وبعد المداولة طبقا للقانون حيث تقدمت شركة "ل.د.ل." بواسطة دفاعهما بمقال مؤدى عنه بتاريخ 12/04/2023، تستأنف بمقتضاه الحكم القطعي عدد 1668 الصادر بتاريخ 21/02/2023 في الملف عدد 2581/8202/2022 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء القاضي "برفض الطلب مع تحميل رافعه الصائر". في الشكل: حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة بلغت بالحكم المستأنف بتاريخ 30/03/2023 و بادرت إلى استئنافه بتاريخ 12/04/2023 أي داخل الأجل القانوني، واعتبارا لكون الإستئناف مستوف لكافة الشروط القانونية صفة و أداء و أجلا فهو مقبول شكلا. وفي الموضوع: حيث يستفاد من مستندات الملف والحكم المطعون فيه أن شركة "ل.د.ل." تقدمت بواسطة دفاعها بمقال لتجارية الدار البيضاء مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 08/03/2022عرضت فيهأنه في إطار نشاطها عملت على تهيئة الرسم العقاري عدد 33/13528 البالغة مساحته 5 هکتار و 6 آر و 70 سنتيار الكائن بـ [العنوان] الدار البيضاء، وسهرت على إجراءات وعمليات ومساطر وأشغال ذلك على مدى ما يناهز ثلاث عقود من الزمن واستثمرت فيه مبالغ مالية باهضة وكلفها عمل ومجهودات مضنية جبارة أثمرت إعداد وتهيئة ما يناهز 50 بقعة لإنشاء فيلات سكنية وبعضها لإستعمال التجاري أو الخدماتي، وأنه في سياق المساهمة في تمويل مشروعها ذلك وتهيئة الرسم العقاري المذكور سبق وأن استفادت من المدعى عليه من قروض بنكية تمويلية يتعلق الأمر ب: - القرض موضوع العقد العرفي المؤرخ في 09/02/2017 مضمون برهن رسمی من الدرجة الأولى علىالرسم بمبلغ 17.200.000,00 درهم ممنوح وموطن الحساب المفتوح لدى المدعى عليه رقم [رقم الحساب] - القرض عبارة عن خط سحب وأداء موضوع العقد المؤرخ في 16/03/2018 مضمون رهن تكميلي مقيد بذات الرسم بمبلغ 2.500,000,00 درهم في اطار الحساب البنكي رقم [رقم الحساب] - القرض التكميلي في ذات السياق موضوع العقد المؤرخ في 16/07/2018 مضمون بدوره برهن تكميلي على نفس الرسم العقاري بمبلغ 13.000.000,00 درهم في اطار نفس الحساب البنكي عدد [رقم الحساب] وأنه رغم اتمامها لجميع الأشغال والترتيبات والإجراءات الإدارية وتأسيس رسوم عقارية عن كل بقعة فقد تعذر عليها تسويق منتوجاتها لمواكبة أداء اقساط القروض المذكورة أو لتسويتها بالدفع المقدم/ المسبق، حال دون ذلك الظرفية الطارئة المتمثلة في الإنقباض والركود الذي شهدته السوق العقارية على خلفية تداعيات انتشار وباء كورونا وما استتبع ذلك من اغلاق واجراءات احترازية لا مجال للخوض في تبعاتها وآثارها الوخيمة والكارثية احيانا على الإقتصاد عموما والسوق العقارية بالخصوص وبالأساس، وأنه في هذا الخضم وتلك الظروف العصيبة تعرضت لسيل مطالبات وضغوطات وتهديدات رهيبة من البنك المدعى عليه قصد أداء مبالغ القروض المذكورة، رافضا تمتيعها ومنحها رسائل رفع اليد بصفة جزئية عن بعض الرسوم العقارية والحال أن الرهون تم نقلها للرسوم العقارية كلها عددها 50 ، مصرا على أداء ديونه و إلا سيبادر الى مباشرة الدعاوي القضائية المتاحة ومساطر تحقيق الرهن، و انه في اطار هذه الأجواء المتسمة بموازين قوى مختلة و مراکز غیر متكافئة اقترح المدعى عليه أداء القروض المذكورة من خلال تسوية مجحفة وجائرة تمثلت في أداء جزء من مبلغ القروض من خلال الأداء ببديل في إطار الوفاء بمقابل بشأن عقاريين احدهما لإقامة مجمع/ مركز تجاري، وآخر بدوره ذو صبغة تجارية يتعلق الأمر بالرسمين (120490/01 و 120491/01 )، وأداء الجزء الثاني من خلال بيوعات ثنايا لأربع رسوم عقارية كلها مخصصة للإستعمال التجاري ( 120478/01 -120492/01 - 120494/01-120493/01)، مع العلم أن العقارات الستة جميعها هي عقارات مخصصة للإستعمال التجاري وهي لوحدها ذات الصبغة المذكورة في مشروع العارضة برمته ووحدها التي تقع بواجهة الشارع العام، كل ذلك بعدما عمد المدعى عليه الى حصر وتقدير قيمة الدين المتخلذ بذمتها على حسب هواه وتقديراته في احتساب مخالف لقواعد العمل البنكي ومؤسسات الإئتمان للفوائد والرسوم والمصاريف والعمولات في مبلغ اجمالي قدره 35.219.924,00 درهم، و أنها لم تجد بدا من الرضوخ مكرهة لمقترحات المدعى عليه في إبرام عقدين بتاريخ 24/03/2021 الأول يتعلق بالأداء ببديل بشأن الرسمين العقاريين المذكورين، والثاني يتعلق ببيع الثنيا بشأن أربعة رسوم عقارية سيكون محطة دعوى أخرى مستقلة، و أن الأول تم بموجبه تفويت ملكية العقارين موضوع الرسمين عدد 01/120490 و 01/120491 في اطار الأداء ببديل ،و ذلك في اذار تسوية جزء من الدين قدره 16.368.000,00 درهم، إذ تم تفويت العقار موضوع الرسم 120490/01 بمبلغ 8.736.000,00 درهم ،في حين انه تم تفويت العقار موضوع الرسم 01/120491 بمبلغ 7.632.000,00 درهم ، والحال أنها بعد استجلائها مؤخرا لسعر السوق العقارية بالنسبة لذات العقارات أو مثليها تبين لها أن سعر المتر المربع بالمنطقة وعلى اساس مزايا ومواصفات وموقع الرسوم المذكورة أكثر من ثمن التفويت بكثير اذ يناهز ثمن المتر المربع 25000,00 درهم، كما هو ثابت من خلال الشهادة المؤرخة في 02/02/2022 التي تحصلت عليها مؤخرا من مكتب د.ت.ع.إ.ف. وبالتالي فإن قيمة احدى العقارات لوحده يناهز المبلغ المقدر كثمن للبيع والمتقاصص بشأنه عن الدين المتخلذ بذمة ، و أنه بلغ لعلمها أن البنك قبل فرض الأثمنة التي تم على اساسها التعاقد، لها ة علما به من قبل وأخفاه المدعى عليه عنها كليا كما أجرى المدعى عليه تقويما آخر لدى مكتب ك.