القانون المدني: حق الخيار في عقد بيع – دعوى إتمام البيع - صلاحيتها

محكمة الاستئناف الدار البيضاء القرار رقم 1879 بتاريخ 22/05/1984 ملف 82/3678 التعليل: حيث انه بتاريخ 1980/5/9 تقدم المدعيان الحاج محمد بن الحاج سعيد لحريزي والعربي بن جعفر العمراني بمقال ابتدائي رفعه بالنيابة عنهما الاستاذ الاسماعيلي عبد الله العلوي، وقد عرضا فيه أنهما بتاريخ 1978/1/9 ابرم معهما المدعى عليه محمد عيوش الريفي عقد وعد ببيع الملكين المسميين ايفجان واوزيني بلاج واللذين هما موضوع الرسمين العقاريين عدد 10260 وعدد 10261 وتسلم منهما في نفس التاريخ بواسطة شيك عدد 13942 مسحوب على البنك التجاري المغربي مبلغ 50.000 درهم، كما عرضا فيه أن البيع المذكور كان مقابل ثمن اجمالي قدره 600.000 درهم، وان أداء الباقي من الثمن اجل إلى حين تحرير العقد النهائي وذلك حتى يتمكن من إفراغ المحل المبيع ممن يحتله، ثم أوضحا بان الفصل الثالث من عقد الوعد بالبيع حدد اجل تمكين البائع من الإفراغ في متم شهر ماي 1978 ، وان الفصل الرابع منه أعطى خيار إتمام البيع على الحالة أو عدمه للعارضين في حالة عجز المالك عن إفراغ المبيع، وان البائع بعد انتهاء اجل الإفراغ طلب منهما مرارا تمديد الأجل لعدم تمكنه من الإفراغ وأنهما في وقت تمديد الأجل وعند زيارتهما للمحل المبيع وجد أشغال البناء جارية فيه الأمر الذي جعلهما يوجهان رسالة مؤرخة في 80/3/10 إلى الأستاذ المامون الفاسي المحرر لعقد الوعد بالبيع بين الطرفين ويطلبان فيها منه أو يوجه إنذارا للبائع يعرب فيه له عن رغبتهما في إتمام البيع وقبولهما للمحل المبيع على حالته وذلك مع وضعهما بين يديه الباقي من الثمن وهو 550.000 درهم بواسطة شيكين من اجل تسليمه إلى البائع عند توقيعه على عقدة البيع النهائية والأمر الذي جعل بالتالي الاستاذ المامون الفاسي المذكور يوجه إلى البائع رسالة إنذار مؤرخة في 1980/3/12 مضمونة الوصول تحت عدد 317 وجعل العارضين وقد استجابت المحكمة لطلبه ورافع هو نيابته عن الطرف المستأنف الأصلي بينما رافع الأستاذ علي عديل نيابته عن المستأنف الفرعي وأكد مستنتجاته السابقة . وحيث بالرجوع إلى مذكرة الأستاذ العمراني يلاحظ انها مكملة لما ورد في الاستئناف الأصلي وذلك باعتبار أن الرسالة المؤرخة في 79/1/15 تفيد أن البائع يعترف اعترافا صريحا بان المشتريين لا زالا على اختيارهما عند إرسالها بعد مضي أزيد من سبعة أشهر على انتهاء الأجل المحدد في متم1978 ، وباعتبار أن الفصل 114 من قانون الالتزامات يجعل عقد الوعد بالبيع عقدا نهائيا عند حلول اجل متم ماي 78 وذلك في حالة عدم تصريح المشتري برغبته في فسخ العقد وباعتبار أن البيع بالنسبة للبائع نهائي وبذلك لا يمكنه أن يعتبر نفسه قد انحل من التزامه بإرساله الرسالتين  المؤرختين في 15/1/79 و في 10/5/79، مع العلم بان هذين الرسالتين ارسلتا فقط للسيد العمراني بنتيجة المحاولات التي قد يكون قام بها من اجل التوصل إلى الإفراغ، وان العارض بذلك لا يعتبر في حالة مطل عن الأداء حتى يمكن بذلك تطبيق الفصلين 255 و 270 عليه، وباعتبار أن الدائن في النازلة هو البائع