وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت الزهرة (ن.) ومن معها بواسطة نائبهم بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ13/05/2024 يستأنفون بمقتضاه الحكم عدد 4480 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 17/04/2024 في الملف عدد 7774/219/2023 القاضي في الشكل : بقبول الدعوى وفي الموضوع : في الطلب الأصلي و المقالين الإصلاحيين :بالمصادقة على الانذار بالإفراغ المبلغ لورثة أحمد (ب.) بتاريخ 20/01/2020 من قبل الزهرة و حبيبة و محمد و الصديق لقبهم جميعا (ن.) , مع فسخ الكراء الرابط بين الطرفين و افراغ المدعى عليهم و من يقوم مقامهم أو بإذنهم من المحل التجاري الكائن بحي الفرح الزنقة 98 الرقم 7 البيضاء , و تحميل الصائر و رفض الباقي .

و في الطلب المضاد: بأداء الزهرة حبيبة و محمد و الصديق لقبهم جميعا (ن.) لفائدة ورثة أحمد (ب.) تعويضا مقابل الإفراغ بمبلغ مائة و خمسون ألف درهم (150.000) و تحميل المدعى عليهم فرعيا الصائر و رفض الباقي .

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع :

بناء على المقال الافتتاحي للدعوى المسجل بكتابة ضبط هذه المحكمة والمؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 07/10/2020 والذي عرض فيه المدعون بوساطة نائبهم أنهم يملكون العقار الذي يتواجد أسفله المحل التجاري الكائن بحي الفرح الزنقة 98 الرقم 7 البيضاء عبارة عن دكان , يكتريه المدعى عليه مقابل سومة 250 درهم , و أن المدعين يرغبون في استرجاع محلهم لاستغلاله شخصيا , فقاموا بتوجيه إنذار للمدعى عليه توصل به بتاريخ 20/01/2020 قصد الإفراغ , دون جدوى , ملتمسين الحكم بالمصادقة على الإنذار المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 20/01/2020 مع فسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين و إفراغ المكتري ومن يقوم مقامه أو بإذنه من المحل الكائن بحي الفرح الزنقة 98 الرقم 7 البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية 1000 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع مع استعمال القوة العمومية عند الاقتضاء مع النفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه الصائر . و أدلوا بصورة شهادة ملكية و إنذار و محضر تبليغ و جواب على إنذار .

و بناء على مقال إصلاحي للمدعين مؤدى عنه بتاريخ 16/12/2020 عرضوا فيه بواسطة نائبهم أنه قد أفيد عن المكتري أنه توفي و أنهم يتقدمون بمقالهم الإصلاحي قصد مواصلة الدعوى في مواجهة ورثته .

وبتاريخ 20/06/2023 أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء القرار عدد 409 في الملف عدد 1680/8219/2023 قضى بإلغاء الحكم المستأنف القاضي بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ وإفراغ المكتري من المحل المكترى مع الصائر وبإرجاع الملف للمحكمة التجارية بالدار البيضاء للبت فيه طبقا للقانون

و بناء على مقال إصلاحي للمدعين بعد الإحالة مؤدى عنه بتاريخ 18/10/2023 عرضوا فيه بواسطة نائبهم نهم يصلحون المقال بخصوص عنوان المدعى عليهم.

و بناء على جواب مع مقال مضاد للمدعى عليهم مؤدى عنه بتاريخ 29/11/2023 عرضوا فيه بواسطة نائبهم أن المدعين ليست لهم الصفة في إقامة دعوى الحال على اعتبار أن عقد الكراء مبرم بين مورثهم و زهرة (خ.) ولم يدل المدعون بما يفيد علاقتهم بالمتعاقد معها , و من حيث الموضوع فإنهم أسسوا أصلا تجاريا بالمحل موضوع الدعوى و من شأن إفراغه أن يلحق ضررا بهم . و في المقال المضاد فإن الإفراغ يقتضي تفعيل مقتضيات المادة 7 من قانون 49-16 , ملتمسين في الطلب الأصلي عدم قبوله و رفضه موضوعا , و في الطلب المضاد إجراء خبرة حسابية لتحديد التعويض عن الإفراغ و حفظ حقهم في التعقيب . و أدلوا بصورة لعقد كراء و سجل تجاري و تصريح ضريبي .

