وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد الطاهر (ب.) بواسطة دفاعه بتاريخ 23/01/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 30/10/2018 تحت عدد 10048 ملف عدد 4995/8206/2018 و القاضي في الشكل بقبول الطلبين الأصلي و المضاد و في الموضوع في الطلب الأصلي بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمكتري بتاريخ 02/02/2018 والحكم بإفراغه هو ومن يقوم مقامه من المحل المكرى الكائن بحي [العنوان] أسفي ورفض باقي الطلبات وفي الطلب المضاد في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع بأداء المكري السيد الطاهر (ب.) للمكتري السيدة حبيبة (ع.) تعويضا عن الإفراغ قدره 134.800,00 درهم وتحميله الصائر.

و بناء على الاستئناف الفرعي المؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 13 مارس2019 الذي تقدم به السيد حبيبة (ع.) بواسطة دفاعه يستأنف بمقتضاه الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه .

حيث سبق البت فيه بقبول الاستئنافين الأصلي والفرعي بمقتضى القرار الاستئنافي عدد 289 الصادر بتاريخ 10/04/2019 .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد الطاهر (ب.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرض فيه انه يملك المحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه المكرى للمدعى عليه بسومة شهرية قدرها 1250,00 درهم، وأنه وجه له إنذارا بالافراغ منحه فيه أجل 3 أشهر توصل به ولم يستجب له، ملتمسا الحكم بالمصادقة على الانذار بالافراغ المبلغ للمدعى عليه بتاريخ02/02/2018 والحكم بإفراغه هو ومن يقوم مقامه من المحل المكرى تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميله الصائر.

وبناء على المذكرة الجوابية مع طلب مضاد المؤدى عنه والذي جاء فيه ان المحل المكرى مخصص لتجارة الاعشاب وله سمعة وشهرة. وان الاضرار الناجمة عن الافراغ تستوجب التعويض. ملتمسا الحكم بإجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق له عن فقدانه لأصله التجاري مع حفظ حقه في تقديم مطالبه النهائية.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 12/06/2018 تحت عدد 897 القاضي بإجراء خبرة حسابية تعهد بواسطة السيد أحمد (ف.) الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض المستحق للمدعى عليه في مبلغ 134.800.00درهم .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد الطاهر (ب.) و جاء في أسباب استئنافه أن الحكم الابتدائي قضى لفائدة المكتري بتعويض قدره 134.800,00 درهم مقابل الافراغ معتمدا على الخبرة المنجزة من طرف الخبير احمد (ف.) وأن ما ورد بتقرير الخبرة لا ينسجم مع واقع الحال و لامع المقتضيات القانونية المعمول بها، وأن قيمة التعويض المستحق للمكتري تتحدد اعتمادا على التصريحات الضريبة عن ارباح السنوات الاخيرة استنادا للمادة 7 من القانون 49/16، وأن الخبير كان عليه انذار المكتري للإدلاء بالكشوفات الضريبية او الكشوفات الحسابية للمحل الضريبي او حتى الدفاتر المحاسباتية. وقد ورد في تقرير الخبرة ان المكتري لا يتوفر على تصريحات ضريبية و بعدم اعتماده على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة يكون قد خالف مضمون الحكم التمهيدي. وأن ما حدده من تعويضات دون الاعتماد على وثائق محاسبية و دون الاعتماد على وثائق رسمية أو المحلات المجاورة لتحديد القيمة يجعل الخبرة مخالفة للحكم التمهيدي ولم تعط الوصف الحقيقي و القانوني للمحل المتنازع عليه. وأن تحديد حق الايجار في مبلغ 100.000,00درهم جد مبالغ فيه جدا خاصة وأن المدعى عليه يکتري بمبلغ 1350 درهم و المحالات المجاورة له مستعدة للايجار بمبلغ 1500 درهم وأن مدة الكراء من 2011 والمبلغ المستحق للمكتري عن تقويم حق الايجار سيحدد في مبلغ 14.000,00 درهم حسب التوضيح الاتي مبلغ الايجار الحالي 1350 درهم و مبلغ الايجار الجديد بعد استئجار محل آخر 1500,00 درهم و الفرق بينهما 150.00 درهم في الشهر وفي السنة 1800,00 درهم وعن مدة الكراء التي استعمل فيها المحل اي 8 سنوات مضروبة في 1800 درهم المجموع المستحق 14.400,00درهم وهكذا يكون المكتري قد أخذ تعويضا عن المدة التي قضاها في المحل تكفيه لايجار محل آخر بالقيمة المستحقة كأنه في نفس المحل و انتقل الى محل آخر بقيمة 1500,00 درهم في الشهر بعد حيازته الفارق. وأن تقويم حق الايجار و الفرق في الايجار عملة واحدة لا يحتسب الا واحد منهما. وبخصوص التعويضات عن الاصلاحات و التحسينات فإن المكتري لم يدل باي حجة تثبت التحسينات فما هي الا طوابق من الخشب كما توضح الصور ستزال من محل المستأنف و توضع في المحل الجديد و بالنسبة لمصاريف التنقل المحددة في مبلغ 5000 درهم فلا تناسب مدينة صغيرة لكل ذلك فإن ما ورد في تقرير الخبرة لا ينسجم مع الوقائع كما أن الأزمة الاقتصادية تعيشها البلاد و بالخصوص بعض المدن و منها مدينة اسفي فإن التعويض المحدد جد مبالغ فيه ، لذلك يلتمس قبول الاستئناف و إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به في الطلب المضاد و بعد التصدي الحكم أساسا بتحديد التعويض المستحق للمكتري في مبلغ 30.000,00 درهم شاملة لجميع المستحقات واحتياطيا بإجراء خبرة جديدة و حفظ حقه للإدلاء بالمستنتجات بعد الخبرة والإدلاء بالوثائق و تحميل المستأنف عليه الصائر. وأرفق المقال بنسخة من الحكم الابتدائي .

