Réf
72549
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2185
Date de décision
09/05/2019
N° de dossier
2019/8232/1269
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Taux légal d'augmentation, Révision du loyer, Rejet de la demande d'expulsion, Prescription quinquennale, Mise en demeure, Interruption de la prescription, État de demeure, Contestation de l'augmentation, Bail commercial, Arriérés de loyer
Base légale
Article(s) : 381 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Dahir n° 1-07-134 du 19 kaada 1428 (30 novembre 2007) portant promulgation de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal
Source
Non publiée
La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités de révision d'un loyer commercial et les conséquences du non-paiement des arriérés en résultant, notamment au regard de la prescription et de la validité d'un congé pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande en paiement du bailleur, tout en retenant la prescription quinquennale pour une partie de la créance et en rejetant la demande d'éviction. L'appelant principal contestait l'application de la prescription, invoquant son interruption par une mise en demeure antérieure, et soutenait que le défaut de paiement justifiait l'éviction. La cour retient, au visa de l'article 381 du code des obligations et des contrats, que la mise en demeure reconnue par le preneur a valablement interrompu le cours de la prescription. Elle juge ensuite que la révision du loyer doit s'appliquer sur la totalité de la somme convenue, charges comprises, et qu'à défaut de taux contractuellement fixé, le taux légal de 10% trouve à s'appliquer. Toutefois, la cour écarte la demande d'éviction en considérant que le preneur ne peut être déclaré en état de mise en demeure dès lors que le montant de la majoration du loyer faisait l'objet d'une contestation sérieuse et n'avait pas été préalablement fixé par une décision de justice définitive. Après déduction d'un paiement partiel intervenu en cours d'instance, la cour d'appel de commerce réforme le jugement sur le quantum de la condamnation et le confirme pour le surplus.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدم المستأنف بواسطة نائبه بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 18/02/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ17/10/2018 تحت عدد 9334 في الملف رقم 7186/8206/2018 القاضي في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع الحكم على المدعى عليها بأدائها للمدعية مبلغ 34.229,28 درهم الذي يمثل الفرق بين السومتين عن المدة من فاتح يونيو 2013 الى متم مارس 2018 مع النفاذ المعجل وتحميل المدعى عليها الصائر وبرفض باقي الطلبات.
وحيث تقدمت السيدة ليلى (م.) باستئناف فرعي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 03/04/2019 تستأنف بمقتضاه فرعيا الحكم المشار الى مراجعه أعلاه.
في الشكل:
حيث إن الاستئناف الأصلي جاء مستوفيا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أداء وصفة وأجلا فهو مقبول شكلا.
حيث إن الاستئناف الفرعي مرتبط بالاستئناف الأصلي وقدم وفق الشكل القانوني فهو مقبول شكلا.
وفي الموضوع:
