وبعد المداولة طبقا للقانون

بناء على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السادة استيل (ب.) ومن معها بواسطة دفاعهم والمؤدى عنه بتاريخ 27/04/2022 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 29/03/2022 تحت عدد 3250 في الملف عدد 245/8219/2022 والقاضي برفض الطلب وتحميل رافعه المصاريف.

في الشكل :

حيث لا دليل بالملف على ما يفيد تبليغ الحكم المطعون فيه للطرف المستانف مما يكون معه طعن هذا الأخير قد تم داخل الأجل القانوني فيكون حريا التصريح بقبوله من هذه الناحية.

في الموضوع :

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن الحكم المستأنف ان السادة استيل (ب.) ومن معها تقدموا بواسطة محاميهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضوا من خلاله أنهم يملكون على الشياع فيما بينهم الملك المسمى" (ل. ج.)" موضوع الرسم العقاري عدد:6387/C الذي هو عبارة عن بناية من طابق أرضي يشتمل على محلات تجارية وطبقتين علويتين توجد بها محلات سكنية توجد بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وأن بالعقار محلا يستغل كمطعم تحت تسمية "سناك (م.)" لم يسبق للمدعين أن أبرموا بشأنه أي عقد كراء مع الغير أو أية معاملة قانونية كيفما كان نوعها وأنهم اضطروا الي تقديم دعوى استعجالية ضد محتليه من أجل طردهم منه وأن شخصا يدعی محمد (ت.) أدلي في إطارها بعقد بيع الأصل التجاري المسمى "سناك (م.)" من طرف ادريس (س.) الذي لا توجد ما بينه وبين العارضين أية علاقة قانونية على ما سبق بيانه وأن المحكمة سترجع الى البند 2 من العقد وستسجل أن البائع المزعوم يقول فيه أن مصدر تملكه إياه هو انه يكون هو مقايضة كان أجراها في 24 نوفمبر 1988 دون إبراز الشخص الذاتي او الاعتباري الذي كان تلقى عنه ملكية الأصل التجاري وأن المدعين لا يعترفون بملكية الأصل التجاري المتمسك بها من طرف محمد (ت.) ولا بالملكية التي يدعيها سلفه المدعو ادريس (س.) وأن العقد المستدل به خال من أي بيان يتعلق بعقد الكراء الرابط ما بين المالكين والمدعى عليهم ولا بأي مبلغ للوجيبة الكرائية وأن المدعين لم يتوصلوا في جميع الأحوال بأي تبليغ لحوالة الحق لا من طرف محمد (ت.) ولا من طرف سلفه المسمى ادريس (س.) وأن من حق المدعين التوجه الى القضاء قصد المطالبة بطردهم من المحل الذي يحتلونه بدون وجه حق مع النفاذ المعجل على المسودة وقبل التسجيل وانتهى في مقالهم بان التمسوا من المحكمة بقبول مقالهم شكلا وموضوعا الحكم تبعا لذلك بإفراغه ومن يقوم مقامه من المحلات التي يتواجد بها والكائنة بزنقة [العنوان] الدار البيضاء والتي يستغلها تحت تسمية "سناك (م.)" تحت غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير وجعل الحكم المرتقب مشمولا بالنافذ المعجل بالرغم من كل طعن وتحديد الاكراه البدني في الأقصى و تحميله كافة الصوائر؛

وبناء على مذكرة المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبهم بجلسة 22/02/2022 جاء فيها أنه أشير إلى مراجع الملف أعلاه أنه يدلي بالوثائق الآتية: شهادة الملكية والنموذج رقم 7 للمدعى عليه ومذكرة للمدعى عليه أدلى بها في مسطرة استعجالية سابقة ملتمسا ضمها للملف المعروض عليكم والحكم ما هو مطلوب فيه؛