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبته بجلسة 13/03/2019 جاء فيها أن المستأنف لم يستأنف الحكم التمهيدي القاضي بالخبرة وبالتالي فإن عدم الطعن في الخبرة بمقتضى استئناف صريح يجعله غير محق في تعديل نتيجتها. وأما بخصوص النقط التي أثارها فإن التصريح الضريبي لا يعني عدم تحقق المردودية التجارية للمحل المدعى فيه ، لأن طبيعة النشاط التجاري للمستأنف عليه تجارة الأعشاب والعطارة لا يخضع للتداول بواسطة الفواتير في عملية اقتناء السلع وبالتالي لا يصح القول أن عدم إدلاء التاجر بدخله لإدارة الضرائب كفيل بحرمانه من التعويض لكون التقدير لا ينصب على هذا التصريح بل القيمة التجارية تخضع لعوامل أخرى منها تقدير موقع المحل ونوعية الأنشطة التجارية السائدة في ذلك الموقع ونوعية الزبائن ومدى الاقبال الذي تعرفه المنطقة على نوعية البضاعة المعروضة فيه وهذه العناصر يمكن للخبير أن يستشفها من خلال وسائل المقارنة التي يؤدي اليها اجتهاده الشخصي. وإذا كان الخبير قد حدد الضرر الناتج عن ضياع النشاط التجاري اعتمادا على اجتهاده الشخصي في مبلغ 18000.00 درهما فان هذا التقدير يعتبره مجحفا بحقوقه ومضرا بمصلحته وأنه يلتمس إعادة النظر فيه لأن أقل ما يمكن اعتباره تعويضا مناسبا لمدى الضرر اللآحق به جراء ذلك هو مبلغ 150.000.00 درهم كما سوف يثبته للمحكمة وإذا كان المستأنف قد اعتبر الحق في الإيجار لمحل العطارة والأعشاب المعروف بحي الرياض باسفی بقيمة كرائية تصل إلى 1250 درهما والذي حددته الخبرة ضمن مبلغ 100.000.00 درهما مبلغا مبالغا فيه فبخلاف ذلك فان ما حددته الخبرة هو دون ما يستحقه المحل لأن كراء محل بنفس المواصفات وبنفس الحي دون الحق في الإيجار أو ما يصطلح عليه بالساروت يصل إلى قيمة كرائية 4000 درهما وبالتالي فالعملية المناسبة التي ينبغي اعمالها هي كالتالي 4000-1250=2750x 60=165.000.00 درهم أما عن الإصلاحات والتحسينات فان الطاعن قد تكبد مبلغ 150.000.00 درهما سوف يدلي بالفواتير التي توازيها والتي لم يتمكن من الإدلاء بها للسيد الخبير وبالتالي لا يصح حرمانه من قيمة الإصلاحات التي كانت تحتمها طبيعة السلع التي يعرضها للبيع والمتمثلة في الأعشاب الطبية ولن يفوت المستأنف عليه التأكيد على أن الإزعاج الناتج عن الإفراغ ومصاريف الانتقال لا تقل عن مبلغ 40000 درهما والتي حددتها الخبرة ضمن مبلغ زهيد 5000 درهما دون احتساب أجرة النقل والمصاريف التي يحتمها البحث عن محل آخر بنفس المواصفات وقيمة انتظار مدة 3 أشهر وغير ذلك و حول موجبات الاستئناف الفرعي نقصان التعليل وعدم الارتكاز على أساس