وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة (ب. إ.) بواسطة دفاعها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 10/04/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/11/2018 عدد 11384 عدد 6837/8205/2018 والذي قضى برفض الطلب.

في الشكل :

حيث سبق البت بقبول الاستئناف بمقتضى القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 25/07/2019.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن الطاعنة تقدمت بواسطة دفاعها بمقال افتتاحي لدى كتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء، عرضت فيه المدعية أنها تكتري المحل الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء، وذلك بموجب عقد كراء مصادق عليه بتاريخ: 01/07/2010، وذلك بسومة كرائية قدرها 300 درهم عن كل شهر من المدعى عليها، والذي يمنعها منه، وظل يستغله ويحتله رغم كرائه لها حسب الثابت من محضر المعاينة المنجز بتاريخ 26/07/2017 من طرف المفوض القضائي السيد رضوان (ل.) بناء على الأمر القضائي عدد 17326 بالملف عدد 20595/1109/2017 بتاريخ 13/07/2017 ، و أن جميع المحاولات المبذولة معه من أجل تمكنيها من محلها باءت بالفشل، لذلك تلتمس الحكم بطرد المدعى عليها من المحل بشارع [العنوان] الدار البيضاء، والمعد لغسل السيارات و الزرابي، وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها: 5000 درهم عن كل يوم من تاريخ الامتناع عن التنفيذ، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميله الصائر. و عزز المقال بنسخة مصادق عليها من عقد كراء ومحضر معاينة واستجواب.

وبناء على إدلاء المدعى عليه بواسطة نائبه بمذكرة جواب بجلسة 07/11/2018 جاء فيها أنه لا تربطه بين المدعية أية علاقة كرائية، وأن الممثل القانوني المزعوم للمدعية هو السيد جمال (ا.) ابن العارض، والذي ارتكب في حق والده المدعى عليه الحالي عدة جرائم تخص السرقة في حق الأصول، حسب الثابت من الشكاية عدد 10324/3101/2017، وأن المعني بالأمر هارب من وجه العدالة، ويتواجد بالديار الإيطالية، إضافة إلى شكاية ثانية، وأن العقد الرابط بينهما مجرد عقد صوري، تم إلغاؤه بعد انصرام أجله القانوني، و توصل المدعي بإشعار بنهايته، وأن المدعية عاجزة عن إثبات انتفاعها بالمحل موضوع المقال، كما أنها عاجزة عن إثبات العلاقة الكرائية بواسطة وصولات كرائية، وأن محضر المعاينة المدلى به يفند ادعاءاتها، و يثبت فعليا و واقعيا و قانونيا انتهاء العلاقة الصورية للشركة المزعومة، والتي ولدت ميتة، وأن العارض هو صاحب المحل، وهو الذي يقوم بتسييره واستعماله فيما اعد له، وذلك بترخيص قانوني من السلطات المختصة، وأن الثابت من المعاينة المرفقة بمقال المدعية، يتضح أن العارض يستغل محله قبل كرائية أي منذ سنة 2009 في غسل السيارات، وهذا يتناقض مع تحرير العقد في 01/07/2010، وأنه تفنيدا لكل التباس، فإن العارض أبلغ ابنه العارض السيد جمال (ا.)، باعتباره الممثل القانوني للمدعية المزعومة، بفسخ العقد المستدل به، و ذلك بناء على الشروط المضمنة ببنوده، وبالأخص الفقرة الثانية منه، ذلك أن مدة العقد حددت في ثلاث سنوات، وأن تجديده يخضع للشروط الخاصة، تخول حق الفسخ للطرفين مقابل الإشعار، وأنه بتمعن جيد في مقتضيات المادة الرابعة من مدونة التجارة، يتضح أنه يقرر أن العبرة ليست بمرور سنتين على إبرام عقد الكراء الصوري موضوع الدعوى فقط، بل العبرة بالانتفاع بالمحل لمدة سنتين، كما أن قيمة الإيجار الحقيقة للمحل هي: 30.000,0 درهم شهريا، و ليس: 300 درهم، كما زعمت المدعية لكون المحل تتعدى مساحته 240 متر مربع، لذلك يلتمس الحكم بعدم قبول الطلب شكلا و برفضه موضوعا و تحميل المدعية الصائر.

و بناء على إدلاء المدعى عليه بواسطة نائبه بمذكرة مرفقة بوثائق بجلسة: 14/11/2018 تتضمن طلب تبليغ إنذار غير قضائي ومحضر تبليغه يتعلق بفسخ عقد الكراء، و كتاب السيد رئيس مقاطعة الحي المحمدي موجه إلى السيد مدير وكالة الحوض المائي لأبي رقراق والشاوية بنسليمان، ومطبوع طلب الترخيص بحفر بئر منجز من طرف العارض، وقرار افتتاح البحث العلني في شأن مشروع ثقب وجلب الماء منه لفائدة علي (ا.) تحت عدد 966/2013 منجز من طرف وكالة الحوض المائي لأبي رقراق والشاوية، وكتاب السيد مدير وكالة الحوض المائي لأبي رقراق والشاوية بنسليمان موجه للسيد المدير الجهوي الإقليمي للنقل، وخبرة تقنية لفائدة العارض بخصوص الثقب للمحل المحل لغسل السيارات، والتزام العارض باحترامه بالمكان المخصص للثقب المشار إليه بمكتب الدراسات المدنية، وعقد صدقة بموجبه تصدق المدعى عليه الحالي لفائدة المدعي بربع عقاره مجانا، وشكاية من العارض في مواجهة ابنه المدعي تتعلق بالسرقة في حق الأصول والمشاركة وبالفساد والسكر العلني، وإرسالية الشرطة تهم الشكاية عدد 10324/3101/2017.11، وشهادة ملكية للعقار تثبت مساحته 240 متر مربع.

و بناء على إدلاء المدعية بواسطة نائبها بمذكرة تعقيب بجلسة 14/11/2018 جاء فيها أن المشرع المغربي ألزم لثبوت العلاقة الكرائية لابد من الإدلاء بعقد ثابت التاريخ، وهذا ما يتوفر في نازلة الحال، ذلك أن العارضة أدلت بعقد الكراء الرابط بينها والمدعى عليه و محدد فيه السومة الكرائية للمحل، وأن ما يخفيه المدعى عليه أن العقار موضوع عقد الكراء كان مرهونا لفائدة بنك (و.) بما قدره 2.756.568,00 درهم، و أن البنك باشر إجراءات التنفيذ لبيع العقار بالمزاد العلني، وهذا ما دفعه إلى تفويت الربع في ملكية المحل، مع بيع الساروت للمحل السفلي لفائدة ابنه جمال (ا.) الذي أنشأ به شركة (ب. إ.)، وأكرى لها المحل المذكور، مقابل أداء مبلغ مليون ومائة وعشرون ألف درهم، وذلك لفائدة البنك وحصل من دفاعها على التنازل عن الحجز التنفيذي، وأن دفع المدعى عليه بأنه أب ممثل المدعية، لا يمكن أن ينهض كدليل على حرمان العارضة من حقوقها المشروعة، وأنه رغم أن الكراء مطلوب و ليس محمول، بادرت العارضة إلى عرض الواجبات الكرائية على المدعى عليه، إلا أنه رفض تسلمها متذرعا أن المحل هو مالكه، وأن عقد الكراء الرابط بينه وبين العارضة لا يلزمه، وأن استمرار عقد الكراء بين العارضة والمدعى عليه، ينزع شرعية تواجد هذا الأخير بالمحل، بل إنه محتل بدون سند للمحل التي هي أولى باستغلاله، لذلك تلتمس الحكم برفض الطلب .

وبعد استفاء كافة الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه، استأنفته الطاعنة مؤسسة استئنافها بعد ذكر موجز الوقائع على ما يلي: أن الحكم المستأنف اعتمد في قضائه على العلة التالية : " و حيث إن الثابت من محضر المعاينة المنجزة من قبل المدعي نفسه أن المدعى عليه ظل يستغل المحل قبل إبرام عقد الكراء منذ 2009 في غسل السيارات والزرابي، ولم يمكن المدعي منه رغم إبرام عقد الكراء. وإن سند تواجد المدعي بالمحل قبل و بعد إبرام عقد الكراء هو ملكيته للعقار ككل." وهذا السبب الذي أضافه الحكم المستأنف هو أنه في حالة استمرار المالك للعقار الذي أكراه للغير، فإن ذلك كفيل بأن يجمد عقد الكراء، كما هو الشأن في نازلة الحال. ذلك أن العارضة هي تكتري المحل من المستأنف عليه الذي لم يعد يملك فيه إلا 4/3 كما هو ثابت من خلال شهادة الملكية. و إنها لما طالبت المستأنف عليه بإخلاء محلها و تمكينها منه، تواجه بأن استمراره بهذا المحل حسب قوله منذ 2009 يجعل عقد الكراء كأنه لم يعد. و أن ما اعتمده الحكم المستأنف هو خرق لأبسط قواعد التقاضي بحسن نية، لذلك تلتمس إلغاء الحكم المستأنف. و بعد التصدي الحكم بطرد السيد علي (ا.) من المحل بشارع [العنوان]، الدار البيضاء، و المعد لغسل السيارات والزرابي. و ذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000,00 درهم عن كل يوم من تاريخ الامتناع عن التنفيذ. وارفقت مقالها بنسخة عادية من الحكم المستأنف. و صورة لشهادة الملكية .

