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Permis de construire

Saisie d'une demande d'éviction temporaire pour travaux de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la condition de validité du permis de construire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur ainsi que la demande reconventionnelle en indemnisation du preneur.

L'appelant soutenait que le commencement des travaux sur l'immeuble dans son ensemble suffisait à proroger la validité du permis, nonobstant l'absence de travaux sur le local litigieux. La cour écarte ce moyen en relevant que la demande d'éviction a été introduite plus d'un an après la délivrance du permis de construire.

Elle retient que, conformément à l'article 18 de la loi n° 49-16, le bailleur doit justifier d'un permis en cours de validité, et que la péremption annuelle de ce dernier, prévue par la loi sur l'urbanisme, est acquise dès lors que l'action en justice a été engagée après l'expiration de ce délai. Par voie de conséquence, la demande du preneur en désignation d'expert pour évaluer son indemnité d'éviction devient sans objet.

Dès lors, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant en toutes ses dispositions le jugement de première instance.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction, la Cour d'appel de commerce de Marrakech était saisie de la contestation d'un jugement ayant ordonné le départ du preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité d'éviction complète.

L'appelant soulevait, d'une part, son défaut de qualité à défendre, l'action ayant été dirigée contre un centre d'enseignement dépourvu de personnalité morale et non contre l'association dont il dépend. D'autre part, il invoquait l'irrecevabilité de la demande faute pour le bailleur d'avoir produit un permis de construire valide avant l'introduction de l'instance.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, dès lors que le preneur avait contracté en son nom propre sans jamais notifier au bailleur sa dépendance à l'égard d'une association. Elle rejette également l'irrecevabilité, considérant que la production du permis de construire en cours d'instance ne cause aucun grief au preneur dès lors qu'il est valable au moment où le juge statue.

Sur le fond, la cour procède à une réévaluation des indemnités sur la base d'une expertise judiciaire qu'elle homologue. Elle retient que l'indemnité d'éviction doit inclure la valeur des éléments exploités dans des constructions édifiées sans autorisation d'urbanisme, dès lors que celles-ci génèrent un chiffre d'affaires déclaré et que leur régularité relève de la compétence des autorités administratives et non du juge commercial.

La Cour d'appel de commerce de Marrakech réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les montants de l'indemnité provisionnelle et de l'indemnité d'éviction, qu'elle augmente substantiellement, et le confirme pour le surplus.

En matière de contrat d'entreprise, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve et le paiement de travaux supplémentaires non formalisés par un avenant. Le tribunal de commerce avait condamné le maître d'ouvrage au paiement des seules prestations prévues au contrat, rejetant la demande relative aux travaux additionnels au motif que les factures n'avaient pas été acceptées et que leur exécution n'était pas prouvée.

L'entreprise prestataire soutenait en appel que la réalisation effective de ces travaux et le bénéfice qu'en avait retiré le maître d'ouvrage suffisaient à fonder sa créance. La cour retient qu'en application du principe de la liberté de la preuve en matière commerciale, les travaux supplémentaires sont dus dès lors que leur nécessité technique et leur réception sans réserve par le maître d'ouvrage sont établies, ce qui vaut accord des parties sur la chose et le prix.

S'appuyant sur une expertise judiciaire ordonnée en cause d'appel, la cour constate que lesdits travaux étaient indispensables à l'obtention d'un permis de construire modificatif et que le maître d'ouvrage en a tiré un profit certain. La cour écarte par ailleurs l'appel du maître d'ouvrage fondé sur une prétendue inexécution, jugeant que l'arrêt du chantier lui était imputable.

Par conséquent, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en y ajoutant la condamnation au paiement des travaux supplémentaires et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à la résolution d'une convention de construction d'immeuble pour inexécution, la cour d'appel de commerce examine la charge de l'obligation d'obtention du permis de construire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution aux torts de l'entreprise de construction, retenant que celle-ci, titulaire d'un mandat pour accomplir les formalités, était défaillante dans l'obtention dudit permis.

L'appel portait sur la question de savoir si l'initiative prise par le maître de l'ouvrage de déposer lui-même la demande de permis modifiait la charge de cette obligation. La cour d'appel de commerce, au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, retient que l'obligation d'obtenir les autorisations administratives incombait originellement au maître de l'ouvrage.

Elle juge que le mandat conféré à l'entreprise ne faisait de cette dernière qu'une simple mandataire. Dès lors, la cour considère que l'accomplissement par le maître de l'ouvrage lui-même des premières démarches en vue d'obtenir le permis a eu pour effet de le confirmer comme débiteur de l'obligation et de décharger sa mandataire.

L'interruption de ces démarches par le maître de l'ouvrage, faute de paiement des taxes, caractérise son manquement contractuel et justifie la demande de résolution formée par l'entreprise après mise en demeure. Le jugement est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions, la résolution étant prononcée aux torts du maître de l'ouvrage et sa demande reconventionnelle rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et sur les conséquences de son inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat pour non-respect des formes impératives applicables à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et ordonné la restitution de l'acompte versé.

L'appelant soutenait que l'acte devait être qualifié de simple promesse de vente, non soumise à ce formalisme, et que l'inexécution était imputable à l'acquéreur. La cour d'appel de commerce écarte la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au motif que le contrat ne contenait pas les mentions obligatoires relatives à la progression des travaux et au permis de construire.

Elle retient que l'acte constitue une promesse de vente qui, ne créant que des obligations personnelles, n'est pas soumise au formalisme de l'article 4 du code des droits réels ni à celui de l'article 618-3 du code des obligations et des contrats. Toutefois, la cour constate l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance, l'état d'inachèvement du bien étant établi par un procès-verbal de constat non contredit.

