وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السيد محمد (ب.) بواسطة نائبه المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 10/6/2018 والذي يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 1489 الصادر عن المحكمة التجارية بالدارالبيضاء بتاريخ 21/02/2018 في الملف عدد 12135/8206/2017 والذي قضى في الشكل بقبول الدعوى وبرفضها موضوعا وبتحميل رافعها الصائر.

حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف.

حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن السيد محمد (ب.) تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة الابتدائية باليوسفية بتاريخ 13/2/2017 عرض من خلاله أنه يملك المحل الكائن بمنطقة [العنوان] اليوسفية والذي يستغله المدعى عليه على وجه الكراء لبيع الدراجات النارية حسب شهادة السجل التجاري، غير أنه وبدون موافقته قام بإدخال تغييرات جذرية على المحل من تغيير الباب الخارجي وإحداث نوافذ وسدة ودرج وذلك بعد أن غير النشاط وحوله إلى مقهى ،ملتمسا التصريح بالمصادقة على الإنذار من اجل إفراغ المدعى عليه من المحل موضوع الدعوى هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 300 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل والصائر؛وعزز الطلب بصورة إنذار ومحضر تبليغ إنذار ومحضر معاينة والسجل التجاري نموذج 1/7.

و بناءا على إدلاء نائب المدعى عليه بمذكرة جوابية بجلسة 08/05/2017 دفع فيها بعدم الاختصاص النوعي على اعتبار ان الدعوى تتعلق بعقد كراء محل تجاري فيكون الاختصاص للمحاكم التجارية، كما التمس عدم قبول الدعوى لعدم الإدلاء بعقد الكراء وفي الموضوع رفض الطلب لان قانون الكراء الجديد لم يجعل من أسباب الإفراغ تغيير النشاط التجاري.

و بناءا على إدلاء نائب المدعي بمذكرة تعقيبية بجلسة 05/06/2017 جاء فيها أن الاختصاص منعقد لهذه المحكمة لتواجد العين المكتراة داخل نفوذها الترابي وانه تم عرض واجبات الكراء عن المدة من 1/4/2016 إلى 1/5/2016 بسومة شهرية قدرها 3600 درهم بمقتضى محضر عرض عيني لفائدته وأن التغييرات التي ادخلها المدعى عليه في المحل موضوع النزاع ثابتة وبالصورة، مشيرا انه تطبق مقتضيات القانون 49/16 على عقود الكراء الجارية وعلى القضايا غير الجاهزة للبت فيها مما يتبين منه أن دعواه مستجمعة لكافة شروط القبول شكلا وموضوعا، ملتمسا استبعاد ما جاء في المذكرة الجوابية نظرا للتناقض الوارد فيها والإشهاد له على هذا التعقيب وتمتيعه بما جاء في مقاله الافتتاحي، وأرفق المذكرة بمحضر عرض عيني – شهادة بيع .

و بناءا على إدلاء نائب المدعى عليه بمذكرة جوابية بجلسة 03/07/2017 جاء فيها أن العقد لم يشر إلى طبيعة النشاط التجاري التي سيزاول به استغلاله للمدعى فيه وأن المدعي تحاشى الإدلاء بعقد الكراء كما أن هذا الأخير لم يثبت الحالة التي كان عليها المحل قبل التغيير المزعوم، وأن الآثار المترتبة عن التغييرات الجوهرية هي المنصوص عليها بمقتضى المادة 8 من ظهير 99/16، فضلا عن ذلك فان الإنذار لا جود له؛ لأجله يلتمس رفض المقال الافتتاحي.

و بناءا على إدلاء نائب المدعي بمذكرة رد بجلسة 24/07/2017 جاء فيها أن الإنذار موجه للمدعى عليه في إطار ظهير 24 ماي 1955 ويتضمن جميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا وهو موجود بين أوراق الملف وانه يمكن الوقوف على عين المكان وملاحظة مدى صحة مزاعمه مع تحرير محضر بذلك بعد مقارنة حالة المدعى فيه مع جميع المحلات المجاورة له وملاحظة انه فقد الجمالية التي كانت له قبل التغيير الذي أحدثه فيه المدعى عليه بدون موافقته؛ لأجله يلتمس الإشهاد له على هذه المذكرة وتمتيعه بما جاء في مقاله الافتتاحي.

و بناءا على ملتمس النيابة العامة الرامي إلى تطبيق القانون.

وبناء على الحكم الصادر بتاريخ 31/7/2017 تحت عدد 117 القاضي بعدم الاختصاص النوعي للبت في القضية وإحالتها على المحكمة التجارية المختصة بقوة القانون وبدون صائر.

