وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السادة عبد الوهاب وعبد الحق وفاطمة ورشيدة (ك.) بواسطة دفاعهم ذ / عبد الله (مر.) بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 29/03/2019 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 27/12/18 تحت رقم 13218 في الملف رقم 7880/8206/18 و القاضي برفض طلبهم و تحميلهم صائره .

في الشكل:

حيث حسب طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي فإن المستأنفين بلغوا بالحكم المطعون فيه بتاريخ 20/03/19 و تقدموا بالاستئناف بتاريخ 29/03/2019 مما يكون معه الاستئناف قدم داخل الأجل القانوني و مستوف لكافة شروط قبوله و يتعين لذلك التصريح بقبوله شكلا .

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الحكم المطعون فيه أن المستأنفين تقدموا بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 02 غشت 2018 يعرضون فيه أنهم يملكون المحل التجاري الكائن برقم [العنوان] آسفي و الذي يكتريه المستأنف عليه بسومة شهرية قدرها 400 درهم المستخرج من الرسم العقاري عدد 39053/23 المرفق ، وأنه أحدث تغييرات جوهرية بالمحل المكترى دون موافقة كتابية من المكري إذ قام بضم الرصيف و القوس إليه و شيد حائطا من الياجور من جهة البحر و من جهة القبلة و إزالة الباب الأصلي ووضعه في غير مكانه ، وأن مساحة المحل أصبحت تفوق المساحة الأصلية كما أن التغيير حجب رؤية واجهات المحل التجارية المجاورة له التي تعود لملكية الطرف المدعي أيضا ، وخالفت التصميم المنجز للبناية التي تضم هذا المحل ، و أنه من بين أهم الالتزامات الملقاة عل عاتق المكتري هي الحفاظ على المحل كما تسلمه وأن هذا الفعل يعد إخلالا واضحا ببنود عقد الكراء و بالتالي قيام سبب جدي يبرر مطالبة العارضين بإنهاء العلاقة الكرائية بينهم و بين المستأنف عليه ، وأنه تم توجيه انذار إليه و ذلك بتاريخ 19/04/2018 مع منحه الأجل القانوني للإفراغ غير أنه لم يعبر عن رغبته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليها داخل الأجل الممنوح إليه و الاستجابة للإفراغ ، والتمس المصادقة على الانذار بالافراغ الموجه إليه و الحكم عليه بالافراغ من المحل الكائن برقم [العنوان] هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه مع تحميله الصائر . وأرفق المقال ب : محضر تبليغ إنذر-محضر معاينة مع صور فوتوغرافية-نسخة طبق الأصل لشهادة ملكية .

وبناء على المذكرة الجوابية للمستأنف عليه المدلى بها بواسطة نائبه والذي عرض فيها أنه بخصوص الشكل فإن المستأنفين لم يدلوا بعقد الكراء الرابط بينهم و بين العارض وأنه بالرجوع إلى شهادة الملكية المستدل بها يتبين أنهم لا يملكون ثلاثة أرباع من العقار المشاع ، وان صفتهم في التوجه بالانذار غير قائمة استنادا للفصل 971 من ق ل ع وهو ما كرسته محكمة النقض في اجتهادها( قرار عدد 1180 صادر بتاريخ 6 اكتوبر 2011 منشور بالمجلة القانونية ) مما يبرر عدم قبول الطلب ، واحتياطيا في الموضوع فإنه بالرجوع إلى الانذار يتبين أنه لم يتضمن أجل ثلاثة أشهر كمهلة لإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه مخالفا بذلك مقتضيات الفقرة 8 من المادة 8 من قانون 16/49 وهذا الاتجاه كرسته العديد من المحاكم و قضت برفض الطلب منها الحكم الصادر عن تجارية وجدة بتاريخ 18/04/2017 في الملف عدد 300/8214/2014 مما يبرر بطلان الانذار المبلغ للعارض وأن العارض تسلم المحل من جده محمد (ك.) قيد حياته جاهزا و على حالته وأنه لاثبات ذلك فقد استمع المفوض القضائي للشاهدين طارق (بو.) وبوشعيب (مس.) وللمزيد من التأكيد فإن العارض يدلي بإشهادين صادرين عن الشاهدين المذكورين ، و اللذين عينا المحل على علته قبل بداية النشاط التجاري المزاول به من طرف العارض وان هذا المحل احتفظ بجميع المواصفات التي كان عليها وأن العارض أنجز محضر إثبات حال أوضح من خلاله المفوض القضائي أن المحلات المجاورة تشابه محل المعاينة وأن الدعوى الحالية تنعدم للشرطين سواء بوجود سبب جدي أو ذلك المتعلق بالاخلال ببنود العقد وأن المعاينة مستدل بها المرفقة بالصور تبين كافة المحلات المجاورة للعارض بنفس المواصفات في البناء وهو الأمر الذي يؤكد أن العارض لم يحدث أي تغيير به ، وأن المدعين لم يبينوا حالة المحل أثناء إبرام العقد ، والتمس الحكم بعدم قبول الطلب و في الموضوع الحكم ببطلان الانذار المبلغ للعارض بتاريخ 19/04/2018 والحكم تبعا لذلك برفض الطلب واحتياطيا إجراء بحث . وأدلى ب : محضر إثبات حال مع صور فوتوغرافية- إشهادين.

أسباب الاستئناف

حيث يعيب الطاعن على المحكمة الابتدائية أنها قضت برفض الطلب بناء على أن محضر المعاينة المستدل به من طرفه أن تطرق لوصف المحل موضوع المعاينة ولا يستفاد من مضمونه قيام التغييرات المحتج بها من طرف المدعي ؛ بالإضافة أن محضر المعاينة المذكور يبقى قاصرا على النهوض كحجة تثبت التغييرات المتمسك بها من طرف المدعين.

و إن التغييرات بالمحل المقضية إلى إنهاء العلاقة الكرائية بدون تعويض ؛ حسب المادة 8 من القانون 16/49 هي تلك التغييرات التي تضر بالبناية وتأثر على سلامة البناء ترفع من تحملاته

وأن تعليل المحكمة غير سليم وغير مستند على أساس واقعي وأن المستأنف عليه قام بتغييرات جوهرية بالمحل المكترى دون موافقة المكري وقام بضم القوس والرصيف إليه وشيد حائطا وأزال الباب الأصلي ووضعه في غير مكانه وهذا يعد إخلالا واضحا ببنود عقد الكراء وإن العارضين أدلو بمحضر معاينة وهذا دليل على إدعائهم و كان على المحكمة أن تقوم بإجراء خبرة حتى تتمكن من الواقعة.

و إنكار المستانف عليه تفنده تصريحات المصرحين الثلاثة وهم محمد (بي.) وعبد القادر (ت.) وعبد الرحيم (ق.) الذين يجمعون بأن المحل موضوع النزاع كان له باب خشبي قبل كرائه من طرف خالد (ن.) ثم تم توسيعه بالجهة الأمامية وقام بإضافة حائط المحل ممدا بابه إلى الإمام إلى حدود الأقواس التي يعد بالملك العام وممرا للزوار .

وتصريحات المصرحين الثلاثة تعد اثباتا لما يدعيه العارضين بعد نفي المستأنف عليه لذلك يلتمسون إجراء بحث حتى تتضح هذه المعطيات

وأن الحكم الإبتدائي المجانب للصواب نجده فيما يتعلق بالمذكرة الجوابية المدلى بها من طرف خالد (ن.) أنه لإثبات ذلك .... فقد استمع المفوض القضائي للشاهدين طارق (بو.) وبوشعيب (مس.) ؛ بينما محضر إثبات حال المنجز من طرف المفوض القضائي عبد العزيز (كط.) ينص بأن المستأنف عليه السيد خالد (ن.) أدلى بإشهادين مصادق على توقيعهما من طرف السيد طارق (بو.) والسيد بوشعيب (مس.)

ولم يستمع لهما بل تناول الإشهادين وكما لا يخفي الإشهاد المصادق على إمضائه ليس له أهمية لأن المصادقة لا تعني محتوى الوثيقة الأكثر من هذا فإن شهادتهم ليس لها حجية لأنهما تربطهما بالمستأنف عليه مصلحة بالسيد طارق (بو.) كان شريك للسيد خالد (ن.) في المحل التجاري المتنازع عليه و انه لم يستقر بالمنطقة كما يصرح إلا سنة 2014 فهو حديث العهد على خلاف المصرحين الثلاثة فمثلا السيد محمد (بي.) يمارس من تجارته بدكانه المجاور للدكان المتنازع عليه منذ سنة 1972 و هذا يوضح بأن شهادة السيد طارق (بو.) في شهادة لا ترتكز على أساس بالاضافة إلى المصلحة اما الشهادة الثانية و التي للسيد بوشعيب (مس.) فهي شهادة تلفها المصلحة أنه رصاص و يقتني من السيد خالد (ن.) المواد والعقاقير فهو لا يعرف إن كان خالد (ن.) يمتلك المحل أو يكتريه وأنه حديث العهد بالمحل المتنازع فيه كما جاء في تصريحه لم يعرف المحل إلا منذ سنة 2013 على عكس المصرحين الثالثة الذين سبق ذكرهم أنهم يمارسون نشاطهم التجاري منذ زمن بعيد ويعرفون المحل المتنازع فيه أحسن معرفة الشيء الذي يكون معه الحكم الابتدائي غير مرتكز على اساس قانوني أو واقعي.

وأن الأحكام تبنى على الجزم و اليقين لا على الشك و التخمين ؛ حيث إن هذه القاعدة استقرت عليه محكمة النقض في العديد مر قراراتها وبذلك يكون الحكم المطعون فيه فاسد التعليل الأمر الذي يستدعي الحكم بإلغائه وأنه استنادا لعدة معطيات فإن العارضين يلتمسون الأمر باجراء خبرة على المحل المتنازع فيه بواسطة مهندس حتى تتجلى الحقيقة أو إجراء بحت بالمكتب .

