وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السادة: السعدية (خ.)-عبد الحق (خ.)-زهرة (خ.) بواسطة دفاعهم الاستاذ عبد العزيز (ر.) بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 26-3-19 يستانفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 5/12/2018 تحت رقم 11644 في الملف رقم 9484/8205/18 القاضي برفض طلبهم و تحميلهم الصائر.

في الشكل :

حيث إن الاستئناف قدم وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاذ من وثائق الملف و وقائع الحكم المطعون فيه أن المستأنفين تقدموا بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 03/10/2018 عرضوا من خلاله أنهم ماليكن للعقار الكائن بالعنوان أعلاه وان هذا العقار يحتوي على محلات تجارية بالطابق السفلي درب الخير زنقة [العنوان] عين الشق البيضاء وان المستأنف عليه يحتل المحل التجاري الكائن بعنوانه أعلاه والذي يحتوي على محلين اثنين الأول لبيع المواد الغذائية والثاني لبيع الفواكه الجافة والذي حسب محضر المعاينة والاستجواب المنجز من طرف المفوض القضائي عبد الهادي (ب.) صرح بأنه يكتري المحل من الهالك قيد حياته المسمى أحمد (خ.) و أنهم لا تربطهم أية علاقة كرائية به وكذلك المسمى قيد حياته أحمد (خ.) وان تواجده بالمحل يبقى بدون سند قانون كما أن من أكرى له المحل التجاري لا صفة له في ذلك لانعدام العلاقة القانونية بينه وبينهم ، ملتمسين الحكم عليه بإفراغ المحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه هو ومن يقوم مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000.00 درهم عن كل يوم تأخير في التنفيذ مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل والصائر على عاتقه وأرفقوا المقال بصورة من شهادة الملكية ونسخة من محضر معاينة واستجواب.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المستانف عليه بجلسة 31/10/2018 والتي دفع من خلالها بعدم قبول الطلب شكلا لكون شهادة الملكية المدلى بها يرجع تاريخها إلى سنة 2014 واحتياطيا في الموضوع أنه سبق له أن أبرم بين مورث العارض السيد محمد (ب.) وكذا مورث المستأنفين أحمد (خ.) منذ سنة 1985 و أن هذه الدعوى ليست الأولى من نوعها فقد سبق لهم أن وجهوا له إنذارا من اجل الأداء والإفراغ مع العلم انه دائم الأداء، متلمسا الحكم أساسا بعدم قبول الطلب شكلا ورفضه موضوعا وتحميل المدعين الصائر وأرفق الجواب بعقدة الكراء ونسخة من الإنذار.

وبناء على المذكرة التعقيبية لنائب المستأنفين بجلسة 14/11/2018 جاء فيها بان المستأنف عليه دفع بوجود عقد كراء بين مورثه ومورث العارضين سنة 1985 وهو قول مردود من الناحية القانونية لكون السيد أحمد (خ.) ليس مورث المدعين فالعقار هو ملك للعارضين منذ سنة 1972 وتم تقييده بالرسم العقاري منذ 1980 وهو ما تثبته شهادة الإيداع وأنهم لا تربطهم أية علاقة كرائية بالمستأنف عليه وكذلك بالمسمى قيد حياته أحمد (خ.) وان تواجده بالمحل يبقى بدون سند قانوني كما أن من اكري له المحل التجاري لا صفة له في ذلك لانعدام العلاقة القانونية بينه وبينهم و ان مورثه قيد حياته لم يتقيد بمقتضيات الفصل 195 من ق ل ع حتى يكون عقد الكراء المبرم نافذا اتجاه العارضين بصفتهم مالكين للعقار وبالرجوع إلى مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 24 من قانون 49-16 فإنها تكرس الأثر القانوني للكراء من الباطن ودون إشعار المالك وبالرجوع إلى عقد الكراء يتضح أن صفة السيد أحمد (خ.) في هذا العقد هي مالك العقار وذلك في الفقرة الثانية من بنود العقد والواقع أن ملكية العقار ترجع للعارضين منذ تاريخ تقييد رسم الصدقة في الرسم العقاري عدد 1980، ملتمسين الحكم وفق مقالهم الافتتاحي وأرفقوا المذكرة بصورة من شهادة الملكية وصورة من شهادة الإيداع.

وبناء على المذكرة التعقيبية لنائب المستانف عليه بجلسة 28/11/2018 والتي جاء فيها انه بالرجوع إلى عقد الكراء المبرم بين مورث العارض والسيد أحمد (خ.) يتضح أن هذا الأخير المتصدق بالعقار ظل يستغله في قبض الواجبات الكرائية إلى أن وافته المنية وان المستأنفين لم يتحوزوا بالصدقة المتصدق به حتى يتسنى لهم حق الادعاء ومن المستقر عليه فقها وقضاء بان الحوز شرط أساسي في العطية هذا من جهة ومن جهة ثانية ان سكوت المدعين لمدة تفوق ثلاثين سنة لدليل واضح على إقرار ورضا ضمنيين للعلاقة التعاقدية التي تربط بينهما وهذا ما نصت عليه المادة 38 من ق ل ع وان دفع المدعين بكون مورث العارض لم يتقيد بمقتضيات الفصل 195 من ق ل ع فانه دفع غير جدير بالاعتبار لكون العارض لم يكن يعلم بكون العقارات في اسمهم وأنهم لم يكلفوا أنفسهم عناء إشعار المكترين حتى يقومون بما هو واجب، ملتمسا الحكم برفض الطلب مع تحميل المدعين الصائر.

و بعد تبادل المذكرات و الردود اصدرت المحكمة الحكم المشار اليه اعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث يدفع الطاعنون كونهم قد تضرروا من جراء ما قضى به الحكم التجاري من رفض الطلب .

و إن المحكمة الابتدائية عللت حكمها بوجود علاقة كرائية بين المستأنف عليهم " ومورث " المستأنفين و هو تعليل ناقص ولا يستند على اي اساس قانوني لكون المكري ليس مورثا للعارضين بل إن المستأنفين مالكين قبل إبرام عقد الكراء انتقل إليهم العقار عن طريق عقد صدقة مؤرخ في 1972 و تم تقييده بالرسم العقاري سنة 1980 و بالتالي فالعارضين ليسوا وارثين للعقار و أن المكري ليس مورثهم و حيث إن المكتري لا تربطه بالعارضين أية علاقة قانونية .

و إن المحكمة التجارية حينما اعتبرت المكري مورث للمستأنفين تكون قد خرقت القانون و لم تطلع على شهادة الإيداع المسلمة من المحافظة العقارية و التي تشير إلى تاريخ تملك العارضين للعقار من خلال عقد الصدقة بحيث تصدقت والدتهم قيد حياتها بالعقار لفائدة أبنائها المستأنفين .

و ما دامت لا ترتبط بين العارضين و المكري أية علاقة قانونية فإن حوالة الحق بین المكري و المكتري تقتضي إشعار المالكين للعقار بهذه الحوالة حتى يصبح نافذا في مواجهة العارضين بصفتهم مالكين للعقار .

حيث نصت المادة 195 من ق ل ع حتى يكون عقد الكراء المبرم نافذا تجاه العارضين بصفتهم مالكين للعقار على أنه : "لا ينتقل الحق للمحال له به تجاه المدين و الغير إلا بتبليغ الحوالة للمدين تبليغا رسميا أو بقبوله إياها في محرر ثابت التاريخ ... "

و برجوع المحكمة إلى مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 24 من قانون 16-49 فإنها تكرس الاثر القانوني للكراء من الباطن و دون إشعار المالك حيث جاء في هاتين الفقرتين :

"لا يكون لهذا الكراء أي أثر تجاه المكري إلا من تاريخ إخباره به ... "

و أنه برجوع المحكمة إلى عقد الكراء ستجد على أن صفة السيد أحمد (خ.) في العقد هي مالك العقار و ذلك في الفقرة الثانية من بنود العقد " ... اعتراف صاحب الملك بحيازتها "و الواقع أن ملكية العقار ترجع للعارضين منذ تاريخ تقييد رسم الصدقة في الرسم العقاري سنة 1980.

لذلك يلتمسون إلغاء الحكم الابتدائي و بعد التصدي الحكم بإفراغ المستأنف عليهن المحل التجاري الكائن بدرب الخير زنقة [العنوان] عين الشق البيضاء و الذي يحتوي على محلين اثنين الأول لبيع المواد الغذائية و الثاني لبيع الفواكه الجافة هو ومن يقوم مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية 1000 درهما عن كل يوم تأخير في التنفيذ مع النفاذ و الصائر .

و أدلوا بنسخة من حكم ابتدائي.

و بجلسة 14/5/2019 أدلى دفاع المستانف عليه بمذكرة جواب جاء فيها أن ما يدفع به المستأنفون لا يستند على أي اساس ولدحض مزاعم المستأنفين فان العارض يدلي بالمبررات التالية :

- كون المحل كان مكتريا من طرف مورثي الطرفين وقبل عقد الصدقة

- أن المرحوم أحمد (خ.) كان يتسلم الواجبات الكرائية إلى أن وافته المنية هذا من جهة،

و انه من جهة ثانية، فان المستأنفين وجهوا له إنذار من اجل الأداء والإفراغ.

مما تجدر الإشارة إليه من أنه في اطار مسطرة العرض العيني التي قام بها المفوض القضائي السيد منجد (س.) أن السيد "عبد الحق (خ.)" قد تسلم الواجبات الكرائية نيابة عن اختيه السيدة "زهرة (خ.) والسعدية (خ.)" وذلك عن المدة المتراوحة من 1/5/2016 إلى متم يناير 2017 .

اضافة إلى ذلك أن سكوت المستأنفين لمدة تفوق 30 سنة لدليل على إقرار المستأنفين بالعلاقة الكرائية وهذا ما نصت عليه المادة 38 من ق.ل.ع.

وبناء عليه ان تواجد العارض تواجد قانوني وليس محتل بدون سند كما يدعون .

فيما يخص الدفع المتعلق بكون أن العلاقة مادامت لا تربط بين المستأنفين و المستأنفين عليه فان حوالة الحق بین المكري والمكتري تقتضي إشعار مالكي العقار بهذه الحوالة طبقا لمقتضيات الفصل 195.

و أن هذا الدفع مردود وغير جدير بالاعتبار على أساس أن المستأنفين ملزمین بإشعار المستانف عليه بكون ملكية العقار انتقلت إليهم عن طريق الصدقة وليس هذا الأخير قصد تمكينهم من واجبات كراء محل موضوع النزاع.

و تبعا لذلك فان تواجد السيد سعيد (ب.) تواجد قانوني وهذا ما ذهبت اليه محكمة الدرجة الأولى ويتبناه العارض.

لذلك يلتمس الحكم بتأييد الحكم الابتدائي القاضي برفض الطلب مع تحميل رافعه الصائر.

و أدلى بصورة محضر بشأن عرض عيني.

و حيث عند إدراج القضية بجلسة 28/5/2019 حضرتها الاستاذة (مب.) عن الاستاذ (ر.) عن المستانفين و أدلت بمذكرة تأكيدية حازت الاستاذة (مم.) عن المستانف عليه نسخة منها و اكدت ما سبق فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 11/6/2019.

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك الطرف المستأنف بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه.

و حيث أسس الطرف المستأنف دعواه على احتلال المستأنف عليه للمحل موضوع النزاع بدون سند قانوني و أنهم لا تربطهم أية علاقة كرائية و كذلك المسمى قيد حياته أحمد (خ.) ملتمسين بذلك طرده للاحتلال.

و حيث ان الاحتلال هو غصب للحق يترتب عنه حرمان صاحب الحق من الانتفاع بحقه بدون وجه حق و لا قانون.

و حيث انه بمطالعة وثائق الملف و خاصة عقد الكراء المدلى بصورة منه مصادق عليها يتبين ان المسمى قيد حياته أحمد (خ.) المتصدق بالعقار الذي يتواجد به المحل موضوع النزاع (انظر شهادة الايداع الصادرة عن المحافظ العقاري لعين الشق المحررة في 15/10/18) على المستأنفين حسب رسم عدلي مؤرخ في 24/1/72 مرفق بطلب تقييد مؤرخ في 4/3/80 أنه أبرم عقد الكراء المذكور مع مورث المستأنف عليه المسمى قيد حياته محمد بن حمو (ب.) و هو ما يستشف منه أن المتصدق أحمد (خ.) ظل يستغل المحل في قبض الواجبات الكرائية الى أن وافته المنية و ان المستقر عليه فقها و قضاءا بان الحوز شرط اساسي في الصدقة هذا و من جهة ثانية فإن سكوت المستأنفين طيلة هذه المدة دليل على اقرارهم و رضاهم ضمنيا بالعلاقة الكرائية مع المستانف عليه ثم من جهة ثالثة فإن المستانفين سبق لهم و بتاريخ 13/6/14 أن وجهوا الى المستانف عليه بواسطة دفاعهم الاستاذ عبد العزيز (ل.) انذار من أجل الاداء و الافراغ يقرون بمقتضاه بالعلاقة الكرائية القائمة بينهم و بينه و ينذرونه بأداء واجبات الكراء المترتبة بذمته من 1/7/09 الى متم 5/14 بحسب سومة كرائية قدرها 350 درهم داخل أجل 15 يوما و يذكرونه أيضا بمقتضيات الفصل 27 من ظهير 24/5/55 و الذي على إثره سلك المستانف دعوى الصلح التي صدر بشانها أمرا بعدم نجاح الصلح بتاريخ 16/10/14 تحت رقم 1782 في الملف رقم 1314/8108/14 فضلا على أن احد المستانفين و هو عبد الحق (خ.) سبق له أن تسلم واجبات الكراء اصالة عن نفسه و نيابة عن اختيه السعدية (خ.) و زهرة (خ.) و ذلك عن المدة الممتدة من 1/5/16 الى متم يناير 2017 (انظر محضر العرض العيني المؤرخ في 4/4/17 المدلى به) مما تبقى معه جميع اسباب الاستئناف بما في ذلك الدفع بمقتضيات الفصل 195 ق.ل.ع غير مرتكزة على اساس استنادا لما تم بسطه اعلاه و أيضا لانتفاء واقعة الاحتلال بدون سند الامر الذي يستوجب ردها و تأييد الحكم المستانف فيما قضى به.

و حيث انه برد الاستئناف يتحمل الطرف المستأنف الصائر.

لهذه الأسباب

أن وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل:

في الموضوع : برده و تاييد الحكم المستانف مع ابقاء الصائر على رافعه