Mot clé
Fin du bail

Saisi d'un double appel portant sur l'étendue d'un cautionnement et la date d'effet de la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'engagement personnel du gérant d'une société preneuse. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers, tout en écartant la demande formée contre le gérant en sa qualité de caution et en rejetant la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie.

Sur l'appel principal du bailleur, la cour retient que la seule signature du gérant au bas du contrat en sa qualité de représentant légal de la société ne saurait l'engager personnellement comme caution, faute de signature distincte manifestant sans équivoque sa volonté de s'obliger à titre personnel. Sur l'appel incident du preneur qui invoquait une restitution anticipée des clés, la cour écarte la demande d'enquête en présence d'un acte de résiliation amiable signé ultérieurement par les deux parties, lequel fixe de manière certaine la date de fin du bail.

La demande en restitution du dépôt de garantie est par conséquent jugée prématurée, la créance de loyers demeurant exigible. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'injonction de payer et les modes de preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant contestait la validité de l'injonction, qu'il estimait irrégulièrement notifiée et non conforme aux exigences de la loi 49-16, et offrait de prouver le paiement par témoins. La cour écarte ce moyen en relevant que la signification à personne, bien que refusée, était établie et que l'acte contenait l'ensemble des mentions légales requises, notamment le délai pour l'éviction.

Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 443 du code des obligations et des contrats, que la preuve du paiement d'une obligation excédant le seuil légal ne peut être rapportée par témoignage. La cour retient enfin que le dépôt de garantie ne saurait être imputé sur les loyers impayés, sa finalité étant de garantir la réparation d'éventuelles dégradations à la fin du bail.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre un protocole d'accord prévoyant la résiliation future d'un bail commercial et les dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion du bailleur irrecevable, faute pour ce dernier d'avoir respecté la procédure d'avis préalable imposée par la loi.

L'appelant soutenait que l'accord des parties sur la fin du bail valait résiliation amiable, le dispensant ainsi de notifier un congé conforme aux exigences de l'article 26 de ladite loi. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que le protocole d'accord n'a pas mis fin immédiatement à la relation locative mais a seulement organisé une phase d'occupation temporaire à loyer réduit.

Elle en déduit que le bail initial demeurait soumis aux dispositions impératives de la loi n° 49-16, notamment son article 6 qui rend toute clause contraire nulle. Dès lors, la résiliation ne pouvait être mise en œuvre qu'au moyen d'un congé respectant le préavis légal, ce qui n'a pas été le cas, le bailleur n'ayant délivré qu'une sommation assortie d'un délai de quinze jours.

La cour d'appel de commerce rejette par conséquent l'appel et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par un bailleur à l'encontre de son preneur pour dégradations locatives et perte d'exploitation consécutives à la restitution des locaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve en l'absence d'état des lieux. Le tribunal de commerce avait rejeté l'intégralité des demandes du bailleur.

L'appelant soutenait que la restitution des clés n'emportait pas résiliation du bail et que la preuve des dégradations résultait d'un rapport d'expertise qu'il avait fait établir. La cour rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, il incombe au bailleur de prouver que les dégradations alléguées sont imputables au preneur, ce dernier étant présumé avoir restitué les lieux en bon état.

Elle écarte à ce titre le rapport d'expertise produit, au motif qu'il a été établi unilatéralement et plusieurs mois après la restitution des clés, ce qui le prive de force probante. La cour retient en outre que la notification par le preneur de sa volonté de résilier le bail, suivie de la remise des clés acceptée par le bailleur, met fin à la relation contractuelle et à l'obligation de paiement des loyers, qui sont la contrepartie de la jouissance des lieux.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modes de preuve admissibles pour établir la résiliation amiable d'un bail commercial et la date de fin des obligations locatives. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers jusqu'à la date de reprise effective des lieux par le bailleur, constatée par voie d'huissier.

L'appelant soutenait que la relation locative avait pris fin bien antérieurement par une résiliation verbale et la remise des clés, offrant d'en rapporter la preuve par témoin. La cour écarte ce moyen en retenant que la fin du bail est établie de manière certaine par le procès-verbal de reprise de possession exécuté en vertu d'une ordonnance de référé.