وان سكوته عن المطالبة بالأداء يعتبر رفضا لتسليم الثمن وذلك هو ما يقتضيه الفصل 270 المذكور، وباعتبار أن الفصل 275 من نفس القانون لا يتأتى تطبيقه لان البائع لم يثبت انه اشعر العارض بتحقق شرط الإفراغ أو عدمه، ولان هذا الفصل يترتب عنه فسخ العقد وذلك لان المشرع لم يرتب عن عدم القيام بالعرض الحقيقي إلا انعدام براءة ذمة من وجب عليه هذا العرض . وحيث بعد عرض ما ذكر رأت هيئة هذه المحكمة ان عقد الوعد بالبيع نص في فصله الثالث على أن تاريخ متم ماي 78 هو الأجل الأقصى لتوقيع عقد البيع النهائي، وان البائع حدده أجلا ليتمكن من إفراغ المبيع من كل محتل وهو بذلك ملتزم في مواجهة المشتريين بتوقيع العقد النهائي في الأجل المذكور سواء تمكن في نفس الأجل من إفراغ المبيع من كل محتل أم لا، ونص في فصله الرابع على أن البائع إذا لم يتمكن من إفراغ المبيع يعطي حق الخيار للمشتريين إما بإتمام البيع وحيازة المبيع على حالته وإما بفسخ البيع، وبمقتضى ذلك يبقى البائع وحده ملتزما بإبرام العقد النهائي في الأجل المذكور ويعتبر دائما في مواجهة المشتريين، إلا إذا اختار هذان الأخيران حالة فسخ البيع . وحيث يستفاد من ذلك أن عرض البائع للبيع يبقى مستمرا إلى أن يختار المشتريان عدم إتمام البيع، وان هذا العرض لا يمكن للبائع أن يتراجع عنه في متم ماي 1978 وبعده، سواء توصل إلى إفراغ المحل المبيع أو لم يتوصل . وحيث لذلك يبقى حق التراجع عن المبيع خاصا بالمشترين وهذا هو ما عبر عنه عقد الوعد بالبيع بخيار الفسخ . وحيث ان الخيار المذكور لم يقع تحديده باجل معين في عقد الوعد بالبيع . وحيث انه تطبيقا لمقتضيات الفصول 112 و 113 و 603 من قانون الالتزامات والعقود يكون الخيار الممنوح للمشتريين محددا بأجل معقول وهو على أكثر تقدير لا يتجاوز ستين يوما . الأمر الذي يستنتج منه أن حق الخيار في النازلة محدد بمقتضى القانون . بعدما بقيت رسالة الإنذار المذكورة بدون جواب يرفعان دعواهما ضد البائع المذكور ويلتمسان الحكم لهما بأنهما يرغبان في إتمام البيع المذكور وبأنهما أودعا بين يدي الأستاذ المامون الفاسي الباقي من الثمن، وبإتمام البيع معهما وأمر المحافظ بتقييده في الرسمين العقاريين عدد 10260وعدد 10261 س . وحيث جوابا على المقال المذكور تقدم المدعى عليه محمد عيوش الريفي بواسطة نائبه الأستاذ علي اعديل بمقال مضاد مسجل بتاريخ 1980/10/9 وقد جاء فيه ان اجل توقيع العقد النهائي حدد في متم شهر ماي 1978 مع إعطاء حق الخيار للطرف المشتري في الإعلان عن إقراره لإتمام البيع أو فسخه إذا لم يتمكن من إفراغ المحل المكري ممن يحتله والذي هو موضوع عقد الوعد بالبيع، وان البائع اتصل بالمشتريين في متم ماي 1978 وبعث للسيد محمد ابن سعيد لحريزي رسالة مضمونة تحت عدد 322 وتاريخ  1979/1/15 صرح له فيها بأنه عجز عن إفراغ المحل الموعود ببيعه وبتحديد اجل آخر ينتهي في متم يناير 1979 وذلك لتحرير عقد البيع النهائي على الكيفية التي يوجد عليها العقار في الاختيار بإتمام البيع، ثم بعث إليه بتاريخ  979/5/10 رسالة مضمونة الوصول تحت عدد 410 يعرب له فيها عن فسخ عقد الوعد بالبيع بقوة