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 08/03/2022 جاء فيها أن الدعوى قدمت من لدن المدعين خرقا لمقتضيات المادة 32 من قانون المسطرة المدنية ذلك أن الطرف المدعي لم يستوف الشروط اللازم توفرها لزوما في صفة الاطراف وبالتالي يتعين التصريح بعدم قبول الطلب وسبق للسيدتين استيل (ب.) و مادي (ب.) دون باقي المدعين أن تقدمتا بدعوى استعجالية في مواجهة " سناك (م.) " من اجل افراغ محتل، تعرضان فيه انهما لم يبرما أي عقد كراء بشأنه كانت موضوع الملف الاستعجالي عدد 2021/8117/2080 الذي صدر فيه أمر عدد 2748 بتاريخ 2021/05/12 قضي بعدم الاختصاص وذلك استنادا الى العقد العرفي الذي ادلى بها العارض السيد محمد (ت.) باعتباره مالكا للأصل التجاري من مالكه السابق المسمى ادريس (س.) وتبعا لذلك تقدمت المدعيتين المذكورتين رفقة باقي مالكي العقار بالدعوى الحالية في الموضوع يشجبون بموجبها أي علاقة كرائية تجمعهم بالعارض او سلفه وأن العارض تدليلا لما يبدو غامضا بالنسبة للمدعين حول عقد الكراء وكذا مبلغ الوجيبة الكرائية يفيد المحكمة انه مالك للأصل التجاري المسمى "سناك (م.)" بموجب عقد كراء عرفي مصادق على توقيعه بتاريخ 2001/09/25 من البائع المسمى ادريس (س.) وان المسمى ادريس (س.) كان مالكا للأصل التجاري بدوره بموجب عقد "تبادل عقاري بدون دفع "بينه وبين المسميين نجية (م.) ومحمد (م.) مصادق على توقيعه بتاريخ1998/11/24 والذي حددت فيه السومة الكرائية للأصل التجاري موضوع النازلة في 650 درهم وأن العارض في سياق توضيح ما يتجاهله الطرف المدعي، فان السيدين نجية (م.) ومحمد (م.) کانا مالكين كذلك للأصل المتبادل به بموجب عقد تفویت حق كراء من مالكه السابق مائير (ب.) بموجب عقد عرفي تم تحريره بتاريخ1988/03/15 والذي بدوره كان يستغل العين المكراة بعد شراءه من مالكه السابق "سالون (ا.)'' وتبعا لما سبق بيانه فان تواجد العارض بالمحل موضوع النازلة يستند الى شراءه للأصل التجاري "سناك (م.)" الذي انتقلت ملكيته عدة مرات، وبالتالي فان العارض بصفته خلفا خاصا انتقلت اليه كافة الحقوق المتعلقة بالأصل التجاري المذكور وأن العارض منذ حيازته للأصل التجاري "سناك (م.)" تعذر عليه التواصل مع المالكين الذين لا يتواجدون بالعقار ومغلق باستمرار مما حدا به إلى عرض وإيداع الكراء المترتب بذمته بصندوق المحكمة كما هو ثابت من آخر محضر إخباري أنجز من طرف المفوض القضائي الحبيب (ب.) الذي أفاد من خلاله أن المالكين يتواجدون خارج ارض الوطن ملتمسة أساسا عدم قبول الطلب شكلا واحتياطيا موضوعا برده وتحميل رافعه الصائر أرفقت بصورة لأمر عدد 2748 وصورة من عقد شراء العارض وصورة من عقد تبادل عقاري بدون دفع وصورة من عقد تفویت حق كراء وصورة من محضر إخباري وصورة من وصل إيداع الكراء عن المدة الممتدة من يناير 2020 إلى متم ابريل 2021؛

وبناء على مذكرة تعقيبية المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبهم بجلسة 22/03/2022 جاء فيها أن السيد محمد (ت.) لم يثبت انه يكون أبلغ العارضين بانتقال ملكية الأصل التجاري الذي يقول إنه اشتراه من مالكه السابق السيد ادريس (س.) " وأن هذا الأخير بدوره لم يعمل على إبلاغ العارضين بحوالة حقه فيه للسيد (ت.) خرقا لمقتضيات الفصل 195 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على ما يلي: "لا ينتقل الحق للمحال له به اتجاه المدبن والغير إلا بتبليغ الحوالة للمدين تبليغا رسميا أو بقوله إياها في محرر تابت التاريخ" وأن المشرع قد كرس هذا المنحى في المادة 25 من القانون 16-49 الذي جاء به ما يلي " يحق للمكتري تفويت حق الكراء مع بقية عناصر الأصل التجاري أو مستقلا عنها دون ضرورة الحصول على موافقة المكري وبالرغم من كل شرط مخالف "يتعين على كل من المفوت والمفوت له إشعار المكري بهذا التفويت تحت طائلة عدم سريان آثاره عليه'' وأن العارضين إذن لا يمكن أن يواجهوا بهذا التفويت الذي تم خرقا للفصول القانونية أعلاه مما يكون معه السيد محمد (ت.) محتلا لعقارهم بدون سند ولا قانون ويتعين الحكم بطرده منه وأن المدعى عليه الذي لم يثبت إبلاعه لحوالة الحق في كراء الأصل التجاري ارتأى اختلاق وجيبة کرائية محددة في 650 درهم شهريا وإيداعها لأول مرة عندما أقام العارضون دعوى استعجالية رامية الى طرده ومن يقوم مقامه من محلاتهم في محاولة يائسة لإضفاء الشرعية على تواجده بها واعتبارا لهذه الملاحظات تكون دعوى العارضين وجيهة ويتعين الاستجابة لها ملتمسون الحكم وفق أقصى ما هو مطلوب في مقالهم؛

وبعد مناقشة القضية أصدرت المحكمة الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه الذي استأنفه السادة استيل (ب.) ومن معها.

