l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur était satisfaite par des réparations structurelles partielles, lorsque celles-ci ne rendent pas le bien pleinement apte à l'usage commercial convenu.

S'appuyant sur une expertise judiciaire, la cour constate que si le bailleur a bien procédé aux réparations structurelles majeures, il a omis de reconstruire un élément indispensable à l'exploitation spécifique du fonds de commerce, en l'occurrence une cheminée pour un fournil. La cour retient que l'obligation de réparation du bailleur, au visa de l'article 638 du dahir formant code des obligations et des contrats, ne se limite pas à la solidité du clos et du couvert mais s'étend à la restitution de l'aptitude du local à sa destination contractuelle.

Dès lors, la cour infirme partiellement le jugement entrepris. Statuant à nouveau, elle condamne le bailleur à réaliser uniquement la réparation manquante, ou à défaut, autorise le preneur à l'exécuter aux frais du bailleur par imputation sur les loyers dans la limite du coût expertisé.

La cour d'appel de commerce prononce la résolution d'un contrat de gérance libre pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en résolution de la gérante et l'avait condamnée au paiement des redevances.

En appel, la question portait sur le point de savoir si la mise à disposition d'un simple espace de stockage, partagé avec des tiers, valait exécution du contrat portant sur l'exploitation d'un local commercial. Après une mesure d'instruction, la cour constate que le bailleur n'a jamais permis à la gérante d'exploiter le fonds conformément à sa destination contractuelle de vente.

Au visa des articles 230 et 635 du Dahir des obligations et des contrats, elle retient que cette inexécution d'une obligation essentielle justifie la résolution du contrat aux torts exclusifs du bailleur. En conséquence, la restitution de la garantie versée par la gérante est ordonnée, sous déduction des montants déjà remboursés.

La cour infirme donc intégralement le jugement, rejette la demande reconventionnelle en paiement des redevances ainsi que la demande additionnelle formée en appel.

Saisi d'un litige relatif à l'inexécution des obligations réciproques d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les sanctions du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination contractuelle. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande principale en paiement des loyers formée par le bailleur ainsi que les demandes reconventionnelles du preneur tendant à la désignation d'un expert et à une injonction de régularisation administrative.

L'appel principal du preneur portait sur le refus d'ordonner une expertise pour évaluer son préjudice et d'enjoindre au bailleur de solliciter une modification du permis de construire. La cour écarte ce moyen en retenant, d'une part, que la demande d'expertise ne peut constituer une fin en soi et, d'autre part, que la demande d'injonction de procéder à une démarche administrative excède ses pouvoirs.

S'agissant de l'appel incident du bailleur qui contestait le rejet de sa demande en paiement, la cour le rejette également. Elle retient que le bailleur, en louant un local pour un usage de stockage alimentaire tout en sachant que le permis de construire ne l'autorisait que pour une activité de carrosserie, a manqué à son obligation de délivrance et de garantie d'une jouissance paisible.

La cour qualifie ce manquement de dolosif, assimilant le bailleur à un vendeur de mauvaise foi au sens de l'article 658 du dahir des obligations et des contrats, ce qui justifie le rejet de sa demande en paiement des loyers dès lors que le preneur a été privé de l'usage convenu par sa faute. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance-libre pour modification de l'activité commerciale autorisée, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds en ordonnant la résolution du contrat et l'expulsion du gérant. L'appelant soutenait que la preuve de l'adjonction d'une activité de restauration non prévue au contrat n'était pas rapportée et que cette activité relevait au demeurant des usages de la profession de boucher.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en rappelant que le contrat constitue la loi des parties, conformément à l'article 230 du code des obligations et des contrats. Elle qualifie le contrat de gérance-libre de location d'un bien meuble et retient, au visa de l'article 692 du même code, que l'usage de la chose louée pour un objet autre que celui convenu justifie la résolution.