لذلك تلتمس إلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به و بعد التصدي الحكم وفق طلب العارضين واحتياطيا الأمر بإجراء خبرة بواسطة مهندس لمعرفة وضعية المحل المتنازل عليه هل احتفظ بمواصفاته أم أدخلت عليه تغييرات واحتياطيا جدا إجراء بحث بالمكتب.

و بجلسة 25/06/2019 أدلى دفاع المستأنف عليه بمذكرة جواب جاء فيها أن الادعاء بكون العارض قد قام باجراء تغييرات بالمحل المكرى له وأن شهادة الشاهدين المضمنة بمحضر المعاينة المستدل به لا حجية لها ينعدم للاثبات وأن العارض انجز اثبات حال أوضح من خلاله المفوض القضائي : " على أن المحلات المجاورة تشابه محل المعاينة و كذا المحل المتواجد من جهة القبلة و المستغل في بيع التجهيزات الفلاحية .

وأن التغييرات المفضية إلى انهاء العلاقة الكرائية بدون تعويض حسب المادة 8 من قانون 16-49 هي تلك التغييرات التي تضر بالبناية و تؤثر على سلامة البناء أو ترفع من تحملاته .

وأن محضر المعاينة المستدل به من طرف المستأنفين قد وصف فقط المحل موضوع النزاع و لا يستفاد من مضمونه قيام العارض بالتغييرات المزعومة وبذلك فإن كافة الادعاءات تنعدم للاثبات الغاية منها خلق مبرر لافراغ العارض من المحل التجاري الذي اكراه من جده المرحوم محمد (ك.) ، و الذي ظل على حالته و لم يحدث به أي تغيير وأن الحكم الابتدائي و هو بصدد تعليله اعتمد في حيثياته على : " وحيث إنه تبعا لما ذكر أعلاه فإن محضر المعاينة المذكور أعلاه يبقى قاصرا على النهوض كحجة تثبت قيام التغييرات المتمسك بها من طرف المدعين ، وفي غياب أية حجة أخرى بالملف مقبولة قانوناً تُثبت قطعاً وجود هاته التغييرات بالوصف القانوني الوارد في المادة 8 من قانون 16/49 المشار إليها أعلاه يبقى السبب الوارد بالانذار موضوع الطلب غير صحيح ومن ثمة يتعين التصريح برفض الطلب طبقاً للفصل 27 من القانون 16/49" مما يبرر استبعاد ما جاء بالمقال الاستئنافي و الحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم الابتدائي .

لذلك يلتمس استبعاد ما جاء بالمقال الاستئنافي مع تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به .

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 25/06/19 حضرها ذ / (بع.) عن ذ / عبد الله (مر.) و ذة / (بك.) عن ذ / أمين (مح.) و الفي لهذا الاخير بمذكرة جوابية حاز ذ / (بع.) نسخة منها و التمس مهلة فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 02/07/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك المستأنف بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه .

لكن حيث إنه بالرجوع إلى وثائق الملف الابتدائي و التي أدلى بها المستأنف اثباتا للسبب المضمن بالإنذار (احداث تغييرات جوهرية بالمحل تمثلت في بناء حائط من الياجور من جهة البحر و القبلة و ضم الرصيف و القوس اليه وإزالة الباب الأصلي ووضعه في غير مكانه ... ) بمحضر معاينة مؤرخ في 20/6/17 المنجز من قبل المفوض القضائي السيد رشيد (ز.) و الذي باستقرائه يتبين أن محرره اعطى فقط وصفا للمحل و الحالة التي هو عليها و هو ما لا يدل بالقاطع على كون المستأنف عليه هو من قام بالتغيير المتمسك به في غياب وجود عقد كراء متعلق بالعين المكراة يتضمن وصف الاماكن المكتراة حتى يمكن التحقق من كون المستأنف عليه هو من قام بالتغيير المشار إليه اعلاه .

وحيث إنه من جهة أخرى فإن المستأنف عليه أدلى بمحضر إثبات حال مؤرخ في 23/02/18 و المنجز من قبل المفوض القضائي عبد العزيز (كط.) أوضح من خلاله هذا الاخير على أن المحلات المجاورة تشابه محل المعاينة و كذا المحل المتواجد من جهة القبلة و المستغل في بيع التجهيزات الفلاحية و هو ما تؤكده الصور المدلى بها رفقة المحضر و التي بعد اطلاع عليها و مشاهدتها يتبين أن كافة المحلات المجاورة للمحل موضوع النزاع سواء من جهة اليمين أو اليسار تحمل نفس المواصفات في البناء و هو الأمر الذي يؤكد عدم وجود أي تغيير و يبقى طلب اجراء خبرة أو بحث في النازلة لا مبرر له و يبقى كذلك ما اثير بأسباب الاستئناف غير مرتكز على أساس و يتعين رده وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به لمصادفته للصواب .

وحيث إنه برد الاستئناف يتحمل المستأنف الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : برده و تأييد الحكم المستأنف مع ابقاء الصائر على رافعه .