و بناء على إدلاء نائب المدعي الأستاذ محمد (أ.) بمذكرة تأكيدية بجلسة 14/02/2018 يلتمس من خلالها الحكم وفق ما جاء في مقاله الافتتاحي.

و بعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه السيد محمد (ب.) بواسطة نائبه والذي جاء في أسباب استئنافه أن تعليل محكمة الدرجة الأولى قد جانب الصواب وأن واقعة ادخال تغييرات جوهرية على المحل من طرف المستأنف عليه دون إذنه ثابتة من محضر المعاينة ومن تغيير النشاط التجاري ومن التغييرات وأن تغيير النشاط من بيع الدراجات النارية الى مقهى تطلب من المستانف عليه بناء منضدة والتي أشار إليها المفوض القضائي في محضر المعاينة وأنه لا يعقل أن تكون منضدة في بيع الدرجات وان بناء الطابق العلوي السدة وربطه بدرج لم يكن متوفرا في المحل عندما كان مستغلا لبيع الدراجات وأن استغلال المحل كمقهى تطلب من المستأنف عليه فتح نوافذ للتهوية وادخال الضوء للزبناء وهي واقعة لم تكن متوفرة في هندسة المحل كما هو مكرى للمستأنف عليه وأن المنطق القانوني يقتضي القول بأن التغييرات ثابتة من طبيعة تغيير النشاط الثابت من الوثائق المدلى بها وأن محضر المعاينة أثبت التغييرات وأنه يؤكد بالملموس تأثيرها على العقار والمحل وأن استبعاد كل هذه المعطيات بدون تعليل وبدون خبرة تقنية بعلة انعدام وسائل الاتبات المتمسك بها والمستمدة من الوثائق المدلى بها كالسجل التجاري ومحضر المعاينة وطبيعة النشاط وما ارتبط به من تغيير جوهري على مرافق المحل يؤكد عدم صواب تعليل الحكم الابتدائي وأن القرار المتمسك به في الحكم الابتدائي عدد 450 بتاريخ 18/4/2007 ملف تجاري عدد 1297/3/2/25 يتعلق بممارسة نشاط تجاري اعتيادي الذي لا تتفق معه واقعة القيام بالتغييرات خاصة إذا كانت اصلاحات ضرورية وأن نازلة الحال تتعلق بتغيير جوهري للنشاط التجاري من محل لبيع الدرجات النارية الى مقهى أي أنه لا مقارنة مع وجود الفارق ، وأنه يلتمس أساسا إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي القول والحكم وفق ما جاء في المقال الافتتاحي للدعوى واحتياطيا جدا القول والحكم بإجراء خبرة تقنية تعهد لخبير في البناء تكون مهمته إجراء معاينة تقنية على التغييرات المنجزة والمشار إليها في محضر المعاينة وتاريخ انجازها مع حفظ حقه في التعقيب على ضوء الخبرة ، ملتمسا قبول الاستئناف وبإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي القول والحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمستأنف عليها والحكم بإفراغها من المحل الكائن بمنطقة [العنوان] اليوسفية هي أو من يقوم مقامها واستعمال القوة العمومية إذا تطلب الأمر ، واحتياطيا الحكم بإجراء خبرة تقنية تعهد الى خبير مختص في العقار تكون مهمته التأكد من واقعة التغييرات المدخلة على المحل وتاريخها وتأثيرها على العقار وفق ما هو مسطر في المعاينة مع حفظ حقه في التعقيب على ضوء الخبرة والحكم على المستأنف عليها بالصائر ، وأدلى بنسخة من الحكم الابتدائي رقم 1489 بتاريخ 21/2/2018 ملف 12135/8206/2017 .

و بناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه والذي أوضح أن الحكم الابتدائي جاء معللا تعليلا سليما إذ تبت للمحكمة أن كل ما ادعاه الطرف المستأنف غير صحيح لكون العقد الرابط بين المستأنف عليه والطرف المستأنف لم يشر صراحة الى طبيعة النشاط التجاري الذي سيزاول به المستأنف عليه استغلاله للمدعى فيه وهذا ما جعل الطرف المستأنف قد تحاشى الإدلاء بعقد الكراء لهذه الغاية ، كما ان الطرف المستأنف لم يثبت الحالة التي كان عليها المدعى فيه قبل التغيير المزعوم ولا ماهية التغييرات الحاصلة التي أحدثها ، وأن الآثار المترتبة عن التغييرات الجوهرية هي المنصوص عليها بمقتضى المادة 8 من ظهير 99/16 والتي أشارت في فقرتها الثانية '' إذا احدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة الى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار '' وأن الإنذار المشار إليه في المادة 8 من النص المذكور لا وجود له أصلا فضلا عن ضرورة تضمينه البيانات الواردة في الفصل المذكور وأنه وأمام كل هذه الاخلالات التي شابت دعوى المستأنف تجعلها غير جديرة بالاعتبار وتجعلها غير مؤسسة تأسيسا قانونيا ويتعين تبعا لذلك القول بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به ، ملتمسا الإشهاد له بمذكرته مع تمتيعه بما جاء فيها .

و بناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه والذي أوضح أن المستأنف عليه أدلى بمذكرة جوابية تمسك فيها بالدفوع المتمسك بها ابتدائيا وأنه سبق له أن أكد في مقاله الاستئنافي كون التغييرات المتمسك بها ثابتة من محضر المعاينة المنجزة من طرف مفوض قضائي وأن تغيير النشاط من بيع الدراجات الى مقهى تطلب من المستأنف عليه إدخال تغييرات جوهرية على المحل المكرى له بدون موافقته وأن تعليل المحكمة الابتدائية مجانب للصواب وأنه استبعد الوثائق المدلى بها وهي السجل التجاري ومحضر المعاينة دون التأكد من تاثير التغييرات المنجز على العقار من عدمه،وأنه تمسك بإجراء خبرة تقنية تؤكد المعطيات المتمسك بها المتمثلة في إدخال تغييرات جوهرية مؤثرة على العقار التي قام بها المستأنف عليه ، ملتمسا الحكم وفق ما جاء في المقال الاستئنافي وعلى المستأنف عليه بالصائر.

و بناءا على القرار التمهيدي عدد 791 الصادر بتاريخ 31/10/2018 والقاضي بإجراء خبرة ، عهدت مهمة القيام بها الى الخبيرة مينة حكيمي التي انجزت تقريرا أودعته بكتابة الضبط بتاريخ 04/09/2019

و بناءا على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه والذي أوضح أن المستانف لم تكن تربطه به أية علاقة وأن عقد الكراء كان يربطه بالسيد عبد الرحيم (ش.) الذي كان يملك العقار موضوع النزاع وهو الذي أكرى له وأدن له بالقيام ببعض الإصلاحات الطفيفة التي عاينتها السيدة الخبيرة وبذلك لا صفة للمستأنف في مقاضاته على وضعية واقعية وقانونية لم يكن طرفا فيها حسب الوثائق المدلى بها ، كما اتضح من خلال الخبرة ان الإصلاحات كانت قديمة وبإذن المالك السابق السيد عبد الرحيم (ش.) وبترخيص من الجهات الوصية ، وأن المستأنف بعد شرائه العقار موضوع النزاع لم تضف إليه أي إصلاحات ، مما يتضح معه أن هدا الأخير يريد إرهاقه بالدعاوى الكيدية ليس إلا علما أن السومة لهذا المحل محددة في مبلغ 3600 درهم وهو مبلغ باهض بالنظر للطبيعة الاقتصادية للمنطقة باعتبارها منطقة شبه قروية ويلتمس الإشهاد له بما جاء في مستنتجاته بعد الخبرة وتمتيعه بما جاء فيها ، المرفقات : عقد كراء و وخصة شغل الاملاك الجماعية ورخصة الترميم ورخصة رقم 18/16 ووصولات الاداء .

و بناءا على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه والذي أوضح أن الخبير وضع تقريره حدد فيه التغيرات التي ادخلها المستانف عليه على المحل موضوع الدعوى ، وأن السيد الخبير اثبت ان السدة تم احداثها وغير متواجدة في التصميم المخصص ، وأن النافدتان الصغيرتان المتواجدتان بالواجهة الخلفية تبدوان حديثتان کون لا زالت آثار المرطوب بادية على ايطارهما ، وأن بناء الكونتوار واشغال البلاط الأرضي حديثتان ، وأن ذلك ما يؤكد أن المستانف عليه ادخل هذه التعديلات على المحل استغلاله كمقهى بعد ان كان مخصص لبيع الدراجات النارية كما هو واضح من العقد ، وأن المستانف عليه استغل رخصة الترميم الممنوحة له بشكل مخالف للقانون وأن رخصة الترميم تنص على ترمیم واصلاح المرطوب وأن المستانف عليه قام بعملية هدم وبناء المحل كما هو واضح من تقرير الخبرة بحيث قام بفتح نوافذ وبناء سدة وبناء الدرج المؤدي اليها ومرحاض بها وبناء الكونتوار كما هو واضح من التقرير ، وأن هذه التصرفات تشكل مخالفة للعقد الرابط بين الطرفين واضرارا به ، ملتمسا الحكم وفق ما جاء في المقال الاستئنافي والحكم على المستانف عليه بالصائر .

