وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الإستئنافي الذي تقدم به المستأنف بواسطة نائبه،والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 23/10/2020 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباطبتاريخ17/06/2020 في الملف عدد 4032/8207/2019 والقاضي في الشكل بقبول الدعوى، في الموضوع بإفراغ المدعى عليه عمر (ض.) هو أو من يقوم مقامه من المحل الكائن بعمارة [العنوان] الصخيرات وتحميله الصائر ورفض باقي الطلبات.

في الشكل:

حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعن بلغ بالحكم المستأنف بتاريخ 09/10/2020 وبادر إلى استئنافه بالتاريخ المذكور أعلاه، أي داخل أجله القانوني،ونظرا لتوفره على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.

وفي الموضوع:

يستفاد من وثائق الملف أن الطرف المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي للدعوى يعرض من خلاله أنه قام بكراء المحل الكائن بعمارة [العنوان] الصخيرات بمشاهرة 200.00درهم للمدعى عليه، وأنه وجه إلى هذا الأخير إنذارا من أجل الإفراغ.

ملتمسا الحكم بفسخ العلاقة الكرائية وبإفراغ المدعى عليه هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه من المحل موضوع النزاع.

وأرفق مقاله بشهادة ملكية، محضر إنذار، رخصة التجهيز وتصميم التهيئة.

وبعد جواب المدعى عليه بواسطة نائبه أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه بالإستئناف.

أسباب الإستئناف.