Elle rappelle que la force probante d'un tel acte officiel ne peut être combattue par une preuve testimoniale, ce qui rend inutile le recours à une mesure d'instruction. La cour considère dès lors que la relation locative s'est poursuivie jusqu'à la date de cette reprise formelle, justifiant la condamnation au paiement des loyers correspondants.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'un rapport d'expertise et la nature des sommes versées au bailleur en début de contrat. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur moyennant une indemnité calculée par un expert, tout en écartant sa demande en restitution d'une somme payée pour le droit d'exploiter les lieux.

Le preneur appelant critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, la jugeant sous-évaluée, et revendiquait le remboursement de ladite somme comme une conséquence de l'éviction. La cour retient que l'expertise, qui s'appuie sur des éléments objectifs tels que les déclarations fiscales des quatre dernières années pour évaluer la perte de clientèle en application de la loi n° 49-16, ne peut être écartée par de simples allégations de l'appelant non étayées par des preuves contraires.

Elle juge par ailleurs que la somme versée pour le droit d'exploitation ne peut être restituée, dès lors que le preneur ne rapporte pas la preuve d'un accord contractuel prévoyant un tel remboursement à la fin du bail. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre la durée contractuelle du bail et le statut légal protecteur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du contrat pour arrivée du terme.

L'appelant soutenait que le contrat, conclu pour une durée déterminée, devait prendre fin de plein droit à son échéance en application du principe de la force obligatoire des contrats, le preneur ne justifiant pas de la propriété du fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que le droit au renouvellement prévu par la loi 49-16 est d'ordre public.

Elle relève que le preneur, justifiant d'une exploitation continue des lieux pour une durée supérieure à deux ans, acquiert de ce seul fait le bénéfice du statut protecteur en application de l'article 4 de ladite loi. Dès lors, toute clause contractuelle prévoyant une résiliation automatique à l'échéance du terme est réputée non écrite, la fin du bail ne pouvant intervenir que dans les conditions de l'article 26 de la même loi.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des sommes dues par un preneur maintenu dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail commercial et sur les modalités de sa libération. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de loyers jusqu'à la date de résiliation du bail, puis d'une indemnité d'occupation jusqu'à son expulsion effective.

L'appelant soutenait, d'une part, que le juge avait statué ultra petita en requalifiant d'office une partie de la demande de loyers en indemnité d'occupation et, d'autre part, que l'occupation des lieux avait cessé bien avant l'expulsion formelle. La cour écarte le premier moyen en retenant que la requalification des sommes dues après la résiliation du contrat ne constitue pas une modification de l'objet de la demande, mais une application correcte de la loi que le juge est tenu d'opérer.

Sur le fond, la cour rappelle que le preneur qui se maintient dans les lieux après la fin du bail reste redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des clés. Elle précise qu'en application de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, la libération du preneur n'est effective qu'après une offre réelle de restitution des clés, suivie de leur consignation en cas de refus du bailleur.

Dès lors, la simple inoccupation matérielle des locaux, non accompagnée de cette formalité, ne suffit pas à éteindre son obligation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs sur la base d'un premier contrat de bail. Le preneur appelant contestait le montant de la condamnation en invoquant l'existence d'un contrat de renouvellement postérieur réduisant le loyer, le paiement partiel des sommes réclamées et la nécessité d'imputer le dépôt de garantie sur la dette.

La cour d'appel de commerce retient que le contrat de renouvellement, produit pour la première fois en appel, emporte novation des clauses du contrat initial et doit servir de base au calcul des arriérés. Elle accueille également les moyens tirés de la preuve du paiement d'une mensualité et de la non-exigibilité du loyer afférent au mois de l'expulsion.

La cour juge en outre que la fin de la relation contractuelle, constatée par une précédente décision d'expulsion, rend exigible la compensation de la créance locative avec le montant du dépôt de garantie. Par conséquent, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de la condamnation et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interruption de la prescription et la preuve de la libération des lieux. L'appelant soulevait la prescription quinquennale de la créance de loyers et l'extinction de la relation contractuelle par l'effet d'une décision de justice antérieure.

La cour retient qu'une précédente décision d'appel statuant sur la seule expulsion, et non sur le paiement des loyers, n'a pas eu pour effet d'interrompre le délai de prescription au sens de l'article 381 du code des obligations et des contrats. Elle écarte en revanche le moyen tiré de la fin du bail, considérant que les démarches judiciaires antérieures du preneur pour obtenir le rétablissement de l'eau constituent un aveu judiciaire de son maintien dans les lieux.