أسباب الاستئناف

حيث جاء في بيان أوجه الاستئناف ان عقد البيع المبرم ما بين مائير (ب.) من جهة والسيدة نجية (م.) والسيد محمد (م.) من جهة ثانية لم يكن المالكون طرفا فيه بصفتهم مكرين ولم يتم تبليغه إليهم وفق ما يمليه القانون. وأن عقد المعاوضة ما بين نجية (م.) ومحمد (م.) من جهة وادريس (س.) من جهة ثانية هو الآخر لم يكن بحضور المالكين ولا تم تبليغه إليهم. وأن عقد البيع ما بين ادريس (س.) ومحمد (ت.) كذلك ليس المستانفون طرفا فيه ولا يوجد به ما يؤكد إبلاغه إليهم. وأن هذا العقد لم يرد به التنصيص على مبلغ الوجيبة الكرائية ولا على الطرف الذي يتم أداؤها إليه في تغييب تام للمالكين. وهكذا وبواسطة هذه العقود التي تجاهلت المالكين بالمرة تم بيع الأصل التجاري 3 مرات ب 150.000 درهم سنة 1988 و 450.000 درهم سنة 1998 و 500.000 درهم سنة 2001 ومن البديهي أن يتم بيع الأصل التجاري بهذه المبالغ الضخمة لأنه أصل تجاري بدون وجيبة كرائية بالمرة والطرف المالك يتم تجاهله من المشترين المتعاقبين للأصل التجاري حسب الثابت من كافة العقود المدلى بها التي لم يرد بأي واحد منها أن الملاك أجروا الأصل التجاري المذكور ، فأول عقد تفويت للأصل التجاري غيب المالكين مثله مثل باقي العقود المتتالية في تطاول تام على حقوقهم كما لم يقم أي مالك بتبليغ حوالة الحق التي يكون اكتسبها الى أولئك المالكين، هذا على فرض شرعية المعاملات التي انصبت على الأصل التجاري. ولم يكن من المفروض إقامة الدليل على أنهم أجروا المحل التجاري للغير أول الأمر حتى يقبل بعد ذلك تداول الأصل التجاري ما بين مكتريه المختلفين بعد قيامهم بإبلاغ حوالة الحق على الوجه القانوني. وبعبارة أخرى كان على المستأنف عليه أن يثبت وجود عقد كراء أصل تجاري بصفة قانونية ما بين مالكي العقار والغير وبعد ذلك يستشهد بما يراه من عقود أخرى لاحقة له وهذا أمر لم يفلح في إقامة الدليل عليه إذ كل ما عرضه على المحكمة مجرد عقود لا يوجد المستانفون طرفا فيها ما يؤكد واقعة احتلال الملك.