La cour considère que le constat d'huissier établi avant l'introduction de l'instance, corroboré par un avertissement des autorités administratives, établit suffisamment la violation contractuelle. Elle juge inopérant le constat contraire produit par le gérant après l'engagement de la procédure, ainsi que l'attestation professionnelle invoquée, dès lors que les stipulations contractuelles claires priment sur les usages de la profession.

Le jugement prononçant la résolution du contrat et l'expulsion du gérant est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la délivrance d'un local impropre à l'usage convenu. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du bailleur et l'avait condamné à des dommages-intérêts, tout en rejetant sa demande en paiement des loyers.

L'appel principal du bailleur soulevait la question de l'exigibilité des loyers malgré l'impossibilité d'exploiter le fonds, tandis que l'appel incident du preneur portait sur l'insuffisance de l'indemnisation allouée. La cour retient que le bailleur, en louant un local à usage d'habitation pour une exploitation commerciale, a manqué à son obligation essentielle de garantir au preneur une jouissance conforme à la destination contractuelle.

Elle en déduit que l'impossibilité pour le preneur d'exploiter le bien, attestée par une correspondance de l'autorité administrative, le décharge de son obligation de payer les loyers, l'absence de jouissance privant la créance du bailleur de toute cause. S'agissant de l'appel incident, la cour estime que le preneur ne justifie pas de préjudices, notamment au titre des frais d'aménagement, excédant l'indemnité forfaitaire allouée en première instance.

En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en paiement de loyers et en expulsion. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur le litige.

L'appelant, preneur à bail, contestait cette compétence au motif qu'il n'exerçait aucune activité commerciale dans les lieux loués et n'avait pas la qualité de commerçant. La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence est déterminée non par la qualité des parties ou l'usage effectif du local, mais par la nature du contrat et la loi qui le régit.

Elle rappelle que le litige, portant sur un local destiné contractuellement à un usage commercial, relève des dispositions de la loi 49-16. Or, en application de l'article 35 de ladite loi, la compétence pour connaître des contestations y afférentes est exclusivement dévolue aux tribunaux de commerce, ce qui justifie la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation d'un congé pour motifs graves, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause de destination commerciale générale. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'éviction, considérant que ni le changement d'activité ni les modifications apportées aux locaux ne constituaient des manquements justifiant la résiliation du bail.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, passant de cordonnier à épicerie, violait la destination contractuelle et que les aménagements réalisés constituaient des modifications graves au sens de la loi 49-16. La cour retient que la clause du bail stipulant un "usage commercial" de manière générale prime sur l'activité déclarée au registre du commerce, de sorte que le changement d'activité ne constitue pas une faute en l'absence de clause restrictive expresse.

Elle juge en outre que l'appréciation de la gravité des modifications apportées aux locaux, telles que l'installation d'une mezzanine et d'une cloison, relève du pouvoir souverain du juge du fond, qui peut légitimement ordonner une expertise pour vérifier si ces changements affectent la sécurité de l'immeuble. Dès lors que le rapport d'expertise a conclu à l'absence de danger pour la structure du bâtiment et que la sous-location n'est pas prouvée, les motifs du congé sont jugés non fondés.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conséquences de l'impossibilité d'exploiter commercialement un local loué à cet effet, en raison d'une interdiction administrative. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail aux torts du bailleur tout en rejetant la demande du preneur en restitution de sommes versées au titre de dettes antérieures.

L'appelant principal soutenait que l'antériorité de l'exploitation commerciale et son droit de propriété primaient sur une décision administrative de refus de licence, tandis que l'appelant incident contestait le rejet de sa demande en restitution d'une somme qu'il qualifiait de pas-de-porte et non de reprise de la dette du précédent locataire. La cour retient que la conclusion d'un nouveau bail établit une relation juridique autonome, dans le cadre de laquelle le bailleur s'est engagé par un écrit distinct à garantir la destination commerciale du local.

