وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به السيدة ليلى (خ.) بواسطة نائبها بتاريخ 31/10/2018 تستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 28/12/2017 والقطعي الصادر بتاريخ 23/05/2018 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 5194 ملف عدد 9634/8206/2017 و القاضي في الشكل بعدم قبول طلب بطلان الإنذار بالإفراغ و بقبول الطلب الاصلي و المضاد وفي الموضوع المصادقة على الانذار بالإفراغ المبلغ للطرف المكتري بتاريخ 18/07/2017 و الحكم بإفراغه و من يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بدرب [العنوان] البيضاء مقابل تعويض قدره 1.363.247,00 درهم يؤديه مالك المحل التجاري للمكتري مع جعل الصائر على عاتق الطرف المكري و برفض باقي الطلبات.

في الشكل :

حيث بلغت الطاعنة بالحكم المستأنف بتاريخ 17/10/2018 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي وتقدمت باستئنافها بتاريخ 31/10/2018 أي داخل الأجل القانوني .

و حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

وحيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المستأنف أن المدعية تقدمت بواسطة دفاعها بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/10/2017 والذي جاء فيه أنها تملك العقار المسمى دار شراقة ذي الرسم العقاري عدد 46872/س و انها تؤجر منه محلا تجاريا للمدعى عليه بسومة شهرية قدرها 500 درهم وانه نظرا لرغبتها في استرجاع المحل قصد استغلاله شخصيا بادرت إلى تبليغه إنذارا بذلك تعرب فيه عن نيتها في استرجاعه قصد استعماله بصفة شخصية منحته خلاله أجلا 3 أشهر من تاريخ التوصل كحد أقصى و انه بالرغم من انصرام الأجل المذكور فإن المدعى عليه لم يفرغ المحل موضوع الدعوى لأجله تلتمس الحكم بالمصادقة على الإنذار الذي توصل به المدعى عليه بتاريخ 18/07/2017 و الحكم بإفراغه و من يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بدرب [العنوان] البيضاء , وذلك لرغبتها في استغلاله شخصيا تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ و بشمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميله الصائر .

و بناء على مذكرة الجواب مع مقال مضاد المدلى بهما من نائبة المدعى عليه بجلسة 11/12/2017 و الذين دفع من خلالهما في الشكل بأن صفة المدعية غير ثابتة في الدعوى الحالية و ذلك لكونها اكتفت لإثبات صفتها بالإدلاء بصورة لشهادة ملكية مؤرخة في 27/06/2005 صادرة عن المحافظ على الأملاك العقارية بالدار البيضاء , و ان الصفة من النظام العام عليه يتعين التصريح بعدم قبول الدعوى من هذه الناحية , وفي الموضوع دفعت بأن المدعية لم تدلي للمحكمة بمعاينة مفصلة للعقار لتتمكن من معرفة وضعية باقي المحلات التي يشملها العقار خصوصا و أنها تملك محلات أخرى بنفس العقار و يمكن ان تستغلها دون حرمان المدعى عليه من محل التجاري الذي أسس عليه أصلا تجاريا , و انه في غياب معاينة مفصلة لباقي مشتملات العقار ذي الرسم عدد 46872/س و بالتالي وضعية المحلات الاخرى التي يتكون منها حتى يتبين للمحكمة جدية السبب الذي تأسس عليه الإنذار و ان الهدف منه هو المضاربة و الربح , و في المقال المضاد تلتمس نائبة المدعي فرعيا الحكم باستحقاقه للتعويض الكامل طبقا للمادة 7 من القانون رقم 16/49 نتيجة لإنهاء عقد الكراء و انتداب تبعا لذلك أحد السادة الخبراء تكون مهمته تحديد التعويضات المترتبة عن الافراغ مع حفظ حقه في الادلاء بمستنتجات ختامية و تحديد التعويض المستحق و تحميل المدعى عليها فرعيا الصائر .

و بناء على مذكرة التعقيب المدلى بها من طرف نائب المدعية بجلسة 25/12/2017 و التي اكد من خلالها ما جاء بالمقال مضيفا انها لم تعثر بتاتا على سجل تجار بإسم المدعى عليه حتى تتأكد من دائنية و بالتالي فإنه أمام عدم وجود سجل تجاري خاص به فإنه يستحيل معرفة الوضعية الحالية للأصل التجاري و ان المدعية لاترى مانعا من منح المكتري تعويضا في إطار القانون رقم 16/49 شريطة الوقوف على الوضعية , انطلاقا من االسومة الكرائية الزهيدة للمحل التجاري , و انه أخيرا يدلي للمحكمة بشهادة ملكية محينة و حديثة في إسم المدعية.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 1739 الصادر بتاريخ 28/12/2017 والقاضي بإجراء خبرة تقويمية عهد بها للخبير السيد سعيد (ف.).

وبناء على تقرير الخبرة المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 27/03/2018 والذي خلص فيه السيد الخبير إلى أن قيمة التعويض عن فقدان الأصل التجاري موضوع النزاع هي 1.363.247,00 درهم

وبجلسة 02/05/2018 أدلت نائبة المدعى عليه بمستنتجات بعد الخبرة جاء فيها أن الخبير تجاهل الوثائق المدلى بها من قبل العارض ولم يأخذ بعين الاعتبار ما جاء فيها خصوصا عقود بيع وتفويت الأصول التجارية التي كان يتوجب عليه اعتمادها عند احتساب قيمة التعويض عن فقدان الأصل التجاري كما ان الخبير لم يأخذ بعين الاعتبار قيمة الإصلاحات والتي أدلى بفاتورة لها تحمل مبلغ 131.136,00 درهم أنفقها على المحل ليفاجئ بالدعوى الحالية إضافة إلى ان السيد الخبير حدد قيمة التعويض عن ضياع الكسب في مبلغ 67.085,00 درهم معتبرا أن فترة الرحيل والبحث عن محل جديد وتجهيزه ستستغرق على الأقل 4 أشهر مع العلم ان ايجاد محل جديد في نفس الموقع وتجهيزه لن يكون بالأمر السهل وبالتالي يكون المبلغ الإجمالي للتعويض الذي حدد الخبير غير مناسب وغير كاف لما سيلحق العارض من خسائر مما يتضح أن الخبرة الحالية تضمنت مجموعة من النواقص والإخلالات لذلك يلتمس العارض المصادقة على الخبرة الحالية وبالتالي الحكم بمبلغ 1.363.247,00 درهم كتعويض إجمالي عن فقدان الأصل التجاري واحتياطيا القول بعدم موضوعية الخبرة الحالية والأمر بإجراء خبرة مضادة تعهد لخبير مختص وتحميل المدعية الصائر .

وبجلسة 16/05/2018 أدلى نائب المدعية بمذكرة بعد الخبرة جاء فيها أن الفرق بين القيمة الكرائية القديمة والحالية مبالغ فيها جدا وأنه إذا كان السيد الخبير يراها مناسبة ومعتمدة عليها في التقرير فغن العارضة لا ترى أي مانع في إبقائه بمحله ومنحه سومة كرائية في حدود الفرق بين السومتين بل وحتى التعويض الذي خلص إليه السيد الخبير يمكن ان تقبله وتفوت له الأصل التجاري بصفة نهائية وأن المبلغ الوارد في التقرير مبالغ فيه نظرا لقيمته وللوصف الذي جاء فيه مقارنة مع العقود النموذجية المدلى بها سواء من طرف المدعى عليه أو العارضة لذلك تلتمس اساسا إجراء خبرة مضادة لتحديد القيمة الحقيقية للأصل التجاري موضوع النزاع واحتياطيا تحديد التعويض في مبلغ لا يزيد عن 200.000 درهم.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته السيدة ليلى (خ.) وجاء في أسباب استئنافها بعد عرض موجز لوقائع الدعوى انه كان على السيد الخبير مادام يؤكد ان الخبرة تواجهية ان يعرض ما ادلى به المستانف عليه للتأكد من المصروفات وطبيعة التحسينات والتصريحات الضريبية وان ما هو مدون في هذه التصريحات مبالغ خيالية وان السيد الخبير وقع في تناقض صريح ذلك انه عند وصفه للمحل اشار الى انه محل بسيط مساحته لا تتعدى 10 امتار وواجهته الامامية لا تتعدى 3 امتار في حين ان مساحته الحقيقية لا يتعدى 6 امتار وواجهته لا تتعدى متر واحد لكون واجهة العقار بأكمله توجد بها ثلاثة محلات من ضمنها محلان مستأجران وان السومة التي اعتمدها من 500 درهم الى 8000 درهم بزيادة نسبة مهولة وبالتالي فإنه حتى في احتساب نسبة 10% عن كل سنة فإن هذه السومة لن تتعدى اقصاها 2500 درهم وانه بالرجوع الى التصريحات الضريبية فإنها انجزت و تم ايداعها خلال نفس السنة وعن الاربع السنوات الاخيرة اي انه تم صنعها واعدادها استجابة لطلبات المحكمة وما يقتضيه الحكم التمهيدي وهي خصصت للرفع من قيمة التعويض ليس إلا علما ان مسؤولية مراجعتها ستلاحق المكتري من خلال عدم التصريح بها في الآجال المخصصة لكل سنة وان السيد الخبير كان عليه التأكد مما حددت فيها مقارنة مع الدفاتر التجارية الخاصة بمعاملات هذا الاخير عن كل سنة وكل عملية تجارية وان السيد الخبير اعتمد في تقريره على بيوعات لأصول تجارية بعين المكان وان مساحة محل العارضة لا تفوق 6 امتار وانها تتوفر على واجهة امامية واحدة وان المبلغ الوارد في التقرير مبالغ فيه نظرا لقيمة المحل وللوصف الذي جاء فيه مقارنة مع العقود النموذجية المدلى بها سواء من طرف المدعى عليه او المستأنفة وبالتالي فهي تقترح تعويضا لا يفوق 400.000 درهم مقارنة مع ما ورد في القرار الاستئنافي المشار اليه اعلاه ملتمسة في الاخير الغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وتحديد التعويض في مبلغ 400.000 درهم واحتياطيا الحكم باجراء خبرة ثانية تكون مهمة الخبير عرض التصريحات الضريبية على العارضة ومقارنتها مع الدفاتر التجارية الممسوكة للمستأنف عليه ومقارنتها كذلك مع التصريحات الضريبية للمحلات المجاورة وتحميل المستأنف عليه الصائر وارفقت مقالها بنسخة حكم وغلاف تبليغ .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبته جاء فيها ان الخبير قام باستدعاء الطرفين وفق ما ينص عليه القانون وانه استمع الى تصريحات الطرفين وان التصريحات المعتمدة جاءت وفق الشكليات المتطلبة قانونا وقم تم ايداعها بإدارة الضرائب وان هذه الاخيرة هي الجهة المكلفة للطعن في مضمونها او المطالبة بمراجعتها وان ادارة الضرائب قامت مؤخرا باعلام المستأنف عليه بأداء مبلغ 87018,00 درهم عن سنة 2015 ومبلغ 89683,00 درهم عن سنة 2016 وان التصريحات الضريبية المعتمدة صحيحة ويتعين الاخذ بها عند تحديد قيمة التعويض عن فقدان الاصل التجاري وان القيمة التي حددها الخبير لم تستند حصرا على العقود المستأنس بها وانما اعتمد كذلك على حجم المعاملات المصرح به بمقتضى التصاريح الضريبية إضافة الى انتقاله الى المحل ومعاينة التحسينات والاصلاحات وحالة الرواج والتي تختلف من محل لآخر ملتمسا في الأخير تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به وتحميل المستأنفة الصائر وارفق مذكرته بنسخة طبق الاصل لإعلام بالضريبة لسنة 2015 ونسخة طبق الاصل لإعلام بالضريبة لسنة 2016.

وبناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها جاء فيها ان المقصود بالتواجهية هي مناقشة النزاع والوثائق وكل ما تعلق بموضوع الاصل التجاري وان المستأنف عليه قام بصنع التصريحات والدليل على ذلك هو تواريخ ذلك داخل اجل السنة الواحدة اي انها لم يتم ايداعها بالتاريخ القانوني اي عند نهاية كل سنة والتي تشوبها شكوك للرفع من قيمة الاصل التجاري عند التعويض و ان التوصيلين هما عن السنتين الاخيرتين فقط فضلا عن ذلك فإن العارضة ولتدعيم استئنافها ادلت امام المحكمة التجارية الابتدائية بقرار استئنافي لمحل تجاري تقل مساحته عن مساحة المحل موضوع الدعوى ويتواجد بحي القريعة والذي بالرغم من تقرير السيد الخبير وتحديده لقيمة التعويض امر القضاء بتحديده في نصف ما وارد في الخبرة وانه وخلافا لما ورد في تقرير السيد الخبير فإن المحل لا تزيد مساحته عن 3 امتار مربعة وان الواجهة الامامية للمحل لا تتعدى متر واحد كما هو وارد في الصور الفوتوغرافية بل انه اصغر المحلات المكراة بالعقار الذي يعود للعارضة وهي امور تجاهلها السيد الخبير وخالف الحقيقة التي عن طريقها توصل الى التعويض المطعون فيه وبالتالي فإن العارضة وتعبيرا منها عن حسن نيتها ترى من الضروري اجراء خبرة ثانية فاصلة للوقوف على حقيقة المحل مساحته ومداخيله التجارية الابتدائية دون اعطاء اي تفسير عن عدم الامر بها من جديد وتلتمس في الأخير تأكيد ما ورد في مقالها الاستئنافي والحكم وفق ما جاء فيه أساسا او احتياطيا وارفقت مذكرتها بصور فوتوغرافية للمحل.

وبناء على باقي الردود والقرار التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 6/2/2019 والقاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد حمو (ا.) و الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض الواجب للمكتري عن الافراغ في مبلغ 621.946,00 درهم

وبناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 26/6/2019 جاء فيها أن

المساحة الاجمالية للمحل حسب تقرير الخبير المنتدب هي 6.50 متر مربع وان البناء قديم ومتوسط الجودة وان درجة الصيانة لا بأس بها وان الخبير اعتمد التصريحات الضريبية لسنتي 2014- 2015 المصرح بها بتاريخ 8/3/2018 وذلك للشكوك التي اشارت اليها كذلك العارضة والمتعلقة بالتصريحات عن الأربع السنوات خلال شهر واحد اي مارس 2018 مضيفة ان الخبير بالغ في تحديد مصاريف التنقل ملتمسة في الأخير تحديد التعويض في مبلغ لا يتعدى اساسا المبلغ الوارد في مقالها الاستئنافي واحتياطيا تحديد التعويض في حدود مبلغ 410.000,00 درهم .

وبناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 26/6/2019 جاء فيها

أن الخبرة غير مستندة على اي اساس وان الخبير غير مختص في المسائل الحسابية وغير ملم بالمستجدات القانونية مما ادى الى اقتراحه تعويضا هزيلا للعارض لن يغطي جميع الاضرار التي ستحصل له من جراء افراغه لمحله التجاري موضحا ان الخبير المنتدب لم يحتسب المساحة الاجمالية للمحل وحدد مساحة المحل في 6.50 متر مربع في حين ان المساحة الاجمالية للمحل هي 10.01 متر مربع وان الخبير لم يقم باي رسم بياني ولم يدل بالمواصفات الحقيقية للمحل ولم يجب على جميع النقط المطلوبة منه القرار التمهيدي ولم يقم بعرض الوثائق المدلى بها من طرف نائب المستانفة وان الخبير لم يتسم بالحياد والموضوعية ولم يعتمد التصاريح الضريبية عن السنوات الاربعة الأخيرة ومن بينتها تصريحي سنتي 2016 و 2017 المودعين الكترونيا وان الخبير قرر عدم اعتبارها بدعوى أنها لا تحمل ما يفيد ايداعها لدى مصالح الضريبة وهو ما يعتبر جهلا بالمقتضيات القانونية وخاصة المادة 155 من قانون المالية لسنة 2016 المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6423 بتاريخ 21/12/2015 موضحة ان جهل الخبير بالمستجدات القانونية يجعله غير أهل للقيام بالخبرة المسندة اليه مؤكدا انه قام بايداع التصاريح القانونية الكترونيا وانه استصدر امرا قصد معاينة التصريحين وان المفوض القضائي انتقل الى ادراة الضرائب وتاكد من وجود تصريح برقم معاملات سنة 2016 وهو 1.377.700,00 درهم وبرقم معاملات لسنة 2017 وهو 1.588.200,00 درهم وهو ما يجعل التصاريح الضريبية المستبعدة صحيحة من الناحية القانونية ملتمسا في الاخير اساسا اجراء خبرة مضادة واحتياطيا ارجاع المهمة الى الخبير قصد تحيين معلوماته واعتماد الوثائق المدلى بها من قبل العارض في احتساب التعويضات المستحقة وكذا اعادة حساب مساحة المحل بعد اجراء معاينة جديدة .

و بناء على إدراج الملف أخيرا بجلسة 26/06/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 10/07/2019 ثم تقرر تمديد المداولة والنطق بالقرار لجلسة 17/7/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عابت المستأنفة على الحكم المطعون فيه انه جانب الصواب فيما قضى به معللة استئنافها بما هو مبين أعلاه.

وحيث أمرت هذه المحكمة بتاريخ 6/2/2019 بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد حمو (ا.) و الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض الواجب للمكتري عن الافراغ في مبلغ 621.946,00 درهم .

وحيث صح ما عابه المستأنف عليه على تقرير الخبرة المنجزة استئنافيا في الشق المتعلق باستبعاد الخبير المنتدب التصريح الضريبي عن سنتي 2016 و 2017 بعلة انها لا تحمل ما يفيد إيداعها لدى مصلحة الضرائب والحال ان ثبت من محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي الحسين (م.) بعد انتقاله الى مصلحة الضرائب درب السلطان الدار البيضاء ان المستأنف عليه صرح بطريقة الكترونية برقم المعاملات عن سنة 2016 وعن سنة 2017.

وحيث انه بالرجوع الى الخبرة المنجزة ابتدائيا ثبت ان الخبير المنتدب السيد سعيد (ف.) اعتمد على التصاريح الضريبية عن السنوات الأربعة الأخيرة في احتساب التعويض عن الزبناء وعن ضياع الكسب .

وحيث قررت المحكمة اعتماد التعويض المحدد من طرف الخبير حمو (ا.) بالنسبة للحق في الايجار وعن مصاريف الانتقال وبالمقابل اعتماد التعويض المحدد من طرف الخبير سعيد (ف.) بالنسبة للتعويض عن الزبناء وعن ضياع الكسب وبالتالي تحديد التعويض المناسب للمستأنف عليه عن الإفراغ في مبلغ 1.000.000,00 درهم في إطار السلطة التقديرية واعتمادا على كافة العناصر الواردة في تقريري الخبرة اعلاه .

و حيث يتعين لذلك تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وفق منطوق القرار أسفله مع جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل: بقبول الاستئناف .

في الجوهر : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الافراغ الى مبلغ 1.000.000,00 درهم وبجعل الصائر بالنسبة .