و بناءا على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 02/10/2019 ألفي بالملف مستنتجات بعد الخبرة مقدمة من طرف الأستاذ برزوق (ع.) عن الطرف المستأنف عليه كما الفي بمذكرة بعد الخبرة للأستاذ (أ.) محمد عن المستأنف الذي حضر لجلسة يومه وتسلم نسخة من المذكرة فتقرر اعتبار الملف جاهزا وحجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 16/10/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن أوجه استئنافه تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إن الإنذار موضوع النازلة المبلغ للمستأنف عليه بتاريخ 26/7/2016 مبني على سبب تغيير النشاط الى مقهى وقاعة شاي وإحداث تغييرات بالمحل من قبل تغيير باب المحل وإحداث نوافذ ومنضدة وطابق علوي ''سدة'' .

وحيث إنه أمام تمسك الطاعن بالسبب المتعلق بإحداث تغييرات بالمدعى فيه فقد قررت هذه المحكمة إجراء خبرة عهدت مهمة القيام بها الى الخبيرة مينة حكيمي التي خلصت في تقريرها الى أن الدرج المحدث والمخالف لتصميم كان يؤدي الى السدة الخلفية قبل حذف الباب وتم إغلاقه وبالتالي استنتجت أن هذا الدرج كان موجود أو كان يؤدي الى السدة المستغلة كشقة قبل اغلاق الباب الفاصل وبالتالي تكون الخبيرة قد حسمت في مسألة الدرج وبالتالي لا يمكن أن يعزى إنشاؤه الى المستأنف عليه ، وبخصوص السدة المحدثة بالمحل فأفادت الخبيرة بأنها غير متواجدة في التصميم المرخص وخلصت الى أنه لايمكن لها تحديد تاريخ احداثها ، وبالتالي وفي غياب ما يفيد أن المستأنف عليه هو من قام ببنائها فإنه لايمكن نسبة ذلك اليه ، وبخصوص النافذتين المتواجدتين فإنه وإن أفادت بشأنهما الخبيرة بأنهما حديثتان فإنها لا تشكل تغييرات جدرية بالمحل من شأنها أن تمس بسلامة البناء وانما هي من مستلزمات وضروريات الانتفاع بالمحل وتحسين وضعيته ليكون ملائما للعمل الممارس فيه سيما وأن فتح النوافذ انما يساهم في انارة وتهوية الاماكن المظلمة بالعين المؤجرة ونفس الشيء بالنسبة لبناء الكونطوار واشغال بلاط الأرضية التي بالإضافة الى أن الخبيرة افادت بأنها تابعة لرخصة الترميم فهي تبقى من قبيل الاصلاحات ومستلزمات الانتفاع بالمحل، هذا بالإضافة الى ان الخبيرة قد وقفت على أنه لم ينتج عن تلك التغييرات أي ضرر على العقار المدعى فيه وبالتالي فحتى ما ثبت أنه أحدث حديثا من قبل النوافد والكونطوار واشغال البلاط الأرضي فهو لم يؤثر على سلامة البناء وبذلك فهو لا يعتبر مبررا لانهاء العلاقة الكرائية خلافا ما تمسك به الطاعن عن غير أساس اعمالا لمقتضيات الفقرة الثانية من المادة 8 من قانون 49.16 .

وحيث إنه وبخصوص تغيير النشاط من بيع الدراجات النارية الى مقهى وقاعة شاي فإن الملف خال مما يثبت اتفاق الطرفين بداية على تخصيص العين المكراة لنشاط معين دون آخر وثبوت اخلال المكتري بالالتزام المذكور مما يبقى معه السبب المعتمد عليه للقول بالإفراغ غير مبني على أساس ووجب رده اعمالا لمقتضيات المادة 22 من قانون 49.16 .

وحيث إنه تبعا لذلك يبقى ما قضى به الحكم المستأنف قد جاء مصادفا للصواب لذا وجب تأييده ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على اساس .

وحيث يتعين تحميل المستأنف الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا وحضوريا.

في الشكل : قبول الاستئناف .

في الموضوع : بتاييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر .