Mot clé
Connaissance du preneur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant soutenait que le défaut de notification formelle de la cession du bien loué, conformément aux dispositions régissant la cession de créance, viciait la sommation de payer et faisait obstacle à la caractérisation du manquement contractuel.

Il soulevait subsidiairement la prescription quinquennale d'une partie de la créance locative. La cour d'appel de commerce écarte le moyen principal en retenant que la sommation de payer, émanant du nouveau propriétaire et régulièrement signifiée au preneur, vaut mise en demeure et l'informe suffisamment de l'identité du nouveau créancier.

Dès lors, en s'abstenant de régler les loyers dans le délai imparti après cette sommation, le preneur a commis un manquement justifiant la résiliation du bail. La cour fait en revanche droit au moyen tiré de la prescription quinquennale et procède à une nouvelle liquidation de l'arriéré locatif en ne retenant que les loyers échus dans les cinq années précédant la date de la sommation.

Le jugement est donc confirmé dans son principe s'agissant de la résiliation et de l'expulsion, mais réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire d'un paiement de loyers commerciaux effectué au profit des héritiers de l'ancien bailleur, alors que le preneur avait connaissance de la dévolution du bien à l'un des héritiers devenu propriétaire unique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement et en expulsion, considérant que le preneur n'était pas en état de Tumatul dès lors que les loyers avaient été consignés au nom de la succession.

La question soumise à la cour était de savoir si la connaissance par le preneur de la qualité de nouveau bailleur unique de l'appelant rendait non libératoire le paiement des loyers effectué au nom de l'indivision successorale. La cour retient que la connaissance par le preneur de la transmission du droit au bail est établie par plusieurs actes et décisions judiciaires antérieures, notamment un jugement en révision de loyer ayant expressément constaté cette connaissance.

Dès lors, la cour considère que le paiement effectué à un tiers, en l'occurrence l'indivision successorale, n'est pas valable et ne saurait éteindre l'obligation du preneur envers le véritable créancier. Le manquement du preneur à son obligation de paiement étant ainsi caractérisé, les conditions de la résiliation du bail et de l'expulsion prévues par la loi n° 49.16 sont réunies.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur, outre sa condamnation au paiement des arriérés locatifs et de dommages et intérêts.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir des héritiers du bailleur initial et la régularité de la sommation de payer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement et en expulsion formée par les bailleurs.

L'appelant soutenait que les héritiers n'avaient pas justifié de leur qualité et que la sommation de payer était irrégulière au regard des dispositions de l'article 26 de la loi n° 49-16. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que l'existence d'une précédente procédure en paiement entre les mêmes parties établissait que le preneur avait nécessairement connaissance de la dévolution successorale.

Elle juge ensuite la sommation de payer parfaitement valide, dès lors qu'elle contenait toutes les mentions obligatoires et que le preneur n'apportait aucun élément précis quant à la violation alléguée. Faute pour le preneur de rapporter la preuve du paiement des loyers réclamés, le jugement est confirmé.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé délivré par le nouveau propriétaire d'un local commercial et écarter la déchéance du droit du preneur, retient l'absence de preuve de la notification à ce dernier du changement de bailleur, alors qu'il résultait des propres écritures du preneur qu'il avait connaissance de la qualité du nouveau propriétaire. Un tel aveu judiciaire suffit en effet à valider le congé et à le rendre opposable au preneur, faisant ainsi courir le délai de forclusion pour le contester.