Elle relève que la décision administrative de refus, fondée sur les documents d'urbanisme, constitue un fait juridique opposable qui empêche le preneur de jouir du bien conformément à sa destination contractuelle, justifiant ainsi le rejet de la demande en paiement des loyers. Concernant l'appel incident, la cour écarte la demande en restitution, faute pour le preneur de rapporter la preuve que la somme versée constituait un pas-de-porte et non, comme l'indiquait un reçu, le règlement de dettes du cédant.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les moyens soulevés par un preneur pour justifier son défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la condamnation du preneur au paiement des arriérés.

L'appelant contestait la régularité de la notification de la mise en demeure et invoquait l'inadéquation du local à l'usage convenu, ainsi que le refus des autorités administratives de lui délivrer une autorisation d'exploitation. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, relevant que celle-ci a été effectuée au domicile élu dans le contrat de bail, conformément aux dispositions des articles 38 et 39 du code de procédure civile.

Sur le fond, la cour retient que le preneur, ayant inspecté et accepté les lieux lors de la conclusion du contrat, ne peut valablement se prévaloir de leur prétendue inadéquation. Elle ajoute que l'allégation relative au refus d'autorisation administrative demeure un simple dire non étayé par la moindre preuve, dont la charge incombe au preneur.

Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, faute pour ce dernier de justifier de leur règlement. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et la demande additionnelle accueillie.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'appréciation du manquement du preneur à son obligation de respecter la destination des lieux. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur, faute de preuve du changement d'activité allégué.

En appel, le bailleur invoquait la force probante d'un procès-verbal de constat d'huissier établissant le changement d'activité, tandis que le preneur opposait une renonciation du bailleur à son action, déduite d'une augmentation de loyer intervenue en cours d'instance. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la renonciation, en retenant que la révision du loyer constitue un droit autonome pour le bailleur et ne vaut pas abandon de l'action en résiliation.

Sur le fond, la cour relève que si le manquement a bien été constaté initialement, le preneur a rapporté la preuve, par un autre constat dressé dans le délai imparti par la mise en demeure, qu'il avait remédié à la situation et rétabli l'activité contractuellement convenue. Faute pour le bailleur de démontrer la persistance du manquement à l'expiration de ce délai, la condition de la résiliation n'est pas remplie, ce qui justifie la confirmation du jugement entrepris.

La cour d'appel de commerce précise l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur lorsque l'exploitation du fonds de commerce par le preneur est suspendue par une décision administrative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant au bailleur de lui délivrer les documents nécessaires à l'obtention d'une licence d'exploitation.

L'appelant soutenait que la cessation d'activité résultant d'une décision administrative fondée sur des plaintes de tiers ne lui était pas imputable et que son obligation de garantie, au sens de l'article 643 du dahir formant code des obligations et des contrats, n'incluait pas une obligation de faire consistant à autoriser l'activité. La cour retient que si l'activité du preneur a été suspendue, cette suspension était prononcée à titre temporaire et subordonnée à la régularisation de la situation administrative du local.

Elle juge que l'obligation de garantie de jouissance paisible qui pèse sur le bailleur emporte celle de fournir au preneur les documents, y compris son autorisation expresse, indispensables à l'obtention de la licence administrative requise pour l'exploitation du fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle. Le refus du bailleur de délivrer ces pièces constitue dès lors un manquement à ses obligations.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'un engagement unilatéral du preneur précisant la destination contractuelle des lieux loués. Le tribunal de commerce avait annulé le congé pour changement d'activité, estimant que la tôlerie et la peinture relevaient de la notion générale de réparation automobile stipulée au bail.

La cour retient que l'engagement postérieur, par lequel l'un des preneurs s'obligeait à n'exercer qu'une activité de mécanique générale à l'exclusion de toute autre, lève toute ambiguïté sur la commune intention des parties. Elle en déduit que l'exercice effectif d'une activité de tôlerie, constaté par les autorités administratives, constitue un manquement aux obligations contractuelles et un motif grave justifiant l'éviction.

La cour rappelle qu'en application de l'article 663 du code des obligations et des contrats, le preneur est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat. Le jugement entrepris est donc infirmé, la demande en nullité du congé rejetée et l'expulsion ordonnée sur la demande reconventionnelle du bailleur.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du changement d'activité par le preneur en violation d'une clause de destination des lieux stipulée au bail commercial. Le tribunal de commerce avait initialement annulé le congé pour motif grave délivré par le bailleur, considérant que le changement d'activité ne causait aucun préjudice.

La question de droit portait sur la possibilité pour le juge du fond d'écarter l'application d'une clause claire au motif de l'absence de préjudice. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour d'appel rappelle qu'en application du code des obligations et des contrats, l'interprétation d'un contrat est exclue lorsque ses termes sont clairs et précis.

Elle retient que la clause spécifiant l'activité de vente d'appareils électroniques était dépourvue de toute ambiguïté et que le nouvel usage des lieux n'avait aucun rapport avec la destination contractuelle. Dès lors, le changement d'activité constitue un motif grave et légitime justifiant la validation du congé sans indemnité d'éviction.

La cour rejette en conséquence le recours en opposition du preneur et laisse les dépens à sa charge.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en indemnisation pour perte de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la modification matérielle des lieux loués par le bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le preneur n'apportait pas la preuve de la résiliation formelle du bail.

L'appelant soutenait que l'impossibilité d'exécuter le contrat, résultant de l'annexion du local commercial au logement du bailleur, valait résiliation de plein droit et ouvrait droit à réparation. La cour retient que la transformation matérielle du local, le rendant impropre à sa destination contractuelle, entraîne la disparition de l'objet de l'obligation et emporte de ce fait la résiliation du bail, rendant l'action en indemnisation recevable.

Dès lors, la faute du bailleur étant établie, notamment par une condamnation pénale antérieure, le preneur est fondé à obtenir une indemnité pour la perte de son fonds de commerce. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, la cour écarte partiellement les conclusions de l'expertise en l'absence de justificatifs des éléments matériels et réduit le montant de l'indemnité allouée au titre des éléments incorporels.

Le jugement est par conséquent infirmé, la demande déclarée recevable et l'indemnisation du preneur partiellement accueillie.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la remise en état de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du preneur de respecter la destination contractuelle des lieux en dépit d'une tolérance apparente du bailleur. Le tribunal de commerce avait enjoint au preneur de cesser une activité de vente de fruits et légumes ajoutée à son commerce de boucherie, seule activité stipulée au contrat de bail.

L'appelant soutenait que l'exercice prolongé de cette activité complémentaire emportait accord tacite du bailleur et invoquait l'existence d'une autorisation administrative ainsi que l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure. La cour écarte ces moyens en rappelant qu'au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, la précision d'une clause contractuelle limitant l'activité exclut toute possibilité de déduire une approbation implicite du simple écoulement du temps.

Elle retient en outre que l'autorisation administrative, au surplus antérieure au bail, est inopposable au bailleur dès lors qu'elle ne peut modifier les conventions privées. La cour écarte également l'exception de la chose jugée, la demande antérieure portant sur la résiliation du bail ayant un objet distinct de la présente action en rétablissement de la situation contractuelle.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contestant la compétence matérielle du tribunal de commerce dans un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le critère de qualification du local. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître de la demande en paiement de loyers et en expulsion formée par le bailleur.

L'appelant, preneur à bail, soutenait que le local servait en réalité d'entrepôt inexploité et ne relevait donc pas de la juridiction commerciale, mais du tribunal de première instance. La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence se détermine au regard de la destination contractuelle des lieux et non de leur usage effectif.

Elle relève que le contrat de bail stipulait expressément un usage commercial et artisanal, ce qui suffit à fonder la compétence du tribunal de commerce en application de l'article 35 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en résiliation de bail et en paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le critère de la commercialité déterminant la compétence juridictionnelle. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent, tandis que le preneur appelant soutenait que les lieux, utilisés comme simple entrepôt et non pour une activité commerciale effective, relevaient de la compétence du tribunal de première instance.