La cour ajoute qu'à défaut pour le preneur d'avoir procédé à une offre réelle suivie d'une consignation des clés, sa simple allégation de restitution est inopérante. L'appel incident du bailleur, portant sur une demande indéterminée, est déclaré irrecevable.

Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de la condamnation mais confirmé sur le principe de la résiliation du bail.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une renonciation à un bail commercial et la nature de l'indemnité due par l'ancien preneur, cohéritier, demeuré dans les lieux. Le tribunal de commerce avait jugé la relation locative terminée par l'effet de la renonciation et avait condamné l'occupante, propriétaire du fonds de commerce, à verser aux autres coïndivisaires une indemnité d'occupation.

L'appel principal contestait la qualification et le montant de l'indemnité, tandis que l'appel incident soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale et soutenait la persistance de la relation locative malgré l'acte de renonciation. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence matérielle, rappelant que ce déclinatoire doit être soulevé avant toute défense au fond en application de l'article 16 du code de procédure civile.

Elle retient ensuite que l'acte de renonciation, dont l'authenticité a été confirmée par expertise, a mis fin sans équivoque à la relation locative, les actes postérieurs d'occupation et de consignation de loyers étant impuissants à la faire revivre. Répondant à l'appel principal, la cour distingue la propriété du fonds de commerce, conservée par l'occupante, de la propriété des murs, objet de l'indivision, justifiant ainsi le calcul de l'indemnité sur la seule base de la valeur locative des locaux nus.

Dès lors, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au titre d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine plusieurs moyens de défense soulevés par ce dernier. Le débat portait principalement sur la possibilité pour le preneur d'opposer en compensation le dépôt de garantie aux loyers impayés et sur la régularité de la signification de l'acte introductif d'instance.

La cour écarte la demande de compensation en retenant que la créance de restitution du dépôt de garantie ne devient exigible qu'à l'expiration du contrat, ce qui, au visa des articles 361 et 362 du dahir des obligations et des contrats, fait obstacle à toute compensation avec une dette de loyers exigible mensuellement. Elle juge par ailleurs régulière la signification effectuée au local commercial à un parent du destinataire, un tel acte excluant toute ignorance de la procédure.

Le moyen tiré du dol relatif à la superficie du local est également rejeté, le preneur ayant déclaré dans le contrat accepter les lieux en l'état sans rapporter la preuve d'une manœuvre frauduleuse. L'ensemble des moyens étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un litige relatif aux obligations du preneur commercial après résiliation du bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation au paiement et sur la charge de la preuve de la retenue à la source de l'impôt sur le revenu. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'une partie des loyers réclamés, tout en rejetant la demande du bailleur en restitution des montants prélevés au titre de l'impôt.

L'appelant principal, le bailleur, sollicitait l'extension de la condamnation jusqu'à la date de restitution effective des clés et le remboursement des retenues à la source, faute de justification de leur versement au fisc. L'appelant incident, le preneur, soutenait que son obligation de paiement avait cessé à la date de libération des lieux et contestait la requalification par le juge de la demande en indemnité d'occupation.

La cour d'appel de commerce retient que l'obligation du preneur ne cesse qu'à la restitution effective des clés, matérialisée par le procès-verbal du commissaire de justice, et non à la date de la simple notification de la résiliation. Elle écarte le moyen tiré de la violation de l'article 3 du code de procédure civile, rappelant qu'il appartient au juge de donner aux faits leur exacte qualification juridique et que la transformation de la créance de loyers en indemnité d'occupation après la fin du bail relève de son office.

Concernant la retenue à la source, la cour juge que le preneur, en tant que personne morale, est légalement tenu d'opérer ce prélèvement et qu'il lui appartient de répondre de son versement devant l'administration fiscale, le bailleur ne pouvant en exiger la restitution en l'absence de mise en cause par cette dernière. En conséquence, la cour réforme le jugement en augmentant le montant de la condamnation pour couvrir l'intégralité de la période d'occupation jusqu'à la remise des clés, mais confirme le rejet de la demande relative aux retenues fiscales.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'imputation de diverses sommes versées par le preneur au bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande principale en résiliation et paiement, mais rejeté celle relative aux charges de consommation.

L'appelant principal soutenait l'extinction de sa dette par compensation avec le dépôt de garantie et d'autres versements, tandis que le bailleur, par appel incident, réitérait sa demande en paiement des factures d'eau et d'électricité. La cour écarte le moyen du preneur, retenant que le dépôt de garantie n'est exigible qu'à la fin du bail et que les autres paiements avaient été correctement imputés par le bailleur à des périodes locatives antérieures non litigieuses, caractérisant ainsi le défaut de paiement.

Elle rejette également l'appel incident, au motif que les factures de consommation produites étaient libellées au nom d'une société tierce, sans lien prouvé avec le preneur. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance au visa de l'article 663 du code des obligations et des contrats, faute de preuve de leur règlement.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, la cour y ajoutant la condamnation au titre de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la fin du bail et la prescription de la créance de loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement.

L'appelant soutenait avoir libéré les lieux et remis les clés plusieurs années auparavant, invoquant comme preuve l'absence de consommation d'électricité, et soulevait subsidiairement l'irrégularité de la mise en demeure et la prescription de la créance. La cour retient que la cessation de la consommation des fluides ne constitue pas une preuve de la restitution des locaux, laquelle n'est pas établie en l'absence d'un acte formel de remise des clés.

Elle relève au contraire que le bailleur a dû obtenir une ordonnance judiciaire pour reprendre possession du local, ce qui contredit l'allégation d'une restitution amiable. La cour écarte également les moyens tirés de l'irrégularité de la sommation de payer, régulièrement signifiée, et de la prescription, l'action ayant été introduite dans le délai légal après l'acte interruptif.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs au paiement d'arriérés locatifs commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la date de fin d'occupation effective des lieux loués. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers jusqu'à la date de son expulsion forcée.

L'appelant principal soutenait que la relation locative avait pris fin à une date antérieure correspondant à une prétendue restitution des clés, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le point de départ de la période d'impayés. La cour retient qu'en l'absence de preuve de la restitution des clés, seul le procès-verbal d'expulsion établit de manière certaine la date de libération des lieux par le preneur.

Elle écarte également l'appel incident du bailleur, relevant que la période de loyers antérieure à celle retenue par le tribunal avait déjà fait l'objet d'une précédente condamnation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'autonomie de l'engagement cambiaire né d'une lettre de change remise à titre de dépôt de garantie dans le cadre d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de la somme stipulée dans l'effet.

En appel, le preneur soutenait que l'exigibilité de cette garantie était subordonnée à la fin du bail et à la constatation d'impayés ou de dégradations, conditions non réunies la relation locative se poursuivant sans incident. La cour écarte ce moyen en retenant que la souscription d'une lettre de change emporte un engagement cambiaire autonome, au sens de l'article 159 du Code de commerce.

Dès lors, le souscripteur est tenu d'en honorer le paiement à l'échéance, indépendamment des conditions relatives au contrat de bail sous-jacent. La cour relève en outre que l'avenant au bail ne subordonnait nullement l'exigibilité de la garantie à la résiliation du contrat ou à l'existence d'un préjudice.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux à un contrat conclu antérieurement à son entrée en vigueur. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'expulsion pour occupation sans titre formée par le bailleur à l'échéance du terme contractuel.

L'appelant soutenait que le contrat, antérieur à la loi nouvelle, n'était pas soumis à l'obligation de délivrer un congé préalable en application de l'article 38 de ladite loi. La cour écarte ce moyen en retenant que l'article 38 de la loi n° 49-16 soumet expressément les baux en cours à ses dispositions, et que l'exception relative au non-renouvellement des actes antérieurs ne vise pas à les soustraire à ce nouveau régime.

Elle rappelle que, conformément à l'article 6 de cette loi, la fin du bail est impérativement subordonnée à la délivrance d'un congé respectant les formes de l'article 26. Faute pour le bailleur de justifier de l'envoi d'un tel congé, la demande d'expulsion est jugée irrecevable.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de saisine du juge en conciliation par le preneur à bail commercial suite à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'éviction du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait que l'absence de procédure de conciliation engagée par le preneur pour contester le nouveau loyer proposé valait renonciation au droit au renouvellement, le constituant occupant sans droit ni titre. La cour écarte ce moyen et retient, au visa de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, que le défaut pour le preneur de contester les nouvelles conditions dans le délai légal n'entraîne pas la fin du bail mais vaut acceptation tacite de ces conditions.

La demande d'éviction est donc jugée non fondée, la relation locative s'étant poursuivie au nouveau loyer. Cependant, en application du principe interdisant d'aggraver le sort de l'appelant, la cour ne peut substituer un rejet au fond à l'irrecevabilité prononcée en première instance.