وإن الحكم المستأنف كان عليه أن يلاحظ أن المسطرة الاستعجالية كانت ترمي الى طرد محتل عقارهم سناك (م.) ، وأنها مقامة من طرف شق من المالكين فقط كما كان عليه أن يستخلص من إقامة تلك الدعوى وجود نزاع مؤكد ما بين أولئك المالكين ومحتليه لأن هؤلاء تطاولوا على ملك أجانب (مقيمي الدعوى الاستعجالية) ولم يثبتوا شرعية تواجدهم بالمحل ولا شرعية تواجد سلفهم به. وأن ما ذهب إليه الحكم المستأنف من ان علمهم بوجود عقد شراء المستأنف عليه للأصل التجاري المدلى به خلال المسطرة الاستعجالية يكون تحقق به تبليغ وقوع الحوالة مردود عليه لأن المشرع في الفصل 195 وإن لم يحدد أجلا لوقوع حوالة الحق قد اشترط صراحة تبليغها للمدعي رسميا أو قبوله إياها في محرر ثابت التاريخ. وهكذا فإن الإدلاء بعقد شراء الأصل التجاري في مسطرة أقامها بعض المالكين لا يعتبر تبليغا رسميا لأن وسائل التبليغ الرسمي قد حددها المشرع صراحة في المادة 38 والمادة 39 من قانون المسطرة المدنية ولا يوجد من ضمنها الإدلاء بعقد لا يعترفون بشرعية تواجد أطرافه بالمحل موضوع طلب الإفراغ. . فالمستانفون لم يتم تبليغهم بالحوالة تبليغا رسميا ولم يقبلوا بها بمحرر ثابت التاريخ كما أن المستأنف عليه لم يدع أبدا أنه يكون قام بالتبليغ على الصورة أعلاه ووفق المسطرة التي فرضها المشرع ولم يدع كذلك أنه يكون حصل على قبول بها بواسطة محرر ثابت التاريخ صادر عن المالكين. فالحكم المستانف افترض صحة العقد المدلى به وافترض وجود الحوالة ونفادها في حقهم بالرغم من وجود منازعة جديدة في جوهر الحق ولو أن المستأنف عليه لم يتمسك إطلاقا بوجود حوالة الحق على الشكل الذي أوجبه المشرع ولا على أي وجه آخر مما ذهب إليه الابتدائي . فالمشرع عندما تطرق الى الانتقال بوجه عام نص صراحة في المادة 192 من ق ل ع على ما يلي "تبطل حوالة الحق المتنازع فيه، ما لم تتم بموافقة المدين المحال عليه. و يعتبر الحق متنازعا فيه في معنى هذا الفصل، إذا كان هناك نزاع في جوهر الحق أو الدين نفسه عند البيع أو الحوالة، أو كانت هناك ظروف من شأنها أن تجعل من المتوقع إثارة منازعات قضائية جدية حول جوهر الحق نفسه". وكان على الحكم المستانف ان يستنتج من إقامة الدعوى الاستعجالية نفسها ومن الدفوع المثارة فيها وجود منازعة جدية في جوهر الحق موضوع الحوالة لأن وجود تلك المسطرة بالذات يؤكد أنه من المتوقع إثارة منازعات قضائية جدية حول جوهر الحق نفسه أمام محكمة الموضوع. . والجدير بالإشارة أنهم أثاروا خلالها أن المستأنف عليه لم يثبت شرعية تواجد سلفه بالمحل ولا ان ذلك السلف يكون قام بتبليغ حوالة حقه الى المالكين كما تمسكوا بأن عقد شرائه للأصل التجاري المزعوم لا يتضمن إطلاقا الإشارة الى مبلغ الوجيبة الكرائية ولا الى من سيتم أداؤها استقبالا. أما بخصوص صورة الوصل الفريد لإيداع الأكرية فقد تمسكوا بأن المستأنف عليه اختلق وجيبة كرائية واختلق مدة وعمد الى إيداعها بصندوق المحكمة في محاولة فاشلة لإضفاء الشرعية على تواجده بالمحل. وأن قاضي الأمور المستعجلة عندما صرح بعدم اختصاصه للبت في تلك الدعوى فذلك بالذات لوجود منازعة جدية في جوهر الحق كان على قاضي الموضوع مراعاتها والقول تبعا لذلك بعدم نفاذ الحوالة لو كانت موجودة في حقهم بالذات لأن هنالك ظروف من شأنها ان تجعل من المتوقع إثارة منازعات قضائية جدية حول جوهر الحق نفسه. والتمسوا لاجل ما ذكر الغاء الحكم المستانف في جميع ما قضى به وبعد التصدي الحكم باقصى ما هو مطلوب في المقال الافتتاحي للدعوى. وارفقوا مقالهم بنسخة من الحكم المستانف.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة دفاعه بجلسة 05/07/2022 جاء فيها ان الطعن المثار من لدن المستأنفين قدم على غرار العريضة الافتتاحية للدعوى موضوع الطعن خرقا لمقتضيات المادة 142 من قانون المسطرة المدنية ، ذلك ان النص المذكور جاء فيه : " يجب ان يتضمن المقال الاستئنافي الأسماء الشخصية والعائلية وصفة أو مهنة و موطن او محل إقامة كل من المستانف والمستانف عليه... وان يتضمن كذلك موضوع الطلب و الوقائع و الوسائل المثارة و ترفق المستندات التي يريد الطالب استعمالها بالمقال ". وان المادة 142 من ق م م جاءت على الصبغة الوجوب اذ لا يجبر تركها او تداركها ، بل ان الشكليات المنصوص عليها تبقى شرطا لصحة الطعن بالاستئناف. وباستقراء عريضة الاستئناف موضوع النازلة يتجلى انه رفع من لدن السيدة استيل (ب.) و السيدة مادي (ب.) و السادة محمد (ز.) ، وعبد اللطيف (ز.)، ومصطفى (ز.) ، وعبد الرزاق (ز.)، وحسن (ز.) ، وعبد الله (ز.) ، المتقاضين لمصلحة مشتركة دون اية إضافة تتعلق بالصفة و محل الإقامة - و هو أمر له دلالته كما سيتم بيانه بعده - و بالتالي فان الطعن المقدم لا يستجيب للمقتضيات المذكورة وبات الطرف المستانف مجهول الصفة و الموطن و هو خرق شكلي موجب للتصريح بعدم قبول الاستئناف .