Dès lors, l'inexécution étant imputable au vendeur, la cour prononce la résolution du contrat à ses torts. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte.

Statuant à nouveau, la cour en prononce la résolution et confirme le jugement pour le surplus, notamment quant à la restitution de l'acompte et au rejet de la demande reconventionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du motif du congé et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant soutenait d'une part le caractère non sérieux du motif de l'éviction, alléguant une simple intention de spéculation immobilière, et d'autre part le caractère erroné de l'évaluation de son indemnité. La cour retient que la production par le bailleur du permis de démolir et de la licence de construire, accompagnés des plans architecturaux, suffit à établir la réalité et le sérieux du motif de l'éviction, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle écarte également la critique de l'expertise, relevant que le preneur, ayant manqué à son obligation de produire ses déclarations fiscales ou tout document comptable, ne peut utilement contester une évaluation fondée sur des critères objectifs tels que la localisation du bien, sa consistance et la nature de l'activité exercée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'inexécution des obligations réciproques d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les sanctions du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination contractuelle. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande principale en paiement des loyers formée par le bailleur ainsi que les demandes reconventionnelles du preneur tendant à la désignation d'un expert et à une injonction de régularisation administrative.

L'appel principal du preneur portait sur le refus d'ordonner une expertise pour évaluer son préjudice et d'enjoindre au bailleur de solliciter une modification du permis de construire. La cour écarte ce moyen en retenant, d'une part, que la demande d'expertise ne peut constituer une fin en soi et, d'autre part, que la demande d'injonction de procéder à une démarche administrative excède ses pouvoirs.

S'agissant de l'appel incident du bailleur qui contestait le rejet de sa demande en paiement, la cour le rejette également. Elle retient que le bailleur, en louant un local pour un usage de stockage alimentaire tout en sachant que le permis de construire ne l'autorisait que pour une activité de carrosserie, a manqué à son obligation de délivrance et de garantie d'une jouissance paisible.

La cour qualifie ce manquement de dolosif, assimilant le bailleur à un vendeur de mauvaise foi au sens de l'article 658 du dahir des obligations et des contrats, ce qui justifie le rejet de sa demande en paiement des loyers dès lors que le preneur a été privé de l'usage convenu par sa faute. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait accordé au bailleur le bénéfice du congé en allouant au preneur une indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer. Le débat en appel portait sur la nature de l'indemnité due lorsque le projet de reconstruction, tel qu'établi par le permis de construire, ne prévoit aucun local commercial de remplacement, rendant ainsi illusoire le droit de retour du preneur.

La cour d'appel de commerce retient que l'impossibilité pour le preneur d'exercer son droit de retour, établie dès l'origine par le plan de construction qui ne comporte qu'un logement d'habitation, lui ouvre droit immédiatement à une indemnité d'éviction complète. En application de l'article 9 de la loi n° 49-16, la cour écarte l'argument du bailleur selon lequel la demande d'indemnité complète serait prématurée, considérant que l'absence de local de remplacement dans le projet architectural suffit à constater la perte définitive du fonds de commerce.

Elle procède ensuite à une nouvelle évaluation des différents postes de préjudice composant cette indemnité, en écartant notamment la réparation des frais d'aménagement faute de justificatifs et la perte de clientèle en l'absence de production des déclarations fiscales. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement sur le montant et la nature de l'indemnité, allouant au preneur une indemnité d'éviction totale, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé avec refus de renouvellement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme et de fond de la reprise pour usage personnel et sur les modalités procédurales de la demande d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur en validant le congé délivré par les bailleurs.

L'appelant soutenait que les bailleurs n'établissaient pas leur droit de propriété, que la reprise pour extension nécessitait un permis de construire et que sa demande d'indemnisation aurait dû être accueillie. La cour écarte ces moyens en retenant que la relation locative étant prouvée, la justification du droit de propriété des bailleurs n'est pas requise.

Elle précise que le congé étant fondé sur la reprise pour usage personnel et non sur la démolition, la production d'un permis de construire n'est pas une condition de sa validité. La cour retient enfin que la demande d'indemnité d'éviction, pour être recevable, doit faire l'objet d'une demande reconventionnelle régulière et non d'une simple mention dans des conclusions en réponse.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour démolition, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'un acte réformateur et la validité d'un permis de construire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif d'une discordance entre l'adresse mentionnée dans le congé, celle figurant dans l'assignation initiale et celle visée par le permis de construire.

L'appelant soutenait que l'erreur matérielle affectant l'assignation avait été valablement rectifiée et que le permis de construire, visant l'immeuble principal, couvrait le local commercial en cause. La cour retient que la rectification de l'adresse dans l'assignation par un acte réformateur régulier rend la demande recevable, dès lors que le congé initial visait bien le local objet du bail et n'était entaché d'aucune erreur.

Elle juge en outre que le permis de construire visant l'immeuble dans sa globalité, identifié par son titre foncier, est suffisant pour justifier le projet de démolition, faute pour le preneur de prouver que son local se situe hors du périmètre de l'autorisation. Statuant par voie d'évocation, la cour constate que les conditions légales du congé pour démolition et reconstruction sont remplies au regard de la loi 49-16.

Le jugement est par conséquent infirmé, la cour validant le congé, ordonnant l'expulsion du preneur et condamnant le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction provisionnelle.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise. L'appelant contestait cette évaluation, arguant d'une sous-estimation de la valeur du droit au bail, du défaut de prise en compte des constructions qu'il avait édifiées et de l'insuffisance de l'indemnisation pour perte de clientèle et frais de déménagement.

La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49-16. Elle souligne que les constructions, jugées de nature aléatoire et édifiées sans permis de construire, ne sauraient donner lieu à indemnisation au titre des améliorations.