و بناء على جواب المدعين بجلسة 20/12/2023 عرضوا فيه بواسطة نائبهم أنهم أدلوا تأكيدا لصفتهم بشهادة ملكية , و يدلون بإراثة لوالدتهم المكرية التي تتضمن أسمائهم باستثناء السيدة فاطنة التي فوتت نصيبها لحبيبة , و في المقال المضاد فإن المدعين فرعيا لم يدلوا بصفتهم في الدعوى ، ومن حيث الموضوع فإن التعويض عن الإفراغ يتعين أن يأخذ بعين الاعتبار التصريحات الضريبية للمحل الذي كان مغلقا منذ 20 سنة كما هو ثابت من الإشهادين ملتمسين , في المقال الأصلي الحكم وفق مقالهم , و في المقال المضاد عدم قبوله شكلا , و موضوعا الأخذ بعين الاعتبار إغلاق المحل عند تحديد التعويض عن فقدان الأصل التجاري . وادلوا بنسخة إراثة و أصل إشهادين .

و بناء على الحكم التمهيدي رقم 2237 بتاريخ 21/12/2023 و القاضي بإجراء خبرة تقويمية عهد بها للخبير السيد رشيد راضي , و الذي وضع تقريره بتاريخ 20/02/2024 خلص من خلاله إلى اقتراح التعويض عن الإفراغ في مبلغ 150.000 درهم .

و بناء على مذكرة بعد الخبرة للمدعين بجلسة 03/04/2024 عرضوا فيها بواسطة نائبهم أن المحل موضوع الدعوى يبقى مغلقا حسب الإشهادات المدلى بها و كذا محضر المعاينة المنجزبتاريخ 18/01/2024 , وأنه لا يتوفر على أي عنصر مادي أو معنوي , مما يتعين معه رفض طلب التعويض , و احتياطيا فإن الخبير بالغ في تحديد مبلغ التعويض بالنظر لحالة المحل و قدمه , ملتمسين أساسا رفض طلب التعويض و احتياطيا إجراء خبرة مضادة . و أدلوا بمحضر معاينة و استجواب وإشهاد .

و بناء على مذكرة بعد الخبرة للمدعى عليهم مؤدى عنها بتاريخ 03/04/2024 عرضوا فيها بواسطة نائبهم أن الخبير لم يدعم ما خلص إليه من تعويض بأي شئ و يبقى التعويض المذكور هزيلا باعتباره تعويضا غير مناسب و غير موضوعي , كما أنه لم يدل بعقود الكراء للمقارنة , كما أنهم أدلو بتصريحات ضريبية للخبير و لم يتم اعتمادها , كما ان تحديد الخبير للتعويض عن الحق في الكراء دون باقي العناصر يبقى غير منطقي و مخالف للمادة 7 من قانون رقم 49.16 ملتمسين أساسا إرجاع الخبرة للخبير لتحديد التعويض عن باقي عناصر الأصل التجاري و عند الاقتضاء إجراء خبرة مضادة , و احتياطيا المصادقة على تقرير الخبرة و الحكم لفائدة العارضين بمبلغ 150.000 درهم .