ومن حيث الموضوع: فقد زعم الطرف المستانف انه لا تجمعه بالعارض اية علاقة كرائية او بسلفه و انهم ليسوا أطرافا بالعقود المستدل بها خلال المرحلة الابتدائية لدحض واقعة الاحتلال إضافة الى ان عقد التفويت الذي بيد العارض لا يشير الى الوجيبة الكرائية و من يتم أداؤها بين يديه. وحتى تتبين المحكمة من واقع الامر يتعين التذكير ان العارض مالك للأصل التجاري " سناك (م.) " بموجب عقد بيع أصل تجاري صودق على توقيعه بتاريخ 25/09/2001 من بائعه السيد ادريس (س.)، وان المسمى ادريس (س.) كان بدوره مالكا له بموجب عقد تبادل عقاري بدون دفع بينه و بين المسميين نجية (م.) ومحمد (م.) مصادق على توقيعه بتاريخ 24/11/1998، و ان هذين الأخيرين كانا مالكين للأصل التجاري موضوع النازلة بموجب عقد تفويت حق كراء من مالكه السابق مائير (ب.) بصفته وكيلا عقاريا و هو عقد سجل بتاريخ 15/03/1988 تحت رقم 1758 . وبقراءة بنود هذا العقد يتجلى ان المسمى مائير (ب.) كان مالكا للأصل التجاري بموجب عقد عرفي مؤرخ في 04/10/1985 اشتراه من مالكه السابق سالون (ا.) الذي كان يؤدي سومة شهرية قدرها 650.00 درهم. و خلافا لما ذهب اليه الطرف المستانف فان السومة الكرائية محددة ومعروفة على الاقل منذ كان المحل التجاري المضنون احتلاله بيد المكتري سالون (ا.) بتاريخ 04/10/1985 ، و هي سومة ذكرت في كافة العقود المستدل بها و حددت بصفة واضحة ، و انه بشرائه للأصل التجاري سناك (م.) و هو الذي احدث من طرف مالكيه السابقين نجية (م.) ومحمد (م.) بتاريخ 17/11/1993 كما عقد التبادل العقاري بدون دفع يكون قد اشترى الأصل التجاري بكافة تحملاته و مزاياه بما في ذلك الوجيبة الشهرية التي كان يبادر الى إيداعها بصندوق المحكمة بعد تعذر عرضها على المالكين للعقار لكونهم لا يتواجدون بالعقار المغلق باستمرار و يجهل محل إقامتهم كما هو الشأن بالنسبة لهويتهم في الطعن الحالي الذي لا يشار فيه إطلاقا الى موطنهم. بالاضافة الى ما سلف بيانه ، فان الطرف المستانف يستحيل عليه استحالة واقعية و قانونية ان يكون طرفا في عقود التفويت المسترسلة المتعلقة بالأصل التجاري سناك (م.) ذلك ان جزءا من الطرف المستانف و هما السيدين استيل (ب.) ومادي (ب.) هما مالكتين في العقار الكائن زنقة [العنوان] ذي الرسم العقاري عدد 6387 س حيث يتواجد الأصل التجاري " سناك (م.) " بنسبة 50% فقط، مناصفة مع الشركة المدنية العقارية (ا.) و التي كان يسيرها المدعو نسيم (ب.)، هذا الاخير الذي أعطى على سبيل الكفالة رهنا بحقوق الشركة المدنية العقارية (ا.) في الرسم العقاري عدد 6387 س و ذلك ضمانا لقروض ممنوحة من شركة (م. و. ب.)" و التي سيرها كذلك المدعو نسيم (ب.) نفسه. و ان شركة (م. و. ب.)" في شخص مسيرها نسيم (ب.) كان يتولى ادارة العقار حيث يتواجد الأصل التجاري - سناك (م.) – و كراء مرافقه للغير . و ان البنك المغربي للتجارة الخارجية بصفته المؤسسة المقرضة و بعد عسر شركة "(م. و. ب.)" باشر بيع حقوق الشركة المدنية العقارية (ا.) لاستخلاص دينه حيث رسا المزاد العلني على السادة ورثة محمد (ز.) خلال سنة 1989. و يستنتج مما سلف ان السيدتين مادي (ب.) واستيل (ب.) كانت قد أسندتا مهمة كراء المحلات التجارية و تسييرها الى شركة (م. و. ب.)" و التي يبدو انها شركة عائلية بظاهر التسمية ، و بالتالي فالتمسك بكونهما ليسا طرفا في العقد و تجهلان تماما كافة المتعاقبين على ملكية الأصل التجاري الكائن زنقة [العنوان] منذ سنة 1985 هو أمر يفتقد الى المصداقية و يتم عن سوء نية مبيتة ، هذا بالاضافة الى ان العارض غير ملزم أساسا بالبحث او العلم بالمعطيات التاريخية للمحل المطلوب بإفراغه مادام يتوفر على سند قانوني لتواجده بالمحل. و ان الامر يبدو واضحا كذلك بالنسبة للسادة ورثة (ز.) ، المجهول محل إقامتهم كذلك ، و الذين أضحوا مالكين في العقار ذي الرسم العقاري عدد 6387 س بموجب محضر إرساء المزاد العلني لبيع نصفه الذي كان ملكا لشركة المدنية العقارية (ا.) خلال سنة 1989 ، و كان المحل التجاري الذي بيده متواجدا بيد السيدين نجية (م.) ومحمد (م.) و بالتالي فانهم لم يبادروا الى اشعار المتواجدين بالعقار و مكتريه بصفتهم مالكين جدد ومنهم من يكون العارض خلفا خاصا له. و انه منذ شراءه للأصل التجاري سناك (م.) - تعذر عليه التواصل مع مالكيه خاصة وان العقار و لغاية يومه لا زال مغلقا و معروضا للبيع حسب الإفادة المعلقة على واجهته ، و بالتالي فان الامر لا يغدو