Le jugement est en conséquence confirmé en son dispositif.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soulevait la nullité de la procédure pour défaut de notification, la prescription quinquennale d'une partie de la créance, et l'extinction de l'obligation de paiement par la restitution des clés et l'arrivée du terme contractuel.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité, retenant la validité de la notification effectuée au greffe à l'encontre d'un avocat n'ayant pas élu domicile dans le ressort de la juridiction. Elle rejette également l'exception de prescription au visa de l'article 381 du code des obligations et des contrats, constatant que des réclamations antérieures avaient valablement interrompu le délai.

La cour retient surtout que la durée de l'obligation locative avait été définitivement tranchée par un précédent arrêt d'appel, devenu irrévocable après le rejet du pourvoi en cassation, qui avait fixé la date de restitution effective des clés. Cette décision, revêtue de l'autorité de la chose jugée, s'imposait donc aux parties et rendait inopérants les moyens de l'appelant relatifs à la fin du bail.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif au paiement d'arriérés locatifs consécutif à une éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la compensation et l'imputation des sommes versées par le preneur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement de l'intégralité des loyers impayés.

L'appelant contestait le montant de la condamnation, invoquant notamment une créance de dommages-intérêts à compenser, l'effet libératoire d'une offre de paiement et l'omission de déduire un dépôt de garantie. La cour écarte le moyen tiré de la compensation, faute pour le preneur d'avoir suivi la procédure légale y afférente, et celui relatif à l'offre de paiement, qui n'a pas été suivie d'un dépôt libératoire.

En revanche, elle retient que le versement d'un dépôt de garantie est prouvé par un témoignage recueilli sous serment lors de l'enquête menée en première instance. Dès lors que la relation contractuelle a pris fin, ce dépôt doit être imputé sur la dette locative du preneur.

Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

Saisie d'une demande de sursis à exécution d'un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine les moyens de nature à justifier une telle mesure. Le preneur soutenait que son obligation de paiement était éteinte, le bail ayant été résilié d'un commun accord et les locaux restitués avant la période pour laquelle les loyers étaient réclamés.

Le bailleur contestait pour sa part toute restitution formelle des clés et tout acte matérialisant la fin du bail, arguant que le preneur était toujours en possession des lieux. La cour retient que les moyens invoqués par le demandeur ne sont pas de nature à justifier l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement de première instance.

En conséquence, la demande de sursis à exécution est rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence matérielle pour connaître d'une action en paiement de loyers commerciaux. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur la demande.

L'appelant, ancien preneur, soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au motif que la fin du bail lui avait fait perdre sa qualité de commerçant. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la compétence se détermine au regard de l'objet de la demande et non de la qualité des parties.