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه ان المستأنف تقدم بمقال افتتاحي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 11/07/2018 والذي يعرض فيه أنه اشترى مجموع العقار الذي كانت تملكه شركة (ل.) والكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء وان السيدة ليلى (م.) تكتري منه المحل المتواجد بالطابق الأرضي والذي تستغله في نشاطها التجاري كصيدلية والمسماة صيدلية (ل.) وطبقا لعقد الكراء فقد سبق للمكري والمكتري أن اتفقا كتابة على تحديد السومة الكرائية في 7.200,00 درهم وأن العارض اشعر المكترية بمقتضى إشعار مؤرخ في 4 يناير 2010 بالرفع من السومة الكرائية إلى 7.920,00 درهم وذلك طبقا لما تم الاتفاق عليه في البند 4 من عقد الكراء وانه ابتداء من يناير 2013 أي بعد انصرام اجل 3 سنوات أصبحت السومة هي 8.712,00 درهم في حين أن آخر سومة كرائية قابلة للتطبيق كانت في بداية سنة 2016 لغاية يومه وانه رغم إشعار وإنذار المكترية بأداء الفرق بين السومتين القديمة وما دخل عليها من زيادات إلا أنها بقيت تمانع في الأداء مما تخلذ بذمتها إلى غاية متم مارس 2018 ما مجموعه 1.572.681,60 درهم أدت منه مبلغ 1.238.400,00 درهم بسومة 7.200,00 درهم في حين بقي بذمتها مبلغ 334.281,60 درهم الذي يمثل الفرق بين السومتين منذ فاتح يناير 2010 إلى غاية متم مارس 2018 حسب التفصيل الوارد بكشف الحساب المدلى به مما جعل العارض يوجه لها رسالة إنذار بالأداء والإخلاء على يد مفوض قضائي ومنحها اجل 15 يوما قصد الأداء تحت طائلة اللجوء إلى مسطرة المصادقة على الأداء والإفراغ وان المكترية توصلت بهذا الإنذار بتاريخ 25/05/2018 ولم تبادر إلى أداء كل ما بذمتها لفائدة العارض ، ولذلك يلتمس الحكم على المدعى عليها بأدائها لفائدته مبلغ 334.281,60 درهم الذي يمثل الفرق بين السومتين عن المدة من يناير 2010 إلى غاية متم مارس 2018 والمصادقة على الإنذار بالأداء والإفراغ المبلغ للمكترية بتاريخ 25/05/2018 والحكم عليها بإفراغها هي ومن يقوم مقامها من المحل المكرى لها بالطابق السفلي من العمارة المتواجدة بشارع [العنوان] الدار البيضاء من كافة مشتملاته بإذنها أم بدونه تحت غرامة تهديدية قدرها 2.000,00 درهم عن كل يوم تأخير أو امتناع و تحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل بخصوص مبالغ الاكرية وتحميل المدعى عليها الصائر.
وأرفق المقال بنسخة من عقد بيع ، نسخة من عقد كراء، إشعار بالزيادة، كشف حساب ونسخة من رسالة إنذار مع محضر تبليغها.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 26/09/2018 جاء فيها أساسا أن البند 4 من عقد الكراء المبرم بين الطرفين يتضمن بأن السومة الكرائية ستعرف مراجعة بالزيادة فيها طبقا للمؤشر الرسمي لقيمة الاكرية دون الإشارة إلى أي نسبة مأوية ومن تم فإن نسبة 10% الواردة في الإشعار المؤرخ في 4 يناير2010 قد اختلقته المدعية بصفة انفرادية ودون استشارة العارضة التي نازعت فيها مطالبة بإلغائها بمقتضى جواب توصل به المدعي بتاريخ 29/01/2010 كما هو ثابت من الخاتم الوارد فيه وفي هذه الحالة كان حريا بالمدعي أن يطالب بالزيادة قضائيا عن طريق إجراء خبرة لتحديد السومة الكرائية الجديدة وتبعا لذلك فإن الزيادة المشار إليها أعلاه بنسبة 10% المقررة تلقائيا من طرف المدعي والزيادة التي تلتها منذ يناير 2013 بنفس النسبة تكون غير جدية ويتعين استبعادها ،واحتياطيا أن الزيادة الأولى بنسبة 10% المقررة من طرف المدعي والتي بدأت في يناير 2010 إذ أصبحت السومة هي 7920,00 درهم بدل 7200,00 درهم قد طالها التقادم الخمسي وان الزيادة الموالية ابتداء من يناير 2013 حسب ما قرره المدعي من تلقاء نفسه قد حددها في مبلغ 8712,00 درهم بنسبة 10% مشيرا كذلك إلى أن آخر سومة كرائية قابلة للتطبيق كانت في بداية سنة 2016 إلى حد يومه ورغم عدم جدية كل الزيادات أعلاه فإن نائب العارضة قد وجه بتاريخ 04/06/2018 رسالة إلى نائب المدعي يشعره بمقتضاها بأن العارضة تقترح أداء نسبة 10% من السومة الحالية، أي مبلغ 720,00 درهم شهريا وذلك عن المدة الممتدة من شهر ابريل 2013 إلى غاية متم ماي 2018 أي ما مجموعه 44.640,00 درهم علما أن المدة السابقة الواردة في الإنذار غير مستحقة وطالها في جميع الأحوال التقادم الخمسي وبالرجوع إلى الإنذار المرفق بالمقال الافتتاحي للدعوى يدعو التساؤل : من أين استساق المدعي المبلغ المطالب به والمحدد في 334.281,00 درهم الذي يمثل حسب زعمه الفرق بين السومتين منذ فاتح يناير 2010 إلى غاية متم مارس 2018 إلا انه وبعملية حسابية بسيطة وعلى هامش التقادم الخمسي الذي طال السنوات الثلاثة الأولى(2010 ،2011 و 2012) ويخصم من هذا المبلغ 25.920,00 درهم المتعلق بالسنوات الثلاثة ليبقى المبلغ الواجب أداؤه هو 44.640,00 درهم وان دل هذا على شيء فإنما يدل على أن المدعي اختلط عليه الأمر وبات يطالب بمبالغ غير مستحقة إطلاقا على اثر زيادات في السومة الكرائية قررها بصفة انفرادية ودون موافقة العارضة مما يستنتج أن العارضة قد أبرئت ذمتها بخصوص الفرق بين السومتين الكرائيتين منذ فاتح يناير 2010 إلى غاية متم مارس 2018 المحدد قيمته في مبلغ 44.640,00 درهم استنادا إلى الاحتساب أعلاه، لذلك تلتمس العارضة أساسا الحكم باستبعاد الزيادات في الوجيبة الكرائية المقررة من طرف المدعي بصفة انفرادية ودون موافقة العارضة لعدم جديتها وعدم احترامها للضوابط الشكلية المعمول بها وخاصة منها المطالبة بخبرة لتحديد السومة الجديدة ومن تم الحكم بعدم قبول الطلب واحتياطيا الإشهاد للعارضة بالعرض العيني والإيداع في حدود المبلغ الواجب أداؤه 44.640,00 درهم توافقا مع ما جاء في الإنذار بالإخلاء المؤرخ في 21/05/2018 واعتبارا للتقادم الخماسي الذي طال السنوات الثلاثة والحكم تبعا لذلك برفض الطلب . وأرفقت مذكرتها بصورة من الجوابين ، صورة من الإنذار بالإخلاء ، صورة من مقال العرض العيني والإيداع، صورة من الأمر بالموافقة وصورة من طلب التنفيذ ووصلي الأداء.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 10/10/2018 جاء فيها انه على خلاف مزاعم المدعى عليها أن الزيادة في السومة الكرائية ليست تلقائية وليست مقررة برغبة العارض وحده بل هي مقررة بمقتضى عقد الكراء الذي ينص صراحة على أن الزيادة في السومة الكرائية تكون بصفة دورية واوتوماتيكية على امتداد كل 3 سنوات وبالتالي فإن العقد شريعة المتعاقدين ولا يمكن للمدعى عليها التملص من التزاماتها التعاقدية وانه بالرجوع إلى المقال الافتتاحي وكذا الكشف البياني الحسابي بمبالغ الاكرية يتضح بجلاء طريقة احتساب الزيادات في السومة الكرائية ولا يمكن للمدعى عليها تجاهلها أو خلق لبس بشأنها غير موجود أصلا وان الفرق بين السومتين عن المدة المطالب بها فعلا مبلغ 334.281,60 درهم منذ يناير 2010 إلى غاية متم مارس 2018 فمنازعة المدعى عليها في قيمة الزيادة في السومة الكرائية المحددة عقدا تبقى منازعة غير جديرة بالاعتبار كذلك لان من التزم بشيء لزمه وان عدم أداء الفرق بين السومتين عن المدة المطالب بها بنص الإنذار وداخل اجل 15 يوما المنصوص عليها بذات الإنذار تعتبر معه المدعى عليها في كل الأحوال في حالة تماطل موجب لطلب الإفراغ، لذلك يلتمس الإشهاد له بمذكرته الحالية واعتبار كل ما جاء فيها جملة وتفصيلا والتصريح برد كافة دفوع ومزاعم المدعى عليها على حالتها وعلاتها وتمتيع العارض بأقصى ما جاء في مقاله الافتتاحي لجديته ومشروعيته.
وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المستأنف والذي استأنفه المستأنف مركزا استئنافه على الأسباب التالية :
أسباب الاستئناف
عرض الطاعن انه بخصوص التقادم فان الحكم الابتدائي اعتمد في تعليله كون المدة من يناير 2010 الى متم ماي 2013 قد طالها التقادم الخمسي ذلك ان المكترية لم تتوصل بالرسالة الانذارية الا بتاريخ 25 ماي 2018 لكن انه سبق للصندوق (م. م. ل.) ان وجه رسالة انذارية للمكتري بتاريخ 09 نونبر 2015 من اجل مطالبتها بأداء السومة الكرائية المراجعة والتي بلغت الى غاية متم شهر أكتوبر 2015 ما مجموعه 84.528,00 درهم تحت طائلة متابعتها قضائيا من اجل استخلاص مبالغ الكراء وكذا افراغها من المحل لعدم الأداء داخل اجل 15 يوما من توصلها بالرسالة الانذارية كما ان المكترية اثر توصلها بالرسالة الانذارية قامت باجراء عرض عيني وايداع بتاريخ 02 يوليوز 2015 تعرض من خلاله على الصندوق (م. م. ل.) ما مجموعه 28.800,00 درهم وذلك من فاتح يناير 2015 الى متم ماي 2015 وذلك حسب سومة كرائية محددة في 7.200,00 درهم غير خاضعة للزيادة المتفق عليها في البند الرابع من عقد الكراء كما تم تفصيله في الرسالة الانذارية والتي حدد من خلالها الصندوق (م. م. ل.) السومة الكرائية في 8.712,00 درهم وعليه وتطبيقا لأحكام المادة 391 من قانون الالتزامات والعقود فان التقادم قد تم قطعه من خلال الرسالة الانذارية بتاريخ 09 نونبر 2015 الموجهة للمكترية والتي اشرت على التوصل بها ، وانه بخصوص السومة الكرائية التي اعتمدها الحكم المستأنف فان الحكم المستأنف قد جانب الصواب اثناء احتساب الفرق بين السومتين على أساس مبلغ 5901,63 درهم هي السومة الأساسية بإضافة 10% 12% من مبلغ السومة الأساسية شامل لبعض الرسوم أي ما مجموعه 5901,63 درهم +590,17( 10 %) +708,20 (12% )=7.200,00 درهم وان قاضي الدرجة الأولى اعتمد في احتساب مراجعة السومة الكرائية على أساس السومة الأساسية دون إضافة مجموع الرسوم المنصوص عليها والمحددة في العقد من خلال البند 3 وبقراءة مغلوطة للعقد جانب الحكم الابتدائي الصواب ويكون الأساس الواجب اعتماده في احتساب السومة الكرائية هو مبلغ 7200,00 درهم وهو ما اقرت به المكترية من خلال مقال العرض العيني المشار اليه أعلاه وبالتالي وبناء على ما سبق وجب التأكيد على ان السومة الكرائية الواجب اعتمادها والتي تم إقرارها من قبل المكترية هي 7.200,00 درهم الواجب اعمال البند 4 عليها من اجل مراجعتها وذلك الى متم دجنبر 2009 وانه ابتداء من فاتح يناير 2010 أصبحت السومة الكرائية هي 7.920,00 درهم بعد مراجعتها بإضافة نسبة 10% وبالتالي تكون حالة المطل ثابتة في حق المستأنف عليها .
لذلك يلتمس تأييد الحكم الابتدائي مبدئيا فيما قضى به من أداء مع رفع المبلغ المحكوم به الى الحد المطالب به ابتدائيا أي الى مبلغ 334.281,60 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب الى غاية تاريخ الأداء الفعلي والحكم تبعا لذلك بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب المصادقة على الإنذار والحكم من جديد بالمصادقة على الإنذار بالاداء والافراغ المبلغ للمكترية بتاريخ 25/05/2018 والحكم بإفراغها هي ومن يقوم مقامها من المحل المكترى لها بالطابق السفلي من العمارة المتواجدة بشارع [العنوان] الدار البيضاء من كافة مشتملاته بأدائها او دونه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 2.000,00 درهم عن كل يوم تأخير او امتناع عن التنفيذ وتحديد مدة الاكراه البدني في الأقصى وتحميل المستأنف عليها الصائر.
وادلى بنسخة من الحكم وصورة من رسالة انذارية وصورة من مقال العرض العيني والايداع ونسخة من الرسالة الانذارية الموجهة للمدعى عليها.
وبجلسة 04/04/2019 ادلى نائب المستأنف عليها بمذكرة جوابية مقرونة باستئناف فرعي جاء فيها انه بخصوص الاستئناف الأصلي فانه بخصوص التقادم فان الحكم الابتدائي جاء صائبا بخصوص هذا الشق اذ ثبت للمحكمة صحة ما تمسكت به المستأنف عليها من تقادم طبقا لما هو منصوص عليه قانونا وبذلك تكون المدة من يناير 2010 الى متم ماي 2013 قد طالها التقادم وان الثابت في النازلة ان الطرف المستأنف اكد في مقاله الرامي الى المصادقة على الإنذار بالأداء والافراغ وانه ارفق الطرف المستأنف ولأول مرة في المرحلة الاستئنافية بصورة من انذار مؤرخ في 09/11/2015 يطالب المستأنف عليها بمقتضاه بأداء مبلغ 84.528,00 درهم يتعلق بأداء مؤخرات الكراء للمدة من شهر يناير 2014 الى متم أكتوبر 2015 لكنه لم يتقدم باي مطالبة قضائية داخل الآجال القانونية المنصوص عليها في هذا الشأن مما يعتبر معه الإنذار كان لم يكن إضافة الى انه يطالب أيضا بمراجعة السومة الكرائية ابتداء من فاتح يناير 2010 مما يعني ان الإنذار أعلاه قد وجه للمستأنف عليها بعد مضي ما يزيد عن ستة سنوات كما ان الطرف المستأنف قد وجه إنذارا لاحقا بتاريخ 21/05/2018 توصلت به المستأنف عليها بتاريخ 25/05/2018 تعقبه مقال يرمي الى المصادقة على الإنذار بالأداء والافراغ تم وضعه بتاريخ 11/7/2018 وهذه المرة في ظرف شهر وعشرون يوما من تاريخ ارسال الإنذار وبالتالي فان ما خلص اليه الحكم الابتدائي بصحة التقادم بخصوص السنوات 2010 2011و2012 جاء في محله ومصادف للصواب ومتماشيا مع القانون والاجتهاد، وانه حول الزيادات المتتالية في السومة الكرائية فان تعليل الحكم الابتدائي جاء صائبا وان البند 4 من عقد الكراء المبرم بين الطرفيين يتضمن بان السومة الكرائية ستعرف مراجعة بالزيادة فيها طبقا للمؤشر الرسمي لقيمة الاكرية دون الإشارة الى أي نسبة ماوية ومن تم فان نسبة 10% الواردة في الاشعار المؤرخ في 04/01/2010 قد اختلقه الطرف المستأنف بصفة انفرادية ودون استشارة المستأنف عليها التي نازعت في مضمون الاشعار بمقتضى جواب توصل به بتاريخ 29/1/2010 كما هو ثابت من الخاتم الوارد فيه وفي هذه الحالة كان حريا بالطرف المستأنف ان يطالب بالزيادة قضائيا عن طريق اجراء خبرة لتحديد السومة الكرائية الجديدة وتبعا لذلك فان الزيادة المشار اليها والزيادات التي تلتها منذ يناير 2013 الى بداية سنة 2016 بنفس النسبة 7200,00 درهم 7920,00 درهم، 8712,00 درهم 9583,00، درهم كما هو واضح من خلال كشف الحساب المرفق بالمقال الاستئنافي تكون غير جيدة وغير مبنية على أساس واقعي وقانوني سليم وانه يتعين الإشارة كذلك بان ذمة المستأنف عليها خالية من الواجبات الكرائية المستحقة للطرف المستأنف عن المدة من فاتح يونيو 2013 الى متم مارس 2018 المطلوبة، وانه بخصوص الاستئناف الفرعي فان المحكمة قضت بأداء المستأنف عليها مبلغ 34.229,28 درهم الذي يمثل الفرق بين السومتين عن المدة من فاتح يونيو 2013 الى متم مارس 2018 على أساس السومة الأساسية المحددة في مبلغ 5901,63 درهم شهريا وهي الخاضعة للزيادة دون ضريبة النظافة 10% أي ما مبلغ 590,17 درهم والتكاليف 12% أي ما مبلغه 708,20 درهم كما هو مفصل في عقد الكراء وانه حسب تعليل الحكم يكون الفرق بين السومتين هو 590,10 درهم وتكون الواجبات المستحقة عن المدة من متم ماي 2013 الى متم مارس 2018 هي 590,10 درهم × 58 شهرا= 34.225,80 درهم وانه ورغم عدم جدية كل الزيادات في السومة الكرائية المشار اليها انفا فان نائبي المستأنف عليها قد وجها بتاريخ 04/06/2018 رسالة الى نائب المكري يشعره بمقتضاه بان المستأنف عليها تقترح أداء نسبة 10% من السومة الحالية 7200,00 درهم أي زيادة 720,00 درهم شهريا وذلك عن المدة الممتدة من شهر ابريل 2013 الى غاية متم ماي 2018 أي ما مجموعه 44.640,00 درهم 720,00 درهم ×62 شهرا = 44.640,00 درهم لتصبح السومةالكرائية الجديدة محددة في مبلغ 7920,00 درهم شهريا وفعلا فقد سلمت المستأنف عليها الى الطرف المستأنف عن طريق نائبها شيكا بنكيا مسحوب على مصرف المغرب حامل لمبلغ 44.640,00 درهم لفائدة الصندوق (م. م. ل.) بواسطة المفوض القضائي السيد حسن (ب.) كما هو ثابت من خلال محضر عيني صادر عنه بتاريخ 8/10/2018 وبالتالي تكون المستأنف عليها قد أدت اكثر مما حكمت به المحكمة أي 10.410,72 رغم ان كل الزيادات المتتالية في السومةالكرائية المقررة بصفة انفرادية من لدن الطرف المستأنف هي غير جدية وغير مرتكزة على أساس واقعي وقانوني سليم.
لذلك تلتمس تأييد الحكم الابتدائي وبخصوص الاستئناف الفرعي الاشهاد والقول بان الطرف المستأنف قد تسلم من المستأنف عليها شيكا مبلغه 44.640,00 درهم يمثل بين السومتين للمدة من شهر ابريل 2013 الى غاية متم ماي 2018 حسب محضر عرض عيني صادر عن المفوض القضائي السيد حسن (ب.) بتاريخ 08/10/2018 بحساب 720,00درهم × 62 شهرا = 44.640,00ردهم والحكم تبعا لذلك بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من أداء مبلغ 34.229,28 درهم لسبقية الأداء .
وادلت بصورة من عقد الكراء وصورة من جواب المستأنف عليها على الاشعار المؤرخ في 04/01/2010 وصورة من محضر عرض عيني ومن رسالة موجهة من الأستاذ (ل.) و(ز.).
وبجلسة 18/04/2019 ادلى نائب المستأنف بمذكرة تعقيب يؤكد من خلالها سابق دفوعه مضيفا بخصوص جوابه على الاستئناف الفرعي فان المستأنفة فرعيا لم تثبت انها أدت فعلا المبلغ الوارد في زعمها وانه من جهة ثانية فان المستأنف لازال دائنا لها بمبلغ اجمالي قدره 334.281,40 درهم حسب الاستئناف الأصلي وبالتالي تبقى هي الملزمة بأداء باقي الواجيات الكرائية على نحو ما تم تفصليه في المقال الاستئنافي الأصلي .
لذلك يلتمس التصريح برد الحكم الابتدائي لعدم ارتكازه على أي أساس سليم ولعدم جديته وتحميل رافعته الصائر.
وبناء على ادراج الملف اخيرا بجلسة 18/04/2019 حضرها نائبا الطرفين وادلى نائب المستأنف بمذكرة جوابية تسلم نائب المستأنف عليها نسخة منها وتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 2/05/2019.
محكمة الاستئناف
في الاستئنافين الأصلي والفرعي:
حيث استند كلا الاستئنافين الأصلي والفرعي على الأسباب المفصلة أعلاه.
وحيث تمسك المستأنف الأصلي بكون المستأنف عليها أصليا توصلت منه برسالة بتاريخ 09/11/2015 من أجل مطالبتها بالسومة الكرائية المراجعة وبالتالي الرسالة تعتبر قاطعة للتقادم.
وحيث إنه بالرجوع الى صورة الرسالة الصادرة عن المستأنف الأصلي والموجهة الى المستأنف عليها أصليا والمؤرخة في 9/11/2015 تبين بأنها تحمل طابع وتوقيع المستأنف عليها أصليا بالتوصل وهو ما يقطع واقعة تقادم المطالبة بالسومة الكرائية بواسطة الرسالة المذكورة استنادا لمقتضيات الفصل 381 من ق.ل.ع، وما دام أن واجبات الكراء تدخل في مفهوم الاداءات الدورية وتتقادم بمضي خمس سنوات من تاريخ الاستحقاق فإن واجبات مراجعة الكراء عن المدة من 1/1/2010 الى متم أكتوبر 2010 تكون قد طالها التقادم دون واجبات مراجعة السومة الكرائية الاخرى المستحقة من 1/11/2010 الى متم مارس 2018.
وحيث دفع المستأنف أصليا بكون الحكم المستأنف جانب الصواب عندما اعتبر ان السومة الكرائية الشهرية هي 5901,63 درهم في حين أنها محددة حسب العقد في 7200,00 درهم.
وحيث إنه فعلا وبمراجعة عقد الكراء البند الثاني منه في المقتضى الخاص المتعلق بتحديد السومة الكرائية تبين بأن الطرفين اتفقا على تحديدها في مبلغ 7200,00 درهم متكون من مبلغ الكراء الأساسي وقدره (5901,63 درهم) ومبلغ 590,17 درهم عن واجبات النظافة ومبلغ 708,20 درهم عن باقي التكاليف وبالتالي فالحكم المستأنف الذي اعتمد مبلغ السومة الكرائية في مبلغ 5901,63 درهم يكون قد جانب الصواب .
وحيث إن خلو الملف مما يفيد الاتفاق على نسبة الزيادة لا يمنع المستأنفة الأصلية من المطالبة بمراجعة السومة الكرائية كما تم الاتفاق على ذلك في عقد الكراء مع اعتماد نسبة الزيادة المحددة في 10% والمنصوص عليها في القانون رقم 03/07 والذي حددها بالنسبة لكراء المحلات التجارية في نسبة 10% .
وحيث إن وجيبة الكراء تصبح بتطبيق الزيادة 7920,00 درهم ابتداء من 1/1/2010 و 8712,00 درهم ابتداء من 1/1/2013 و 9583,20 ابتداء من 1/1/2016 ليكون حساب مبلغ الفرق الناتج عن مراجعة السومة الكرائية كالتالي:
720 درهم × 28 شهر = 20160,00 درهم.
792 درهم× 36 شهر= 28512,00 درهم.
871.12 درهم × 27 شهر= 23520,00 درهم .
ليكون المجموع هو 72192.00 درهم عن الفرق بين السومة الكرائية المتوجب على المستأنف عليها أصليا أداؤه عن المدة من 1/1/2010 الى متم مارس 2018.
وحيث دفعت المستأنفة الفرعية بكونها أدت لفائدة المستأنفة عليها فرعيا مبلغ 44640,00 درهم عن واجبات الفرق في السومة الكرائية وذلك بمقتضى شيك .
وحيث إنه وبمراجعة محضر العرض العيني المؤرخ في 8/10/2018 تبين فعلا بأن المستأنفة الفرعية سلمت المستأنف عليها فرعيا شيك حاملا لمبلغ 44640,00 درهم لأداء الفرق في السومة الكرائية عن المدة من أبريل 2018 الى متم ماي 2018 وبالتالي وجب انقاص المبلغ المذكور من مبلغ 72192,00 درهم الذي يمثل واجبات الفرق في السومة الكرائية المتبقية بذمة المستأنفة الفرعية ليكون الباقي الواجب أداؤه هو 27552,00 درهم .
وحيث دفعت المستأنفة الاصلية ثبوت حالة المطل في حق المستأنفة عليها الأصلية بحكم عدم ادائها لواجبات الفرق في السومة رغم التوصل بالانذار.
وحيث إن عدم وجود حكم قضائي نهائي يقر الزيادة في السومة الكرائية خاصة وان نسبة هذه الاخيرة ظلت محل منازعة بين الطرفين يجعل المستأنف عليها أصليا لا تعتبر في حالة مطل لعدم استجابتها للإنذار الموجه لها بأداء واجبات الفرق في السومة الكرائية.
و حيث يتعين لاجله التصريح بتعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 27552,00 درهم المتبقي بذمة المستأنف عليها أصليا عن مبلغ الفرق في السومة الكرائية عن المدة من 1/11/2010 الى متم مارس 2018 والتأييد في الباقي وجعل الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.
في الشكل:
في الموضوع : تعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 27552,00 درهم المتبقي بذمة المستأنف عليها أصليا عن مبلغ الفرق في السومة الكرائية عن المدة من 1/11/2010 الى متم مارس 2018 والتأييد في الباقي وجعل الصائر بالنسبة.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
