وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به السيدات رشيدة (ع.) ولطيفة (ع.) وخديجة (ع.) بواسطة دفاعهن بتاريخ 12/6/2017 يستأنفن بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 25/4/2017 تحت عدد 4592 ملف عدد 11463/8206/2016 والقاضي في الطلب موضوع الملف 11463/8206/2016 ومقال التدخل الإختياري في الدعوى في الشكل بقبول الطلبين وفي الموضوع برفض الطلبين وتحميل المدعيات الصائر وفي الطلب موضوع الملف عدد 180/8206/2017 بعدم قبول الطلب وتحميل المدعي الصائر.

وبناء على طلب الزور الفرعي المدلى به من طرف المستأنفات بواسطة دفاعهن والمؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 4/10/2017.

حيث ان الطلب الطعن بالزور الفرعي مقبول شكلا لاستيفائه كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا.

حيث بلغ الطرف المستانف بتاريخ 29/06/2019 وبادروا الى استئناف الحكم بالتاريخ أعلاه داخل الاجل القانوني.

حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأداء فهو مقبول.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المدعيات تقدمن بواسطة دفاعهن بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء تعرضن فيه أنهما تملكان إلى جاني أختهما خديجة العقار الذي يكتري منه المدعى عليه المحل التجاري ، و أن المكتري المذكور أقدم على إحداث تغييرات في التصميم بإضافة بناءات عشوائية من الجهتين الأمامية و الخلفية للصيدلية بالإضافة على الجهة اليسرى عند الدخول دون علمهما أو موافقتهما خلافا لبنود العقد وللقانون أيضا، وأنهما بعثتا له بإنذار قصد الآداء مع إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه إلا أن المكتري المذكور قام بإيداع واجب النظافة بالصندوق إلا أنه لم يقم بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه رغم توصه بالإنذار، ملتمستين المصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 25/04/2016 والحكم بإفراغه هو ومن يقوم مقامه من المحل الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع لإحداث تغيير في التصميم دون موافقتهما أو إذن منهما مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميله الصائر. و أرفقتا المقال بالوثائق التالية: صورة من شهادة ملكية عقارية، صورة تصميم، صورة تصميم، صور فوتوغرافية، نسخة من الإنذار، صورة من شهادة تسليم، نسخة من محضر بعدم نجاح الصلح.

بناء على المقال الافتتاحي للدعوى موضوع الملف رقم 180/8206/2017 الذي تقدم به المدعي عبد العالي (ل.) بواسطة نائبه والمسجل بكتابة ضبط هذه المحكمة والمؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 05/01/2017 والذي يعرض فيه أنه يشغل على وجه الكراء المحل و الذي يستغله كصيدلية منذ نونبر 1989، و أنه اشترى الأصل التجاري من السيدة خديجة (ع.) التي كانت تستغله كمحل للحلاقة ، و قد عمل على إعداده على الحالة التي اقتناه عليها ليصبح صالحا لاستعماله كصيدلية بمقتضى الإذن الممنوح له من طرف المكري و منذ استغلاله للمحل وهو يؤدي واجبات الكراء بانتظام مع مراعاة الزيادة في السومة الكرائية كل ثلاث سنوات، و أنه توصل بإنذار بتاريخ 25/04/2016 موضوع ملف التبليغ عدد 2387/8401/6 صادر عن السيدتين رشيدة ولطيفة (ع.) تدعيان بأنه أحدث تغييرات بالمحل و إضافة بناءات عشوائية من الجهة الأمامية و الخلفية والجهة اليسرى عند الدخول وتطالبانه بآداء واجبات النظافة منذ فاتح يناير 2010 إلى متم مارس 2016، و انه بادر إلى عرض واجبات النظافة داخل الأجل الممنوح في الإنذار والمحدد في مبلغ 17.343,00 درهم و ليس المبلغ المدون في الإنذار لفائدة جميع المالكات على الشياع، فرفضنه لذلك قام بإيداعه بصندوق المحكمة كما هو ثابت من الوصل طيه. و أنه تقدم بدعوى الصلح التي صدر بشأنها بتاريخ 09/06/2016 حكم قضى بعدم نجاح الصلح و الذي بلغ إليه بتاريخ 08/12/2016، وأنه يتقدم بالطعن في الإنذار المبلغ إليه بتاريخ 25/04/2016 لعدم قانونيته شكلا و موضوعا، ملتمسا الحكم ببطلان الإنذار الموجه إليه بتاريخ 25/04/2016 و الحكم برفض الطلب موضوعا و تحميل المدعى عليهما الصائر. و أرفق المقال بالوثائق التالية: نسخة من محضر تبليغ الأمر بعدم نجاح الصلح، طي التبليغ، نسخة من الأمر بعدم نجاح الصلح، صورة من عقد شراء الأصل التجاري، صورة من عقد الكراء، صورة من شهادة ملكية عقارية، صورة من رخصة إدارية للسيدة خديجة (ع.) و صورة من وصل إيداع واجبات النظافة.

وبناء على طلب الضم الذي تقدم به الأستاذ عبد الكريم (ز.) عن المكتري بتاريخ 25/01/2017ملتمسا ضم الملفين عدد 180/206/2017 و عدد 11463/8206/2016 لوحدة الأطراف و الموضوع.

وبناء على القرار المتخذ من طرف المحكمة بتاريخ 25/01/2017 والقاضي بضم الملف عدد 180/8206/2017 للملف عدد 11463/8206/2016 مع اعتبار هذا الأخير هو الملف الأصل.

وبناء على مقال التدخل الاختياري الذي تقدمت به السيدة خديجة (ع.) بجلسة 14/02/2017 والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 14/02/2017، بصفتها مالكة على الشياع إلى جاني المدعيتين ملتمسة الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ الموجه للمدعى عليه و المبلغ إليه بتاريخ 25/04/2016 و بإفراغه ومن يقوم مقامه من العين المكراة و تحميله الصائر.

وبناء على تعقيب المكتري موضحا أنه يستغل المحل منذ 26 سنة ، وأن التغيير مسلم به و تقتضيه ضرورة اختلاف مهنة الحلاقة ومهنة الصيدلة ، وأن ما أسموه بالتغيير ما هو إلا إصلاح داخلي داخل المحل ولم يتعدى إلى المعالم الخارجية ولم يشوهه كما زعم المدعى ليهم بل زيادة على ذلك كان الإصلاح بإذن من صاحبة المحل ومنصوص عليه في عقد الكراء، وهي ليست تغييرات خطيرة حتى يواجه بالإفراغ فهي لم تتعدى إنشار رفوف وواجهة وهي منصوص عليها في العقد. وبالنسبة لمقال التدخل الاختياري، فإنه التزم بما دون بعقد الكراء ملتمسا الحكم وفقا للمقال وفي مقال التدخل تلاختياري التصريح بعدم قبول الطلب وفي الموضوع الحكم برفض الطلب وتحميل المدعى عليهم الصائر.وأرفق المذكرة بصورة مطابقة للأصل من محضر قياس مسافة بين صيدليتين، وإشهاد مصادق التوقيع من طرف الدكتور عبد العزيز (ط.).

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيدات رشيدة (ع.) ولطيفة (ع.) وخديجة (ع.) وجاء في أسباب استئنافهن، حول الإستناد الى مقتضيات الفصل 414 ق.م.ع ان المحكمة الإبتدائية جانبت الصواب عندما استندت الى مقتضيات هذه المادة بالرغم من كونها بعيدة التطبيق على نازلة الحال ، وان كون ثبوت ا واثبات افعال التغيير في معالم المحل التجاري هي من الوقائع المادية التي لا تحتاج الى التقيد بتصريحات الطرف المكتري الذي سيحاول دائما وابدا جاهدا كي يبعد عنه مسؤولية ارتكابه لهذا الفعل الذي يعتبر سببا خطيرا ومشروعا للمطالبة بالإفراغ دون تعويض، ان اعتماد المحكمة الإبتدائية على نفي وانكار الطرف المكتري لأعمال التغيير في تعليلها لرفض طلبهم الأمر باجراء خبرة عقارية حضورية هو تعليل ناقص ومجانب للصواب خاصة ان وقائع التغيير في معالم المحل التجاري هي الأمور التقنية والعلمية الدقيقة التي لا يمكن الحسم فيها الا من قبل ذوي الخبرة وان انكار المكتري القيام باعمال التغيير لا يغني المحكمة من الأمر باجراء خبرة في النازلة، وانه من جهة فان مقتضيات الفصل 414 من ق.ل.ع تجيز تجزئة الأقرار ضد صاحبه اذا كانت احدى الوقائع ثابتة بحجة اخرى غير الإقرار ، وفي النازلة فان العارضات ادلين بخبرة عقارية انجزه الخبير السيد (ك.) أثبتت ان التغييرات التي طالت المحل التجاري لم تقتصر على التغييرات البسيطة التي تستلزمها طبيعة النشاط بل امتدت الى اضافة مساحة من العقار الى المحل التجاري لفائدة المكتري ومن تم فان اقرار المكتري بقيامه بتغييرات داخل المحل التجاري هو حجة كافية يعضدها تقرير الخبرة على قيامه بالإستحواد على مساحة عقار الفيلا وأضافته الى مساحة المحل التجاري، وبالتالي فان المحكمة الإبتدائية لم تصادف الصواب في تعليلها الذي جاء ناقصا وموازيا للعدم، وحول الإعتماد على شهادة القائد، وان المحكمة الإبتدائية اعتمدت على شهادة قائد المقاطعة في الحكم موضوع الطعن بالإستئناف للقول ان الطرف المكتري لم يقم باحداث تغييرات مستندة في ذلك على ان هاته الشهادة هي ورقة رسمية وأنه يود مناقشة هذا التعليل، ان الورقة الرسمية لا يمكن اعتمادها دائما في أي نزاع وفي اية وقائع الا اذا كان محررها ومصدرها مخول له قانونا وواقعا ومختص في تلك الوقائع، والحال ان قائد المقاطعة ليس مختصا في القول ما اذا كان المحل التجاري قد عرف تغييرات في معالمه وتصميمه كما انه ليس مخولا له اصدار مثل هاته اورقة لأنه ليس له من التقنيات والخبرة والكفاءة للحسم في ذلك، وبالتالي فان العارضات لا يشككن في مدى رسمية هاته الوثيقة بقدر ما يطعن في جوهرها لأنها صادرة من جهة غير مختصة، ان مقتضيات الفصل 420 من ق.ل.ع تشترط في الورقة الرسمية لإعتبارها حجة ان يثبت الموظف العمومي محررها كيفية وصوله لمعرفة تلك الوقائع موضوع الورقة الرسمية، والحال ان الشهادة الصادرة عن السيد القائد اكتفى من خلالها بالقول انه بعد التقصي والبحث توصل الى تلك المعلومات، وانه من جهة اخرى فان السيد القائد اعتبر ان الصيدلية لم يطرأ عليها أي تغييرات منذ افتتاحها أي منذ سنة 1989 والحال ان هذا الموظف لم يكن قائما على مهامه الا في سنوات قليلة كما انه لم يذكر الوسائل التي اعتمدها في الوصول الى هاته الخلاصة، ان البيانات المضمنة في هاته الشهادة ليس لها أي اثر استنادا الى ما تقدم بسطه اعلاه واعتمادا على المادة 420 من ق.ل.ع والمحكمة قد جانبت الصواب عند اعتماد الشهادة على علتها واستبعدت بالمقابل خبرة عقارية منجزة من قبل خبير محلف لدى المحاكم واستبعدت كذلك التصاميم التي ادلت بها العارضات دون ان تعلل ذلك ، ملتمسات الحكم بالغاء الحكم الإبتدائي عدد 4592/2017 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء في ما قضى به من رفض الطلب وبعد التصدي الحكم وفق لملتمسات العارضات المضمنة في مذكراتهن المدلى بها خلال المرحلة الإبتدائية والحكم باجراء خبرة عقارية في النازلة من اجل التاكد من قيام المستأنف عليه باحداث تغييرات جوهرية في معالم المحل التجاري موضوع النزاع والقيام بجميع اجراءات البحث والتحقيق للتاكد من مدى جدية دفوع وطلبات العارضات والحكم بتحميل المستأنف عليه صائر الدعوى .

بناء على مقال رامي الى الطعن بالزور الفرعي المدلى بها من طرف المستأنفات بواسطة نائبهن بجلسة 4/10/2017 جاء فيها ان المستأنفات يطعن صراحة بالزور الفرعي في الشهادة الإدارية رقم 73 الصادرة عن القائد رئيس الملحقة 12 ادريس الأول التابع للدائرة الحضرية 3 المعاريف ولا يعترفن بما جاء في مضمون هاته الوثيقة خاصة ان هاته الوثيقة كانت هي الفاصل في الدعوى ويتوقف عليها البث في النزاع، ملتمسات الحكم بمباشرة اجراءات البحث والتحقيق بالطعن بالزور الفرعي في هاته الشهادة طبقا لمقتضيات الفصل 89 وما بعده من قانون المسطرة المدنية، وارفقوا المقال بوكالة خاصة بالطعن بالزور الفرعي.