القانون وذلك طبقا للفصلين 259 و 260 من قانون الالتزامات والعقود، كما جاء فيه أن ادعاء المشترين بان البائع حدد لهما مرارا اجل توقيع العقد النهائي ومجرد ادعاء ومردود بالتزامهما بشراء المحل على حالته في متم ماي 1978 وبان المشترين المذكورين لم يسلكا مسطرة العروض الحقيقية المنصوص عليها في الفصل 275 وما يليه من قانون الالتزامات والعقود والفصل 171 وما يليه من قانون المسطرة المدنية واكتفيا بعد مضي اثني وعشرين شهرا من انصرام اجل إتمام البيع بوضع الباقي من الثمن بين يدي المحامي المحرر للعقد، وفي الأخير صرح البائع المذكور بأنه بتاريخ 80/4/17 تقدم بمقال يرمي إلى عرض دفع تسبيق مبلغ 50.000 درهم إلى السيد الحريزي وان هذا الاخير رفض حيازته حسبما يدل عليه محضر المعاينة والاستفسار عدد 839 وتاريخ 1980/5/22 وانه لذلك يلتمس الحكم له بفسخ عقد الوعد بالبيع المؤرخ في 1978/1/9 والحكم على السيد لحريزي والعمراني بتعويض قدره 50.000 درهم عن الضرر اللاحق به . وحيث بعد الاجراءات المتخذة في المرحلة الابتدائية اصدر القاضي الابتدائي حكمه وقضى فيه موضوعا برفض الطلب الأصلي وبفسخ الوعد بالبيع المحرر في 78/1/9 وبرفض طلب التعويض وذلك بعلة أن عقد الوعد بالبيع حدد الاجل الاقصى لتحديد عقد البيع النهائي او التراجع عن الشراء في متم ماي 1978وبعلة أن المشترين لم يثبتا إعطاءهما أجلا إضافيا من طرف البائع لإتمام البيع ولم يقوما بأية مسطرة قضائية أو عرض عيني عند انتهاء الأجل الأقصى لإتمام البيع ولم يعربا عن نيتهما في شراء المحل على حالته حتى تاريخ 1980/3/10 وهو تاريخ رسالتهما الموجهة إلى محضر العقد وبعلة أن عدم إتمام البيع هو في إطار الخيار الممنوح للمشترين . وحيث لذلك فان المشترين المذكورين استأنفا الحكم المذكور استئنافا أصليا وقد أحيل ملفه حسب الأمر بالتعيين الموجود بنفس الملف على المستشارة المقررة الدويب مليكة بتاريخ 09/11/1982 ثم على المستشار المقرر محمد الخمليشي بتاريخ  1983/4/29 ثم على المستشار المقرر حجي العموري بتاريخ . 1984/3/20 وحيث جاء في وجه الاستئناف المذكور أن الحكم المستأنف اعتمد فيما قضى به من فسخ عقد الوعد بالبيع على الرسالتين المؤرختين في 15/1/79 و 10/5/79 اللتين ذكر البائع انه بعثهما إلى احد المشترين ورجعتا إليه بعبارة ملاحظة " غير مطلوب" مع العلم بان الاجتهاد القضائي فسر هذه العبارة بعدم التوصل واعتمد في ذلك أيضا على الإنذار إلى احد العارضين دون الآخر، مع العلم بان الشخص الواحد لا يؤاخذ بعلم غيره كما جاء فيه ان اداء الباقي من الثمن اجل الى حين تحقق تسليم المحل فارغا وتوقيع العقد النهائي، وان هذا الأجل ظل يواصل مساعيه لتحقيق الشرط المذكور وبذلك بقي المشتريان ممسكين عن استعمالهما لحق الخيار إلى ان شاهدا عمليات الهدم والتشييد جارية فوق المحل المبيع لهما ثم تعرض في الأخير إلى أن الأجل المحدد في متم ماي 1978 هو حق مفتوح من المشترين للبائع، وان سكوت الطرفين عند حلوله يعتبر تنازلا ضمنيا عن الأخذ به، والى ان خيار الفسخ لم يحدد له أي اجل للأخذ به، ولذلك كان لزاما على البائع عندما قر عزمه على جعل حد للأخذ به ان يوجه إلى المشترين انذارا صريحا طبقا للفصل 255 من قانون العقود والالتزامات، والى ان أطراف التراع تقدموا في المرحلة الابتدائية بطلب يهدف إلى إجراء بحث بمكتب القاضي والاستماع الى الشهود وبالرغم من ذلك حرموا من هذا الحق، وان الأمر بذلك يوجب اجراءه في هذه المرحلة والحكم وفق الطلب الابتدائي . وحيث من جهة الاستئناف الفرعي فقد أكد فيه البائع وقتئذ وقائع النازلة ودفوعه السابقة وأضاف إلى أن إفراغ المحل لم يتم في متم ماي 1978 باعتراف جميع الأطراف وان الفصل 255 من قانون العقود والالتزامات نص على ان المدين يصبح في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المقرر في السند المنشي للالتزام . وان الفصل 270 من نفس القانون يستنتج منه أن السكوت عن تنفيذ الالتزام يعتبر رفضا من صاحبه وان الفصل 263 يوجب التعويض اما بسبب عدم الوفاء بالالتزام وإما بسبب التأخير عن الوفاء به وانه بذلك يلتمس الحكم له بتعويض قدره 50.000 درهم . وحيث بعد إجراء المسطرة من طرف المقررين الدويب والخمليشي السابقين عين ملف القضية في جلسة 83/5/3 وفي هذه الجلسة وضع في المداولة وقد تبين للمحكمة بعد اطلاعها على مستنتجات الطرفين الموضوعة في الملف الابتدائي ان المشتريين لحريزي والعمراني كانا تقدما بواسطة نائبهما الأستاذ الاسماعيلي بطلب مؤدى عنه بتاريخ 82/2/19 يرمي إلى إجراء بحث في النازلة والاستماع إلى محرر العقد والسمسار الذي كان واسطة بين الطرفين وان البائع عيوش تقدم كذلك بدوره بطلب مؤدى عنه بتاريخ 81/6/5 يرمي الى نفس الغاية المذكورة، كما تبين لها أن القاضي الابتدائي لم يقم بالبحث المذكور وان المستأنفين الأصليين قد أكدا في استئنافهما طلبهما الرامي إلى إجراء بحث، وان الأمر بذلك وحفاظا على حقوق الدفاع جعل المحكمة تقرر إخراج القضية من المداولة وارجاعها الى مكتب المقرر قصد اجراء بحث حول ما ادعاه كل من الطرفين . وحيث بناء على القرار الصادر من المحكمة بتاريخ 1983/5/31 قام المستشار المقرر محمد الخمليشي السابق بعقد جلسات البحث بمكتبه بتاريخ 30/6/1983 و 14/7/1983 و 28/7/1983 و 6/10/1983 و 24/11/1983 و 15/12/1983  وبالرجوع إلى محاضر  هذا البحث الموجود بالملف وكذا إلى محضر البحث المنجز بتاريخ 84/3/30 من طرف المقرر حجي العموري يتجلى ما يلي : 1) تخلف السيد محمد بن الحاج سعيد لحريزي عن جميع جلسات البحث مطلوب من طرفه سواء في المرحلة الابتدائية او في الاستئنافية وانه قد ادى شهادات طبية لتبرير تخلفه وانه في جلسة 84/3/30 لوحظ انه توصل بواسطة خادمه ورغم ذلك لم يحضر وذلك حسبما تفيده شهادة التسليم الخاصة به والموجودة بالملف . 2) حضور السيد العربي العمراني في جلسة  83/11/24 وتأخير الاستماع إليه لتدخل الأستاذ المامون الفاسي بصفته شاهدا في القضية وتصريحه بانه له علاقة المصاهرة مع السيد لحريزي وعلاقة الصداقة مع السيد العمراني وانه قام بمحاولة الصلح بين طرفي التراع ويلتمس تأخير ذلك قصد إنهاء الخلاف بين الطرفين . 3) عدم حضور السيد العربي العمراني في جلسة البحث الأخيرة وذلك كما إفادته شهادة التسليم الخاصة به من أن عنوانه غير معروف مع ملاحظة بان العنوان المسجل في شهادة التسليم هو نفس العنوان المصرح به في مقال الاستئناف . 4) حضور السيد محمد عيوش في جلسات البحث وخاصة في جلسة 84/3/30 وتصريحه في هذه الجلسة الأخيرة بأنه عند حلول اجل متم ماي 78 اتصل هاتفا بالسيد لحريزي واخبره بأنه لم يتمكن من إفراغ المحل، ولكن السيد لحريزي أجابه عن نفسه وعن السيد العمراني بأنه ينتظر إلى أن يقع الإفراغ، وبأنه بعد أن رجعت إليه الرسالة الموجهة من طرفه الى السيد الحريزي التقى بالسيد الحاج محمد عبد السلام بناني خال زوجته وصديق السيد لحريزي وطلب منه الاتصال بالسيد الحريزي ليتكلم معه في موضوع القضية ولكن السيد لحريزي أجابه بأنه لم يبق له غرض بالمحل موضوع التراع، كما التقى بالسيد المامون الفاسي بطنجة في صيف سنة 1980 وأجابه على الصلح المقترح عليه بأنه اثر الرسالة الثانية التي بعثها إلى السيد لحريزي قام بالتصرف في محله وذلك بتحويله إلى محل تجاري مع شخص آخر يسمى اغويد بوشعيب . 5) الاستماع إلى الشاهد الحاج بناني في جلسة  1983/7/28، وتصريحه بعد أدائه لليمين القانونية بان السيد عيوش اتصل به وطلب منه الاتصال بالسيد لحريزي وان هذا الأخير أجابه بأنه يقبل رد مبلغ التسبيق مع زيادة مبلغ ألف درهم دفعه إلى السمسار . وحيث بمقتضى ما ذكر عينت القضية في جلسة 84/4/24وفي هذه الجلسة وضع الأستاذ عبد القادر العمراني مذكرة ختامية، والتمس المرافعة في القضية لتوضيح دفوعه الواردة في مذكرته. وحيث عملا بالفصل 608 من قانون الالتزامات والعقود يكون المشتريان قد قبلا بقوة القانون إتمام البيع ولم يبق لهما الخيار في فسخه بعد فوات الأجل المذكور . وحيث إن ذلك يوجب عليهما عملا بالفصول 234 و 275 و 280 من القانون المذكور والفصل 171 وما يليه من قانون المسطرة المدنية عرض الباقي من الثمن عرضا حقيقيا وقانونيا . وحيث بمقتضى ذلك تكون الرسالة المؤرخة في 1980/3/10 والموجهة من طرف المشتريين إلى الأستاذ المامون الفاسي ووضع الثمن الباقي بين يديه غير مصادقين للصواب ولا اثر لهما من الوجهة القانونية، لا سيما وان عقد الوعد بالبيع المبرم بين الطرفين هو عقد عرفي وليس بعقد رسمي حتى يتأتى بذلك اعتبار وضع الثمن المذكور بين يدي الأستاذ المأمون الفاسي عرضا حقيقيا.  وحيث رغم أن المشتريين أصبحا بعد الأجل المحدد بمقتضى القانون قد اختارا شراء العقار على حالته فانهما عند تعرفهما على أن البائع تصرف في المبيع دون علمهما لم يقوما بأية محاولة قانونية تثبت قيامهما بالتزامهما في مواجهة البائع المذكور . وحيث ما دام طلب إتمام البيع الذي يشكل احد الاختيارين المذكورين لم يقرن بعرض الباقي من الثمن حسب المقتضيات القانونية المذكورة وخاصة الفصل 234 المذكور فانه يعتبر طلبا غير مستوف لشروط قبوله . وحيث انطلاقا من الاعتبارات المذكور وبالأخص الفصل 608 المذكور يكون البائع في حالة عدم مطالبته من طرف المشتريين بإتمام البيع ليس له إلا أن يطلب منهما القيام بإتمام البيع وذلك باعتباره دائما لهما وتطبيقا للفصل 254 وما يليه من قانون الالتزامات والعقود . وحيث بناء على ذلك تكون رسالته المؤرخة في 1979/1/15 والموجهة إلى احد المشتريين وهو السيد لحريزي انذارا قانونيا لو ثبت توصلها بصفة قانونية . وحيث إن هذه الرسالة رجعت إلى البائع حاملة عبارة غير مطلوب الشيء الذي يدل على أنها ليس لها أي اثر قانوني بالنسبة إلى المرسل إليه، والشيء الذي لا يمكن به الاستدلال على من لم ترسل إليه . وحيث تبعا لكل ما ذكر فان ما قام به البائع بعد تاريخ الرسالة المذكور سواء بالنسبة لرسالته الثانية المؤرخة في  79/5/10 أو بالنسبة لاستفساره القاضي المنجز بعد إقامة الدعوى ضده والمؤرخ في  1980/5/22 أو بالنسبة للاتصال بخال زوجته السيد الحاج بناني يكون كله عديم الأساس القانوني ولا اعتداد به . وحيث إن البائع بالرغم مما ذكر اعتبر عرضه للبيع قد انتهى وفسخ بقوة القانون وأجرى بمقتضى ذلك تغييرا في المحل المبيع ثم تقدم بعد مقاضاته من طرف المشتريين بمقال مضاد يلتمس فيه الحكم له بفسخ الوعد بالبيع . وحيث طبقا لذلك يكون مقاله المذكور سابقا لأوانه وقد أتى به قبل أن يصبح المشتريان بصفتهما مدينين له في حالة مطل وذلك بمقتضيات الفصل 259 من قانون الالتزامات والعقود . وحيث لذلك تعين التصريح بعدم قبول الطلب الأصلي المرفوع من طرف المشتريين، والرامي إلى الحكم لهما بإتمام البيع والتصريح كذلك بعدم قبول الطلب المضاد له والمرفوع من طرف البائع والرامي إلى الحكم لفائدته بفسخ الوعد بالبيع ثم القول بالنسبة لطلب التعويض التابع له بأنه يتعارض مع ما جاء في عقد الوعد بالبيع من ان احد الطرفين لا يمكن له إن يطالب الآخر في حالة انفساخ العقد بأي تعويض . وحيث إن ذلك يجعل الحكم المتخذ ملغيا جزئيا فيما قضى به من رفضه لطلب إتمام البيع ومن تصريحه بفسخ عقد الوعد بالبيع ومؤيدا جزئيا على اعتبار ان طلب التعويض المشار إليه متوفر على العناصر التي توجب التصريح برفضه . وحيث بمقتضى ما ذكر فان الاستئناف الفرعي مردود ردا كليا وان الاستئناف الأصلي مردود ردا جزئيا ولكنه باعتبار ان صاحبيه لم يستفيدا منه سوى نتيجة سلبية اعتبرته المحكمة هو والآخر مردودا ردا كليا رغم الإلغاء الجزئي للحكم المتخذ وذلك حسبما ذكر في الحيثية السابقة مما أمكن معه الجمع بين التصريح بالرد والتصريح بإلغاء الحكم المتخذ جزئيا . وحيث إذن يتعين إبقاء الصائر على كل من المستأنفين المذكورين طبقا لنسبة استئنافه . لهذه الأسباب: قررت محكمة الاستئناف علنيا وانتهائيا وحضوريا وقضت : شكلا : بقبول الاستئنافين الأصلي والفرعي . وموضوعا : بردهما، وبإلغاء الحكم المتخذ جزئيا والحكم من جديد بعدم قبول الطلب الأصلي وكذا الطلب المضاد له، وبتأييده فيما قضى به من رفض طلب التعويض، والصائر بالنسبة . بهذا صدر القرار في اليوم والشهر والسنة أعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر محكمة الاستئناف بالبيضاء دون أن تتغير الهيئة الحاكمة أثناء الجلسات . الهيئة : السيد محمد فركت رئيسا . السيد حجي العموري : مستشارا مقررا . السيد جواد الادريسي : مستشارا . السيدة شوقي الادريسي زينب : ممثلة النيابة العامة . السيدة عائشة الجعيدي : كاتبة الضبط . . * مجلة المحاكم المغربية، عدد 31 ، ص 67