ان يكون سوى محاولة للتخلص من مكتري المحلات التجارية بهدف مضاربة عقارية مربحة. و تفنيدا كذلك لمزاعم الطرف المستانف و محاولاتهم المكشوفة ، فانه قد سبق له ان قام بايداع الكراء لفائدة المالكين عن المدة الممتدة من فاتح اكتوبر 2001 أي مباشرة بعد حيازته للأصل التجاري بتاريخ 2001/09/25 الى تاريخ 2003/03/31 بعد ان تعذر عليه التواصل مع مالكيه . كما قام بايداع كراء من فاتح ابريل الى متم شتنبر 2004 وصل إيداع عدد -4668- . و هما ما استطاع العارض إيجاده حاليا لبعد العهد بين الإيداع و الدعوى الحالية كما يدلي من جديد بالأمر الصادر بتاريخ 15/04/2021 في ملف المختلفات عدد 10115/1109/2021 و كذا محضر إخباري يفيد تعذر عرض الكراء على المالكين لكون العقار مغلق و ان المعنيين متواجدون خارج ارض الوطن و بوصل إيداع كراء حساب عدد 25816 عن كراء المدة المتراوحة من فاتح يناير 2020 الى متم ابريل 2021 بمبلغ 10400.00 درهم و تاریخ 26/04/2021 و بالتالي فلا مجال للحديث عن اختلاق سومة كرائية او إيداعها بصندوق المحكمة كمحاولة فاشلة لإضفاء الشرعية على تواجده بالمحل. و تمسك الطرف المستانف كذلك بعدم إشعاره بشراءه للمحل المتنازع بشأنه متذرعا بمقتضيات المادة 195 من ق ل ع المتعلقة بحوالة الحق. و ان الطرف المستانف استند في دعواه الصادر بشأنها الحكم المطعون فيه على واقعة احتلاله للمحل المعد كمطعم - سناك (م.) - ثم أردف بعد ذلك بصفة احتياطية انه لم يتوصل في جميع الأحوال باي تبليغ لحوالة الحق لا من طرف العارض او من سلفه . و ان هذا الطلب يبدو انه سعي بكل الوسائل لحرمانه من أصله التجاري ، فان لم يفلح في اعتباره محتلا بدون سند ، لا ضير في التمسك بذريعة عدم اشعار المالكين بالوضع الجديد للعارض كمالك للأصل التجاري. وان الطلبين متناقضان تماما و لا يمكن الجمع بينهما ذلك ان حوالة الحق تقتضي ان يتم التسليم بانه متواجد بالمحل الذي يشغله بصفة قانونية و انه أهمل اشعار المالكين بمركزه الجديد ، و الحال ان الطرف المستانف يتمسك وبشدة ان العارض محتل بدون سند للعين التي بيده و انه هو و من سبقه من المكترين لا صفة لهم في اعتمار المحل المتنازع بشأنه و بالتالي فواقعة الاحتلال و واقعة عدم التقيد بشروط حوالة الحق أمرين لا يمكن الجمع بينهما في طلب واحد و هو طرح لن يخيل على قناعة المحكمة التي لا محالة فطنت الى ان مرمى الطرف المستانف الذي هو المضاربة العقارية لا غير. و ان الأصل التجاري الذي بيد العارض متواجد منذ سنة 1985 و انه لا تفسير ان المالكين انتظروا زهاء 37 سنة لتحريك قاطرة القضاء وذلك منذ ان تعاقب المالكين على الأصل التجاري موضوع النازلة ، و زهاء 21 سنة بالنسبة للعارض وبالتالي مهما يكن ، فان اثارة الدفع بعدم حوالة الحق قد طاله التقادم على فرض عدم تحققه بالنسبة للعارض او من سبقه. و ان الحكم المطعون فيه قد علل ما قضى به تعليلا سليما ذلك ان مقتضيات المادة 195 من قانون ل ع لم تحدد تاريخا معينا لقيام المشتري بتبليغ حوالة الحق للمالكين ، لاسيما و ان جزءا منهم بدوره لم يقم بالإجراء نفسه بعد ان اصبح مالكا لنصف العقار خلال سنة 1989. وانه يتواجد بالمحل التجاري بصفته مشتريا للأصل التجاري ، و هو أمر له أمر له خصوصية و لا تنطبق عليه المقتضيات القانونية المثارة من طرف الجهة المستانفة ولاسيما مقتضيات المادة 192 من ق ل ع ذلك ان تفويت أصل تجاري لا يقتضي موافقة صريحة من مالك العقار مادام النشاط نفسه و يبقى له الحق في المطالبة بمراجعة السومة الكرائية ان شاء لأن الحق في الكراء حق مكفول للمكتري بعد اكتسابه للأصل التجاري ، و له حق تفويته دون أي تدخل لمالك العقار . و ان الحكم المطعون فيه قد جاء مصادفا للصواب و طبق القانون تطبيقا سليما و فطن الى مرمى الطرف المستانف الذي و ان تعمد تجاهل وجود العارض كمالك للأصل التجاري فان الدعوى الإستعجالية الصادر في شانها الحكم عدد 2748 بتاريخ 12/05/2021 في الملف عدد 2080/8117/2021 تقوم مقام اشعار بحوالة الحق مادام الفصل القانوني المثار لم يحدد اجلا للقيام بها وتحققت واقعة الاشعار وبالتالي تكون الدفوعات المثارة غير مستندة على اساس . والتمس لاجل ما ذكر التصريح بعدم قبول الاستئناف وفي الموضوع بتاييد الحكم المستانف و تحميل رافعه الصائر. وارفق مذكرته بصورة من وصول ايداع ، صورة من عقد التفويت ، صورة من عقد تبادل عقاري بدون دفع، صورة من العقد ، صورة للأمر وصورة من الامر الاستعجالي .

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستانفين بواسطة دفاعهم بجلسة 20/09/2022 جاء فيها إن السيد (ت.) يؤاخذ على العارضين عدم ذكر صفتهم ومحل إقامتهم في مقالهم الاستئنافي مما قد يجعله غير مقبول متناسيا مقتضيات الفصل 49 من قانون المسطرة المدنية . فالمستأنف عليه يقر ويعترف بصفتهم منذ الطور الابتدائي من جهة كما يعرف انهم مالكي العقار ويعرف أصل تملكهم وتاريخه والسند الذي اكتسب بمقتضاه كل فريق منهم لحقوقه بذلك الملك مما يجرد الدفع بعدم التنصيص على صفتهم في الادعاء من الجدية. أما بالنسبة لمكان اقامتهم فإن على المستأنف عليه أن يتذكر أنه أجرى عرضا للكراء في عنوان سكناهم من جهة، وكان باستطاعته في جميع الأحوال الاطلاع على الرسم العقاري للتأكد من عنوان المالكين ليقوم بإبلاغهم حوالة الحق في الكراء التي يكون اكتسبها من الغير وهو ما لم يقم به لعلمه اليقيني بان تواجده بالمحل غير مشروع.

بالنسبة للدفوع الموضوعية: إن السيد (ت.) يتمسك بشرعية تواجده بالمحل التي يقول انه يكون استمدها من شرعية تواجد سلفه فيه لكن المحكمة سترجع الى جميع العقود المستدل بها من طرفه سواء قبل انشاء الأصل التجاري أو بعده وستسجل ان المالكين لم يكونوا فيها طرفا بوصفهم مكرين للمحل المطلوب إفراغه مما يؤكد ان السيد (ت.) قد فشل في إثبات شرعية تواجده بالعقار خلافا لما يدعيه. وإن دفع السيد (ت.) بعدم ضرورة التنصيص على المالكين في عقد الكراء غير قانوني لأن مؤداه ان يتم تداول عقارات الملاك بالكراء أو بالبيع من طرف أشخاص لا يملكون تلك العقارات ولا يتوفرون على وكالات تؤهلهم لإجراء تصرفات قانونية عليها مثلما هو عليه الحال في النازلة الحالية. وإن تحديد السيد (ت.) في جوابه لهوية المالكين وكيفية انتقال العقار إليهم لا يعفيه من الإدلاء بعقد نظامي يؤكد انهم أجروا العقار لسلفه أو أعطوا وكالة للغير من أجل تأجيره. و من البديهي أن إيجار ملك الغير مثله مثل بيع ملك الغير يلزم له توكيل خاص أو إقرار المالكين بالتصرف المنجز على عقار هم و هو أمر منتف في النازلة الحالية. ولن يسعف السيد (ت.) التمسك بفوات المدة على عقده لأن التصرفات الباطلة لا تكتسب أية مناعة بفوات الأجل ولأن ما بني على باطل فهو باطل. وإن حقوق السيدة استيل (ب.) والسيدة مادي (ب.) في العقار موضوع الرسم العقاري عدد 6387 س وقدره 50% كان تم التطاول عليها بالبيع بالمزاد العلني في التسعينات في إطار تحقيق رهن لم يسبق لهما أن منحنه لفائدة BMCE لكن محكمة الاستئناف في القرار عدد : 1/1869 بتاريخ: 2006/05/04 في الملف رقم : 2002/1/3772 قامت بإبطال ذلك البيع . وإن نفس العلل التي اعتمد عليها هذا القرار لإبطال عقد بيع الملك تبقى صالحة في النازلة الحالية من أجل القول والحكم بعدم شرعية تواجد السيد (ت.) فيه. ولن تسعف هذا الأخير الإيداعات المتعثرة لمبالغ قال انها أكرية لأنه كان عليه قبل عرضها أن يثبت شرعية تواجده بالعقار. و إن السيد (ت.) يؤاخذ على العارضين مناقشتهم لتعليل الحكم الابتدائي الذي أضفى الشرعية على العقد المدلى به من طرفه من جهة واعتبر أكثر من ذلك أنه استوفى الشروط اللازمة لإبلاغها الى المالكين عندما تم الاستدلال به فى مسطرة أقامها البعض منهم ضد سناك (م.) مدعيا تناقض العارضين في مطالبهم وهو ما يجيبوا عليه فيما يلي: إن المقال المفتتح للدعوى صريح في انه يرمي الى الافراغ للاحتلال. وإن ذكر الحوالة جاء بتعليل الحكم الابتدائي والعارضين اجبروا على مناقشة ذلك التعليل في مقالهم الاستئنافي لرده لعدم ارتكازه على سند قانوني. فالعارضين لم يسقطوا في أي تناقض أو ارتباك وإنما ناقشوا تعليل حكم ابتدائي جانب الصواب لما ذهب الى ان عقد السيد (ت.) نظامي وان الحوالة قد تم استيفاؤها بخصوصه ولو أن المطعون ضده لم يتمسك اطلاقا بالمقتضى القانوني اعلاه وهكذا فالحكم الابتدائي هو الذي جانب الصواب وان مناقشة العارضين لتعليله لا يمكن ان يؤاخذ عليهم لأن الهدف من كل طعن هو ابراز الطاعنين لمآخذهم على تعليل الاحكام المطعون فيها. وإن قول السيد (ت.) ان من حقه اكتساب الأصل التجاري وتفويته بدون موافقة المالكين رهين بشرعية تواجده بالمحل الأمر الذي لا يتوفر في النازلة الحالية. والتمسوا الحكم وفق ما هو مطلوب في مقالهم.