وبناء على جواب دفاع المستأنف عليه المدلى به خلال جلسة 11/07/20019 أن مالك العقار هو المستغل الفعلي للمحل التجاري، وذلك قبل إنجاز عقد الكراء الصوري، وأنه منذ سنة 2009 بدأ يستغله في غسل السيارات والزرابي. وأن المحكمة الابتدائية قد عللت الحكم المطعون فيه استينافيا تعليلا قانونيا، لأنها كما ضمنته في حكمها لا يوجد بين طيات الملف ما يفيد تمكين المدعى عليه للمدعية من المحل بعد ابرام عقد الكراء، واستغلال هذه الأخيرة له، واحتلال المدعى عليه للمحل بعد تمكين المكتري منه حتى يصح القول بكونه محتل بدون سند . و أن العقد المستدل به هو عقد صوري، وأن قيمة الإيجار الشهرية الوهمية المحددة في مبلغ 300 درهم، تؤكد صدقيته، لكون المحل موضوع العقد يتجاوز 240 متر مربع، ويتواجد بشارع جد مهم وانه لا وجود لآثاره القانونية على ارض الواقع، وان الهدف من إنشائه هو فقط حصوله على بعض الوثائق حسب زعم الابن العاق جمال (ا.)، الذي هو ابن للمستأنف عليه. وأن المستأنف عليه أكد صورية هذا العقد من خلال عجز المستأنفة عن الإدلاء ولو بوصل واحد، يؤكد أداءها للكراء الهزيل المحدد في مبلغ 300 درهم مقابل 240 متر مربع. وان المستأنفة عجزت عن إثبات وجودها فعليا من خلال نشاطها التجاري بالمحل مند انجاز العقد في 2010، بل أدلت بمحضر معاينة من صنعها، تثبت من خلاله أن المستأنف عليه هو الذي يستغله قبل وبعد إبرام عقد الكراء، وان المعاينة المشار إليها أثبتت أن هذا الأخير يستغله في غسل السيارات والزرابي بصفة قانونية، وانه أدلى لكل الوثائق التي تؤكد ذلك وتفند ادعاءات المستأنفة المجانية للصواب . و درءا لكل لبس في مخيلة المستأنفة، فقد أكد المستأنف عليه في معرض جوابه السابق أمام المرحلة الابتدائية، أنه بالرغم من صورية العقد، وبعد اكتشاف الجرائم التي ارتكبها الممثل القانوني للشركة المزعومة باعتباره ابنه العاق، وتمشيا مع مقتضيات الفقرة الثانية من العقد فقد وجه له إنذارا بفسخ عقد الكراء، وأنه توصل به شخصيا بتاريخ 02/08/2017، وأن المفوض القضائي الحسين (ب.) أنجز محضرا في الموضوع، والذي يتضمن فسخ العقد بشكل نهائی. وتبعا لعجز المستأنفة عن إثبات انتفاعها بالمحل لمدة سنتين طبقا للمادة 4 من القانون رقم 46.16، ولعدم إثباتها لعناصر الأصل التجاري، والدي يشمل وجوبا على الزبناء والسمعة التجارية حسب ما تنص عليه المادتين 79 و 80 من مدونة التجارة، وطبقا للقرارات المتواترة لمحكمة النقض في هذا الصدد ناهيك عن عجزها إثبات نشاطها المزاول