Elle juge que l'action en recouvrement de créances locatives, même nées d'un bail commercial, relève de la compétence exclusive du tribunal de première instance en application de la loi spéciale n° 64-99 relative au recouvrement des loyers. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris, déclare le tribunal de commerce matériellement incompétent et renvoie l'affaire devant le tribunal de première instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la possibilité pour un preneur d'opposer en compensation d'une dette de loyers le montant d'une garantie versée au bailleur lors de la conclusion du contrat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de compensation, prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant principal soutenait que la créance de restitution de la garantie, d'un montant supérieur aux loyers impayés, était exigible et devait s'imputer sur sa dette, tandis que l'appelant incident sollicitait l'octroi de dommages-intérêts pour le retard de paiement. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la compensation en rappelant la nature juridique distincte des deux dettes. Elle retient que la garantie locative n'est restituable qu'à la fin du bail et après restitution des lieux en bon état, et ne constitue donc pas une créance certaine, liquide et exigible pouvant être opposée aux loyers, lesquels sont dus périodiquement en contrepartie de la jouissance du bien. Dès lors, le défaut de paiement du preneur après une mise en demeure régulière constitue un manquement grave justifiant la résiliation du contrat. Faisant droit à l'appel incident, la cour considère que ce manquement fautif justifie l'allocation de dommages-intérêts au profit du bailleur. La cour réforme donc le jugement entrepris uniquement sur le refus d'allouer des dommages-intérêts, fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance et confirme pour le surplus la résiliation du bail et l'expulsion.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature et la destination du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait condamné la société preneuse au paiement d'arriérés de loyers. Devant la cour, l'appelante soutenait que le montant du dépôt de garantie versé à la conclusion du bail devait être imputé sur les loyers impayés, réduisant ainsi sa dette. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les stipulations du contrat de bail. Elle retient que le contrat qualifiait expressément la somme versée de garantie destinée à couvrir d'éventuels dommages causés au local loué. Dès lors, la cour rappelle que ce dépôt de garantie n'est restituable qu'à la fin de la relation contractuelle, après restitution des lieux, et ne peut être compensé avec des loyers dus en cours de bail. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la sanction et sur l'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soutenait que l'arriéré n'atteignait pas les trois mois requis par l'article 8 de la loi n° 49-16 et que le bailleur aurait dû imputer la dette sur le dépôt de garantie. La cour retient que la condition d'un arriéré d'au moins trois mois s'apprécie à la date de la mise en demeure, rendant inopérante toute offre de paiement postérieure à l'expiration du délai qu'elle impartit. Elle ajoute que le contrat de bail peut valablement stipuler que le dépôt de garantie est conservé par le bailleur jusqu'à la fin de la relation contractuelle, ce qui interdit au preneur d'en exiger la compensation avec des loyers impayés. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur l'expiration du terme contractuel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour non-renouvellement. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande au motif que le preneur bénéficiait d'un droit au renouvellement. L'appelant soutenait que le silence du preneur à la suite du congé valait acquiescement à la fin du bail. La cour écarte ce moyen et rappelle qu'en application des articles 6 et 26 de la loi n° 49-16, la résiliation d'un bail commercial ne peut intervenir que sur la base d'un des motifs limitativement énumérés par la loi. Elle retient que le simple souhait du bailleur de ne pas renouveler le contrat à l'échéance ne constitue pas un motif légal d'éviction. Dès lors, le congé délivré pour cette seule raison est jugé sans effet juridique, indépendamment de la réaction du preneur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné le preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge et les modes de preuve de la résiliation d'un bail commercial. L'appelant soutenait avoir quitté les lieux et restitué les clés au bailleur, faits matériels dont il offrait de rapporter la preuve par témoignage. La cour retient que la relation locative étant établie par un contrat écrit, il incombe au preneur de prouver l'extinction de son obligation principale de paiement des loyers. En l'absence de tout élément probant attestant de la fin du bail ou de la restitution effective des clés, la cour écarte la demande d'enquête par témoins comme inopérante. Elle rappelle que l'obligation de paiement des loyers ne cesse qu'avec la preuve de la fin de la relation contractuelle. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur et sa caution au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce était amenée à déterminer la date de fin des obligations contractuelles. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur pour la totalité de la période réclamée. L'appelant soutenait que le bail avait été résilié amiablement à une date antérieure et que la remise des clés, constatée par procès-verbal de commissaire de justice, mettait fin à son obligation de paiement. La cour écarte la thèse de la résiliation amiable antérieure, retenant que la détention des clés par le preneur jusqu'à leur remise formelle par acte extrajudiciaire fait obstacle à une telle qualification. Elle considère que la date de ce procès-verbal de remise des clés constitue le terme effectif de l'occupation et, par conséquent, de l'obligation au paiement des loyers. La cour écarte également les preuves de paiement produites par le preneur, faute pour ce dernier de démontrer la réception effective des fonds par le bailleur, et refuse d'imputer le dépôt de garantie sur les loyers impayés, rappelant sa fonction de garantie des obligations contractuelles jusqu'à la fin du bail. Le jugement est donc réformé pour limiter la condamnation à la période courant jusqu'à la restitution des locaux.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés, la résiliation du bail et l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la relation locative avait pris fin par un accord verbal et qu'il avait libéré les lieux, offrant de le prouver par témoins. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que la preuve de la résiliation amiable incombe au preneur. Elle retient que, pour se libérer de ses obligations locatives au visa de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats, le preneur aurait dû procéder à une offre réelle des clés par constat d'huissier ou intenter une action en résiliation judiciaire. La cour relève en outre qu'une sommation de payer ayant été valablement délivrée à l'adresse du local loué, il en résulte une présomption de maintien du preneur dans les lieux, rendant inopérante sa demande d'enquête. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le sort du dépôt de garantie après le versement d'une indemnité d'éviction au preneur commercial. En première instance, le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à restituer ce dépôt. L'appelant soutenait que l'indemnité d'éviction, fixée dans une instance antérieure, était globale et incluait nécessairement le montant du dépôt de garantie, rendant la demande de restitution irrecevable. La cour écarte ce moyen en se référant à la décision ayant fixé ladite indemnité, laquelle avait expressément exclu le dépôt de garantie de l'évaluation du fonds de commerce. Elle retient que le dépôt de garantie ne constitue pas un élément du fonds de commerce et que son remboursement demeure une obligation distincte, découlant du contrat de bail et de la libération des lieux par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre l'arrivée du terme contractuel et le droit au renouvellement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur, considérant que le bail à durée déterminée prenait fin de plein droit à son échéance. Le preneur soutenait que le congé était nul, faute de respecter les conditions de fond et de forme imposées par la loi n° 49.16, notamment l'obligation de motiver le refus de renouvellement. La cour retient que le statut des baux commerciaux est un régime d'ordre public qui déroge au droit commun des obligations. Elle rappelle que le preneur justifiant d'une exploitation continue de plus de deux ans acquiert un droit au renouvellement, de sorte que le bail ne peut prendre fin que par un congé conforme aux dispositions de l'article 26 de la loi n° 49.16. La cour juge par conséquent inopérant le congé fondé sur la seule arrivée du terme, ainsi que toute clause contractuelle contraire, réputée non écrite en application de l'article 6 de ladite loi. Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions et la demande d'éviction rejetée.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, retient qu'un bail commercial stipulant une clause de tacite reconduction se poursuit tant qu'un congé n'a pas été régulièrement délivré. Ayant souverainement apprécié que la cession par l'occupant de ses parts sociales dans la société locataire, la vente par le bailleur d'un autre bien immobilier et une condamnation pénale personnelle de l'occupant pour construction illégale étaient des éléments impropres à prouver l'extinction du bail, la cour d'appel en a exactement déduit que la relation locative était toujours en cours.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur est déchu de son droit de contester les motifs du congé qui lui a été délivré s'il n'a pas engagé la procédure de conciliation. Cette déchéance entraîne la fin du bail et autorise le bailleur à poursuivre l'expulsion du preneur, laquelle constitue un effet direct du congé.