قانوني سليم و نشر الدعوى من جديد ويتجلى ذلك فيما يلي عدم تقدير التعويض المناسب تقديرا ملائما لأن المحل موضوع الكراء مخصص للتجارة في الأعشاب والعطارة والمواد الغذائية العامة بالجملة و التقسيط ولذلك فان تحديد التعويض مقابل نزع اليد والافراغ ضمن مبلغ 134800 درهما لا يتناسب مع دكان صغير فبالأحرى محل ذي مساحة تصل إلى 15 مترا مربعا وأن الخبرة التي حددت قيمة العناصر المشمولة بتقدير قيمة الأصل التجاري لم تكن مبنية على معايير موضوعية في التقدير خاصة عند تقدير قيمة الحق في الايجار الذي يصل إلى 200.000,00 درهم تقريبا بالنظر لكون الموقع الذي يقع فيه المحل يندرج ضمن محور تجاري هام كما أوضحت ذلك الخبرة ، ولذلك فالخبير كان عليه مقارنة النشاط التجاري بما يقارب من محلات والنظر في الأهمية التجارية المرتبطة بالزبائن والسمعة التجارية وذلك على الرغم من عدم وجود التصريحات الضريبية وهناك عدة مكامن للقصور في عمل الخبير خاصة عندما حدد الضرر الناجم عن ضياع النشاط التجاري ضمن مبلغ 18000 درهما بينما أن القيمة الحقيقية للضرر لا يمكن أن تقل عن مبلغ 140.000,00 درهم كما أن قيمة الاصلاحات التي تم تحديدها جزافيا لا تستند على أساس لان الخبير لم يتسلم الفواتير التي أدلى بها المستأنف عليه والتي لا ينبغي اقصاؤها من عملية التقدير وبالإضافة لذلك فان مصاريف الازعاج الناتج عن الافراغ المحددة ضمن مبلغ 5000 درهما لا توازي أقل مجهود يبذله التاجر في نقل بضاعة وشحنها وصيانتها وتفكيك الدعامات والأسس التي تعرض عليها البضاعة ناهيك عن مصاريف البحث عن محل آخر ومدة الانتظار التي لا تقل عن ثلاثة أشهر وغيرها وكلها تم الغاؤها وعدم اعمالها من طرف الخبير، وعلى العموم فان المحل الذي تم الحكم بإفراغه يوفر له مردودية لا تقل عن الف درهما يوميا ربحا صافيا وهو ما يرشحه لمدخول شهري قدره 30.000,00 درهما ولا ينبغي أن يتم تحديد التعويض المقابل للإفراغ المحل في مبلغ زهيد لان التعويض المستحق لا يقل عن 40.000.00 درهما وأنه سوف يدلي بجميع الفواتير والسندات التي تبرر إعادة النظر في تقرير الخبرة وهو ما يدعم به طلبه الرامي لإجراء خبرة مضادة لإعادة تقدير القيمة التجارية للمحل والعناصر التي من شأنها رفع التعويض لاسيما الحق في الإيجار والضرر الناجم عن الافراغ وعنصر الزبائن والسمعة التجارية والتحسينات والإصلاحات وغير ذلك في إطار متوازن يراعي مصلحة الطرفين دون بخس المكتري حقوقه المكفولة له قانونا. لذلك يلتمس في الاستئناف الفرعي قبوله شكلا و بإجراء خبرة مضادة تعيد النظر في قيمة التعويض المقابل للإفراغ وجعل الصائر.