فعليا – وجدير بالذكر أن قضاء المحاكم التجارية دأب على توقف التاجر عن استغلال المحل نهائيا في مزاولة النشاط التجاري يجعل الأصل التجاري الذي كان مملوكا له قد اندثرت عناصره – وفي نازلة الحال فان المستأنفة لم يسبق لها مباشرة أي نشاط تجاري بالمرة ولا تتوفر على دفاتر تجارية تثبت نوعية نشاطاتها التجارية . وأن المستأنف عليه كان قبل انجاز العقد الوهمي داخل محله وبعده يمارس نشاطه الحرفي المذكور، والذي أكده محضر المعاينة المنجز من طرفها، فعن اي احتلال تتحدث المستأنفة فالمحل التجاري لم تكن تتواجد به لا قبل ولا بعد انجاز العقد الكراء موضوع الفسخ المنتهية صلاحيته، طیه أصل عقد اشتراك للتزود بالماء منجزة بتاريخ 26/01/2012 وأصل عقد اشتراك للتزود بالكهرباء منجزة بتاريخ 26 /01/2010 أيضا في اسم السيد علي (ا.) أي - المستأنف عليه الحالي - والخاص بمحله التجاري بشارع [العنوان] موضوع الطعن بالاستئناف، وأخيرا أصل إشعار بالفوترة الشهرية المتعلقة بالمحل التجارى نفسه بشارع [العنوان] الخاصة بالاستهلاك لشهر يونيه 2019 والحاملة لمبلغ الاستهلاك في حدود 911.46 درهما . وان الحكم الابتدائي جاء معللا تعليلا كافيا وقانونيا، لأنه خلص من وثائق ملف القضية وخاصة شهادة الملكية أن المستأنف عليه الحالي هو المكری ومالك العقار موضوع الدعوى، وان محضر المعاينة المنجزة من طرف المستأنفة نفسها، أكد بدوره أن المحل موضوع الكراء ظل يستغله المستأنف عليه قبل إبرام عقد الكراء منذ 2009 في غسل السيارات والزرابي، وأنه لا وجود لهده الأخيرة بالمحل رغم إبرام عقد الكراء . وأشار الحكم الابتدائي عن صواب أن سند تواجد المستأنف عليه الحالي بالمحل قبل وبعد إبرام عقد الكراء هو ملكيته للعقار ككل، مما يكون معه ادعاءات المستأنفة عن احتلال بدون سند عار من الصحة تؤكده تواجد المستأنف عليه الحالي الواقعي القانوني وتعضضه الوثائق الرسمية المرفقة بالمذكرة الجوابية لجلسة 07/11/2018 والمدلى بها أمام المحكمة الابتدائية والتي أشار إليها الحكم موضوع الطعن بالاستئناف . لهذه الأسباب يلتمس تأييد الحكم موضوع الاستئناف وتحميل المستأنفة صائر الدعوى. مرفقا مذكرته بأصل عقود اشتراك للتزود بالماء والكهرباء، واصل إشعار بالفوترة الشهرية لشهر يونيه 2015 ، وأصل کتاب مدير وكالة الحوض المائي خاص بالبئر، وطلب تبلیغ إنذار غير قضائي، ومحضر تبليغ إنذار توصل به السيد جمال (ا.) والمتعلق بفسخ عقد الكراء بتاريخ 02/08/2014- البطاقة الوطنية للمستأنف عليه.

وبناء على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 25/07/2019، والقاضي بإجراء بحث لاستجلاء العناصر الغامضة في النازلة.

وبناء على إدراج الملف بجلسة البحث المنعقدة بتاريخ 14/11/2019، والتي حضر خلالها نائبا الطرفين، وحضر السيد عبد الله (ح.)، وأدلى بتوكيل لحضور جلسة البحث لتمثيل المستأنفة، وحضر المستأنف عليه، وصرح ممثل الطاعنة بأنه تم إبرام عقد الكراء بتاريخ 26/12/2016 مع المسمى جمال (ا.)، وأنه لم يتم الولوج للمحل، لكون والد المكري كان يحتفظ بالمفاتيح وامتنع عن تسليمها لابنه. وصرح المستأنف عليه أن الملك ملكه ، وأن ابنه هو الذي قام بإبرام عقد الكراء، مضيفا بأنه تصدق على ابنه بربع العقار سنة 2014، وعن سؤال أجاب بأن عقد الكراء المدلى به، أفاد بأنه وقع فسخه من طرف المستأنفة، وأن الرقم 138 يهم بباب المنزل السكني، ولا علاقة له بالشركة.

وبناء على المستنتجات بعد البحث المدلى بها من طرف نائب المستأنفة خلال جلسة05/12/2019، والتي جاء فيها بأن المستأنف عليه المالك ¾ من العقار المكترى، أكد أنه سبق له أن أبرم عقد كراء مع ابنه جمال (ا.) بصفته الممثل القانوني والمالك الوحيد للعارضة شركة (ب. إ.)، الشيء الذي يعطي لهذه الأخيرة الشرعية في التواجد بالمحل، خاصة وأنها لازالت تؤدي واجبات الكراء لغاية تاريخه، مضيفة بأنها لازالت تتمسك بعقد الكراء الثابت التاريخ والمصادق على صحة توقيعه بتاريخ 01/07/20110، وبالتالي فإن إنهاءه يخضع للقانون رقم 16-49، ولا يمكن القبول باعتبار أن عقد الكراء الرابط بين المستأنف عليه تم فسخه، دون الإدلاء بما يفيد ذلك ، لأجله تلتمس الحكم وفق ما جاء بالمقال الاستئنافي، وأرفقت مذكرتها بوصل كراء، وبصورة من عقد التفويت، وبصورة من قرار استئنافي.

وبناء على المستنتجات بعد البحث المدلى بها من طرف نائب المستأنف عليه خلال جلسة05/12/2019، والتي جاء فيها بأن وكيل المستأنف عليها وقع في خطأ جسيم لما اعتبر أن الأمر يتعلق بالمحل رقم 138، والحال أن الرقم المذكور يهم محلا سكنيا حسب الثابت من العنوان المضمن بالبطاقة الوطنية، ومن خلال محضر المعاينة كذلك، وفواتير استهلاك مادتي الماء والكهرباء، بينما تشير فاتورة الماء والكهرباء الخاصة بالمحل إلى الرقم 140، مضيفا بأن عقد الكراء الذي كان يربط العارض بابنه قد تم فسخه بتاريخ 02/08/2017، وفق ما يتبين من الإنذار الموجه من طرف المفوض القضائي. علاوة على ذلك فالطاعنة لم تثبت تحوزها للمحل أو حصولها على المفاتيح ، كما لم تثبت ممارستها لأي نشاط حرفي، لأجله يلتمس الحكم بتأييد الحكم المستأنف، وتحميل المستأنفة الصائر. وأرفق مذكرته بصورة من بطاقة وطنية، وصورة من محضر معاينة مجردة، وثلاثة فواتير خاصة باستهلاك مادتي الماء والكهرباء، وإشعار ضريبي، ونسخة من إنذار مع محضر تبليغه، وصورة فوتوغرافية.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 12/12/2019 ألفي بالملف مذكرتين صادرتين عن نائبي الطرفين، فتقرر اعتبار القضية جاهزة، فتم حجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 19/12/2019 .

محكمة الاستئناف.

حيث تمسكت المستأنفة بأسباب الاستئناف كما هي مسطرة أعلاه.

وحيث وخلافا لما نعته الطاعنة، فإن الحكم المستأنف علل قضاءه تعليلا قانونيا مناسبا، لما اعتبر أن بسط المستأنف عليه يده على العين المدعى فيها، يجد سنده في كونه مالكا للعقار، وفي صفته كمكري، وأن الطاعنة وإن أبرمت مع هذا الأخير عقد كراء بواسطة ما كان يمثلها بتاريخه، وبصرف النظر عن مناقشة مدى استمرارية هذا العقد من عدمه، فإنها لم تتسلم العين المكتراة حسب إقرارها، ولم يسبق لها أن طالبت بإلزام المكري بتسليمها العين المذكورة، طبقا للفصول 635 و 636 و 638 من ق ل ع، وبالتالي فإن استمرارية المكري في حيازة المحل موضوع النزاع، والانتفاع به على وجه من الوجوه، لا يمكن اعتباره لأجل ذلك محتلا للمدعى فيه، احتلالا بدون سند، مما يكون معه الحكم المستأنف قد طبق القانون تطبيقا سليما، وينبغي الحكم بتأييده، مع رد الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس قانوني، وتحميل الطاعنة صائر طعنها، اعتبارا للنتيجة التي آل إليها الطعن.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا وانتهائيا وحضوريا.

في الشكل: سبق البت بقبول الاستئناف بمقتضى القرار التمهيدي .

في الموضوع: برده، وتأييد الحكم المستأنف، وتحميل الطاعنة الصائر.