La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence doit être appréciée au regard de la destination contractuelle des lieux et non de leur usage factuel. Elle relève que le contrat de bail stipulait expressément que le local était affecté à un usage commercial.

Au visa de l'article 35 de la loi n° 49-16, qui attribue aux juridictions commerciales le contentieux de son application, la cour juge que la seule mention de la destination commerciale dans le contrat suffit à établir leur compétence. Le jugement de compétence est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Le débat portait sur la preuve de la destination contractuelle d'un local commercial en l'absence de contrat de bail écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur pour changement d'activité, faute de preuve d'une clause limitant l'usage des lieux. L'appelant soutenait que des quittances de loyer mentionnant une profession et un procès-verbal de constat rapportant des témoignages suffisaient à établir la destination exclusive du local. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen, retenant que la simple mention d'une profession sur des quittances de loyer, au surplus établies par le bailleur lui-même, ne vaut pas clause de destination exclusive. De même, la cour considère que si les témoignages recueillis par constat peuvent attester d'un changement factuel d'activité, ils ne sauraient prouver l'existence d'un accord initial des parties sur une limitation de l'usage des lieux. La cour rappelle ainsi qu'en l'absence de preuve d'une convention contraire, le preneur reste libre d'exercer toute activité commerciale conforme à la nature du local. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce se prononce d'abord sur la recevabilité du recours. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur au motif que ce dernier avait modifié l'activité commerciale et procédé à une sous-location non autorisée. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté de l'appel, retenant l'irrégularité de la signification du jugement dès lors que l'acte de notification ne mentionnait pas la qualité de la personne l'ayant réceptionné, en violation des dispositions de l'article 39 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour retient que le changement d'activité, lorsque celle-ci est expressément déterminée au contrat, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de démontrer l'existence d'un préjudice. Elle valide les conclusions du rapport d'expertise ayant constaté contradictoirement l'exercice d'une activité de couture en lieu et place de celle, contractuellement prévue, de vente de parfums. La cour écarte comme non sérieux les autres moyens tirés d'une erreur matérielle dans l'acte introductif d'instance et du défaut de mise en cause du sous-locataire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur un changement d'activité et une sous-location, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve en matière de destination des lieux et la qualification du contrat liant le preneur à un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté les motifs d'éviction tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs. L'appelant, bailleur, soutenait d'une part que le changement d'activité constituait une faute grave au sens de la loi n° 49-16, et d'autre part que la sous-location à un loyer supérieur lui ouvrait droit à percevoir ce dernier. La cour retient que la charge de la preuve d'un accord initial des parties sur une destination contractuelle exclusive des lieux pèse sur le bailleur. Faute pour ce dernier de rapporter cette preuve, le preneur n'a pas à démontrer avoir obtenu une autorisation pour un changement d'activité, le moyen tiré de l'inversion de la charge de la preuve étant dès lors inopérant. La cour écarte également le moyen relatif à la sous-location en requalifiant le contrat litigieux en contrat de gérance, ce qui exclut l'application des dispositions de l'article 24 de la loi n° 49-16. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour manquements contractuels, la cour d'appel de commerce examine la portée de la destination des lieux loués. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant que l'activité exercée par le preneur était conforme au contrat. L'appelant soutenait que l'installation de fours et la production de chocolat sur place, ainsi que la domiciliation d'une société tierce suivie de la cession du fonds de commerce, constituaient des manquements graves. La cour retient, par une interprétation de la commune intention des parties, que la destination contractuelle de traiteur en chocolaterie implique nécessairement une activité de préparation et de production, rendant l'installation d'équipements de cuisson indispensable à l'exercice de l'activité autorisée. Elle relève par ailleurs que le contrat permettait expressément la domiciliation et que la cession du fonds de commerce est un droit pour le preneur au visa de l'article 25 de la loi 49-16, dont le seul défaut de notification au bailleur n'entraîne pas la résiliation du bail. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour changement de destination des lieux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification d'une mise en demeure et sur l'interprétation de la clause de destination. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, jugeant d'une part l'injonction préalable irrégulièrement notifiée et, d'autre part, que l'adjonction d'activités connexes ne constituait pas une modification de la destination des lieux. L'appelant soutenait que la notification par exploit d'huissier constatant le refus d'un préposé était régulière et que l'exploitation d'un café et d'un débit de tabac dans une station-service constituait un changement d'activité non autorisé. La cour d'appel de commerce réforme le raisonnement du premier juge sur la régularité de la notification, retenant que la signification faite au local loué à une personne se présentant comme un préposé du preneur est réputée valablement faite en application de l'article 39 du code de procédure civile. Toutefois, sur le fond, la cour considère que la destination contractuelle des lieux à usage de "station de services" autorise l'exploitation d'activités annexes et complémentaires, telles qu'un café et un débit de tabac, destinées à la clientèle de la station. Elle juge que ces activités ne constituent ni un changement de destination ni une modification des lieux prohibés par le contrat. Par substitution de motifs, le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et l'exception d'inexécution soulevée par le locataire. Le preneur contestait la régularité de la sommation de payer, soutenait que le bailleur détenait une garantie locative suffisante pour compenser les arriérés, et invoquait l'inexécution par ce dernier de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la remise de l'acte à une employée au siège social du preneur constitue une signification valable. Elle relève ensuite que le contrat de bail stipulait expressément que la garantie ne pouvait être imputée sur les loyers courants et que les travaux d'aménagement incombaient exclusivement au preneur. La cour ajoute que l'acceptation des lieux sans réserve et l'absence de toute diligence ultérieure pour contraindre le bailleur à effectuer des réparations prétendument nécessaires emportent renonciation du preneur à se prévaloir d'un tel manquement. Dès lors, le manquement du preneur à son obligation de paiement étant caractérisé, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des modifications des lieux loués justifiant une telle sanction. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'usage des lieux à titre de bureaux était contractuellement autorisé. L'appelant, bailleur, soutenait que la transformation d'un entrepôt en bureaux par le preneur constituait en soi un motif de résiliation pour modification des lieux sans autorisation. La cour d'appel de commerce retient que, pour justifier la résiliation du bail sur le fondement de l'article 8 de la loi n° 49-16, les changements effectués par le preneur doivent nuire à l'immeuble, affecter sa sécurité ou augmenter les charges du bailleur. Elle relève que les aménagements litigieux, consistant en des cloisons amovibles, ne portaient pas atteinte à la structure du bâtiment. La cour ajoute que le contrat de bail originel, opposable au nouveau propriétaire, autorisait expressément une exploitation à usage de bureaux et de dépôt. En conséquence, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'activité du preneur au regard de la clause de destination exclusive des lieux. Le bailleur soutenait que l'utilisation des locaux, loués à usage de dépôt, comme point de livraison à la clientèle et comme atelier, constituait un changement de destination prohibé par l'article 22 de la loi n° 49-16. La cour retient que la livraison de marchandises aux clients depuis un entrepôt ne constitue pas une activité additionnelle mais s'inscrit dans l'exploitation normale d'un local de stockage par une société commerciale. Elle précise qu'une telle exploitation est conforme à la destination contractuelle dès lors que les lieux ne sont pas ouverts au public pour la vente directe et que les biens n'y sont pas exposés. La qualification d'atelier est également écartée, la présence de personnel étant justifiée par les seules nécessités de la manutention des marchandises. Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de la destination contractuelle des lieux loués. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur au motif qu'il ne rapportait pas la preuve de l'activité initialement autorisée. L'appelant soutenait que le changement d'activité, d'artisan cordonnier à vendeur de produits d'entretien, était établi par un procès-verbal de constatation d'huissier. La cour retient cependant que la preuve d'une modification de l'activité suppose au préalable l'établissement de l'activité originelle convenue entre les parties. En l'absence de production du contrat de bail par le bailleur, la destination contractuelle des lieux demeure indéterminée. Par conséquent, la seule constatation de la présence de marchandises nouvelles ne saurait caractériser une violation des obligations contractuelles du preneur. Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande du bailleur.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés du défaut de qualité à agir du bailleur et de la nullité du contrat pour impossibilité d'exploiter les lieux loués. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant soulevait l'absence de qualité du bailleur, dont le droit de propriété était contesté, ainsi que la nullité du contrat en raison de l'impossibilité d'obtenir l'autorisation administrative nécessaire à l'exploitation convenue. La cour écarte le premier moyen en retenant que le litige porte sur un droit personnel né du contrat de bail et non sur un droit réel, de sorte que le preneur ne peut se prévaloir des contestations relatives à la propriété du bien pour se soustraire à son obligation de paiement. Elle rejette également le moyen tiré de la nullité du contrat, considérant que l'impossibilité d'obtenir une autorisation d'exploitation, faute de preuve d'une faute du bailleur, ouvre au preneur une simple faculté de demander la résiliation du bail et non d'en invoquer la nullité, dès lors qu'il n'a pas été privé de la jouissance des lieux. La cour relève en outre que le bail, n'ayant pas atteint une durée de deux ans, est soumis aux règles du droit commun des obligations et non au statut des baux commerciaux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement déclinatoire de compétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature, civile ou commerciale, d'un bail pour déterminer la juridiction compétente. Le tribunal de commerce s'était déclaré matériellement compétent pour connaître d'une action en paiement de loyers et en résiliation de bail. L'appelant, preneur à bail, soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au motif que le bail portait sur un local à usage d'habitation relevant de la loi 12.67. La cour retient que la compétence se détermine au regard de la destination contractuelle des lieux loués, et non de leur usage effectif allégué. Elle relève que le contrat de bail stipulait expressément que le local était destiné à l'exercice d'une activité commerciale de vente de carrelage. Dès lors, le litige relève des dispositions de la loi 49.16 relative aux baux commerciaux, dont l'article 35 attribue une compétence exclusive au tribunal de commerce. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit du preneur de modifier l'activité commerciale exercée dans les lieux loués en l'absence de clause de destination spécifique dans le bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par la bailleresse, considérant le changement d'activité comme non fautif. L'appelante soutenait que la destination commerciale, bien que non stipulée au bail, résultait des mentions de l'acte de cession du fonds de commerce et que toute modification d'activité imposait le respect de la procédure prévue à l'article 22 de la loi 49.16. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que seul le contrat de bail constitue la loi des parties. Dès lors que le bail initial a été consenti pour un usage commercial sans spécialisation, le preneur dispose de la liberté de changer d'activité. La cour précise que les mentions figurant dans l'acte de cession du fonds de commerce, telles que les références au registre du commerce ou à l'administration fiscale, sont inopposables au bailleur car elles ne lient que le cédant et le cessionnaire. Elle ajoute que les dispositions de l'article 22 de la loi 49.16, relatives au changement d'activité, ne s'appliquent que lorsqu'une destination contractuelle a été initialement convenue, ce qui n'est pas le cas en l'absence de clause expresse. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du changement d'activité par le preneur sans l'accord écrit du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que le changement d'activité, non préjudiciable au bailleur, ne constituait pas un manquement justifiant la résiliation, et que l'activité nouvelle était complémentaire à l'activité d'origine. La cour écarte ce moyen en retenant que, au visa de l'article 22 de la loi n° 49.16, toute modification de l'activité commerciale est subordonnée à l'accord écrit et préalable du bailleur. Elle précise que l'argument tiré de l'absence de préjudice est inopérant, le preneur n'ayant pas non plus respecté la procédure légale prévue pour l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires. La cour ajoute que la régularité du paiement des loyers ne saurait justifier une violation de la destination contractuelle des lieux loués. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de droit au bail et la validité d'un congé fondé sur le défaut de paiement des loyers et le changement d'activité. Le tribunal de commerce avait annulé le congé et rejeté la demande reconventionnelle en résiliation et en paiement. L'appel était fondé sur l'inopposabilité de la cession du droit au bail, faute de notification conforme à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, et sur la caractérisation des manquements reprochés au preneur. La cour retient que, faute de notification régulière de la cession aux bailleurs avant la délivrance du congé, le preneur initial demeurait leur seul débiteur. Elle juge néanmoins le congé non fondé, dès lors que la créance de loyers antérieure à cinq ans était prescrite en application de l'article 391 du même code et que le bailleur ne rapportait pas la preuve d'une destination contractuelle spécifique des locaux dont le preneur aurait dévié. La cour écarte également la demande en paiement dirigée contre le cédant, relevant que les bailleurs avaient eux-mêmes reconnu l'encaissement des loyers versés par les cessionnaires et demandé leur subrogation dans l'obligation de paiement. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Ayant souverainement constaté, à partir des clauses claires d'un contrat de bail et d'un procès-verbal de constat, que le preneur avait modifié la destination des lieux loués en y exerçant une activité non autorisée, en violation d'une clause expresse et sans l'accord du bailleur, une cour d'appel en déduit à bon droit que cette violation des obligations contractuelles constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, justifiant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur sans indemnité d'éviction. Est irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen fondé sur l'existence d'un contrat de bail antérieur qui n'a pas été invoqué devant les juges du fond.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.