ر. وتعمد اخفائه بدوره عنها ،بل أن ذات المكتب في تواطئ مکشوف رفض بدوره موافاتها بنسخة من تقريره في الموضوع رغم مطالبته بذلك، وبذلك فإنها وقعت ضحية اكراه من طرف المدعى عليه وأيضا تدليس وغبن استغلالي مقرون بالتدليس، و عيوب الرضى المنصوص عليها وعلى شروطها وآثارها في قانون الإلتزامات والعقود والموجبة والمخولة للمطالبة بالإبطال أو بتصحيح التعاقد وتعديله من خلال انقاص التزام أو بدل أو عوض الطرف المتضرر، ، و التمست التصريح والحكم بإبطال عقد الأداء ببديل التوثيقي (DATION EN PATEMENT) المبرم بين المدعية والمدعى عليه بتاريخ 24/03/2021،المنصب على الرسمين العقاريين عدد (120490/01 و 120491/01 ) بالمحافظة العقارية بالدار البيضاء انفا مع جميع ما يترتب عن ذلك قانونا، و الحكم بصفة تبعية بالتشطيب على العقد المذكور من الرسمين العقاريين المشار لهما وتقييد وتضمين هذا الحكم بهما، واحتياطيا التصريح والحكم بتصحيح وتعديل العقد التوثيقي المذكور أعلاه بإنقاص الإلتزام و البدل والمقابل المقدم من العارضة وبالتالي الإكتفاء بإجازة ونفاذ العقد فقط بشأن الرسم العقاري عدد 120491/01 البالغة مساحته 636م2 على أساس استغراق قيمته للدين المؤدى كمقابل وفائه، والحكم بصفة تبعية بإخراج الرسم العقاري عدد 120490/01 من العقد والقول بعدم نفاذ العقد بشأنه في اطار قاعدة انقاص التزام العارضة المقابل، والحكم بصفة تبعية بإرجاع العقار المذكور موضوع الرسم 120490/01 للمدعية ونقل ملكيته لها، والقول والحكم تبعا لذلك بالتشطيب على العقد من الرسم العقاري عدد 120490/01 وبتضمين وتقييد مقتضيات هذا الحكم بالرسم المذكور، واحتياطيا جدا التصريح بتصحيح وتعديل العقد التوثيقي المبرم بين العارضة والمدعى عليه والمؤرخ في 2021/03/24 وذلك من خلال الرفع والزيادة في الإلتزام المقابل للمدعى عليه، وذلك بالحكم عليه بأدائه لفائدة العارضة الفرق في القيمة قدره 15.132.000,00 درهم، وتحميل المدعى عليه في جميع الحالات الصائر ،وبصفة جد جد احتياطية الحكم تمهيديا بإجراء خبرة على الرسمين العقاريين 140490/01 و 120491/01 محافظة الدار البيضاء موضوع العقد التوثيقي المؤرخ في 24/03/2021 تسند لخبير مختص في شؤون التقويمات العقارية، تكون مهمته تحديد سعر العقارين المذكورين وقيمتهما الحقيقية بتاريخ التعاقد 24/03/2021 أخدا بعين الإعتبار المنطقة حيث يقعان بها وموقعهما معا بالشارع الرئيسي، وطبيعة تخصيصهما للإستعمال التجاري ، و ارفقت مقالها بصورة طبق الاصل من العقد التوثيقي المؤرخ في 24/03/2021 بمثابة عقد اداء - بديل (DATION EN PATEMENT) المطلوب ابطاله أو تعديله وتصحيحه، و صور ترجمته للغة العربية، و صور من شواهد الملكية المتعلقة بالرسمين العقاريين موضوعه، و صورة كتاب المدعى عليه للعارضة المؤرخ في 27/01/2021 والذي ينطوي على اجبارها بالتسوية على اساس التسعيرات التي ارتضاها و إلا تلويحه باللجوء للدعاوى والمطالبات القضائية، و صورة لترجمة الكتاب المذكور للغة العربية.، و صورة تقرير خبرة مكتب إ.ف. المنجز بطلب من المدعى عليه ولفائدته يبين موقع الرسمين موضوع التعاقد وقيمتهما، و صورة شهادة مكتب إ.ف. المؤرخة في 02/02/2022 المتضمنة للتقويمات الحقيقية للعقارين موضوع التعاقد. صورة ترجمتها للغة العربية. و بناء على ادلاء نائب المدعى عليه بمذكرة تعقيب بجلسة 05/04/2022 جاء فيها أن الدعوى الحالية ترمي إلى الطعن بإبطال عقد بيع الثنيا التوثيقي المنجز بتاريخ 24/03/2021 ، وأن الطعن بالابطال قد أنصب أساسا على ثمن البيع وما سمي بالاكراه والتدليس، وأن بيع الثنيا أو ما يسمى في الفقه ببيع الوفاء ليس بيعا كباقي البيوعات ، بل إنه بيع معلق على شرط حق استرداد المبيع من طرف المدعية في ظرف ثلاثة سنوات بالثمن المحدد في عقد البيع ؛ و لذلك فإن البيع المذكور ليس بيعا تاما وناجزا ولن يصبح البيع المذكور وناجزا إلا بعد مرور ثلاثة سنوات، وبالضبط عند حلول تاريخ 25/03/20214 شريطة عدم قيام المدعية باستعمال حقها في استرداد المبيع وذلك بأداء ثمن المبيع طبقا للأحكام المنصوص عليها في الفصل 585 وما يليه من ق. ل. ع، و لذلك فالدعوى تكون سابقة لأوانها ما دام البيع لم يصبح تاما وناجزا ،ومادامت انها لم تصبح بعد مالكة للعقار موضوع البيع بالثنيا ، و أن الأمر في النازلة لا يندرج ضمن المتعاقد الذي تعرض للتهديد بانتزاع فوائد مفرطة وغير مستحقة ، فإن أحكام الفصل 48 من ق. ل. ع المتمسك به لا تنطبق على نازلة الحال ، وبالتالي فإنه لا مجال للتمسك بإبطال العقد موضوع هذه الدعوى، وأن المدعية تعترف صراحة بأنها قد عجزت عن تسديد الديون التي بذمتها، وأنه وفي نازلة الحال ولما كان يستفيد من رهون رسمية من المرتبة الأولى على عقاراتها ، فإن أحكام المادة 214 من مدونة الحقوق العينية قد خولت الحق المطلق له في أن يطلب بيع الملك المرهون بالمزاد العلني عند عدم الوفاء بدينه في الأجل ، لذلك فإنه وبمجرد حلول أجل تسديد ديونه دون أن تبادر المدعية إلى تسديدها ، فإن له الحق المطلق في سلوك مسطرة تحقيق الرهون وبيع العقارات المرهونة بالمزاد العلني؛ وأن هذا الحق هو حق مطلق لا يخضع إلى أي قيد، و أنه ورغبة منه في الحفاظ على العلاقات الممتازة التي تربطه بالمدعية بادر إلى مطالبتها ؛ وأنه لما كان سلوك المساطر القضائية هو حق خوله القانون له بصفة مطلقة فإن التلويح بممارسة حق أقره القانون لا يشكل تهديدا أصلا؛ وأنه ولو كان مجرد التلويح بممارسة المساطير القضائية التي ينص عليها القانون يشكل تهديدا يؤدي إلي بطلان العقود كما توهمت ذلك المدعية ، فإن جميع العقود سوف تكون في هذه الحالة عرضة للإبطال، و بذلك فإن ما تمسكت به المدعية يبقى بدون أساس، كما أنه وإن كان لا وجود لأي مجال للطعن في بيع معلق على شرط الاسترداد في أجل ثلاثة سنوات مادام البيع غير تام وغير ناجز ، كما أنه وفي حالة ممارسة المدعية لحقها في استرداد المبيع بتاريخ 24/03/20214 أو قبل ذلك سوف يجعل كل ما تمسكت به في شأن ثمن المبيع بدون جدوى و لا يمكن بأي حال من الأحوال أن يؤدي بطلان العقد؛و إذا كانت المدعية قد استندت على الخبرة الحرة المنجزة من طرف مكتب إ.