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 03/04/2019 جاء فيها أن المنازعة تتمحور حول كون الخبرة غير قانونية و القيمة المحددة فيها لا تنسجم مع موقع المحل و المواصفات المحددة في التقرير و أن التناقض بين المبلغ المحدد في التقرير و المواصفات يبرر الحكم بإجراء خبرة جديدة ، لذلك يلتمس عدم قبول الطلب المضاد شكلا و رفضه موضوعا و تأكيد المقال الاستئنافي جملة و تفصيلا و تحميل المستأنف عليه الصائر .

وبناء على القرار التمهيدي عدد 289 الصادر بتاريخ 12/07/2019 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد موسى (ج.) الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض المستحق في مبلغ 55.000.00 درهم

و بناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 02/10/2019 جاء فيها أن العلاقة الكرائية بين الطرفين لم تتجاوز 6 سنوات من تاريخ دجنبر 2012 وان مدخول المستأنف عن الايجار لم يتجاوز 90.000.00 درهم و حق الايجار المحدد في 2200.00 درهم لا ينسجم مع الوصف الذي حددہ الخبير مما يبرر تقليصها ، وأن الإصلاحات و التحسينات المحددة في 15.000.00 درهم و هي عبارة عن رفوف خشبية لا تستحق المبلغ المحدد في الخبرة ، ملتمسا تأكيد تقرير الخبرة المنجزة وتأكيد المقال الاستئنافي وتأييد الحكم الابتدائي مع تعديله بتخفيض التعويض إلى مبلغ 30.000.00 درهم مع تحميل المستأنف عليه الصائر .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 02/10/2019 ألفي به تعقيب نائب المستأنف على الخبرة وتخلفت نائبة المستأنف عليه عن الحضور وبلغت بالتعقيب على الخبرة بكتابة ضبط هذه المحكمة باعتبارها محل المخابرة معها فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 09/10/2019 .

وخلال المداولة أدلت نائبة المستأنف عليه بمذكرة تعقيبية جاء فيها أن الخبرة المضادة التي أمرت بها المحكمة وقفت على المحل موضوع الدعوى من أجل تحديد موقعه ومواصفاته والتجارة السائدة فيه وبعد المعاينة انتهت الخبرة في خلاصتها إلى تحديد تعويض إجمالي قدره 55000.00 درهما وأن الخبير خفض من قيمة التعويض تخفيضا مبالغا فيه قلل من أهمية الأصل التجاري للمحل موضوع الإفراغ ونقص من قيمته وأضعف من مردوديته إلى درجة أنه أفقده كل مقوماته، وأن وجهات النظر وإن اختلفت بين الخبراء في أمر من الأمور الذي يقتضي تخصصا فنيا ووقوفا على العناصر الضرورية لتحديد القيمة التجارية للمحل موضوع الدعوى وما لحق المكتري من خسارة نتيجة ضياع الزبناء والسمعة التجارية وضياع الحق في الكراء وما سوف يبذله من مصاريف الانتقال من المحل والضرر الناجم عن الإفراغ إلا أنه لا ينبغي أن يكون التفاوت بينهما صارخا وبعيدا ذلك أن الخبير الأول حدد 134800.00 درهم و الثانی حدد مبلغ 55000.00 درهما ، ملتمسة الحكم بإجراء خبرة تحكيمية لتحديد القيمة الحقيقية للأصل التجاري موضوع الدعوى.

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنف الأصلي والفرعي أسباب استئنافه وفق ما سطر أعلاه .

حيث أمرت هذه المحكمة بعد منازعة طرفي النزاع في الخبرة المنجزة ابتدائيا والتعويض المحكوم به بإجراء خبرة جديدة بواسطة الخبير موسى (ج.) الذي أنجز تقريرا يتبين بالرجوع اليه أنه احترم الشروط المطلوبة قانونا مع الإشارة إلى أن عدم استئناف الحكم التمهيدي - وعلى خلاف ما تدفع به المستأنف عليها - لا يمنع من مناقشة الخبرة .