تمسك الطاعن في إستئنافه للحكم المذكور على كون الإنذار الموجه إليه مخالف لمقتضيات المواد 1-36-37 و38 من ق م م وذلك بعدم ذكر إسم أحد الورثة والإقتصار على الجمع دون الإدلاء برسم الإراثة أو شهادة الملكية وعدم الإشارة إلى عنوان المرسل إليه بتضمينه عنوان العمارة بكاملها ومحتويات الشقة المراد إفراغها، كما أن العلاقة الكرائية غير تابثة،فضلا على عدم ترجمة الوثائق، كما أن المقال الإفتتاحي جاء بدوره مخالفا لمقتضيات المادتين 1 و32 من ق م م إذ أن شهادة الملكية تتضمن 9أفراد بينما رخصة التجزئة توجد في إسم أحد المالكين وهو السيد عبد النبي (س.) دون توفره على وكالة من باقي الشركاء على الشياع مما يجعل منها باطلة ولا تنتج اثارها القانونية إلا لصالحه فقط، وموضوعا فإن أساس الدعوى هو أن وضعية العقار برمته خاضعة للتجهيز وهو ما يستلزم هدم العمارة بكاملها والحال أنه وبالإطلاع على الوثائق المدلى بها فإنه لا يوجد ما يفيد تواجد العمارة موضوع الدعوى بالرسم العقاري وكذلك تواجد العارض بالعمارة، كما أن العمارة تتواجد في أقصى الجهة الغربية من الرسم العقاري في مكان لا يؤثر على إنجاز التجزئة ولا على شكلها الهندسي مما يكون الطلب مخالفا لمقتضيات المادة الخامسة من ق م م، كما أن إجراءات التجهيز قد انتهت وعملية البيع وصلت إلى مراحل متقدمة، كما أن الدعوى مخالفة لمقتضيات قانون الكراء التجاري إذ أن المكري لم يخبر العارض خلال 15 يوما من تسلم الرخصة وأن ملف الدعوى خال من أية خبرة تقنية وعقارية تفيد أن العمارة المحتوية على محلات العارض تؤثر على السير العادي لإنجاز التجزئة وأن البناء يجب هدمه إضافة إلى عدم الإدلاء بتصميم جديد ورخصة البناء لأن الهدم يلزمه بناء لكي يمارس العارض حقه في الرجوع عند إتمام عملية البناء والملتمسات النهائية تفتقد لملتمس المصادقة على الإنذار، مضيفا أن تاريخ إنجاز الوكالة لاحق لطلب الحصول على رخصة تجزئة الرسم العقاري عددR/18316 بتاريخ 15 غشت 2017 وتاريخ الطلب هو 23/11/2016 وأن تاريخ الطلب سابق لتاريخ الحصول على الوكالة أي أن الإجراءات المتخذة من قبل السيد عبد النبي (س.) سابقة لحصوله على الوكالة فيكون الإجراء الأول غير قانوني وباطل ولا يمكن أن ترتب الوكالة اثارها بأثر رجعي، كما أن السيد عبد النبي (س.) له شركاء وهم السيد عبد الإله (خ.) والسيد محمد (أ.) والسيد محمد (ك.)، وأن الوكالة لا تنصرف إلى رفع دعوى قضائية بل للقيام بعملية القسمة وتمثيلهم والقيام مقامهم بكل الإجراءات والمخاطبات والتوقيعات لدى المحافظة العقارية وأمام الجهات الإدارية والقضائية ذات الصلة للحصول على التراخيص وتجهيز وتهيئة وقسمة وتوزيع البقع الأرضية، كما أن الرخصة تتكلم عن السيد عبد النبي (س.) وشركائه وهم ليسوا الورثة لوجود فرق بين الشريك والوريث، كما أنه وبالرجوع إلى المادة 15 من رخصة التجزئة فإنها خالية من رقم القرار الجماعي وتاريخ صدوره مما يجعلها باطلة، وأن الخبرة باطلة بإعتبارها غير غير حضورية وغير قضائية ولم تحترم المعايير القانونية لإنجاز الخبرات وتتضمن خللا في الوثائق القانونية للعقار ذي الرسم العقاري المشار إليه ما بين قيامها على شكل مستطيل أو مربع، كما أن أشغال التجزئة مستمرة وأن هناك مكتبا للبيع ومن تم فإن شرط الهدم غير وارد في أية وثيقة ويمكن الشروع في البيع دون معاينة التجهيز، كما الطرف المستأنف عليه تقدم بدعاوى من اجل الإفراغ في مواجهة ساكنة نفس العمارة مستدلا بنفس العنوان وذلك أمام المحكمة الإبتدائية بتمارة والتي لم تقتنع بدفوعاته وأمرت بإجراء خبرة موضوع الملفات 257-258-261 و262 /1302/2019، فضلا على أن الإنذار مخالف لمقتضيات المادة 26 من القانون 16.49 بعدم إشارته إلى السبب وإكتفائه بالقول أن هدم المحل أصبح ضروريا اقتضته وضعية العقار دون ذكر عبارة الهدم وإعادة البناء، فضلا على أن العارض توصل بالإنذار بتاريخ 29/04/2019 والدعوى رفعت في 14/11/2019 أي 6 أشهر في مخالفة لمقتضيات المادة 26 من القانون المذكور، وعدم توافر الإنذار والدعوى على شروط المادة 26 المشار إليها وهي الهدم وإعادة البناء بعد الإدلاء برخصة الهدم وإعادة البناء وليس الهدم لإعادة التجهيز، كما أن العارض تقدم بطلباته مع حفظ حقه في الإدلاء بطلب مضاد في حالة إثبات الصفة لكن المحكمة لم تستجب للملتمس وأدخلت الملف للمداولة بتاريخ 25/03/2020 والذي تزامن مع الحجز الصحي ليتم تمديده دون إخبار العارض ليصدر الحكم في 17/06/2020 مما حرمه من تقديم طلباته في إطار المادة السابعة من القانون 16.49.

ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف والحكم بعدم قبول الطلب وشكلا ورفضه موضوعا والحكم بتعويض مسبق يعادل كراء 3سنوات مع الحكم بإجراء خبرة لتحديد التعويض الإحتياطي وبإجراء بحث.

وأرفق مقاله بنسخة من الحكم المستأنف مع طي التبليغ.

وبناء على إدلاء نائب الطرف المستأنف عليه بمذكرة جوابية أوضح الطرف العارض من خلالها أن الحكم المستأنف جاء معللا تعليلا كافيا وأجاب على كل دفوعات المستأنف، وبخصوص الملفات المستدل بمراجعها فقد صدرت أحكام بالإفراغ في موضوعها.

ملتمسا تأييد الحكم المستأنف.

وبناء على إدلاء نائب المستأنف بمذكرة تعقيبية أكد من خلالها العارض سابق دفوعاته.

ملتمسا الحكم وفق مقاله الإستئنافي.

وأرفق مذكرته بصورة من مقالات افتتاحية وصورة من أمر بإجراء خبرة.

وبناء على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 26/05/2021 القاضي بإجراء بحث والذي وبجلسته المنعقدة بتاريخ 06/10/2021 حضر نائبا الطرفين ودفاعهما وصرح السيد مصطفى (س.) أصالة عن نفسه ونيابة عن باقي الورثة وصرح الطرف المستأنف عليه أنه ومن أجل الحصول على تجهيز البقعة الأرضية المملوكة له على الشياع طلبت منهم البلدية هدم العمارة الموجودة بالأرض المذكورة قبل الحصول على الإذن بالتجهيز، وصرح المستأنف أن البقعة الأرضية قد نم تجهيزها، فتقرر ختم البحث وإحالة الملف على جلسة المناقشة المنعقدة بتاريخ 03/11/2021.

وبناء على إدلاء نائب المستأنف بمذكرة تعقيب على الخبرة أوضح العارض من خلالها أنه يتضح مما راج بجلسة البحث عدم جدية السبب المؤسس عليه الإنذار والمقال الإفتتاحي للدعوى.

ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بعدم قبول الدعوى شكلا ورفضها موضوعا أساسا، وإحتياطيا الأمر بإجراء بحث تكميلي بحضور الجهة الإدارية المختصة في منح الرخص.

وبناء على إدلاء نائب الطرف المستأنف عليه بمذكرة تعقيب بعد البحث أوضح الطرف العارض من خلالها أن هدم العمارة جاء بناء على طلب المصالح المختصة من أجل إستكمال تجهيز التجزئة.

ملتمسا تأييد الحكم المستأنف أساسا، وإحتياطيا الأمر بإجراء خبرة للوقوف على تجهيز العقار وإثبات توقف شطر منه على هدم العمارة.

وأرفق مذكرته بصور خبرة وشهادة.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 10/11/2021 حضر نائبا الطرفين وأدلى نائب المستأنف ونائب المستأنف عليه بمذكرة أكدا من خلالها سابق دفوعاتهما، ملتمسين الحكم وفق محرراتهما السابقة، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 19/05/2021.

محكمة الإستئناف.

حيث إرتكز الطاعن في إستئنافه على الدفوعات أعلاه.

وحيث تنص المادة 6 من القانون 16.49 على أنه " ... لا ينتهي العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة لهذا القانون إلا طبقا لمقتضيات المادة 26 بعده ويعتبر كل شرط مخالف باطلا".

وحيث إن المادة 26 من القانون 16.49 تنص على أنه " يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده،وأن يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل يحدد هذا الأجل في خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيلا للسقوط ، ثلاثة أشهر إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في إسترجاع المحل للإستعمال الشخصي، أو لهدمه وإعادة بنائه، أو توسعته، أو تعليته، أو على وجود سبب جدي يرجع لإخلال المكتري ببنود العقد ... ".

وحيث إن البين من إطلاع المحكمة على الإنذار المستدل به من الطرف المستأنف عليه كون هذا الأخير بنى مطالبته بإفراغ الطاعن من المحل موضوع النزاع على أساس كونه أصبح في حاجة إلى المحل المذكور لكون الهدم أصبح ضروريا اقتضته وضعية العقار بعد خضوعه للتجهيز وفق قانون التعمير إذ تم إشتراط هدم البناية برمتها حتى يتمكن الطرف المكري من إتمام عملية التجهيز، وهو ما أكده هذا الأخير بمناسبة الإستماع إليه بجلسة البحث، ومن تم فإن السبب المضمن بالإنذار يخرج عن دائرة الأسباب التي نظمتها المادة 26 من القانون 16.49 والتي لا يجوز وإعمالا لمقتضيات المادة السادسة من القانون وضع حد للعلاقة الكرائية إلا بتحققها، مما يبقى معه طلب الطرف المستأنف عليه المستند إلى المطالبة بالإفراغ من أجل إتمام عملية التجهيز المستند على إنذار في إطار القانون 16.49 والذي حدد حصرا الأسباب الموجبة للإفراغ المتعلقة بالمكري وتلك المتعلقة بالمكتري والمحددة في إخلاله ببنود عقد الكراء، غير مرتكز على أساس مادام أن سبب إفراغ المكتري في الدعوى الحالية من أجل الهدم بهدف تجهيز التجزئة لا يدخل في الأسباب السالف ذكرها حصرا بالقانون 16.49 كما سلف بيانه، مما يتعين معه رفض الطلب.

وحيث يتعين تحميل الطرف المستأنف عليه الصائر.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاءوهي تبت علنياحضوريا انتهائيا.

في الشكل: قبول الإستئناف.

في الموضوع: بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليهم الصائر.