وبناء على المذكرة المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 4/10/2017 جاء فيها ان ان المستأنف عليه يشغل على وجه الكراء المحل من المستأنفات والذي اقتناه كاصل تجاري كان مخصصا للحلاقة من السيدة خديجة (ع.)، وبحكم ان المحل كان مستغلا للحلاقة فقد اعاد ترتيبه بتغييره من الداخل بوضع رفوف خشبية تنسجم وطبيعة النشاط الذي يزاوله به كصيدلية ولم يقم بتغيير المحل بالإستيلاء على مساحة اضافية منه كما تدعي المستأنفان، وقد ادلى المستأنف عليه خلال المرحلة الإبتدائية بمجموعة من الوثائق صحة ما يدعيه كمحاضر القياس وصيدليات مجاورة واشهادات صادرة عن مجموعة من السكان المجاورين بالإضافة الى شهادة ادارية تثبت ان المستأنف عليه لم يقم باي تغيير في تصميم المحل، فلو كان قد احدث تغييرا كما يدعي المستأنفات فان الجهة مصدرة الشهادة الإدارية التي تقول بانعدام اية تغييرات هي الجهة الوحيدة المخول لها دون غيرها التصدي لهذه التغييرات وزجر مرتكبيها بل وهدم ما تم تغييره او أضافته وهو الشيء الغير الثابت والذي تؤكده الشهادة وقد تاكد للمحكمة خلال المرحلة الإبتدائية عدم احداث العارض لأية تغييرات بالمحل بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء او يرفع من تحملاته، وان المستأنفات ذهبن في استئنافهن الى مناقشة مقتضيات المادة414 من قانون الإلتزامات والعقود، وان اقراره بالقيام باصلاحات تتناسب وطبيعة النشاط الذي يمارسه صيدلي ضروري ويختلف والنشاط الذي كان يزاول به الحلاقة، وان هذا الإقرار يؤكده شهود الجوار والزبناء وكذا التقارير التي انجزت سواء من طرف السلطات المحلية او هيئة الصيادلة التي تثبت ان المحل كان ولا زال على حاله، وان الشهادة الإدارية الصادرة عن السيد قائد المقاطعة والتي لا يشكك المستأنفات في كونها وثيقة رسمية تثبت عدم قيام العارضة باية تغييرات على المحل، وان استئناف السيدات (ع.) غير مبني على اساس قانوني، ملتمسا رد استئنافهن وتأييد الحكم الإبتدائي فيما قضى به وتحميل المستأنفات الصائر.

بناء على مذكرة رد المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 25/10/2017 جاء فيها ان المستأنفين بنوا دعواهم الحالية على كون الشهادة الممنوحة للعارض جاءت على سبيل المحاباة والمجاملة، وان هذا الدفع هو مجرد وسيلة لتضليل المحكمة ويطرح معه مجموعة من علامات الإستفهام التي يرتكز مجملها على دوافع منح الشواهد الإدارية للمواطنين، وان ما سبق ذكره اعلاه يؤكد على النية السيئة للمستأنفين ومدى تشكيكهم في شهادة صادرة عن سلطة ادارية ومتوفرة على جميع الشروط المنصوص عليها في القانون الشيء الذي يلتمس معه العارض رد دفعهم الحالي لعدم صحته، ولم يكتفي المستأنفين بالحاق صبغة المحاباة والمجاملة على الشهادة الإدارية وانما نفوا قيام قائد الملحقة الإدارية 12 بالبحث وهو دفع خطير يحمل بين طياته اتهاما واضحا بكون السلطة الإدارية التي صدرت عنها الشهادة الإدارية رقم 73 لم تقم بالمهمة الموكلة اليها وانما حررتها بصفة عشوائية او كما جاء على لسان المستأنفين على سبيل المحاباة والمجاملة، وان هذا الدفع يحتاج الى حجة بينة ودليل قاطع غير انه في نازلة الحال يتضح ان الإفتراء والإدعاء كان عنوانا بارزا لتصريحات المستأنفين في غياب أي حجة او بينة على صدق اقوالهم، وان المستأنفين لم يثبتوا صفة ادعائهم واكتفوا بالقول لا غير الشيء الذي يجعل تصريحاتهم غير صحيحة وغير جدية الأمر الذي يتعين معه ردها، ملتمسا التصريح برفض الطلب وتحميل المستأنفين الصائر .

بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفات بواسطة نائبهن بجلسة 25/10/2017 جاء فيها ان ما تقدم به المستأنف عليه لا يسعفه في نازلة الحال على اعتبار ان الحجج التي تقدم بها لا ترقى الى درجة الدليل المادي القوي وذلك بالنظر الى ان الأمر يتعلق بامور تقنية لا يمكن الحسم بها الا من قبل دوي الخبرة في المجال العقاري او عن طريق معاينة قضائية، وانه من جهة اخرى فان الشهادة الإدارية التي اعتمد عليها الطرف المستأنف عليه هي موضوع منازعة جدية سبق للعارضات ان تقدمت بطلبرام الى الطعن بالزور الفرعي، ملتمسات الحكم برد جميع دفوع الطرف المستأنف عليه والحكم وفق مقالهن الإستئنافي للعارضات وكذا المقال الرام الى الطعن بالزور الفرعي.

بناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف خديجة (ع.) بواسطة نائبها بجلسة 25/10/2017 جاء فيها ان العارضة فوجئت بالمستأنف عليه قد ضم هذه البناية للمحل المكترى له، وانه خلافا لما زعمه المستأنف عليه فان اضافة بنايات الى المحل التجاري لا يمكن اطلاقا مجرد اصلاحات ضرورية يقتضيها استغلال المحل كصيدلية بل هو تغيير في معالم المحل، ان تقرير الخبرة المدلى به خلال المرحلة الإبتدائية يشير بشكل واضح لوجود تغييرات جوهرية ولإضافة مساحات للصيدلية ولأثار وجود درج، وان التغييرات التي احدثها المستأنف بالمحل ثابت بشهادة شهود ومن بينهم ورثة السيد (ب.) الذين كانوا يقيمون بالغرفة التي تمت اضافتها للصيدلية من طرف المستأنف عليه وهم على استعداد للإدلاء بشهادتهم اذا ارتأت المحكمة ضرورة لذلك، وانه بخصوص الشهادة الإدارية المدلى بها من طرف المستأنف عليه فهي شهادة حديثة العهد ترجع الى ما بعد احداث المستأنف عليه للتغييرات أي ابريل 2017 مما يتعين معه استبعادها، وانه تبعا لذلك يكون ما ورد في تقرير الخبرة المدلى به خلال المرحلة الإبتدائية منسجما مع ما هو مضمن بالوثيقة المدلى بها رفقته والتي تحمل التزام الموقعين بافراغ البناية التي كانوا يقيمون بها والتي اضافها المستأنف عليه للمحل التجاري المكرى له بدون حق، وان المستأنف عليه سبق ان اقر خلال المرحلة الإبتدائية انه احدث تغييرات وانه يتوفر على اذن بذلك الا انه لم يدل باي موافقة او اذن كتابي باحداث التغييرات، وان المستأنف عليه سبق ان دفع خلال المرحلة الإبتدائية بمقتضيات المادة 230 من قانون الإلتزامات والعقود وهو دفع ضده وليس لصالحه وان قرار محكمة النقض الذي ادلى به خلال المرحلة الإبتدائية هو كذلك ضده وليس لصالحه اذ يتوجب عليه تطبيق بنود العقد بالشكل الذي انصرفت اليه ارادتها، وان ارادة الأطراف انصرفت الى كراء المحل التجاري على حالته دون اضافات او تغييرات في معالمه، وانه باثبات احداث المستأنف عليه لتغييرات بالمحل المكترى وانذاره بارجاع الحالة الى ما كانت عليه وعدم استجابته للإنذار وانه بعدم ادلائه بما يفيد اذن المالكين له باحداث التغييرات وفق ما جاء في زعمه وباثبات احداث التغييرات بواسطة تقرير الخبرة المدلى بها وبشهادة الشهود الذين كانوا يقيمون بهذه البناية يتعين رد دفعه بهذا الخصوص والحكم وفق مقال المصادقة على الإنذار، ملتمسة اساسا رد جميع دفوع ومزاعم المستأنف عليه والحكم تبعا لذلك بالغاء الحكم الإبتدائي وبعد التصدي الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ الذي تم تبليغه للمستأنف عليه وافراغ المستأنف عليه هو ومن يقوم مقامه من المحل واحتياطيا الحكم باجراء خبرة تقنية من اجل تحديد التغيرات التي احدثها المستأنف عليه بالمحل واحتياطيا جدا الحكم باجراء بحث بحضور الأطراف والمستأنف عليه وشهود العارضة، وارفقت مذكرتها بنسختين طبق الأصل من التزام مؤرخ في 23/5/2005.

بناء على القرار التمهيدي عدد 801 الصادر بتاريخ 1/11/2017 والقاضي بإجراء خبرة تعهد مهمة القيام بها لخبير مختص في ميدان التعمير وهو السيد محمد (ب.) مهندس معماري الذي عليه استدعاء الأطراف ونوابهم.

بناء على رسالة الإدلاء بوثائق المدلى بها من طرف المستأنفتان بواسطة نائبهن بجلسة 1/11/2017 ادلوا بصورة من شهادة ملكية العقار موضوع الخبرة، وتقرير خبرة ودية صادر عن مكتب السيد الخبير (ك.) للخبرة العقارية، وتصميم طوبوغرافي صادر عن عمالة الدار البيضاء انفا مؤشر عليه من قبل مهندس الطبوغرافيا والتمتير والقياس السيد عبد الحكيم (و.) يوضح المساحة المضافة الى الصيدلية وكذا السلالم التي ثم حذفها، وتصميم طوبوغرافي مصادق عليه من قبل مصلحة المسح العقاري الدار البيضاء انفا يوضح المساحة المضافة الى الصيدلية وكذا السلالم التي تم حذفها، وصورة من شكاية موجهة الى السيد عامل عمالة مقاطعات انفا جهة الدار البيضاء وصورة من شكاية موجهة الى السيد رئيس الملحقة الإدارية بالدار البيضاء وصورة من كتاب صادر عن العامل المدير العام للوكالة الحضرية.

بناء على مذكرة التعقيب المدلى بها من طرف المستأنفات بواسطة نائبهن بجلسة 4/7/2018 جاء فيها، حول خرق حقوق الدفاع، وانه برجوع المحكمة الى الصفحة الرابعة من تقرير السيد الخبير وبالضبط السطر السابع سيتضح ان الخبير اشار الى ادلاء الأستاذ عادل (م.) نيابة عن السيدات رشيدة (ع.) ولطيفة (ع.) وخديجة (ع.) دون ان يحدد موضوع الوثائق المدلى بها خلال مجلس الخبرة ودون الإشارة الى نوعيتها وعددها وموضوعها ودون ان يرفقها بتقريره ، وان هذه الوثائق هي من الأهمية بما كان حسب الرسالة المرفقة بهذه المذكرة، وان السيد الخبير لم يناقشها في تقريرها وانكرها مما يفيد عدم حيادة في انجاز هذه المهمة، وان هذا السلوك الصادر عن الخبير يعتبر انكارا للعدالة وضربا صارخا لحقوق الدفاع ومصالح العارضات خاصة بالنظر الى سلوك الخبير الذي كشف عن عدم حياده اتجاه اطراف النازلة، وان المستأنفات سيحتفضن بحقوقهن في تقديم شكاية امام الجهات القضائية المختصة، وان هذا الأمر يفرض بشكل قوي عدم الإلتفات الى هذا التقرير الذي يظهر من خلاله ان الخبير ضرب حقوق ومصالح العارضات عرض الحائط، الأمر الذي يتعين معه الحكم باستبعاد الخبرة المنجزة جملة وتفصيلا امام هذا المعطى الخطير الذي يمس بحقوق الدفاع الذي يثبت عدم مصداقية الخبير المنتدب وعدم اهليته في انجاز مثل هذه الخبرات، وحول عدم التقيد بالمهام المنوطة بالخبير، يكفي المحكمة ان ترجع الى تقرير الخبير ليتاكد لها ان هذا الأخير لم يقم بتنفيذ أية مهمة من المهام المنوطة به بمقتضى الأمر التمهيدي، ذلك ان السيد الخبير اكتفى فقط باستدعاء الأطراف والإنتقال الى عين المكان والحال ، انه لم يصف المحل وصفا دقيقا من حيث المساحة ولم يقارن مساحته مع المساحة المشار اليها في التصميم الهندسي للفيلا وجميع التصاميم المتعلقة بها والمحل موضوع النزاع، ولم يتاكد السيد الخبير من اظافة بناءات ومساحات للصيدلية او توسعتها او الترامي على مساحة لا تدخل ضمن مساحة الصيدلية، ولم يتاكد من وجود اضافات الى الصيدلية وتحديد تاريخ التغييرات ان وجدت ان السيد الخبير وبسوء نية لم ينفد اية مهمة من المهام المنوط به، وبالمقابل فان الخبير ظهر بشكل جلي انه لم يستوعب المهمة المنوطة بل ابتعد عن موضوعها وذهب ليبحث عن المسافة التي تبعد بين الصيدلية موضوع النزاع وهي صيدلية الناظور عن الصيدلية موضوع النزاع وهي صيدلية الناظور عن الصيدلية الأقرب وهي صيدلية بولو، ويكون بذلك السيد الخبير جاهلا للمهام المنوطة به ومستهترا بحقوق ومصالح الأطراف عندما لم يتقيد بموضوع الخبرة وبحثه في امور بعيدة كل البعد عن موضوع النزاع، ملتمسات اساسا الحكم باجراء خبرة عقارية جديدة تتقيد بالمهام المحددة في الأمر التمهيدي واحتياطيا اجراء بحث في النازلة يستدعى لها كل من الخبير وشهود العارضات الذي حضروا عمليات البناء واشغال التوسيع والتغيير بالصيدلية، وادلوا بصورة من الرسالة التي توصل بها الخبير واشهاد مصادق عليه وبعض الوثائق التي تفيد سكن الشاهد بالفيلا.

بناء على قرار التمهيدي عدد 566 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 2018/07/11 تحت عدد 2018/8206/4995 و القاضي بارجاع المهمة للخبير قصد التقيد بمقتضيات القرار التمهيدي

و بناء على المذكرة التعقيبية بعد الخبرة المرفقة بوثائق المدلى بها من طرف المستأنفات بواسطة نائبهن بجلسة 13/03/2019 جاء فيها ان الخبير خلص الى أن هناك اختلاف كبير وشاسع بين المساحة الحالية للصيدلية وبين المساحة الحالية للصيدلية و بين المساحة المحددة في التصاميم الهندسية المتعلقة بالفيلا ، ذلك أنه وجد أن المساحة الإجمالية للصيدلية عند القياس هي 56.50 متر مربع و ذلك بقياس الطول والعرض ، في حين وجد القياس المحدد في التصميم هو 28.80 متر مربع يضم الطول والعرض تبين أن المدعى عليه عمد إلى الاستلاء على يقدر ب 28 متر مربع من مساحة الفيلا قام بضمها الى الصيدلية دون إذن مسبق ودون موجب مشروع مستغلا غيبة المستأنفات خارج أرض الوطن وقد اكتشف الخبير ازالة سلالم اسمنتية طولها مترين على الجانب الأيسر للصيدلية تم حذفها وهي موجودة على التصميم الهندسي للفيلا الا أنها على أرض الواقع تم حذفها وأشار الخبير الى المساحة التي أضفت الى الصيدلية وأخدت من مساحة الفيلا مما يعد معه تراميا على ملكهن و تغيير صارخا في مساحة و معالم المحل التجاري ينهض معه سبب خطيرا موجب للإفراغ و إنه حسب الخلاصات التي توصل إليها الخبير فإن الزيادات و التغييرات وقعت على مستوى الجهة الأمامية والجانبية والخلفية للصيدلية ، مما سيؤدي لا محالة إلى إرهاق كاهل المالكات بتحملات والتزامات عقارية إضافية، إضافة إلى الأضرار بالبناية والعقار، وأن هاته النتائج التي توصل إليها الخبير تتقارب وتنسجم مع تلك النتائج التي توصل إليها الخبير عبد العزيز (ك.) المختص في شؤون الهندسة والعقار ، كما أنها جاءت منسجمة مع التصميم الهندسي المنجز من قبل المهندس الفوتوغرافي عبد الحكيم (و.) الذي أثار في تصميمه الى المساحة التي تم ضمها إلى الصيدلية وهو التصميم التي تم الإدلاء به سابقا وإنه فيما يتعلق بسؤال المحكمة المحدد في الأمر التمهيدي هل التغييرات الذي احدتت كانت قبل إبرام عقد الكراء أم خلال مدة العقد ، فإن الخبير وقع في تناقض صارخ جعل مهمته ناقصة ذلك أنه في البداية صرح أن هناك وثائق تفيد أن التغييرات حدثت قبل إبرام عقد الكراء دون أن يقيم أو يناقش تلك الوثائق الصادرة عن المدعى عليه، ويأتي في الأخير ليصرح أنه إذا أرادت المحكمة أن تتأكد علميا من تاريخ اجراء تلك التغييرات التي طرأت في البناء فعليها أن تنتدب مكتب الدراسات متخصص لأن هذه المهمة لا تدخل في اختصاصه ، مما يفيد أن تلك الوثائق غير مؤسسة على العلم واليقين ، وبالتالي كان على الخبير أن يلتمس إعفاؤه من انجاز هذه المهمة منذ البداية. الأمر الذي يتعين معه اجراء خبرة تكميلية في هذا الإطار للإجابة عن هذه النقطة ، ملتمسين الحكم أساسا وفقا للمقالين الافتتاحي والاستئنافي و الحكم بالمصادقة على تقرير الخبير والقول بقيام سبب خطير وغير مشروع يبرر المصادقة على الانذار بالافراغ و الحكم احتياطيا بإجراء خبرة تكميلية تعهد لمختبر متخصص .

و بناء على المذكرة التعقيب المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 19/03/2019 جاء فيها ان الخبير محمد (ب.) انطلق في مقارنته لما توصل اليه على تصميم واحد و ليس هنالك تصاميم كما تدعي المستأنفات وأن التغييرات التي طالب المحل أنجزت قبل اقتناء المستأنف عليه لأصل التجاري و الذي كان عبارة عن محل للحلاقة وليس أثناء سريان العقد و ان المستأنفات هم من يعملن حقيقة وواقعا نوع المادة التي بنيت بها السلاليم التي يدعون إزالة المستأنف عليه لها اكانت إسمنتية ام حديدية و يؤكدون في مذكرتهم على أنها إسمنتية لكون المستأنف لا يعلمها ولا يمكنه الوصول اليها لوجود باب حديدي يملك مفاتيحه المستأنفات وأنه يلتمس الاستجابة لما ورد أعلاه ورد استئناف المستأنفات لعدم ارتكازه على أي أساس واقعي او قانوني ملتمسا الاستجابة لما ورد أعلاه، مرفقا ترجمة للوثيقة الصادرة عن مختبر (B. L.) و ترجمة للوثيقة الصادرة عن مكتب الدراسات والأشغال الطبوغرافية.

وبناء على القرار التمهيدي عدد 248 الصادر بتاريخ 27/03/2019 والقاضي بإجراء خبرة تسند للمختبر الوطني العمومي للتجارب والدراسات

وبناء على التقرير المنجز من طرف المختبر الوطني العمومي للتجارب والدراسات والذي جاء فيه انه يتعذر تحديد تاريخ انجاز الاشغال بهذه البناية لعدم توفر على الاليات لاستجابة للطلب.

وبناء على المذكرات المذكرة المدلى بها من طرف نائب المستأنفات والذي التمس احالة الملف على نفس المختبر قصد انجاز المهمة باعتبار انه يتوفر بالفعل على كل المعدات التي تمكنه من تحديد الاشغال التي انجزت بالعقار من طرف المستأنف عليه.

وبناءا على المذكرة المدلى بها من طرف نائب المستأنف عليه التي أكد فيها دفوعاته السابقة.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 02/10/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 09/10/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطرف الطاعن أوجه استئنافهم أعلاه.

حيث إن البين بالرجوع إلى مستندات النازلة أن المستأنفات سبق لهم كراء المحل موضوع المنازعة للمستأنف عليه الذي يشغله كصيدلية بمقتضى عقدة كراء يعود تاريخه 23/10/1989 بعد أن كان يستغل كصالون للحلاقة سابقا إلى أن توصل بإنذار من طرف المستأنفان بتاريخ 25/4/2016 طالبن بمقتضاه بإفراغ المكتري من أجل إحداث تغييرات وإضافة بناءات عشوائية من الجهة الأمامية والجهة اليسرى عند الدخول باعتبار أن الإنذار وجه في إطار مقتضيات ظهير 24/5/1955 فقد بادر إلى تقديم مقال رامي إلى الصلح صدر على إثره الأمر الذي قضى بعدم نجاح الصلح بتاريخ 9/6/2016 كما تقدم بمقال رامي إلى الطعن في الإنذار طبقا للمادة 32 من نفس الظهير صدر على إثره الحكم الابتدائي الذي قضى برفض الطلب في إطار مقتضيات قانون 49.16 باعتبار أن ظهير 24/5/1955 وقع نسخه بمقتضى المادة 38 من القانون الجديد 49.16 والذي دخل حيز التنفيذ بتاريخ 12/02/2017 .

وحيث إن ما عابته الطاعنات على محكمة البداية اعتمادها على الشهادة الإدارية الصادرة عن القائد الملحقة الإدارية الثانية عشر إدريس الأول رقم 73 بتاريخ 12/4/2017 والتي يشهد بمقتضاها أنه بناء على البحث المجرى في الموضوع والوثائق المدلى بها فإن الصيدلية المذكورة لم يطرأ عليها اي تغيير او إضافة منذ افتتاحها باعتبارها وثيقة رسمية طبقا للمادتين 18 و 419 من ق.ل.ع ، إلا أنه فضلا عن ذلك فالبين من عقدة الكراء المبرمة بين الطرفين أنها تشير صراحة إلى تمكين المستأنف عليه من انجاز كافة الاشغال قصد استغلال المحل التجاري موضوع المنازعة كصيدلية ولا يجوز في اطار القانون الصيادلة ان يمارس اي صيدلي مهامه الا بعد التأكد من مسافة معينة محددة بين الصيدلية وصيدلية اخرى والثابت ان المساحة التي سبق احتسابها سابقا لم يطرأ عليها اي تغيير منذ سنة 1989 ، وبذلك يكون كل ما اثارته الطاعنات من دفوعات وطعن بالزور الفرعي غير منتج ولا يسعف باعتبار ان الالتزامات المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها طبقا للمادة 230 من ق.ل.ع ، خاصة وأن الطرف المستأنف لم يثبت اثناء اطوار المنازعة قيام المستأنف عليه باجراء اي تغييرات على المحل المكترى وهو ما يجعل الاستئناف المقدم غير مرتكز على اي اساس مما يستوجب رده واعتبار الحكم المطعون فيه معلل تعليلا سليما يستوجب التأييد.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنفين الصائر.