و بتاريخ17/04/2024صدر الحكم موضوع الطعن بالإستئناف

أسباب الاستئناف

حيث يتمسك الطاعنون بأن الثابت من وثائق الملف أن الدعوى وجهت ضد ورثة أحمد (ب.) ، على اعتبار أنهم لا يعلمون أسماءهم بالضبط ، والحال أن المستأنف عليهم قد تقدموا بمقالهم المضاد دون الإدلاء بصفتهم عن طريق الإدلاء بإراثة مورثهم ، واكتفوا فقط بتقديم المقال المذكور بصفتهم ورثة الهالك أحمد (ب.) ، مما يشكل خرقا لمبدأ الصفة الذي يعتبر من النظام العام طبقا للمادة 1 من قانون المسطرة المدنية وأن المحكمة مصدرة الحكم المستأنف لم تجب على الدفع بانعدام الصفة المثار من طرفهم ، ولم تنذر المستأنف عليهم بالإدلاء بما يفيد صفتهم في الادعاء ، وحول التعويض المحكوم به فإنهم تمسكوا في معرض جوابهم على المقال المضاد على ضرورة الأخذ بعين الاعتبار وضعية المحل الحالية كونه لا يمارس فيه أي نشاط تجاري ومغلق منذ أكثر من عشرين سنة كما هو ثابت من الإشهادين الصادرين عن محمد (ح.) وسعيد (ر.) اللذين يشهدان بواقعة إغلاقه منذ مدة طويلة، وبالتالي فالمحل موضوع النزاع لا يتوفر على أية عناصر معنوية أو مادية من شأنها أن تشكل ضررا بالنسبة للمستأنف عليهم ، كما أنهم دفعوا من جهة أخرى من خلال تعقيبهم على الخبرة المأمور بها أن القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الحرفي أو الصناعي الذي يؤطر الدعوى الحالية ، قد نص في الفرع الثالث من الباب الثالث وفي المادة 8 منه على أنه :لا يلزم المكري بأداء أي تعويض المكتري مقابل الإفراغ في الحالات التالية: 1 .....7-إذا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل" وأن الخبير خلص بالفعل إلى واقعة إغلاق المحل وفقدان الأصل التجاري لعنصري الزبناء والسمعة التجارية في تقريره ، بالإضافة إلى ذلك وتأكيدا على إغلاق المحل موضوع النزاع لمدة تفوق سنتين ، فإنهم استصدروا أمرا رئاسيا قضى بإجراء معاينة واستجواب ، أنجز على إثره مأمور الإجراء المفوض القضائي أحمد عباري محضرا أفاد بموجبه أنه بعد انتقاله بتاريخ 18/01/2024 إلى المحل عاين أن له باب حديدي مغلق ، وبعد استجوابه للجيران ، صرح كل من إدريس (ن.) وعبد الحق (ن.) أن المحل مغلق منذ أكثر من 20 سنة في حين صرح الشاطبي (ر.) حسب علمه أن المحل مغلق منذ أكثر من 15 سنة، ومما يفيد كذلك كون المحل مغلق باستمرار ، هو وجود متلاشيات وانبعاث رائحة ناتجة عن الرطوبة ووجود أتربة بالباب، إضافة إلى ذلك فقد تسبب إغلاق المحل في أضرار جسيمة للمحل التجاري الملاصق له جراء مشاكل في مجاري المياه ، غير أن الحكم المطعون فيه قد حاد عن كل ذلك ، ولم يطبق المقتضيات القانونية المسطرة أعلاه بعلة عدم بلورة ذلك في إطار إنذار مؤسس على علة الإغلاق ، والحال أن المادة 26 من قانون 49.16 قد حددت على سبيل الحصر الحالات التي يجوز فيها للمكري وضع حد للعلاقة الكرائية ، وخلافا لما ذهب إليه الحكم المستأنف فإنهم عندما قاموا بتبليغ الإنذار بالإفراغ لمورث المستأنف عليهم فقد ضمنوه سبب الإفراغ وهو كون المحل مغلق منذ مدة طويلة ولا يمارس فيه أي نشاط تجاري وبالتالي يتبين أن الحكم المطعون فيه غير مبني على أساس ، وأن القانون واضح في كون المكتري لا يستحق أي تعويض في حالة ثبوت واقعة إغلاقه لفترة تفوق سنتين ، وقد كرست محكمة النقض هذا المبدأ من خلال العديد من قراراتها منها القرار عدد 135 الصادر بتاريخ 2023/02/23 في الملف التجاري عدد 2020/2/3/1252 ، وأنهم من جهة أخرى، ومن باب الاحتياط ، فإنهم يعيبون عن الخبرة المنجزة ابتدائيا مجانبتها للصواب وافتقادها للموضوعية فيما خلصت إليه من تحديد قيمة التعويض في مبلغ 150.000,00 درهم ، ملتمسون أساسا بقبول المقال الاستئنافي شكلا وموضوعا بتأييد الحكم المستأنف فيما قضي به في المقال الأصلي من إفراغ المحل، والتصريح بإلغائه فيما قضى به من أداء تعويض في المقال المضاد وتصديا الحكم برفض الطلب وتحميل المستأنف عليهم الصائر واحتياطيا جدا القول والأمر تمهيديا بإجراء خبرة مضادة تكون أكثر موضوعية وحفظ حقهم في التعقيب عليها.

وأرفقوا المقال بنسخة عادية من الحكم المطعون فيه.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليهم بجلسة 27/06/2024 التي جاء فيها أنه بخصوص الدفع بانعدام الصفة فإنهم درءا لكل نقاش بخصوص الصفة يدلون للمحكمة بصورة من رسم اراثة المرحوم أحمد (ب.) وحول التعويض المحكوم به فإنه هزيل بالمقارنة مع موقع المحل التجاري الذي يتواجد بمنطقة تعرف رواجا تجاريا كبيرا، وأن الخبير عاين أثناء إجراءات الخبرة بكون العقار يوجد في حي به حركة تجارية وانه يعرف حركة تجارية ، وأن ما انتهى إليه الخبير في تقريره بعيد كل البعد عن الموضوعية والحرفية وأنه بالإضافة إلى ذلك فإن المبلغ المحدد من طرفه يبقى غير موضوعي لأنه كان عليه من باب أولى اعتماد السومة الكرائية تناسب موقع العقار والرواج التجاري الذي يعرفه حي الفرح ، ملتمسين التصريح برد الاستئناف والحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم المستأنف .

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المستأنفين التي جاء فيها حول انعدام الصفة في التقاضي أدلى المستأنف عليهم برسم إراثة الهالك أحمد (ب.) من أجل إثبات صفتهم في الدعوى، دون أن يتقدموا بمقال إصلاحي سواء في المرحلة الابتدائية أو أمام محكمة الاستئناف، على اعتبار أن الصفة من النظام العام وكل خرق لمبدأ الصفة يقابله التصريح بعدم قبول الدعوى ويتعين بالتالي أمام مقتضيات المادة 1 من قانون المسطرة المدنية لعدم تضمين المقال المضاد صفة الورثة وأسماءهم ، التصريح بعدم قبول الطلب المضاد شكلا، ومن حيث التعويض المحكوم به فإنهم يجددوا التأكيد على عدم أحقية المستأنف عليهم في طلب التعويض عن فقدان الأصل التجاري نظرا لكونه مغلق لمدة تفوق السنتين وسندهم في ذلك هو تضمينهم في الإنذار كون المحل مغلق ولا يمارس فيه أي نشاط تجاري ، إضافة إلى إدلائهم بمحضر معاينة وإشهادات تؤكد واقعة الإغلاق المستمرة بل حتى الخبرة المنجزة ابتدائيا أكدت هي الأخرى واقعة الإغلاق ، ملتمسين التصريح بعدم قبول المقال المضاد شكلا وموضوعا القول برد دفوع المستأنف عليهم لعدم جديتها والحكم وفق مقالهم الاستئنافي .

وبناء على إدراج الملف بجلسة 11/07/2024 ادلى دفاع المستأنفين بالمذكرة التعقيبية السالفة الذكر تسلم نسخة منها دفاع المستأنف عليهم وأكد ما سبق ،فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 18/07/2024

محكمة الاستئناف

حيث بتمسك الطاعنون بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه

حيث إنه بخصوص ما يتمسك به الطاعنون من كون الدعوى قد وجهت ضد ورثة أحمد (ب.) على اعتبار أنهم لا يعلمون أسماءهم بالضبط ، والحال أن المستأنف عليهم قد تقدموا بمقالهم المضاد دون الإدلاء بصفتهم عن طريق الإدلاء بإراثة مورثهم ، واكتفوا فقط بتقديم المقال المذكور بصفتهم ورثة الهالك أحمد (ب.) ، وأن المحكمة مصدرة الحكم المستأنف لم تجب على الدفع بانعدام الصفة المثار من طرفهم ، فإن الثابت من رسم الإراثة عدد 56 بتاريخ 26/08/2020 الملفى به بالملف بان مورث المستأنف عليهم الهالك أحمد (ب.) توفي بتاريخ 19/08/2020 فأحاط بإرثه المستأنف عليهم الذين يحلون محله في العلاقة الكرائية باعتبارهم خلفا عاما له عملا بمقتضيات الفصل 229 من قانون الالتزامات والعقود مما يكون معه الدفع بانعدام الصفة المثار من طرف المستأنفين غير مرتكز على أي أساس قانوني سليم ويتعين الحكم برده

وحيث إنه بخصوص ما يتمسك به الطاعنون من كون المحل موضوع النزاع لا يمارس فيه أي نشاط تجاري ومغلق منذ أكثر من عشرين سنة كما هو ثابت من الإشهادين الصادرين عن محمد (ح.) وسعيد (ر.) ، وأن القانون رقم 49.16 الذي يؤطر هذه الدعوى نص في المادة 8 منه على أنه لا يلزم المكري بأداء أي تعويض المكتري مقابل الإفراغ إذا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل، كما أن الخبير خلص بالفعل إلى واقعة إغلاق المحل وفقدان الأصل التجاري لعنصري الزبناء والسمعة التجارية في تقريره ، كما انه يستفاد من خلال حضر المعاينة والاستجواب المنجز من طرف المفوض القضائي أحمد عباري بأن المحل مغلق باستمرار حسب تصريح الجوار ، وأن الحكم المطعون فيه حاد عن كل ذلك ، ولم يطبق المقتضيات القانونية المذكورة بعلة عدم بلورة ذلك في إطار إنذار مؤسس على علة الإغلاق ، فإن الثابت من خلال الإنذار بالإفراغ وإن كان قد أشار إلى كون محل موضوع النزاع مغلق منذ مدة طويلة ولا يمارس فيه أي نشاط ، إلا أنه بني صراحة على الاستعمال الشخصي ، كما ان المستأنفين جددوا هذا السبب المتمثل في الاستعمال الشخصي صراحة من خلال مقالهم الافتتاحي للدعوى، وبالتالي فإنه لما كان موضوع الإنذار بالإفراغ هو رغبة المكرين المستأنفين في استرجاع محلهم للاستعمال الشخصي، فإن المكترين المستأنف عليهم يكونون محقين في التعويض عن الحق في الكراء كعنصر من عناصر الأصل التجاري عملا بالمادة 7 من قانون رقم 49.16 وإن ثبت إغلاق المحل لمدة سنتين وفقدانه لعنصر الزبناء والسمعة التجارية، طالما أن الإنذار بني على الاستعمال الشخصي وليس على سبب إغلاق المحل لمدة سنتين ، والذي يعفي المكري من أداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ الوارد بالمادة 8 من نفس القانون ، وهذا ما أكدته محكمة النقض في قراها رقم 330 الصادر بتاريخ 050582022 في الملف التجاري رقم 1259/3/2/2019 ،وبالتالي يكون الحكم المستأنف قد صادف الصواب عندما حصر التعريض مقابل الإفراغ في التعويض عن الحق في الكراء تماشيا مع ما جاء في تقرير الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية مما تكون معه دفوع المستأنفين بخصوص التعويض المحكوم به غير مؤسسة قانونا ويتعين استبعادها

وحيث يتعين استنادا إلى العلل أعلاه التصريح برد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبتانتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل : قبول الاستئناف

وفي الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه