وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به مجموعة مدارس (ز. خ.) بواسطة دفاعها بتاريخ 13/11/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 17/10/2019 تحت عدد 9295 ملف عدد 3559/8206/2019 و القاضي في الشكل بقبول الطلبين الأصلي و المضاد الاول وعدم قبول الطلب المضاد الثاني وفي الموضوع في الطلب الأصلي بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليهما بتاريخ 28/09/2018 والحكم بإفراغهما هما ومن يقوم مقامهما من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء مع تحميلهما المصاريف و رفض باقي الطلبات وفي الطلب المضاد بأداء المدعى عليها فرعيا للمدعين فرعيا (المكترين) مليون و خمسة وستون الف درهم – 1065000.00 درهم - كتعويض عن الإفراغ مع تحميلهما المصاريف.

وبناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيدان اشرف (خو.) و وليد (خو.) بواسطة دفاعهما بتاريخ 26/11/2019 يستأنفان بمقتضاه الحكم المشار الى مراجعه أعلاه.

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعنين بالحكم المستأنف .

و حيث قدم المقالان الاستئنافيان وفق باقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهما مقبولين .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن مجموعة مدارس (ز. خ.) تقدمت بواسطة دفاعها بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 15/03/2019 تعرض فيه انها تملك محلا تجاريا بالعنوان أعلاه يکتريه المدعى عليهما و أنها وجهت اليهما انذارا بالافراغ للاستعمال الشخصي توصلا به في 28/09/18 بقي بدون جدوى و التمست الحكم بالمصادقة على الإنذار بافراغ المحل من المدعى عليهما هما و من يقوم مقامهما أو باذنهما قصد الاستعمال الشخصي تحت غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليهما الصائر.

و تم الإدلاء بجلسة لاحقة بالوثائق و هي نسخة الإنذار و محضر التبليغ و شهادة الملكية.

وبناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسم القضائي المدلى بها من طرف نائب المدعى عليهما جاء فيها أن المدعية تنشط في التعليم و ليس التجارة في محلات الترفيه كالمقاهي و ان السبب المبني عليه الانذار منعدم الجدية وان الانذار بلغ بواسطة كاتب المفوض القضائي الغير مؤهل قانونيا للقيام بالإجراء مما يتعين التصريح ببطلان الانذار بالافراغ لعدم قانونيته وفي المقال المضاد انهما يكتریان المحل منذ 1983 بمشاهرة 1700 درهم التي أصبحت 2060 درهم و انهما يؤديان الضرائب و كافة الواجبات الضريبية المفروضة و من الصعب الحصول على محل بنفس المواصفات و التمسا الحكم ببطلان الانذار و التصريح بعدم قبول الطلب الأصلي و رفضه موضوعا و عن المقال المضاد الحكم تمهيديا بتعويض مسبق قدره 200.000 درهم و الأمر باجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل عن كافة عناصر الأصل التجاري المادية و المعنوية و حفظ الحق في التعقيب على ضوء الخبرة و تحميل المدعية الصائر .

و ارفقا المذكرة باصل الانذار و محضر التبليغ.

وبناء على مذكرة تعقيب مدلى بها بجلسة 02/05/2019 من طرف نائب المدعية جاء فيها ان المادة 34 من القانون 49/16 حددت جهة التبليغ في المفوض القضائي كمؤسسة الى جانب مؤسسة كتابة الضبط وان هذه المادة لم تشترط المفوض القضائي شخصيا في اجراء التبليغ . وان تبليغ الانذار بواسطة كاتب المفوض القضائي يجد سنده في القانون 81/03 المنظم لمهنة المفوض القضائي الذي اجاز في المادة 41 منه للمفوض القضائي اسناد الاجراءات المتعلقة بالتبليغ لكاتبه . وان التبليغ منسجم مع مقتضيات الفقرة الثانية من المادة 44 من القانون 81/03 مما يستدعي رد هذا الدفع وفي الطلب المضاد فان العارضة لا تمانع في اجراء خبرة قصد تحديد التعويض المستحق عن الافراغ .

وبناء على المقال المضاد الثاني الرامي إلى الاشهاد بتجديد العقد المدلى به من طرف نائب المدعى عليهما المؤدی عنه الرسم القضائي والذي عرضا فيه ان المدعية الاصلية قررت رفع السومة الكرائية بنسبة 10 بالمائة لتصبح مبلغ 2262 درهم شهريا ابتداء من شهر مارس 2019 وان رفع السومة يعني انها تخلت ضمنيا عن الانذار بالافراغ و جددت العقد بشروط جديدة والتمسا الحكم بتجديد عقد الكراء بين الطرفين لمدة ثلاث سنوات ابتداء من مارس 2019 و اعتبار الانذار بالافراغ اصبح غير ذي اثر مع تحميلها الصائر و احتياطيا جدا تاكيد مذكرتهما المدلى بها بجلسة 11/04/2019 مع تحميل المطلوبة الصائر.و ارفقا المقال بصور تواصيل.

و بناء على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 13/06/2019 تحت عدد 164 و القاضي باجراء خبرة بواسطة الخبير عبد الرحمان (غ.) .

و بناء على تقرير الخبير المذكور والذي حدد بمقتضاه مجموع التقويم في مبلغ 1065000 درهم .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته الطرفان و جاء في أسباب استئناف مجموعة مدارس (ز. خ.) ان الحكم القطعي المستأنف خالف القانون وناقض الحكم التمهيدي ذلك ان المادة 7 من القانون 16/49 المتعلق بكراء المحلات التجارية حددت معايير التعويض في الزبناء والسمعة التجارية والحق في الكراء والتحسينات والاصلاحات علاوة على مصاريف الانتقال وأن الحكم التمهيدي حدد للخبير مهمة تحديد التعويض استنادا إلى المادة المذكورة ،غير أن السيد الخبير (غ.) أضاف تعويضات غیر منصوص عليها لا في القانون ولا في الحكم التمهيدي وهي التعويض عن العنصر المادي للتجهيزات، وتقويم الضرر جراء الافراغ، وما سواه كذلك بتقويم فوات الربح إثر الإفراغ ونازعت المستأنفة في هذه التعويضات الثلاث ودفعت بان التجهيزات ملك للمكتريين وأن الضرر عن الإفراغ هو نفسه التعويضات عن الحق في الكراء والزبناء والسمعة التجارية ومصاريف التنقل، وان فوات الربح ينطبق عليه ما ينطبق على سابقيه وأسندت النظر للمحكمة التجارية بشأن التعويضات الأخرى القانونية والمحددة في الحكم التمهيدي بل واقترحت تعويضا عن مصاريف الانتقال مع أن خبرة السيد (غ.) لم تتناولها ومع ذلك صادقت المحكمة التجارية على خبرة السيد عبد الرحمان (غ.) واعتمدتها في حكمها وقضت في التعويض بما حددته وأنها تجدد منازعتها أمام محكمة الاستئناف التجارية في التعويضات الثلاث وهي العنصر المادي التجهيزات والضرر جراء الافراغ والتعويض عن فوات الربح وأن هذه التعويضات غير منصوص عليها في القانون المنظم ولا في الحكم التمهيدي وانما هي تعويضات ابتدعها السيد الخبير من جهة أولى وتعد بمثابة ازدواجية في التعويض عن الإفراغ أنها تطلب من المحكمة ارجاع الأمور الى نصابها و تستند النظر من جديد محكمة الاستئناف بشأن التعويضات القانونية وهي عنصر الحق في الكراء وعنصر الزبناء والسمعة التجارية ومصاريف التنقل التي يمكن للمحكمة في إطار سلطتها التقديرية تحديدها ملتمسة قبول استئنافها وموضوعا باعتباره وتعديل الحكم المستأنف جزئيا في قضى به وذلك بحصر التعويض المستحق عن الافراغ في مبلغ 734.500,00 درهم عن مجموع التعويضات القانونية بدل مبلغ 1.065.000 درهم موضوع الخبرة التي صادق عليها الحكم الابتدائي والتأييد في الباقي والبت في الصائر قانونا وأدلت بنسخة حكم.

و جاء في أسباب استئناف السيدين اشرف (خو.) و وليد (خو.) أن تعليل المحكمة التجارية الإبتدائية يعتبر ناقصا ذلك أنهما أثارا في المرحلة الإبتدائية بواسطة مقال مضاد رام إلى الطعن في التبليغ أنه موقع عليه من طرف كاتب المفوض القضائي دون توقيع المفوض القضائي الذي اكتفى بخاتم المفوض ، وهذا لا يعتبر تأشيرة المفوض القضائي لأن الخاتم دون توقيع لا يعتبر تأشيرة قانونية كاملة للمفوض القضائي وكان على المحكمة الإبتدائية أن تأخذ بهذا الدفع الجدي القانوني إلا أنها لم تستجب مما يجعلهما يعتبران أن هذا سببا من أسباب الإستئناف ، ويلتمسان الحكم ببطلان التبليغ للعلة المشار إليها كما أن المحكمة الإبتدائية التجارية، لم تأخذ بالمقال المضاد الثاني الرامي إلى تجديد عقدة الكراء لمدة ثلاث سنوات، بحكم أن المالكة التمست رفع السومة الكرائية وقت جريان الدعوى، مما تكون معه قد قبلت تلقائيا تجديد عقد الكراء حسب السومة الجديدة ، ويعتبر هذا سببا ثانيا للإستئناف، ويلتمسان إلغاء الحكم الإبتدائي في ما قضى به من عدم قبول هذا الطلب ، والقول بتجديد عقدة الكراء بين الطرفين ابتداء من تاريخ رفع السومة الكرائية وهو شهر مارس 2019 ، والسبب الثالث لهذا الإستئناف أن الخبير المعين ، لم يحدد قيمة الإصلاحات الثابتة من بناءات كمحلات سكن العمال وغيرها من التشييدات الثابتة التي لن يستطيع المستأنفان حملها وإخراجها وقت الإفراغ من المحل كما أن الخبير تجاهل الفواتير المدلى بها المتعلقة بإصلاحات الزليج و الرخام الجبص وخفضها لغاية النصف كما أنه تجاهل الأصل التجاري الذي سيفقد بصفة نهائية عند الإفراغ ، ولم يحدد قيمة ضياعه ، والتمسا قبول الاستئناف شكلا و في الموضوع بابطال التبليغ موضوع الانذار بالافراغ المتوصل به في 28/09/2018 و احتياطيا الحكم بتجديد عقدة الكراء بين الطرفين ابتداءا من مارس 2019 و لمدة ثلاث سنوات و احتياطيا الأمر باجراء خبرة تكميلية مع حفظ حقهما في التعقيب و احتياطيا جدا جدا تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من اداء عن التعويض عن الافراغ و تحميل المستأنف عليها الصائر ، وأدلى بنسخة طبق الاصل للحكم المستأنف .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة نائبهما بجلسة 04/12/2019 جاء فيها أن المستأنفة لم تدل باي جديد سوى أنها بنت استئنافها على أن الخبير اضاف تعويضات غير منصوص عليها في الحكم التمهيدي وهي العنصر المادي للتجهيزات و أنه بالرجوع إلى محضر الخبرة فإن المحكمة سوف تتأكد من أن تلك التجهيزات ملتصقة بالمحل التجاري و لا يمكن نزعها و حملها إلى الخارج و منها الرخام و الزليج و الجبص و التي كانت معززة بفاتورة وأن الخبير انقص منها معدل الاندثار ، والتمسا رد ما جاء في اسباب استئناف الطاعنة و الحكم وفق استئنافهم، وأدلوا بنسخة مقال استئنافي و صورة وصل اداء.

و بناء على ملتمس تأكيد ما سبق المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة نائبهما بجلسة 11/12/2019 جاء فيها أنهما يؤكدان ما جاء في مقالهما الاستئنافي و ما جاء في مذكرتهما الجوابية و يسندان النظر.

و بناء على مذكرة جواب المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 18/12/2019 جاء فيها أن السبب الاول المتخذ من بطلان تبليغ الانذار غير مقبول شكلا مادام أن المستأنفين لم يستأنفا الحكم التمهيدي القاضي باجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق عن الافراغ و موضوعا فإن محضر التبليغ الحامل لتوقيع كاتب المفوض القضائي الذي بلغ و تأشيرة هذا الاخير قانوني وهو ما سار عليه الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض وحول الدفع بتجديد عقد الكراء فإن هذا السبب غير مقبول بدوره لعدم استئناف الحكم التمهيدي ومردود في غياب ما يفيد تجديد عقد الكراء لا رضائيا ولا قضائيا كما دفع المستأنفان بأن الخبير المعين لم يحدد قيمة الإصلاحات وخلاف ذلك فقد تناولت الخبرة الابتدائية مسألة الإصلاحات الثابتة بالفواتير وخصمت من مجموعها نسبة 10 % المترتبة عن التآكل والكل حسب مدونة الضرائب مما يكون معه هذا الدفع مردودا أما فيما يتعلق بقيمة الأصل التجاري فإن الخبير المعين ابتدائيا حدد قيمة كل عنصر من عناصره وهي العنصر المادي والحق في الكراء وعنصر الزبناء وعنصر السمعة التجارية وهي عناصر الأصل التجاري بل وأضاف إليها تعويضات ليس لها سند لا من القانون ولا من الحكم التمهيدي مما يجعل هذا الدفع مردودا بدوره ، ملتمسة رد استئناف المستأنف عليهما و الحكم وفق استئنافها.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 18/12/2019 ألفيت به مذكرة الأستاذ حاتم فؤاد (ك.) المشار الى مضمونها أعلاه وحضر الأستاذ (أ.) عن الأستاذ (خر.) تسلم نسخة منها فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 25/12/2019

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل طرف من المستأنفين أسباب استئنافه وفق ما سطر أعلاه .

بالنسبة لاستئناف السيدين (خو.) اشرف ووليد .

حيث يتبين بالإطلاع على مرفقات المقال المضاد المستدل به من الطاعنين في المرحلة الابتدائية وخاصة طلب تبليغ الاشعار بالإفراغ والاشعار بالإفراغ موضوع الطلب ، أنهما حاملان لتأشيرة المفوض القضائي السيد محمد (ح.)، كما أن محضر تبليغ الإنذار المؤرخ في 28/09/2018 صادر عن المفوض القضائي ويحمل طابعه وتأشيرته بالإضافة لطابع وتوقيع الكاتب القائم بالإجراء وتوقيع المتسلم وأن الدفع ببطلان التبليغ لعدم احترام مقتضيات الفصل 44 من قانون المفوضين القضائيين يعتبر غير جدير بالاعتبار وفق ما ذهب إليه الحكم المستأنف عن صواب .

حيث إن المطالبة برفع السومة الكرائية لا يؤدي الى تجديد عقد الكراء بشكل تلقائي خاصة إذا تم التعبير عن الرغبة في إنهاء العلاقة الكرائية بشكل صريح ووفق ما يقتضيه القانون كما هو الحال في هذه النازلة لتوجيه المستأنف عليها للمستأنفين إنذارا بالإفراغ للاستعمال الشخصي وأن الدفع المثار في هذا الصدد يعتبر وكما جاء في الحكم المستأنف غير مؤسس ويتعين رده .

وحيث يتبين بالإطلاع على الخبرة المنجزة ابتدائيا من طرف السيد عبد الرحمان (غ.) أن هذا الأخير اعتمد الوثائق المستدل بها من الطاعنين فيما يخص التجهيزات الثابتة و التي تتمثل فقط في فاتورة الإصلاح التي تمت بتاريخ 11/12/2014 من شركة (أ.) التي تبلغ قيمتها 191150 درهم وبعد اعتبار نسبة التآكل للاشغال حدد قيمة التعويض عنها في مبلغ 105200 درهم ، كما حدد قيمة إصلاح الواجهة الأمامية و اللوحة الاشهارية في 15000 درهم مقترحا ما مجموعه 120200 درهن عن العنصر المادي للتجهيزات الغير قابلة للنقل وفي غياب إثبات إنجاز إصلاحات إضافية وفق ما جاء في الاستئناف يكون طلب التعويض عنها غير مبرر و لا مبرر لطلب إجراء خبرة تكميلية لتحديدها . كما أن ما جاء في الخبرة المنجزة ابتدائيا من عناصر ومعطيات بخصوص الأصل التجاري يغني عن إجراء خبرة جديدة .

وحيث يتبين تبعا لما ذكر أن أسباب هذا الاستئناف غير جدية مما يتعين معه رده.

وحيث يتعين تحميل المستأنفين الصائر .

بالنسبة لاستئناف مجموعة مدارس (ز. خ.) .

حيث يدخل التعويض عن العنصر المادي للتجهيزات المحدد من الخبير في إطار التحسينات والاصلاحات المنصوص على مراعاتها أثناء التقويم في المادة 7 من القانون 49/16 مما يتعين معه رد الدفع المثار من الطاعنة بخصوص تحديدها رغم عدم التنصيص عليها في القانون والحكم التمهيدي.

وحيث يتبين بالإطلاع على تقرير الخبرة أن ما أدرجه الخبير تحت مسمى التعويض عن الضرر جراء الإفراغ يتضمن مصاريف الانتقال المنصوص على وجوب مراعاتها استنادا للمادة 7 أعلاه ، بالإضافة لتعويض عن العمال في حدود مبلغ 49050 درهم ومصاريف تجهيز المحل الجديد 75000 درهم ،وهما تعويضين لا أساس لهما من القانون وفق ما تتمسك به الطاعنة خاصة وأن المشرع قد نص على وجوب اعتبار الاصلاحات و التحسينات المنجزة أثناء استغلال المحل مما يتعين معه استبعاد التعويض المحدد عن هذين العنصرين ، وينطبق الأمر نفسه على التعويض عن الربح المحدد في 72000 درهم لتعلق الأمر بنفس الضرر الناتج عن ضياع الزبناء و الذي تم تحديد تعويض عنه في مبلغ 85500 درهم إضافة لتحديد تعويض عن السمعة التجارية فيما قدره 145000 درهم ، مما تقرر معه استنادا لما ذكر اعتبار التعويض المستحق للمستأنف عليهما عن الإفراغ محددا في 869000 درهم .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستنافين .

في الموضوع : 1- برد استئناف السيدين (خو.) اشرف و (خو.) وليد مع تحميلهما الصائر .

2- باعتبار استئناف مجموعة مدارس (ز. خ.) جزئيا وتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الافراغ الى مبلغ 869000 درهم وجعل الصائر بالنسبة .