L’action en paiement engagée par un prestataire audiovisuel au titre du passage d’une production de la technique 2D à la technique 3D est rejetée à défaut de preuve d’une rencontre des volontés sur cette modification. La juridiction d’appel retient que les échanges électroniques produits ne caractérisent aucune acceptation de la cliente. Les réponses de cette dernière aux propositions du producteur manifestent au contraire une absence d’intention de contracter pour une version tridimensionnelle, ce qui exclut tout consentement réciproque sur l’objet de la prestation complémentaire.

Le raisonnement de la cour souligne que la transmission par voie électronique d’une version finale ne constitue pas une livraison effective dès lors que le fichier présente une résolution technique dégradée et des marques de réserve de droits d’auteur. Une telle modalité de remise, qui interdit toute exploitation commerciale ou usage positif par le destinataire, rend la délivrance juridiquement inopérante. L’exécution de la prestation doit permettre son usage effectif conformément à sa destination contractuelle pour constituer le fait générateur de l’obligation de paiement.

Enfin, l’absence de détermination consensuelle du prix et l’inobservation des propres conditions générales de vente du prestataire confirment l’inexistence d’un engagement définitif. Ces conditions subordonnaient la validation du projet au versement d’un acompte de 50 % qui n’a jamais été acquitté. Faute d’accord sur la chose et le prix, éléments essentiels à la formation du contrat selon l’article 488 du Code des obligations et des contrats, la juridiction d’appel confirme l’absence de lien contractuel contraignant et rejette la demande en paiement de la facture litigieuse.

Viole l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux la cour d’appel qui écarte le motif d’éviction tiré du changement d’activité non autorisé par le bailleur. Le passage du preneur d’une exploitation de café à une activité de boucherie-grillades, alors que le bail prévoyait une destination exclusive de « café », constitue l’exercice d’une activité différente de celle convenue. Une telle modification relève du dernier alinéa de l’article 22, lequel exige l’accord écrit préalable du bailleur, et non de la procédure de notification applicable aux activités complémentaires ou connexes visée aux deux premiers alinéas du même article.

En l’espèce, aucun accord écrit n’a été donné. L’activité nouvelle ne pouvait être qualifiée de complémentaire au regard de la clause d’exclusivité contractuelle et de la nature même du changement opéré.

Au surplus, à supposer même qu’il s’agît d’une activité complémentaire, le preneur n’a pas respecté la procédure de notification impérative prévue par la loi. L’arrêt d’appel est donc censuré pour violation de l’article 22 de la loi n° 49-16.