ف. " للقول بأن المكتب المذكور قد حدد ثمن المتر المربع في مبلغ 25.000,00 درهم، في حين أن الثمن المحدد في بيع الثنيا قد بلغ 7034,00 درهم ، فإنه فضلا عن أن الخبرة الحرة لكونها لم تكن موضوعية ولم يعتمد فيها المكتب الذي أنجزها على أية عناصر للمقارنة ولم يدل بأية عقود تتعلق بتفويتات تمت في نفس المنطقة بالثمن المحدد في الخبرة؛ وأن التحريات والاستشارات التي قام بها تبين له من خلالها بأنه لا وجود للثمن المحدد فيها في المنطقة إضافة الى أن المدعية قد حصلت على رفع اليد عن 44 رسم عقاري بهدف تفويت تلك العقارات ، وأن المدعية لذلك فإنها تعلم علم اليقين ثمن المتر المربع في السوق العقارية ،وأنه لولا علمها بالثمن الحقيقي للمتر المربع لما أقدمت على إبرام العقد موضوع دعوى الابطال، وأنه وفضلا عن ذلك فإن المدعية على علم بالخبرة الحرة المنجزة وتتوفر على نسخة منها ورغم ذلك أقدمت على إبرام عقد بيع الثنيا رغم علمها بما جاء في تلك الخبرة وتوفرها على نسخة منها ؛ وأن علمها بتلك الخبرة الحرة يلغي كل كلام عن الكتمان أو الحيل ، وأنه لذلك فإنه وأمام انعدام أي حيل أو كتمان في النازلة فإن العناصر المنصوص عليها في الفصل 52 من ق. ل. ع غير متوفرة في النازلة ، الأمر الذي يترتب عنه رفض طلب المدعية؛ مؤكدة بأنه لا وجود لأي تدليس في النازلة مادامت المدعية كانت على علم بجميع عناصر العقد الذي أقدمت على إبرامه وعلى بينة بجميع الظروف والأسباب التي أحاطته بالبيع بالثنيا سواء من حيث ثمن المبيع ، وكذا جميع العناصر الأخرى ، فإنه لا وجود لأي تدليس في نازلة الحال؛ أما فيما يتعلق بتمسك المدعية بأحكام الفصل 56 من قانون الالتزامات والعقود فإن أحكامه لا تنطبق على نازلة الحال لأنه يتعلق بالقاصرين وناقص الأهلية، وبالتالي فإنه لا مجال للتمسك به؛ مشيرة أن البيع بالثنيا قد تم بعد أن تقاعست المدعية عن الوفاء بالتزاماتها وعجزها عن تسديد ما بذمتها ، وأن المدعية التي كانت ترغب في الحصول على رفع اليد عن الرهون الرسمية المقيدة على عقارها من أجل تفويتها للغير لجأت إلى التفاوض معه الأمر الذي أسفر على إبرام عقد بيع الثنيا الذي يخول لها استرداد المبيع في أجل ثلاثة سنوات؛ و انه اذا كان بيع الثنيا قد تم على أساس تحديد الدين الذي بذمتها باتفاق الطرفين بتاريخ ابرام العقد و هو 24/3/2021 فان الدين المحدد بالتاريخ المذكور لن يبقى في المبلغ المحدد بتاريخ 24/3/2021 بعد ثلاثة سنوات المحددة لتاريخ استرداد المبيع و هو 24/3/2024 و لذاك فانه كان بديهيا ان يكون ثمن المبيع في بيع الثنيا أقل من ثمنه في بيع عادي تام و ناجز لأنه يتم الاخذ بعين الاعتبار الفوائد الاتفاقية لمدة ثلاث سنوات،لأنه لن يصبح مالكا للعقارات الا بعد انصرام أجل 3 سنوات و شريطة عدم ممارسة المدعية لحقها في الاسترداد ، كما ان تخفيض ثمن المبيع بالنظر للفوائد الاتفاقية التي تتراكم لمدة 3 سنوات فهو مقرر لمصلحة المدعية التي سوف تتمكن من استرداد المبيع بالنظر للثمن المنخفض مع العلم بانه هو الخاسر الأكبر في هذه العملية،لأنه اذا مارست المدعية حقها في استرداد المبيع في اجل ثلاثة سنوات فانه سوف يفقد الفوائد الاتفاقية عن مدة ثلاثة سنوات و بالتالي فان المدعية هي المستفيدة من كل هذه العملية ، و أنه اذا كانت المدعية مصرة على موقفها فانه يعلن عن استعداده الى القيام بفسخ رضائي للعقد شريطة ان ترجع المدعية له جميع الرهون التي تسلمت عنها رفع اليد والمتعلقة ب 44 عقار؛ لكن هذه الاخيرة وقد حصلت على رفع اليد عن الرهون ويبدو أنها تكون قد تصرفت في تلك العقارات، و أن المدعية لم تتردد في المطالبة بالحكم بتصحيح وتعديل العقد الرابط بينها وبينه وذلك بإجازة نفاذه في رسم عقاري واحد وهو الرسم العقاري عدد 01/120494 ،وإخراج الرسوم العقارية عدد 01/120492 و 01/120493 و 01/120494 من العقود وبإرجاعها إليها وذلك في إطار قاعدة إنقاص المبيع، و انه إذا كانت بعض التشريعات قد أخذت بنظرية إنقاص العقد الباطل عندما يكون العقد باطلا في جزء منه بعدما أن يثبت بطلان ذلك الجزء و أن أغلب التشريعات لم تأخذ بهذه النظرية ومنها التشريع المغربي والفرنسي؛ و التمست الحكم أساسا الحكم بعدم قبول الطلب و احتياطيا الحكم برفض الطلب الأساسي و كذا الاحتياطي و تحميل المدعية الصائر. و بناء على إدلاء نائب المدعية بمذكرة تعقيب مرفقة بوثائق بجلسة 10/05/2022 جاء فيها أن مقابل الوفاء المضمن بالعقد المطلوب التصريح بإبطاله في فصله 6 المتعلق بالثمن مفاده أنه بعد تحديده تم التنصيص على مقاصته من مبلغ الدين المتخلذ بذمتها لفائدة المدعى عليه دونما اشارة الى رسائل رفع الید مقابلا مباشرا وموصوفا لذلك، وبالتالي فإن القول بإستحالة إرجاع الحالة الى ما كانت عليه ضرب من ضروب المزايدة المجردة و الغير المؤسسة، لأن إبطال العقد سيعيد الأطراف الى الوضع الذي كانوا عليه قبل التعاقد وبصفة تبعية انطراح مديونيتها ازاء المدعى عليه من جديد، فضلا عن ذلك فإن مقالها ينطوي على ثلاث ملتمسات و الحال انه من غير المستساغ الدفع بعدم قبول الطلبات الثلاث برمتها والحال ان دفوعات المدعى عليه بشأن استحالة ارجاع الأطراف للحالة الذي كانوا عليها تتعلق فقط بإحدى الطلبات دون سواها، و أن الحق في الإسترداد مكفول ومضمون للبائع قانونا وفي جميع مقتضيات المادة 585 ق. ل. ع، لا يجرد ولا يحرم البائع البتة من حقه ومركزه القانوني في المطالبة بإبطال عقد الثنيا لما يمكن أن يكون قد شابه عيب من عيوب الرضى المحددة والمنصوص عليها قانونا، وإلا فإنه بمنطق المدعى عليه فإن عقود بيع الثنيا لا يمكن أن تكون محط دعاوي إبطال لأي سبب من الاسباب مادامت تفتح للبائع مكنة الإسترداد، و أن الموثق يشهد بحضور الأطراف واتفاقهم على جملة بيانات ووقائع وعلى جميعهم وعلى التاريخ ومحل التعاقد ومقابله،أما باقي ما ضمن بالعقد وملابساته وظروف إنجازه أو التعاقد والإتفاق بشأن مقتضياته فإنها لا تكتسب الحجية القطعية وتبقى قابلة للمنازعة والإثبات المخالف في اطار القواعد العامة بما في ذلك ما يمكن ان يشوب ارادة الأطراف من عيوب عند التعاقد أو ما يمكن أن تخفيه من اتفاقات متعارضة، و أن المدعى عليه تعامل مع مقتضيات المادة 419 ق. ل. ع بشكل مبتور وانتقائي ذلك ان المادة المذكورة و إن منحت العقود الرسمية الحجية القطعية فإنها لم تصبغها عليها بشكل مطلق بل فتحت الباب لهدر وهدم حجيتها أمام القضاء ومن خلاله متى كانت ارادة الأطراف مشوبة بعيب من العيوب، فضلا عن ذلك فإن الدعوى لا تنصرف الى الدفع ببطلان العقد بل المطالبة بإبطاله، أما بشأن ما أثاره المدعى عليه من كون الخوف الناتج عن التهديد بالمطالبة القضائية أو عن الإجراءات القانونية الأخرى لا يخول المطالبة بالإبطال سوى إذا ما تم استغلال حالة المتعاقد اذ انتزعت منه فوائد مفرطة وغير مستحقة، مسلمة لا تنازعها فيها ولا تجادل في الإحتكام لها كقاعدة ومرجع قانوني يؤطر هذه المكنة المتاحة للمتعاقد في المطالبة بإبطال تصرف ما، كما تنطق بذلك مقتضيات الفصل 48 من ق. ل. ع و انها كانت متماهية ومنسجمة مع هذه المكنة كما زعم المدعى عليه ، مثلما لم تستند الى هذا الموجب هكذا بشكل اعتباطي مجاني مجرد، ذلك انه بعد التأكيد على ثبوت سلوك المدعى عليه التهديد المذكور بشكل صريح وبين من خلال كتابه المؤرخ في 27/01/2020والذي انذرها بمقتضاه قبول التعاقد بشأن العقارات موضوع الدعوى على أساس الثمن الذي ارتضاه وسعره بفوائده وعمولاته، مع منحه أجلا في 31/03/2021 و إلا فإنه يعتبر المقترح كأن لم يكن وسينصرف لمباشرة الدعاوى القضائية، كما أن المدعى عليه بإعتباره دائن مرتهن على جميع رسومها العقارية باشر جملة استشارات عقارية بواسطة مستشاريه بهذا الخصوص لمعرفة القيمة الحقيقية للعقارات، وسعر المتر المربع بها وحصل على استشارات بهذا الخصوص من ضمنها الخبرة المنجزة من طرف مكتب (إ.) التي خلصت الى أن ثمن المتر المربع بالنسبة للعقارات الأربعة موضوع الدعوى تتراوح بين 22.000 و 25000 للمتر المربع، وأخفى الخبرة المذكورة عليها ،و أنه خلافا لمزاعم المدعى عليه الذي يتحدث عن أن تحوزها بالخبرة دليل على علمها بها فإن المدلى به من طرفها هو شهادة صادرة عن المكتب المذكور بناء على طلبها بتاريخ لاحق وليس تقرير الخبرة المنجز بناء على طلب المدعى عليها في حينه، وذات الإشهاد مضمن به أن الخبرة منجزة بتكليف من ق.ع.س. ولفائدته، والإشهاد المسلم لها مؤرخ في 22/02/2022 أي بتاريخ لاحق، بعدما علمت بعد التعاقد أنه تم تكليف المكتب المذكور من طرف المدعى عليه بتقويم العقارات، و التمس رد ما جاء بمذكرة المدعى عليه و الحكم وفقا للملتمسات المفصلة بالمقال الافتتاحي، و أرفقت مذكرته برسالة مع ترجمتها للعربية، و إشهاد، وانذار، و مقالين و مذكرة جوابية. و بناء على ادلاء نائب المدعى عليه بمذكرة جواب بجلسة 24/05/2022 جاء فيها أنه ولوضع حد للوسائل غير الشريفة التي ارتأت المدعية ركوبها فان المدعية بمجرد حصولها على رفع اليد عن الرهون الرسمية من المرتبة الأولى والتي كان يستفيد منها العارض عمدت إلى غاية 13/01/2022 فقط إلى تفويت و رسوم عقارية الآتية : بتاريخ 2021/10/11 قامت بتفويت العقار موضوع الرسم العقاري عدد 01/120462 . بتاريخ 2021/11/26 قامت بتفويت العقار موضوع الرسم العقاري عدد01/120451 . بتاريخ 2021/12/8 قامت بتفويت العقار موضوع الرسم العقاري عدد 01/120476 . بتاريخ 2022/1/5 قامت بتفويت العقار موضوع الرسم العقاري عدد 01/120470 . بتاريخ 2022/1/7 قامت بتفويت العقار موضوع الرسم العقاري عدد 01/120484 . بتاريخ 2022/1/7 قامت بتفويت العقار موضوع الرسم العقاري عدد 01/120475 . بتاريخ 13/1/2022 قامت بتفويت العقار موضوع الرسم العقاري عدد 120463/01. كما أن المدعية قامت بتفويت عقارين آخرين، ولما كان يستحيل على المدعية أن تقوم بإرجاع الرهون الرسمية من المرتبة الأولى التي كانت مقيدة على العقارات المشار إليها أعلاه والتي قامت بتفويتها، و مادامت المدعية قد احتفظت بحقها في استرجاع العقارات موضوع البيع بالثنيا فانه يبقى عليها استرجاع تلك العقارات عند حلول اجل الاسترداد أو حتى قبل حلوله إذا أرادت ذلك ،و لذلك فانه لا يمكن المطالبة ببطلان بيع معلق على شرط واقف و لم يصبح بيعا ناجزا و تاما ،و أن الفوائد المنصوص عليها في العقود المبرمة بينه والمدعية لا تتجاوز نسبة 5,50 % وهي فوائد جد ضئيلة ، وفضلا عن ذلك فان الفوائد الاتفاقية بالنسبة للأبناك يحددها والي بنك المغرب ولا سلطة له في تحديدها، و أن الخبرات الحرة التي يقوم بها ق.ع.س. هي خبرات سرية وإجراء داخلي ، و ليس هناك ما يلزم قانونا العارض بأن يسلم نسخة منها للمدعية ، لكن المدعية وبتواطؤ مع مكتب (إ.) استطاعت الحصول على تلك الخبرة التي يبدو منها بأن المكتب المذكور قد ذهب إلى محاباة المدعية وقام بتحديد أثمنة خيالية وغير واقعية ولا وجود لها في السوق العقاري على الإطلاق ، وأن ذلك ما أثبتته الخبرة التي أنجزها مكتب "ك.ر." اذ حددت الأثمنة في أقل من نصف ما حددته الخبرة المشار إليها أعلاه ،وأنه وبعد حصولها على رفع اليد عن الرهون الرسمية من المرتبة الأولى التي كان پستفيد منها والمسجلة على 44 عقار، لجات مباشرة إلى تفويتها و منها وأقدمت على تسجيل أربعة دعاوي ضده منها الدعوى الحالية، وأن ما يدحض جميع دفوعات المدعية حول الغبن وثمن عقاراتها هو أنها قد أقدمت على تفويت العقارات المشار إليها أعلاه بأثمان تقل عن الأثمان التي تتمسك بها، و التمسرددفوعات المدعية ، و الحكم ب وفق ملتمساته السابقة، و أرفق المذكرة بعقود بيع، و كتاب و خبرة مع مقتطفات من كتاب الدكتور مامون (ك.). و بناء على إدلاء نائب المدعية بمذكرة رد بجلسة 14/06/2022 جاء فيها ان منازعتها لا تنصرف الى الطعن في نسبة الفائدة ولا الى المجادلة فيها بل تروم ما شاب عملية طريقة احتسابها لتحديد وحصر المديونية من إخلالات تتمثل في رسملتها واحتساب فوائد اضافية عنها ضدا على دوريات والي بنك المغرب ، فضلا عن احتساب عمولات ومصاريف غير مستحقة كما وقفت على ذلك خبرة عبد الرحمان (أ.) المدلى بها في اطار المسطرة المذكورة، أما رسالتها المؤرخة في 22/12/2020فلا يمكن أن تنهض حجة على علمها اليقين أمام إقرار المدعى عليه سرية الخبرة والتقويم، بل تبقى مجرد ما تسرب لعلمها دون يقين أو سند، و أن المدعى عليه اضطر أخيرا الى الإدلاء بخبرة مكتب والتي يتأكد من خلال خلاصاتها بالملموس أن القيمة الحقيقية للعقارات الأربع موضوع العقد تضاعف القيمة التي على اساسها تم التعاقد ،بحيث أشارت إلى أن القيمة هي 15000 درهم للمتر المربع في حين ان قيمة التعاقد هي اقل من نصف التسعيرة المذكورة (7034 درهم)، هذا دون الخوض في مدى كون التقرير المدلى بها هو التقرير المنجز والمعتمد والمصرح به رسميا من طرف المدعى عليه لدى الجهات المالية الوصية والرقيبة في هذا السياق، فضلا عن أن تقرير الخبرة المحتج به نفسه يشير الى ان الثمن المرجعي للبقع المخصصة للإستعمال التجاري بالمنطقة من طرف ادارة الضرائب هو 22000 درهم وليس ما جاء بخلاصة الخبرة، و أنه من اصل 50 بقعة بالتجزئة هناك 6 فقط مخصصة للإستعمال التجاري ويشار دائما في الخبرة الى تقويمها بشكل منفصل مميز بالنظر لطابعها التجاري وكونها هي الواقعة لوحدها بالواجهة، وهي كلها التي تمسك المدعى عليه في التحوز والإستئثار بها، أربعة منها موضوع عقد بيع ثنيا محل هذا الملف، واثنين موضوع اداء ببديل محل الملف 2022/8202/2581، و أن المكتب المذكور كلف بدوره من طرف المدعى عليه ولم ينكر ذلك، و أن كتاب المدعى عليه اللاحق المؤرخ في 27/01/2022 دلیل ساطع على عدم وجود توافق بل إکراه ومنطق القوة وفرض الأمر الواقع في اقتراح ثمن وتخييرها بين قبوله ومنحها اجل قصير لذلك ،و إلا مباشرة الدعاوي والمساطر القضائية، و التمس رد ما جاء بمذكرة المدعي عليه والحكم وفقا للملتمسات المفصلة بمقالها الافتتاحي. و بناء على ادلاء نائب المدعى عليه بمذكرة تعقيب على مذكرة رد بجلسة 28/06/2022 جاء فيها ان المدعية قد توجهت الى رئيس هذه المحكمة بصفته قاضيا للامور المستعجلة و طلبت ارغام مكتب ك.ر. تسليمها الخبرة التي انجزها فصدر امر قضى بعدم الاختصاص، مؤكدة سابق دفوعاته و ملتمساته، و أرفق المذكرة باجتهادين، و مقال و مستخرج من موقع الكتروني. و بناء على إدلاء نائب المدعية بمذكرة تعقيب بجلسة 19/07/2022 جاء فيها انها تذرك ان الخبرة الحرة للسيد عبد الرحمان (أ.) خبرة حرة و غير تواجهية و غير قضائية لكنها تشكل بداية حجة تدعمها جملة من قرائن أخرى، و هي المراسلات المتبادلة بين الطرفين بشان طلبها مراجعة جملة فوائد و مصاريف و عمولات متقطعة و طريقة احتسابها، مؤكدا سابق دفوعاتها و ملتمساتها. و بناء على إدلاء نائب المدعية بمذكرة تعقيب خلال المداولة أوضح فيهاأنه بخصوص احتجاج المدعى عليه بنسخة حكم ابتدائي صادر بشان دعوى مراجعة الفوائد و المصاريف و العمولات البنكية و زعمه بحجيته فان الحكم المذكور غير حائز لقوة الشيء المقضي به و أنه تم استئنافه، مؤكدة سابق دفوعاته و ملتمساته ، و ارفق مذكرته بصورة منمقال استئنافي. وبناء على الامر التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 18/10/2022 والقاضي بإجراء بحث بين الطرفين. وبناء على جلسة البحث المنعقدة بتاريخ 3/1/2023 والتي حضرها الطرف المدعي ونائبه ونائب الطرف المدعى عليه و تخلف هذا الاخير . وبناء على المذكرة التعقيبية بعد البحث المدلى بها من طرف نائب المدعى عليه بجلسة 24/01/2023 والتي جاء فيها أن ممثل المدعية اعترف للمحكمة بأنه كان على علم بخصوص ثمن المتر المربع قبل إبرام العقد و على ذلك الأساس وجه له رسالته المؤرخة في 22/12/2022 وأنه لذلك فإنه يكون قد أقدم على البيع وهو على علم بالثمن الذي تضمنته الخبرة الحرة التي أنجزها العارض ، كما أن إنكار توصله بالخبرة تكذبه رسالته المذكورة أعلاه فضلا عن أنه أدلى بالخبرة المذكورة رفقة الوثائق التي أدلى بها ، زاعما بأنه لم يحصل عليها إلا فيما بعد رغم أن رسالته المؤرخة في 12/22/ 2022 والتي كانت قبل إبرام العقد تؤكد أنه كان يتوفر على الخبرة وطالب ضمن رسالته المذكورة اعتماد الثمن الوارد فيها ، كما أن ممثل المدعية اعترف بأنه قد قام ببيع 12 بقعة بعد أن سلمه العارض رفع اليد عن الرهون التي كانت مسجلة على عقاراته ، وبالتالي فإنه كان بإمكان المدعية تسديد ديونها دون حاجة إلى كل هذه المناورات ؛ وأنه لذلك فإن هذه الدعوى تبقى عديمة الأساس ، وأن هدفها هو الإثراء بلا سبب على المال العام مادام ق.ع.س. هو مؤسسة تملك الدولة جميع رؤوس أموالها ؛ وأنه لذلك ينبغي عدم الالتفات لدفوعات المدعية والحكم وفق ملتمساته. وبناء على المذكرة بعد البحث المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 24/1/2023 والتي جاء فيها وأنها تعقيبا على البحث المذكور تود اثارة الدفوعات والملاحظات التاليةأولا: فإنها لن يفوتها تسجيل الرفض الصريح للمدعى عليه الإمتثال لقرار المحكمة بإجراء البحث ورفضه التجاوب مع اجراء التحقيق ذلك وغايته في استجلاء الحقيقة كاملة بشأن جميع ظروف وملابسات النزاع، امعانا منه في الحيلولة دون ذلك بمبرر واهي وغير مستساغ ولا يسعفه قانونيا مبرر يتم عن منطق الحدر والتحفظ والإحتياط من اجراءات التحقيق التي ارتأتها المحكمة ما يجعل حسن نية وصدق ومصداقية دفوعاته ومزاعمه في المحك، و ثانيا انه تسجل تجاوبها مع جميع استفسارات المحكمة واسئلتها وايضا اسئلة الدفاع بكل صدق ودقة وتفصيل، و ثالثا ان المحكمة ستعاين من خلال ما راج بجلسة البحث انطراح محصلة الإكراه والغين الإستغلالي الذي مورس في حقها من قبل المدعى عليه والذي خيم على جميع مراحل و إجراءاتالتعاقد من منطلق اختلال وعدم تكافئ مراكز القوى بين الطرفين، ذلك أن المدعى عليه عمد الى فرض اثمنة التفويت بحيث انتقى الرسوم العقارية ذات التخصيص التجاري واقترح الثمن الذى يحلو له لكل عقار على حدة من العقارات الستة وخيرها بين قبوله او اللجوء للقضاء لتحقيق الرهن، والأخطر من ذلك انه حاصرها بأجل محدد في نهاية مارس 2021 بحيث لم يترك لها مجالا للمناورة أو التفكير ، و رابعا: ان المحكمة وقفت ايضا خلال البحث المجرى على كون الثمن المقترح بالرسالة المذكورة بتاريخ 27/01/2021 والذي على أساسه تم التعاقد مؤشر ان المدعى عليه ترجم ما قرره وما ارتضاه وما فرضه لوحده بموجب كتابه المتضمن للتهديد الصريح ،واتضح أن هذا الثمن بعيد كل البعد عن القيمة الحقيقية للعقارات وبالتالي الغبن فاحش وفادح بشأن عقارات قیمتها الحقيقية بين 22000 درهم و 25000 درهم للمتر في حين ان قيمة التعاقد تمت على اساس 12000 او 7000 درهم للمتر المربع ، ولا مجال هنا للخلط والتغليط فالعقارات محط التعاقد كلها ذات طابع تجاري ولا علاقة لها باقي الرسوم العقارية المخصصة للسكن ، و خامسا: علما بأن الخبرات التي لجأ اليها المدعى عليه والتي يعتبرها سرية لیست خبرات استشارية حرة كما يتدرع بذلك بل هي خبرات إخبارية ملزم بإجرائها وفقا لدوريات والي بنك المغرب من ضمنها الدورية لتاريخ 2021/03/04 رقم (2021/W/4والتي اوصى بها والي بنك المغرب متى كانت المؤسسة البنكية تعتزم اقتناء عقار تملك عليه حق الرهن توخيا للشفافية وتفاديا لإستغلال موقعها ، و أنه يتعين الإحتكام لخبرة قضائية ، و أكد جميع دفوعه و ملتمساته السابقة، و أرفق مذكرته بصورة كتاب المدعى عليه المؤرخ في 27/1/2021 ، و صورة ترجمة الرسالة المذكورة للغة العربية، و صورة لدورية والي بنك المغرب رقم 2021/W/4 . وبناء على المذكرة التعقيب على البحث المدلى بها من طرف نائب المدعى عليه بجلسة 24/1/2022 والتي جاء فيها وأنه إذا كانت المدعية لا زالت تتكلم عن التهديد الذي تعرضت له ببيع عقاراتها ، فإنه ينبغي التذكير بأن التهديد بالمطالبة القضائية طبقا لأحكام الفصل 48 من قانون الالتزامات والعقود لا تخول الإبطال إلا في حالة ثبوت استغلال التعاقد لانتزاع فوائد مفرطة وغير مستحقة ، وأنه وفي هذا الصدد ينبغي التذكير بأن المدعية قد أقامت دعوى سبقت الإشارة إليها في المناقشات السابقة تهدف إلى مراجعة الفوائد والعمولات والصوائر والمتعلقة بنفس العقد ، غير أن محكمتكم الموقرة قضت برفض طلبها ، كما أنه وعلى إثر الطعن بالاستئناف الذي تقدمت به المدعية في مواجهة الحكم المذكور ، غير أن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء أصدرت بتاريخ 2023/1/9 قرارا في الملف عدد 2022/8221/5021 يقضي بتأييد الحكم المذكور ؛ وأنه لذلك فإن المحكمة تكون قد حسمت بحكم اكتسب قوة الشيء المقضي به فيشأن ما زعمته المدعية حول التهديد ، كما أنه وفيما يتعلق بما زعمته المدعية حول كون " شركة ك.ر. " تكون قد حددت ثمن المتر المربع في مبلغ 22.000.00 درهم، فإنه وخلافا لما زعمته المدعية فإن الشركة المذكورة قد حددت ثمن المتر المربع للرسم العقاري عدد 01/120490 في مبلغ 17,500,00 درهم واشتراه العارض بمبلغ 14.000.000 درهم ، كما حددت ثمن المتر المربع للرسم العقاري عدد 01/120491 في مبلغ 15.000,00 درهم و اشتراه العارض بمبلغ 12.000.00 درهم ، وأنه لذلك فإن هناك فرق بسيط بين الثمن المحدد وبين ما جاء في الخبرة المذكورة وثمن الشراء رغم أن ذلك لا تأثير له على محصلة النزاع ؛ وأنه وبصرف النظر عن ذلك فإن المدعية كانت لها الحرية الكاملة في أن تبيع بالثمن الذي ترتضيه وبالمقابل كانت الحرية في الشراء بالثمن الذي يناسبه ؛ وأنه لما كانت المدعية قد ارتضت بالثمن الذي تم الاتفاق عليه وصادقت عليه ، و ان المدعية كانت سيئة النية منذ البداية ، ذلك أنه ومن أجل الحصول على رفع الرهون على عقاراتها لتتمكن من بيعها راسلت العارض بتاريخ 02/01/2020مطالبة البنك أن يسمح لها بإبرام صلح معها، وأنه وعلى إثر العديد من الاجتماعات مع المدعية وجهت للعارض بتاريخ 15/12/2020 كتابا تؤكد فيه بأنه وعلى إثر الاجتماع الذي تم معها فقد تم الاتفاق على شراء عقار للاستعمال التجاري وكذلك تسديد الدين بواسطة بيع الثنيا ، وأنه لذلك فإنها تطلب من العارض أن يوافيها بشروط البيع بالثنيا وثمن كل عقار حتى تتمكن من البت وبسرعة في مقترح العارض وتقييمه مع مستشارها المالي، وأن المدعية توصلت بتاريخ 27/01/2021 بمقترحات حول التسوية وكذلك مشروع عقد الشراء ومشروع عقد البيع بالثنيا ، وأن المدعية بمقتضى كتابها المؤرخ في 01/05/2021 قدمت ملاحظاتها حول بعض بنود عقد البيع بالثنيا وطالبت بتعديلها ولم تنازع لا في بروتوكول الاتفاق ولا في عقد البيع بالثنيا فيما يتعلق بالثمن الذي تم الاتفاق عليه ،وأنه بذلك يتجلى بأن المدعية هي التي اتصلت بالعارض من أجل ابرام سواء عقد البيع أو عقد البيع بالثنيا ، وهي التي استعجلت بإبرام الاتفاقين ، وأن إبرام الاتفاقين كان ناتج عن رغبتها وبإرادتها وبرضاها وكان لها الوقت الكافي من أجل التفكير واتخاذ القرار التي ترتضيه ، لكنه يبدو من تصرفاتها بأنها كان هدفها هو الحصول على رفع اليد عن الرهون وإبرام الاتفاقين مع نية مسبقة وسيئة في الطعن في العقدين اللذين أبرمتهما برضاها وبإرادتها وذلك ما حدث فعلا ؛ و التمس الحكم وفق ملتمساته السابقة، و أرفق مذكرتهبصورة من خمسة رسائل. و بتاريخ 21/02/2023 أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم المطعون فيه بالإستئناف. أسباب الإستئناف حيث تتمسك الطاعنة بأن الحكم جاء ناقص التعليل لأنه اعتبر أن شروط الإكراه الناتج عن التهديد بالمطالبات القضائية غير متوفرة استنادا إلى التعليل التالي"أن الثابت من الحكم عدد 6600 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 16/6/2022 ان المدعية سبق لها المطالبة بالتعويض وكذا التأكد من شرعية الفوائد البنكية الاتفاقية النتائجة عن القروض وان المحكمة قضت في مواجهتها برفض الطلب . وحيث ان الحكم اعلاه له حجيته على الوقائع التي يثبتها طبقا لمقتضيات الفصل 418 وما يليه من ق. ل.ع" و هو تعليل يتضمن مقاربات مغلوطة، لأن الحكم المحتج به هو حكم ابتدائي و غير نهائي، و أنه حجيته طبقا للفصل 418 من ق.ل.ع تقتصر على الوقائع المثبتة فيه و لا تمتد إلى استقراء و تكييف موقف القضاء ، كما أن هذا الحكم لم يقف في وقائعه على انتفاء واقعة احتساب فوائد و مصاريف غير مستحقة بل أسس تعليله على أن برتوكول الاتفاق المؤرخ في 12/03/2021 بشأن تحديد أصل الدين هو بمثابة اتفاق يشكل اعترافا بالمديونية، و أن الكتاب المؤرخ في 27/01/2021 لا يعتبر إنذارا بالمعنى المتعارف عليه بل هو قرار إداري منفرد حدد فيه البنك كيفية استخلاص الدين الذي حدده ، ثم حدد فيه سعر اقتناء العقارات حيث اقترح لبعضها مبلغ 12.000,00 درهم للمتر المربع، و البعض الآخر 7034,00 درهم للمتر المربع، و اعتبر أن هذه الوسيلة هي المخرج الوحيد لإستخلاص ديونه، و حدد أجلا للقبول بهذا المقترح، و بالتالي فهذا الكتاب يتضمن عنصر الإكراه، و أن قاضي الدرجة الأولى تبنى موقف المدعى عليه بالقول " الثابت من الرسالة الموجهة من المدعية الى المدعى عليه والمؤرخة بتاريخ 22/12/2020 والتي كانت قبل ابرام العقد التوثيقي المؤرخ في 23/3/2021 والتي تطلب منها اعتماد مبلغ 25.000,00 درهم مما يدل انها كانت على علم قبل ابرام العقد بثمن المبيع..."، و الحال أن الكتمان مناط التدليس في النازلة لا يتعلق بالعلم بالثمن أو تكهنه أو احتماله بل يتعلق بإخفاء المستأنف عليه إنجاز خبرتين تقويميتين طبقا لقواعد العمل البنكي ، و الرسالة المؤرخة في 22/12/2020 لا تفيد علم الطاعنة بهما، بل كتمان البنك الخبرتين، و الذي كان جوهريا لما صاحبه من ظروف تقتضي النزاهة و بالتالي فقد تحقق موجب التدليس، و أن هناك فرق بين ثمن المبيع 12.000,00 درهم للمتر المربع و 7034,00 درهم بالنسبة للعقارات الأربعة الأخرى ، و هذا يثبت توفر عنصر الغبن طبقا للفصل 55 من ق.ل.ع، و أن هناك غبن استغلالي طبقا للفصل 54 من ق.ل.ع لأن المستأنف عليه استغل حاجة الطاعنة و ضعفها بصفته دائن مرتهن و امتناعه عن رفه اليد الجزئي عن بعض العقارات لتسويق منتجاتها، و أن الغبن الإستغلالي هو عيب من عيوب الرضا، و التمست إلغاء الحكم الإبتدائي و بعد التصدي الحكم أساسا بإبطال عقد الأداء ببديل التوثيقي (DATION EN PATEMENT) المبرم بتاريخ 24/03/2021 المنصب على الرسمين العقاريين عدد (120490/01 و 120491/01 ) بالمحافظة العقارية بالدار البيضاء انفا مع جميع ما يترتب عن ذلك قانونا، و الحكم بصفة تبعية بالتشطيب على العقد المذكور من الرسمين العقاريين المشار لهما وتقييد وتضمين هذا الحكم بهما، واحتياطيا التصريح والحكم بتصحيح وتعديل العقد التوثيقي المذكور أعلاه من خلال انقاص الإلتزام و البدل والمقابل المقدم و الإكتفاء بإجازة ونفاذ العقد فقط بشأن الرسم العقاري عدد 120491/01 البالغة مساحته 636م2 على أساس استغراق قيمته للدين المؤدى كمقابل وفائه، والحكم بصفة تبعية بإخراج الرسم العقاري عدد 120490/01 من العقد والقول بعدم نفاذ العقد بشأنه في إطار قاعدة انقاص التزام الطاعنة المقابل ،والحكم بصفة تبعية بإرجاع العقار المذكور موضوع الرسم 120490/01 ونقل ملكيته لها، و والحكم بالتشطيب على العقد من الرسم العقاري عدد 120490/01 ،وبتضمين وتقييد مقتضيات هذا الحكم بالرسم المذكور، واحتياطيا جدا التصريح بتصحيح وتعديل العقد التوثيقي المؤرخ في 24/03/2021 من خلال الرفع والزيادة في الإلتزام المقابل للمستأنف عليه وذلك بالحكم عليه بأدائه لفائدة الطاعنة الفرق في القيمة قدره 15.132.000,00 درهم، وتحميله الصائر، وبصفة جد احتياطية الحكم تمهيديا بإجراء خبرة على الرسمين العقاريين 140490/01 و 120491/01 محافظة الدار البيضاء موضوع العقد التوثيقي المؤرخ في 24/03/2021 تسند لخبير مختص في شؤون التقويمات العقارية، تكون مهمته تحديد سعر العقارين المذكورين وقيمتهما الحقيقية بتاريخ التعاقد في 24/03/2021 2021/03/24 أخدا بعين الإعتبار المنطقة حيث يقعان بها وموقعهما معا بالشارع الرئيسي وطبيعة تخصيصهما للإستعمال التجاري مع حفظ حقها في تقديم طلباتها بعد الخبرة، و ارفقت مقالها بنسخة من الحكم المطعون فيه و طي التبليغ. و بجلسة 15/06/2023 أدلى المستأنف عليه بواسطة دفاع بمذكرة تعقيبية جاء فيها أن برتوكول الاتفاق المؤرخ في 12/03/2021 المصادق على صحة توقيعه في 15/03/2021 حدد الإطار القانوني للصلح و من بينه البيع بالثنيا للعقارات الأربعة، و أن العقد التوثيقي المؤرخ في 24/03/2021 لم يكن إلا تنفيذا لهذا البرتوكول، و بذلك فإن المستأنفة أجازت ما تم الاتفاق عليه و نفذته بإرادتها، و طبقا للفصل 318 من ق.ل.ع فإنها تكون قد تنازلت عن الوسائل و الدفوع التي كان من الممكن أن تتمسك بها ضد الإلتزام القابل للإبطال، و التمس رد الإستئناف و تأييد الكم المستأنف و تحميل المستأنفة الصائر، و أرفق مذكرته بصورة من قرار صادر عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 09/01/2023 ملف عدد 5021/8221/2022، و صورة من برتوكول اتفاق. و بجلسة 06/07/2023 أدلى نائب المستأنفة بمذكرة تعقيبية أوضح فيها أن القرار المحتج به غير نهائي و تم الطعن فيه بالنقض، و أن الفصل 418 من ق.ل.ع يعطي الحجية للوقائع و ليس التفسير و التكييف القانوني للوقائع، و أن برتوكول الاتفاق لا يؤطر الدعوى الحالية التي تروم تصحيح عقود مستقلة لعيوب الرضا المتمثلة في الغبن الإستغلالي، كما أن موضوعه مختلف تماما عن الدعوى الحالية، و أنه لا يعتبر صلحا طبقا للفصل 1098 من ق.ل.ع، لأنه لا يشير إلى أي نزاع حال أو محتمل، و أن موضوعه يتعلق بحصر المديونية فقط، و لم ينص على أية تنازلات متبادلة، إضافة إلى أنه لعقود الصلح أثر نسبي يقتصر على المحل الذي وقعت عليه، و لا يمتد إلى العقود المستقلة الأخرى الرابطة بين الطرفين، و التمس الحكم وفق مقاله الإستئنافي. وحيث أدرج الملف بجلسة 06/07/2023 حضرها نائبا الطرفين و قررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة و حجزها للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 20/07/2023. محكمة الإستئناف حيث تعيب الطاعنة الحكم نقصان التعليل بدعوى أنه اعتبر أن شروط الإكراه الناتج عن التهديد غير متوفرة، و أنه ارتكز على وقائع مغلوطة لأن الحكم المحتج به هو حكم ابتدائي و غير نهائي، و أن حجيته طبقا للفصل 418 من ق.ل.ع تقتصر على الوقائع فقط، التي لم يقف فيها على انتفاء واقعة احتساب فوائد و مصاريف غير مستحقة بل أسس تعليله على أن برتوكول الاتفاق المؤرخ في 12/03/2021 بشأن تحديد أصل الدين هو بمثابة اتفاق يشكل اعترافا بالمديونية ، و أن الكتاب المؤرخ في 27/01/2021 لا يعتبر إنذارا بل هو قرار إداري يتضمن عنصر الإكراه، و أن الكتمان مناط التدليس في النازلة لا يتعلق بالعلم بالثمن بل يتعلق بإخفاء المستأنف عليه إنجاز خبرتين تقويميتين طبقا لقواعد العمل البنكي، و هذا يثبت توفر عنصر الغبن طبقا للفصل 55 من ق.ل.ع، و أن هناك غبن استغلالي طبقا للفصل 54 من ق.ل.ع لأن المستأنف عليه استغل حاجة الطاعنة و ضعفها بصفته دائن مرتهن. لكن حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من توفر شروط الإكراه الناتجة عن التهديد، فإنه و طبقا لمقتضيات الفصل 48 من ق.ل.ع فإن" الخوف الناتج عن التهديد بالمطالبة القضائية أو عن الإجراءات القانونية الأخرى لا يخول الإبطال، إلا إذا استغلت حالة المتعاقد المهدد بحيث تنتزع منه فوائد مفرطة أو غير مستحقة وذلك ما لم يكن التهديد مصحوبا بوقائع تكون الإكراه بالمعنى الذي يقتضيه الفصل السابق"، فالتهديد بالمطالبة القضائية لا يخول إبطال العقد إلا في حالة ثبوت استغلال التعاقد لإنتزاع فوائد و عمولات غير مستحقة، و أن الثابت من الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 16/06/2022 تحت عدد 6600 ملف عدد 2439/8210/2022 أنه قضى برفض طلب المدعية الرامي إلى الحكم لها بالتعويض عن الإخلالات المتعلقة بالفوائد البنكية الإتفاقية و الرسوم المصرفية و المصاريف و العمولات، و أن هذا الحكم تم تأييده بمقتضى القرار الصادر عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 09/01/2023 ملف عدد 5021/8221/2022، و بما أن المستأنفة لم تثبت طعنها في هذا القرار بالنقض فإنه تكون له حجيته، و بالتالي فهذا الحكم خلص إلى عدم وجود أي إخلالات في احتساب البنك الفوائد و المصاريف و العمولات استنادا على برتوكول الاتفاق المبرم بتاريخ 12/03/2021 الذي أقرت فيه المستأنفة في الفصل 3 بأن المديونية الإجمالية المستحقة للبنك محددة في مبلغ 35.219.924,00 درهم، و بما أن المستأنفة لم تثبت استغلال البنك التعاقد لإنتزاع فوائد و عمولات غير مستحقة فإن دفعها بهذا الخصوص يكون غير مرتكز على أساس و يتعين رده. و حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من أن الكتاب المؤرخ في 27/01/2021 لا يعتبر إنذارا بل هو قرار إداري يتضمن عنصر الإكراه، فإن الثابت من هذا الكتاب أنه جاء جوابا على رسالة المستأنفة المؤرخة في 22/12/2020 و بعد مختلف الإجتماعات الرامية إلى تسوية المديونية، و أن لجنة التحصيل التابعة للبنك أبدت موافقتها على ذلك بالوفاء بمقابل للقطعتين الأرضيتين 46 و 74 موضوع الرسمين العقاريين رقم 120490/01 و 120490/01 بمبلغ 14.000,00 درهم للأولى و 12.000,00 درهم للثانية، و أن هذا المقترح يظل ساريا إلى غاية 31/03/2021 ، وبعد هذا التاريخ يصبح لا غيا و يحق للبنك استئناف كافة الدعاوى لتحصيل دينه، و أنه نتيجة لهذا الكتاب أبرمت المستأنفة مع البنك برتوكول الاتفاق المصادق على صحة توقيعه في 15/03/2021 الذي نص في فصله الخامس على تفويت المستأنقة القطعتين المذكورتين للبنك مقابل مبلغ 16.368.000,00 درهم، و بالتالي فالكتاب المؤرخ في 27/01/2021 لا يمثل أي تهديد يشكل إكراها و بالتالي عيب من عيوب الرضى لأن الإكراه و طبقا للفصل 46 من ق.ل.ع هو إجبار يباشر من غير أن يسمح به القانون يحمل بواسطته شخص شخصا آخر على أن يعمل عملا بدون رضاه، لأن من حق البنك استخلاص دينه بكافة الطرق القانونية و هو ما انتهجه المستأنف عليه و يتعين بالتالي رد هذا السبب. و حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من أن الكتمان مناط التدليس في النازلة لا يتعلق بالعلم بالثمن بل يتعلق بإخفاء المستأنف عليه إنجاز خبرتين تقويميتين طبقا لقواعد العمل البنكي، فإنه و إن كانت دورية والي بنك المغب بتاريخ 2021/03/04 تحت رقم4/W/2021تلزم الأبناك بإجراء خبرة تقويمية للعقارات التي ستكون مقابل الأداء فإن البنك غير ملزم قانونا بعرض نتائج الخبرة على البائع المقترض، فضلا أن الثابت من الكتاب المؤرخ في 22/12/2020 الصادر عن المستأنفة أن هذه الأخيرة اقترحت تقويم القطع الأرضية المتواجدة في الواجهة بمبلغ 25.000,00 درهم للمتر المربع و بالتالي فالمستأنفة باعتبارها شركة عقارية كانت على علم بالثمن الحقيقي للعقارات المفوتة ، و طبقا للفصل 52 من ق.ل.ع فإن " التدليس يخول الإبطال، إذا كان ما لجأ إليه من الحيل أو الكتمان أحد المتعاقدين أو نائبه أو شخص آخر يعمل بالتواطؤ معه قد بلغت في طبيعتها حدا بحيث لولاها لما تعاقد الطرف الآخر. ويكون للتدليس الذي يباشره الغير نفس الحكم إذا كان الطرف الذي يستفيد منه عالما به"، فالتدليس يقوم عندما يتم استعمال المكائد و الحيل و الخداع لإيقاع المتعاقد في غلط يحمله على التعاقد ، بحيث لولا هذه الوسائل الإحتيالية لما قام الطرف الآخر بإبرام العقد، و المستأنفة لما كانت على علم بالثمن الحقيقي للمبيع باعتبارها محترفة في هذا المجال، و بالإستناد على كتابها المؤرخ في 22/12/2020 الذي كان إبرام العقد التوثيقي في 23/03/2021 موضوع الدعوى ، و لم يثبت الوسائل الإحتيالية التي استعملها البنك للدفع بها إلى التعاقد فإن شروط التدليس تكون غير متوفرة و يتعين رد هذا السبب. و بخصوص السبب المتخذ من أن المستأنفة تعرضت لغبن استغلالي فإنه و طبقا للفصل 55 من ق.ل.ع فإن " الغَبْن لا يخول الإبطال إلا إذا نتج عن تدليس الطرف الآخر أو نائبه أو الشخص الذي تعامل من أجله، وذلك فيما عدا الاستثناء الوارد بعد"، فمن شروط الغبن كعيب من عيوب الرضا أن يقترن بالتدليس، و ما دام أن هذا الأخير غير ثابت في نازلة الحال فإن شروط الفصل 55 من ق.ل.ع تكون غير متوفرة و يتعين رد هذا الدفع. و حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من كون المستأنفة تعرضت لغبن استغلالي فإنه و طبقا للفصل 54 من ق.ل.ع فإن" أسباب الإبطال المبنية على حالة المرض والحالات الأخرى المشابهة متروكة لتقدير القضاة"، و من تم يشترط لتطبيق هذا الفصل عدم تعادل التزامات الطرفين، و حالة المرض التي ينتج عنها عدم التعادل، و بما أن المستأنفة شركة ذات مسؤولية محدودة ، فإن شروط هذا الفصلو شروط الفصل 56 من نفس القانون لأن ممثل المستأنفة القانون كان راشدا وقت إبرام العق تكون غير متوفرة فيها و يتعين رد هذا السبب. و حيث إنه و ترتيبا على ما ذكر يتعين رد الإستئناف و تأييد الحكم المستأنف مع تحميل رافعه الصائر. لهذه الأسباب تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا: في الشكل : قبول الاستئناف. في الموضوع : برده و تأييد الحكم المستأنف مع تحميل رافعه الصائر.