La cour valide en outre l'évaluation de la perte de clientèle et de la valeur locative, l'expert s'étant fondé, en l'absence de comptabilité régulière, sur le faible chiffre d'affaires déclaré à l'administration fiscale et sur la nature de l'activité exercée. Le jugement allouant l'indemnité d'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de développement de station-service, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de force majeure opposée par un débiteur tenu d'une obligation d'obtenir des autorisations administratives. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de résolution, considérant que l'impossibilité d'obtenir le permis de construire constituait un cas de force majeure libérant le demandeur de ses obligations.

L'appelant soutenait que l'inexécution était imputable au défaut de diligence de l'intimé et que le refus d'autorisation, faute d'avoir été contesté en justice, ne caractérisait pas la force majeure. La cour retient que l'obligation d'obtenir les autorisations s'analyse en une obligation de résultat.

Elle relève que le refus de l'autorité administrative, fondé sur l'incompatibilité du projet avec un nouveau plan d'aménagement prévoyant le passage d'une voie publique sur le terrain, constitue un fait du prince imprévisible et insurmontable. Dès lors, en application des dispositions de l'article 268 du code des obligations et des contrats, l'impossibilité d'exécution qui en résulte est constitutive d'un cas de force majeure exonérant le débiteur de toute faute et de toute obligation de dédommagement.

La cour écarte également le moyen tiré de la prétendue prématurité de l'action, en relevant que le contrat prévoyait une résolution implicite sans mise en demeure préalable. Le jugement prononçant la résolution du contrat et rejetant la demande reconventionnelle en dommages-intérêts est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de l'indemnité due au preneur évincé pour démolition et reconstruction, lorsque le projet immobilier du bailleur rend impossible l'exercice du droit de retour. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité d'éviction limitée à trois années de loyer.

La cour était saisie de la question de savoir si la construction projetée d'un immeuble de plusieurs étages, en lieu et place d'une station-service exploitée sur une parcelle de terrain, constituait une impossibilité de fait et de droit pour le preneur de réintégrer les lieux, justifiant l'octroi d'une indemnité d'éviction complète. Se fondant sur une expertise technique, la cour retient que les plans et le permis de construire de l'immeuble envisagé occupent l'intégralité de la parcelle et ne prévoient aucunement l'aménagement d'une station-service.

Elle en déduit que cette situation caractérise une impossibilité matérielle et juridique pour le preneur de reprendre son activité, dès lors que la réglementation sectorielle impose l'existence d'une parcelle de terrain dédiée, ce que le projet du bailleur a fait disparaître. La cour juge par conséquent que la privation du droit de retour, imputable à la nature même du projet de reconstruction du bailleur, ouvre droit pour le preneur à une indemnité d'éviction intégrale couvrant la totalité du préjudice subi, en application des dispositions de la loi n° 49-16.

La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction complète dont elle fixe le montant sur la base d'une expertise financière.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial en cas de congé pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité d'éviction sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant principal contestait le montant de l'indemnité qu'il jugeait surévalué, tandis que le preneur, par appel incident, en sollicitait la majoration et soulevait la nullité du congé pour défaut de motif sérieux. La cour écarte le moyen tiré de la nullité, rappelant que la production d'un permis de construire en cours de validité au jour de l'introduction de l'instance suffit à établir la réalité du motif de démolition, conformément à l'article 18 de la loi 49-16.

Sur le quantum de l'indemnité, la cour, après avoir ordonné deux nouvelles expertises en appel, retient qu'elle n'est liée par les conclusions d'aucun expert et dispose des éléments suffisants pour statuer. Elle procède alors à une recomposition de l'indemnité en retenant, pour chaque poste de préjudice, les éléments les plus pertinents issus des trois rapports versés aux débats.

La cour retient ainsi la valeur du droit au bail et des améliorations telles qu'établies par les expertises les plus concordantes, tout en écartant les évaluations des frais de déménagement incluant des postes non prévus par la loi ou faisant double emploi avec l'indemnisation de la perte de clientèle. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que la production d'un permis de construire, même ancien, suffisait à fonder son action en éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'en application de l'article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur doit impérativement justifier d'un permis de construire en cours de validité au moment de la délivrance du congé.

Elle constate que l'autorisation produite par le bailleur était déjà expirée à la date de la notification de l'acte au preneur. Faute de respect de cette formalité substantielle, la demande est jugée formellement irrecevable.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition et les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, décision contestée par les deux parties.

Le preneur soulevait la péremption du permis de construire, tandis que le bailleur contestait la qualification de fonds de commerce du local exploité, qu'il considérait comme un simple entrepôt n'ouvrant pas droit à indemnisation pour la perte de clientèle ou du droit au bail. La cour écarte le moyen tiré de la péremption du permis de construire, le bailleur justifiant d'un renouvellement de son autorisation administrative.

Elle retient ensuite, au vu des déclarations fiscales, que le local constituait bien un point de vente et de stockage, rendant exigible une indemnité pour la perte de la clientèle en application de l'article 7 de la loi 49-16. La cour souligne que la localisation du bien dans une zone résidentielle, loin de minorer la valeur du droit au bail, l'augmente au contraire en raison de la difficulté pour le preneur de trouver un local équivalent.

La cour exclut cependant du calcul les éléments incorporels non visés par la loi, tels le nom et l'enseigne, ainsi que les éléments matériels que le preneur conserve après l'éviction. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résolution de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait déterminer si des travaux réalisés sans permis de construire constituaient un manquement contractuel grave. L'appelant, bailleur, se prévalait d'un procès-verbal administratif constatant une infraction aux règles d'urbanisme pour fonder sa demande de résolution et d'expulsion.

La cour relève que le contrat de bail contenait une clause autorisant expressément le preneur à effectuer des travaux d'aménagement et d'extension. Elle retient que si les modifications apportées au niveau de la mezzanine constituent une infraction au droit de l'urbanisme, elles ne sauraient pour autant constituer un motif grave de résolution du bail.

La cour rappelle à cet égard que le changement justifiant la résolution est celui qui affecte la conception et la structure de l'immeuble, ce qui n'était pas démontré. La violation des règles d'urbanisme engageant la seule responsabilité administrative du preneur et non la résolution du contrat, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de l'indemnité d'éviction éventuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité complémentaire en cas de privation du droit au retour du preneur.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de permis de démolir et pour fraude, le nouveau plan de construction ne prévoyant qu'un seul local au lieu de deux, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité complémentaire. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que la justification du congé pour reconstruction ne requiert, au visa des articles 9 et 26 de la loi 49-16, que la production du permis de construire et des plans, le permis de démolir n'étant délivré qu'après libération des lieux.

Sur l'indemnité, la cour censure l'évaluation du premier juge, considérant que l'absence de déclarations fiscales ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage, qui doit alors être évaluée sur la base du régime forfaitaire fiscal. Procédant à une nouvelle évaluation de la valeur locative du bien et réintégrant la perte des éléments incorporels du fonds, elle recalcule l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité complémentaire.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce examine le pouvoir du juge de statuer au-delà de la demande initiale qui ne portait que sur la résolution. Le tribunal de commerce avait en effet déclaré le contrat nul pour non-conformité aux dispositions impératives régissant la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que le premier juge avait statué *ultra petita* en soulevant d'office un moyen qui n'était pas l'objet de la demande. La cour retient que la nullité sanctionnant l'absence de mention du permis de construire dans un contrat de réservation, prévue par l'article 618-3 bis du dahir des obligations et des contrats, est une nullité d'ordre public que le juge a la faculté de relever d'office.

Elle considère que la demande en restitution de l'acompte, formulée par l'acquéreur, est la conséquence nécessaire de cette nullité légale, ce qui écarte le grief de décision *ultra petita*. Les moyens tirés de l'inexécution des obligations de l'acquéreur sont dès lors jugés inopérants, le contrat étant réputé n'avoir jamais existé.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour défaut de preuve de la relation locative, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence du preneur. L'appelant soutenait que l'absence de contestation du preneur, régulièrement avisé du congé, valait reconnaissance implicite du bail.

La cour retient que le preneur qui, ayant reçu personnellement l'avis d'éviction, ne conteste pas la relation locative est réputé l'avoir reconnue, ce qui rend la demande du bailleur recevable. Statuant au fond par l'effet dévolutif de l'appel, la cour constate que le congé pour démolition et reconstruction est fondé dès lors que le bailleur justifie de sa qualité de propriétaire depuis plus d'un an et de la réalité de son projet par la production d'un permis de construire et des plans afférents, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle rappelle que l'indemnité d'éviction, équivalente à trois années de loyer, est due de plein droit au preneur, même en l'absence de contestation de sa part, et doit être fixée d'office par le juge. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la cour, statuant à nouveau, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur sous condition du paiement de ladite indemnité.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la licence de construire durant la procédure d'éviction. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable au motif que le plan de construction certifié n'avait pas été produit.

Le débat en appel portait principalement sur la caducité de la licence de construire au regard du droit de l'urbanisme et sur la portée de la production en cause d'appel du plan manquant. La cour retient que, en application de l'article 18 de la loi n° 49-16, la licence de construire demeure valide pendant toute la durée de la procédure judiciaire, nonobstant les règles de péremption prévues par le droit de l'urbanisme, sauf pour le preneur à rapporter la preuve de son retrait ou de son annulation par l'autorité compétente.

La cour écarte également le moyen tiré de l'ancienneté du certificat de propriété, en relevant que la date de délivrance du document est sans incidence sur la date d'acquisition du bien. Dès lors, la production en appel du plan de construction certifié régularise la procédure.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé, ordonne l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité provisionnelle et rejette les autres demandes.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la nullité d'un contrat de réservation conclu en matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de l'acte et ordonné la restitution de l'acompte versé par les acquéreurs.

L'appelant, promoteur immobilier, soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale et l'inexécution par les acquéreurs de leurs propres obligations de paiement. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence, rappelant que l'option de juridiction bénéficie au demandeur non-commerçant qui assigne une société commerciale.

Sur le fond, elle retient que le contrat de réservation est entaché d'une nullité d'ordre public dès lors qu'il ne mentionne ni la date ni le numéro du permis de construire, en violation des dispositions impératives de l'article 618-3 bis bis du Dahir des obligations et des contrats. La cour considère qu'un tel acte, nul de plein droit, ne peut produire aucun effet, rendant ainsi inopérant tout moyen fondé sur une prétendue inexécution contractuelle par les acquéreurs.

Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant ordonné l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du motif fondant le congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction fondée sur un projet de démolition.

L'appelant soutenait que le motif invoqué par le bailleur n'était pas conforme aux dispositions impératives de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour retient que les causes d'éviction sont limitativement énumérées par l'article 26 de ladite loi et que la démolition en vue d'un simple lotissement n'y figure pas.

Elle rappelle que le congé pour démolition n'est valable que s'il est justifié par un projet de reconstruction, ce afin de garantir le droit au retour ou à l'indemnisation du preneur. Faute pour le bailleur d'avoir produit le permis de construire et les plans requis attestant d'un tel projet, la cour juge le motif du congé illégitime et l'avis d'éviction nul.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Le débat portait sur la validité d'un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial et sur les modalités de l'indemnité d'éviction due au preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion, tout en fixant une indemnité potentielle en cas de privation du droit au retour.

Le preneur, appelant principal, soulevait l'irrégularité du congé au motif de l'absence d'un contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, d'une discordance entre l'adresse du local et celle visée par le permis de démolir, et du caractère illusoire de son droit au retour ; le bailleur, appelant incident, contestait le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'absence d'écrit, rappelant que la loi 49-16 n'a pas d'effet rétroactif sur les baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur, lesquels demeurent des contrats consensuels.

Elle rejette également l'argument relatif à la discordance d'adresses, retenant qu'il incombait au preneur de prouver que son local se situait hors de l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour constate, au vu des plans de reconstruction, que le projet inclut bien des locaux commerciaux, ce qui rend le droit au retour du preneur effectif et justifie le caractère potentiel de l'indemnité.

Jugeant enfin le montant de l'indemnité fixé en première instance adéquat au regard des éléments du dossier, la cour rejette les appels principal et incident. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure d'éviction et le montant de l'indemnité potentielle due au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion des héritiers du preneur moyennant une indemnité provisionnelle, tout en fixant le montant de l'indemnité potentielle due en cas de privation du droit au retour.

L'appelant principal contestait la validité de l'action dirigée contre des héritiers non identifiés, l'absence de contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, et la non-concordance entre l'adresse du local et celle figurant sur le permis de démolir. La cour écarte ces moyens en retenant que l'action intentée collectivement contre les héritiers du preneur initial est recevable et que l'exigence d'un bail écrit ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi 49-16.

Elle juge en outre que la discordance d'adresses est inopérante dès lors qu'il est établi que le local se situe bien dans l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour relève que les plans de la nouvelle construction prévoient des locaux commerciaux, ce qui justifie la nature potentielle de l'indemnité, celle-ci n'étant due qu'en cas de privation effective du droit au retour.

Rejetant tant l'appel principal que l'appel incident sur le quantum de l'indemnité, la cour estime que le montant alloué par les premiers juges constitue une juste réparation au regard des éléments du fonds de commerce. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant une indemnité équivalente à trois années de loyer. L'appelant contestait la recevabilité de l'action, arguant du non-respect du délai de préavis prévu par la loi ancienne, et soutenait que le permis de construire était périmé, ce qui rendait le motif d'éviction non sérieux et ouvrait droit à une indemnité intégrale.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant l'application immédiate de la loi n°49-16, entrée en vigueur avant l'introduction de l'instance, laquelle a réduit le délai de préavis applicable. Elle juge ensuite, au visa de l'article 18 de ladite loi, que le permis de construire produit en cours de procédure est parfaitement valide tant que le preneur ne prouve pas son retrait par l'autorité compétente.

La cour en déduit le caractère sérieux du motif d'éviction, ce qui justifie l'application de l'indemnité légale plafonnée prévue par l'article 9 de la même loi et exclut toute indemnisation complémentaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le demandeur ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire du local litigieux.

L'appelant soutenait rapporter la preuve de sa propriété et de l'identité du bien, malgré des discordances entre les adresses figurant sur les documents produits. La cour rappelle que le bailleur qui sollicite l'éviction pour ce motif doit, en application de la loi sur les baux commerciaux, produire un titre de propriété incontestable ainsi qu'une autorisation de construire et des plans correspondant précisément au bien loué.

Or, la cour constate une double défaillance probatoire : d'une part, le nom de l'appelant ne figurait pas sur le certificat de propriété du titre foncier concerné et, d'autre part, l'adresse mentionnée sur le permis de construire et les plans ne correspondait pas à celle visée dans l'acte d'acquisition. Faute pour le bailleur de satisfaire à ces exigences cumulatives, le jugement d'irrecevabilité est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'autorisation de construire fondant l'action. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le permis de construire produit était périmé.

L'appelant soutenait que la production en appel d'une nouvelle autorisation pouvait régulariser la procédure et que le premier juge aurait dû l'inviter à compléter son dossier. La cour écarte ce moyen et retient que la validité de l'autorisation de construire, exigée par la loi relative aux baux commerciaux, s'apprécie à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors, la production ultérieure d'un permis renouvelé ne saurait purger le vice initial affectant une action engagée sur le fondement d'une autorisation déjà caduque. La cour ajoute que l'absence d'une autorisation valide ne constitue pas une simple omission de pièce susceptible d'être corrigée sur injonction du juge, mais un défaut affectant le fondement même de l'action.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine si les travaux entrepris par le preneur excèdent l'autorisation donnée par la bailleresse. L'appelante soutenait que les aménagements, notamment la réfection du toit avec des supports en béton, constituaient des changements substantiels non autorisés.

La cour écarte ce moyen en relevant que les travaux litigieux sont conformes à l'autorisation écrite de la bailleresse, laquelle exigeait précisément l'obtention de permis administratifs et le respect d'un plan d'architecte. Elle constate que le preneur a satisfait à ces conditions, comme l'attestent les permis délivrés par les autorités compétentes ainsi que le certificat de conformité des travaux.

La cour retient surtout, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les modifications alléguées porteraient atteinte à la sécurité de l'immeuble ou à sa solidité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé, l'appel principal et l'appel incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la régularité du congé et l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion moyennant une indemnité provisionnelle.

L'appelant contestait la validité du congé, faute de production d'un permis de démolir et de mise en cause d'un créancier inscrit, ainsi que la méthode d'évaluation de l'expert judiciaire qui n'aurait pas tenu compte des spécificités de l'activité de pharmacie. La cour retient que la loi 49-16 n'impose au bailleur que la production d'un permis de construire valide, et que la relation du bailleur avec ses créanciers est inopposable au preneur.

Elle valide ensuite le rapport d'expertise en ce qu'il se fonde sur les critères légaux, notamment les déclarations fiscales des quatre dernières années, pour fixer une indemnité provisionnelle due uniquement en cas de privation du droit de retour. La demande de contre-expertise est écartée, le caractère seulement éventuel de l'indemnité ne justifiant pas une nouvelle mesure d'instruction à ce stade.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la légitimité de l'occupation d'un local commercial contestée par le propriétaire. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande.

L'appelant soutenait que le preneur occupait sans droit ni titre l'entrée d'un garage, emplacement distinct de celui visé au contrat de bail produit, et que cette occupation violait le permis de construire. La cour écarte ce moyen en considérant que l'occupation du preneur repose sur un contrat de bail ancien et que le bailleur ne rapporte pas la preuve que le preneur occuperait deux locaux différents.

Au contraire, la cour relève que les pièces versées aux débats, y compris un courrier administratif produit par le bailleur lui-même, confirment l'existence d'une situation locative ancienne et continue, rendant l'allégation d'une occupation illégitime dépourvue de fondement juridique. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la condition de durée de propriété du bailleur. L'appelant soutenait que la justification d'un projet sérieux, attesté par un permis de construire, suffisait à fonder sa demande.

L'intimé opposait l'irrecevabilité tirée du non-respect du délai de propriété imposé par la loi sur les baux commerciaux. La cour retient que le droit à l'éviction pour démolition et reconstruction est subordonné, au visa de l'article 9 de la loi n° 49-16, à la condition pour le bailleur d'être propriétaire des lieux depuis au moins un an à la date de la notification du congé.

La cour relève que l'acte d'acquisition produit aux débats établit que le bailleur n'avait pas encore accompli cette durée de propriété au moment de la délivrance de l'injonction. Elle écarte par ailleurs l'argument tiré de décisions favorables rendues dans des litiges similaires, en soulignant que la preuve de la date d'acquisition, non discutée dans ces autres instances, est ici déterminante.

Le jugement de première instance ayant déclaré la demande irrecevable est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion fondée sur la nécessité de démolir l'immeuble pour réaliser une opération de lotissement.

L'appelant soutenait que le motif invoqué, à savoir la démolition en vue d'un lotissement, ne figurait pas parmi les causes limitativement énumérées par l'article 26 de la loi précitée pour justifier la résiliation du bail. La cour retient que le congé pour démolition prévu par la loi est nécessairement subordonné à un projet de reconstruction.

Elle relève que le motif de la démolition pour les seuls besoins d'un lotissement, sans projet de reconstruction, ne constitue pas une cause légitime de résiliation du bail commercial. La cour souligne que cette exigence de reconstruction vise à garantir le droit au retour du preneur ou son droit à indemnisation, droits qui seraient anéantis par une simple démolition.

Dès lors, en l'absence de permis de construire et de plans de reconstruction, le congé est jugé dépourvu de fondement juridique. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait retenu que le bailleur avait fondé son action sur un permis de construire dont la validité était expirée. L'appelant soutenait que la production en appel d'un permis de construire renouvelé pouvait régulariser la procédure, l'effet dévolutif de l'appel permettant à la cour d'examiner cette nouvelle pièce.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen. Elle retient que la validité du permis de construire, exigée par l'article 18 de la loi 49-16, doit s'apprécier à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors que le permis de construire initial était périmé à ces deux dates, en application de l'article 49 de la loi 12-90 relative à l'urbanisme, la demande était initialement et irrémédiablement irrecevable. La cour ajoute que la production d'un permis renouvelé pour la première fois en appel ne saurait purger le vice originel affectant l'action.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt d'appel ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait initialement rejeté la demande du bailleur, faute pour ce dernier de justifier d'un permis de construire valide au moment de l'introduction de l'instance. Le preneur, formant recours, soulevait plusieurs moyens tirés de la nouvelle loi, notamment la forclusion de l'action en validation du congé, le défaut de notification aux créanciers inscrits et l'irrégularité de l'acte de signification du congé, non signé par l'huissier de justice. La cour écarte l'ensemble de ces moyens en retenant que le congé, ayant été délivré et la procédure engagée avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, demeure régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955. Dès lors, elle juge que ni la forclusion de l'action, ni la nullité pour défaut de notification aux créanciers n'étaient prévues par l'ancien texte. La cour valide en outre la signification du congé, considérant que le procès-verbal de remise dressé et signé par l'huissier de justice le jour même de la signification par son clerc assermenté couvre l'absence de sa signature sur l'acte lui-même. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la distinction entre ce motif et celui tiré de la vétusté de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur, tout en rejetant sa demande d'expertise. L'appelant soutenait que le motif réel du congé était l'état de délabrement de l'immeuble, ce qui rendait l'expertise nécessaire pour en apprécier la réalité. La cour retient que le congé, fondé sur l'article 9 de la loi 49-16, n'exige pas la preuve que l'immeuble est menacé de ruine, condition requise uniquement pour le congé prévu à l'article 13 de la même loi. Elle juge que la mention de la vétusté dans l'acte constitue une simple description des lieux et non le fondement juridique du congé, ce qui rend la mesure d'expertise sollicitée inopérante. La justification par le bailleur de la détention d'un permis de construire suffisant à établir la sincérité de son projet, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour motif grave, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une autorisation de travaux et d'exploitation postérieure au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande tendant à la validation du congé et à l'expulsion du preneur. En appel, le bailleur soutenait que l'autorisation écrite d'exploiter l'entier rez-de-chaussée ne valait pas extension de l'assiette du bail au garage, non visé par l'acte initial, et ne couvrait pas les transformations effectuées. La cour écarte ce moyen en retenant que le consentement du bailleur à l'extension de l'objet du bail et aux transformations était sans équivoque. Elle relève que non seulement le bailleur avait donné une autorisation écrite expresse pour l'exploitation de l'intégralité du rez-de-chaussée, mais qu'il avait également cosigné la demande de permis de construire visant à aménager le local pour son activité commerciale. De surcroît, les plans annexés à ce permis, autorisant la transformation du garage en bureaux et salles de classe, établissaient sa parfaite connaissance et son approbation des travaux litigieux. Dès lors, le motif grave tiré de la modification des lieux et de l'occupation sans droit ni titre du garage ne pouvait être retenu. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine les conditions du droit d'option de l'acquéreur et de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de résolution et de restitution des acomptes. Le promoteur immobilier appelant soutenait que la résolution ne pouvait être prononcée dès lors que l'exécution de son obligation de délivrance restait possible et que les acquéreurs n'avaient pas eux-mêmes soldé le prix de vente. La cour retient que le promoteur était en état de demeure, le délai contractuel de livraison de vingt-quatre mois à compter de l'obtention du permis de construire étant expiré. En application de l'article 259 du dahir des obligations et des contrats, le choix entre l'exécution forcée et la résolution du contrat appartenait dès lors exclusivement aux acquéreurs, créanciers de l'obligation de délivrance. La cour écarte en outre l'exception d'inexécution, au motif que l'obligation des acquéreurs de payer le solde du prix était contractuellement subordonnée à une notification préalable du promoteur qui n'avait jamais été émise. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé fondé sur un permis de construire dont l'adresse diffère de celle du local loué. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de validation du congé, retenant cette discordance ainsi que l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure. Saisie de l'appel, la cour devait déterminer si l'identité du bien pouvait être établie par d'autres moyens et si l'exception de chose jugée était opposable. La cour retient que la preuve de l'inclusion du local dans le projet de reconstruction est rapportée par le numéro du titre foncier, commun au local et au permis, ainsi que par des certificats administratifs établissant que le bien est situé sur un terrain comportant plusieurs façades sur des rues différentes. Elle écarte l'exception de chose jugée dès lors que le bailleur produit des pièces nouvelles et que le congé est fondé sur un nouveau permis de construire. La cour rappelle également que le congé délivré collectivement aux "héritiers de" est valable, faute pour ces derniers de prouver que le bailleur connaissait l'identité de chacun d'eux. Statuant sur l'indemnité d'éviction, elle homologue un rapport d'expertise après en avoir retranché les éléments non prévus par l'article 7 de la loi 49-16. En conséquence, la cour réforme le jugement, valide le congé et ordonne l'éviction du preneur moyennant le paiement de l'indemnité d'éviction qu'elle fixe.

En matière de bail commercial et d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction, mais avait déclaré irrecevable la demande du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle, tout en l'autorisant à se maintenir dans les lieux jusqu'au début des travaux. L'appelant principal soutenait notamment la péremption du permis de construire, l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et le droit d'obtenir dès la procédure d'éviction la fixation de l'indemnité due en cas de non-réintégration. La cour écarte les moyens tirés de l'autorité de la chose jugée, la décision antérieure n'ayant statué qu'en la forme, et de la péremption du permis de construire, l'article 18 de la loi 49.16 prévoyant sa validité pour toute la durée de l'instance sauf preuve de son retrait. La cour retient cependant que la demande de fixation de l'indemnité d'éviction éventuelle est recevable dès l'instance en validation du congé, son exigibilité seule étant subordonnée à la privation effective du droit au retour. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour juge en revanche que la loi 49.16 ne prévoit pas le maintien du preneur dans les lieux jusqu'au début des travaux, cette disposition étant dépourvue de base légale. Le jugement est donc infirmé partiellement sur ces points.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce contrôle la preuve du bien-fondé du motif invoqué par le bailleur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande. L'appelant soutenait que le permis de construire produit suffisait à établir la réalité de son projet. La cour retient cependant que le permis de construire ne peut fonder le congé dès lors qu'il vise une parcelle distincte et ne mentionne ni le titre foncier ni l'adresse du local objet du bail. Elle souligne que l'autorisation administrative ne portait pas expressément sur une opération de démolition et de reconstruction du bien loué. Faute pour le bailleur de produire un certificat administratif établissant la concordance entre les lieux et le projet autorisé, la cour considère que la preuve de la réalité du motif de démolition n'est pas rapportée. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour démolition et reconstruction contesté pour défaut de qualité à agir du bailleur et vice de forme du jugement. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que les discordances d'adresses entre le titre de propriété, le permis de construire et le congé délivré faisaient obstacle à l'identification certaine du bien et, partant, à l'action du bailleur. La cour écarte ce moyen en retenant que l'identité du bien immobilier peut être établie par une lecture combinée des différents actes, notamment lorsque l'analyse du titre de propriété, corroborée par un procès-verbal de constat non contesté où le preneur reconnaissait la relation locative, permet d'identifier sans équivoque le local objet du litige. La cour juge en outre que l'omission par le premier juge de mentionner expressément la "validation du congé" dans le dispositif de son jugement n'entache pas celui-ci d'un défaut de base légale, dès lors que le prononcé de l'éviction emporte nécessairement validation implicite du congé qui en constitue le fondement. Le jugement est donc confirmé, sous réserve de la rectification d'une erreur matérielle admise sur appel incident.

Saisi d'un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une autorisation de construire dont le délai était expiré avant la délivrance du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et fixé les indemnités d'éviction. L'appelant soutenait que la demande d'éviction était irrecevable faute pour le bailleur de produire une autorisation de construire en cours de validité. La cour retient, au visa de l'article 18 de la loi 49-16, que la production d'une telle autorisation est une condition de recevabilité de l'action en éviction pour ce motif. Constatant que l'autorisation produite était caduque avant même l'engagement de la procédure, la cour juge que la condition légale n'est pas remplie et que les dispositions relatives au maintien de sa validité durant l'instance sont inapplicables. Le rejet de la demande principale d'éviction entraîne par voie de conséquence celui des demandes relatives aux indemnités provisionnelle et éventuelle. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a accueilli la demande du bailleur et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la force probante des documents justifiant le péril de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur, considérant le motif du congé fondé. L'appelant contestait la réalité du péril, s'appuyant sur une expertise privée concluant à la solidité de la construction. La cour écarte ce moyen en retenant que la décision administrative du conseil communal, qui constate officiellement l'état de péril, prime sur une expertise non contradictoire produite par le preneur. Dès lors que le bailleur justifiait en outre d'un permis de démolir et d'un permis de construire, la cour juge le motif du congé parfaitement établi. La cour rappelle au surplus que le droit de priorité du preneur au retour dans les locaux reconstruits demeure garanti par la loi. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble loué, la cour d'appel de commerce examine la question de la preuve de la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité provisionnelle. L'appelant contestait la qualité de propriétaire du bailleur, au motif que le titre foncier ne mentionnait pas expressément un sous-sol faisant partie des lieux loués. La cour écarte cet argument en retenant que la propriété du bailleur sur l'ensemble de l'immeuble est établie par le certificat foncier, corroboré par le permis de construire et les plans qui visent l'intégralité de la parcelle. Elle souligne surtout que le preneur, en sollicitant en première instance l'indemnité d'éviction légale, a implicitement mais nécessairement reconnu la qualité de propriétaire du bailleur, se privant ainsi du droit de la contester en appel. Faute pour l'appelant de rapporter une preuve contraire, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction intégrale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des difficultés administratives d'obtention d'un permis de construire comme un cas de force majeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur évincé, considérant que le bailleur n'avait pas respecté son obligation de reconstruire dans le délai légal. L'appelant soutenait que le retard était imputable à une cause étrangère, à savoir le refus des autorités de lui délivrer le permis de construire. La cour écarte ce moyen en retenant que les difficultés administratives rencontrées pour l'obtention des autorisations nécessaires ne constituent pas une cause exonératoire de responsabilité pour le bailleur. Dès lors, faute pour ce dernier d'avoir commencé les travaux dans le délai prévu par l'article 10 de la loi 49-16, le droit du preneur à une indemnité d'éviction complète est acquis. La cour accueille en revanche le moyen subsidiaire de l'appelant relatif à l'imputation d'une indemnité provisionnelle déjà versée. Elle juge que cette indemnité, initialement liée au droit de retour du preneur, doit être déduite de l'indemnité d'éviction intégrale due en cas de perte définitive de ce droit. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et la pérennité de la licence de construire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'éviction du preneur, moyennant le paiement d'une indemnité provisionnelle et la fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle. Le preneur appelant soulevait principalement la nullité du congé pour vice de forme, au motif qu'il n'était pas signé par le huissier de justice lui-même, ainsi que la caducité de la licence de construire. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité du congé, en retenant que le huissier de justice peut, sous sa responsabilité, déléguer la signification des actes à un clerc assermenté, conformément aux dispositions régissant la profession. Elle juge également que la licence de construire, même ancienne, demeure valide pendant toute la durée de l'instance judiciaire en application de l'article 18 de la loi n° 49-16, sauf pour le preneur à prouver son retrait ou son annulation par l'autorité compétente. La cour considère en outre que l'indemnité d'éviction éventuelle fixée par le premier juge, sur la base du rapport d'expertise, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du permis de construire fondant la demande d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur en contrepartie d'une indemnité. Le preneur appelant soutenait que le permis de construire produit par le bailleur était caduc. La cour rappelle qu'en application de l'article 18 de la loi n° 49.16, le bailleur doit justifier d'un permis de construire en cours de validité. Elle constate que le permis produit, bien que renouvelé, était devenu caduc faute de commencement des travaux dans le délai d'un an prescrit par la décision administrative de renouvellement elle-même. Le congé étant dès lors dépourvu de motif légitime, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'éviction.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé avec refus de renouvellement pour motif de démolition et reconstruction et sur l'obligation de surseoir à statuer en présence d'une instance parallèle en contestation de ce congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et lui avait alloué une indemnité d'éviction provisionnelle. L'appelant soulevait principalement l'existence de cette instance distincte en contestation du congé, ainsi que l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision et le fait que le premier juge avait statué ultra petita. La cour, bien que liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation relatif à la nécessité de surseoir à statuer, constate que l'action en contestation du congé a depuis été rejetée par un jugement, privant ainsi la demande de sursis de son objet. Elle écarte ensuite le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, au motif que le litige antérieur portait sur un congé distinct et entaché d'un vice de forme. La cour retient également que le preneur est sans intérêt à critiquer l'octroi d'une indemnité d'éviction prononcée à son profit. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le versement d'une indemnité provisionnelle. L'appelant soulevait principalement l'inapplicabilité de la loi 49-16 en l'absence de contrat de bail écrit, la caducité du permis de construire et l'imprécision du congé. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que l'exigence d'un écrit posée par l'article 3 de la loi 49-16 ne s'applique qu'aux baux conclus après son entrée en vigueur, les relations locatives antérieures y demeurant soumises. Elle juge ensuite, au visa de l'article 18 de la même loi, que le permis de construire est réputé valide pendant toute la durée de l'instance en éviction, sauf preuve de son retrait ou de son annulation par l'autorité administrative, dérogeant ainsi au droit commun de l'urbanisme. Le moyen tiré de l'imprécision du congé est également rejeté, la cour constatant que l'adresse mentionnée dans l'acte était suffisante pour identifier les lieux. En conséquence, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.