وحيث إن المحكمة غير ملزمة بإجراء خبرة جديدة كلما طلبها الأطراف خاصة إذا كانت تتوفر على العناصر الكافية للبت في النزاع كما هو الحال في هذه النازلة مما يتعين معه رد ملتمس المستأنف الفرعي المضمن بتعقيبه على الخبرة بخصوص إجراء خبرة تحكيمية ( انظر قرار المجلس الأعلى -محكمة النقض حاليا- الصادر بتاريخ 07/01/2004 في الملف عدد 1346/03 منشور بالمجلة المغربية لقانون الأعمال والمقاولات عدد 6 ص 142 وما يليها جاء فيه " المحكمة غير ملزمة طبقا للفصل 66 من ق.م.م بالاستجابة لطلب اجراء خبرة مضادة مادامت قد كونت قناعتها من الخبرة المنجزة من طرف الخبير كما وضحت الأسباب الموضوعية لعدم الاستجابة لذلك الطلب ويكون قرارها معللا تعليلا كافيا.)

وحيث أصبح يشمل التعويض المستحق للمكتري عن إنهاء عقد الكراء بمقتضى المادة السابعة من القانون رقم 49/16 المطبق على النازلة قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات و ما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل .

وحيث يتعلق الأمر حسب الخبرتين المنجزتين في الملف بمحل يستغل من المستأنف عليه منذ 01/01/2012، حسب صورة الالتزام المرفق بالخبرة المنجزة ابتدائيا وما جاء في تصريح المستأنف أمام الخبير المعين حاليا ، بسومة 1350 درهم يوجد بمنطقة سكنية بها محلات تجارية تتحدد مساحته حسب الخبرة المنجزة ابتدائيا فيما يقارب 45 متر مربع وفي 40 متر مربع حسب الخبرة المنجزة حاليا أما بالنسبة للنشاط المزاول فيه فهو بيع الأعشاب والتوابل ومواد التنظيف والفحم.

وحيث انه بإجراء مقارنة بين الخبرتين المنجزتين ابتدائيا وحاليا يتبين وجود تطابق بينهما فيما يخص المعطيات والعناصر التي يتوفر عليها المحل موضوع الدعوى باستثناء الاختلاف البسيط بخصوص المساحة، مع ملاحظة استعمال الخبيرين عبارة تقريبا أثناء التحديد ، أما بالنسبة للنتائج المتوصل اليها من الخبيرين فإن مرد الاختلاف بينهما يرجع بصفة أساسية لاحتساب الخبير المعين ابتدائيا تعويضا عن الزبناء والاسم التجاري ثم الضرر الناتج عن ضياع النشاط استنادا لتصريحات المكتري واعتمادا على عنصر المقارنة وليس اعتبارا للتصاريح الضريبية وفق ما أصبح ينص عليه القانون في المادة السابعة المشار اليها أعلاه، بخلاف الخبرة المنجزة من طرف الخبير موسى (ج.) التي لم يتم فيها تحديد التعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية لغياب السند المتطلب قانونا لإثبات الدخل ، كما أنه بمراعاة ما جاءت به الخبرة من معطيات بخصوص موقع المحل ونوع النشاط المزاول فيه وقيمة كرائه ومدته ومساحته وبعد الأخذ بعين الاعتبار جميع الأضرار اللآحقة بالمكتري و الواجب مراعاتها استنادا لمقتضيات المادة السابعة المشار إليها أعلاه يتبين أن مبلغ 55000 درهم المحدد من الخبير المعين حاليا يعتبر مناسبا وأن الحكم المستأنف لم يكن صائبا لما قضى بالتعويض المحكوم به استنادا للخبرة المنجزة ابتدائيا رغم عدم موضوعيتها ومخالفتها للمعايير القانونية.

وحيث يتعين تبعا لما ذكر تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بتخفيض المبلغ المحكوم به الى 55000 درهم .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : سبق البت فيه بقبول الاستئنافين الأصلي والفرعي بمقتضى القرار التمهيدي عدد 289.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 55000 درهم وجعل الصائر بالنسبة .