Par conséquent, viole ce texte la cour d'appel qui, saisie d'une demande en résiliation et expulsion fondée sur un tel congé, examine les moyens de défense du preneur au lieu de vérifier si ce dernier était déchu de son droit de les invoquer pour n'avoir pas préalablement saisi la commission de conciliation.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le bailleur n'est tenu à aucune indemnité envers le preneur commercial, que ce soit sur le fondement de la législation sur les baux commerciaux ou sur celui de la responsabilité délictuelle, dès lors que la fin du bail résulte de la démolition de l'immeuble ordonnée par l'autorité administrative compétente. Une telle décision, qui constitue la cause directe de l'éviction, exonère le bailleur de toute responsabilité, quand bien même des manœuvres frauduleuses lui seraient imputées par le preneur.

En application des articles 663, 675 et 677 du Dahir des obligations et des contrats, le preneur est tenu de conserver la chose louée et de la restituer à la fin du bail. En l'absence d'un état des lieux, il est présumé l'avoir reçue en bon état et doit répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, se fondant sur un constat d'état des lieux établi le jour même du départ du preneur et sur une expertise judiciaire contradictoire, retient la responsabilité de ce dernier pour les dégradations importantes constatées, écartant ainsi l'argument tiré de la vétusté des lieux ou de l'absence de mention desdites dégradations dans le procès-verbal d'expulsion.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui rejette la demande en paiement de loyers formée par un bailleur, dès lors qu'elle constate souverainement, sur la base d'un procès-verbal dressé par un agent d'exécution, que le preneur a offert les clés du local loué au domicile du bailleur et que ce dernier a refusé de les accepter. Un tel procès-verbal d'offre et de refus suffit à établir la libération du preneur de son obligation de payer le loyer à compter de cette date.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un contrat de bail conclu par un administrateur judiciaire pour la gestion d'un bien placé sous sa garde est un contrat temporaire. Un tel bail, dont la durée est intrinsèquement liée à la mission de l'administrateur, prend fin de plein droit à la cessation de l'administration judiciaire.

Il échappe dès lors au statut protecteur du dahir du 24 mai 1955, de sorte que le preneur ne peut prétendre ni à un droit au maintien dans les lieux, ni à une indemnité d'éviction.