وبناء على باقي المذكرات المدرجة بالملف من كلا الطرفين.

وبناء على ادراج القضية بجلسة 22/11/2022 حضرها الاستاذ (ذ.) عن الاستاذة سعيدة (ب.) والفي لها بالملف مذكرة تعقيبية وحضرت الاستاذة (ع.) عن الاستاذ (ب.) وحازت نسخة من المذكرة ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار بجلسة 13/12/2022.

محكمة الاستئناف

حيث عاب الطرف المستأنف على الحكم المطعون فيه مجانبته للصواب لأن عقد البيع المستدل به من طرف المستأنف عليه لنفي واقعة الاحتلال بدون سند لم يكن المالكون طرفا فيه ولم يتم التنصيص به على مبلغ السومة الكرائية فضلا عن كونهما لم يتم تبليغهما بحوالة الحق تبليغا رسميا ملتمسين الحكم باعتبار الاستئناف وإلغاء الحكم المطعون فيه والحكم وفق ما ورد بالمقال الافتتاحي.

وحيث بخصوص الدفع المتعلق بعدم صحة السند المدلى به والمتعلق بعقد التفويت بعلة أن المستانفين لم يكونوا طرفا فيه ولم تتم الاشارة فيه الى السومة الكرائية فيبقى دفعا مردودا لأن المستشف من وثائق الملف أن المستانف عليه انما اشترى الأصل التجاري "سناك (م.)" بموجب عقد بيع اصل تجاري مصادق عليه بتاريخ 25/09/2001 من السيد ادريس (س.) الذي يملك الأصل من يد مالكيه الأصليين نجية (م.) ومحمد (م.) بموجب عقد تبادل عقاري الذي حدد فيه السومة الكرائية في 650 درهم فضلا عن إدلائه خلال هذه المرحلة بما يفيد ايداعه لواجبات الكراء (وصل ايداع عدد 1577 بمبلغ 11700 ووصل عدد 4668 بعد تعذر عرض الواجبات الكرائية حسب محضر المفوض القضائي الحبيب (ب.)، وهي الوصولات التي لم تكن محل أية منازعة جدية الشيء الذي يجعل الدفع المثار غير مبني على أساس سليم ما دام أن المستانف عليه قد أثبت شرعية تواجده بالمحل التجاري مما يتعين معه رد الدفع المقدم بهذا الخصوص.

وحيث بخصوص الدفع بعدم الاشعار بحوالة الحق فقد سبق للمحكمة المطعون في قرارها أن أجابت عن صواب بأن الثابت من وثائق الملف أن المستانفون اشعروا بحوالة الحق بموجب الدعوى الاستعجالية في الملف عدد 2080/8117/2021 اصادر بخصوصها الأمر عدد 2748 المؤرخ في 12/05/2021 القاضي بعدم الاختصاص لادلاء المستانف عليه في الدعوى المذكورة بالعقد العرفي والذي بموجبه اصبح مالكا للاصل التجاري بعد شرائه من السيد ادريس (س.) ثم إنه من ناحية أخرى فان المشرع لم يفرض شكلا معينا أو أجلا محددا للاشعار بحوالة الحق بل إن الاشعار يمكن أن يحصل من خلال إجراءات التقاضي وهو الشيء الثابت في نازلة الحال إذ أن المستانفين أخبروا بموجب الامر الاستعجالي عدد 2748 المؤرخ في 12/05/2021 بحوالة الحق مما يكون معه الدفع المثار من طرفهم غير مبني على اساس سلسم ويتعين رده.

وحيث تكون تبعا لما ذكر الأسباب المسطرة باستئناف الطاعنين غير مبنية على أساس مما يتعين معه ردها وتأييد الحكم المستأنف مع تحميل الطرف المستأنف الصائر.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع : برده وتأييد الأمر المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه.