وبعد المداولة طبقا للقانون

بناء على مقال الطعن بالإستئناف والذي تقدم به المستأنف السيد عادل (أ.) بواسطة محاميه مسجل ومؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 1/8/2018 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 14/5/2018 تحت عدد 2168 في الملف التجاري رقم 2245-8206-2017 والذي قضى في الشكل بقبول الطلبين الأصلي والمقابل، وفي الموضوع في الطلب الأصلي بافراغ المدعى عليه عادل (أ.) من المحل التجاري الكائن بمركز عين دريج جماعة لمجاعرة وزان بجانب صيدلية (ع. د.) من شخصه وأمتعته وكل مقيم باسمه وبتحميله المصاريف ورفض باقي الطلب، وفي الطلب المقابل برفضه وبتحميل رافعه المصاريف.

في الشكل :

حيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 28/07/2018 حسب الطي المرفق بالمقال وتقدم باستئنافه بالتاريخ أعلاه أي داخل الأجل القانوني .

وحيث قدم المقال الاستئنافي وفق باقي الشروط الشكلية القانونية فهو مقبول .

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف ان السيد عبد السلام (ل.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال امام المحكمة التجارية بالرباط مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 29/6/2017 يعرض فيه انه يكري للمدعى عليه المحل التجاري الكائن بعنوانه اعلاه بسومة شهرية قدرها 1.200,00 درهم وان هذا الأخير خصصه للتصوير و عمد الى تقسيمه الى شطرين، مستغلا الشطر الأول منه في الحلاقة والثاني في التصوير بعدما قام بفتح للمحل مخالفا بذلك لبنود عقد الكراء، ما اضطره الى توجيه إنذار إليه للإفراغ لعلة تغيير النشاط ومعالم المحل، مشعرا اياه بارجاع الحالة الى ما كانت عليه، وهو الإنذار الذي بقي دون جدوى، ملتمسا لأجل ذلك الحكم اساسا على المدعى عليه بافراغه المحل المذكور من شخصه وامتعته وكل مقيم باسمه للإحتياج واداء مبلغ 18.000,00 درهم كتعويض عن الأضرار اللآحقة بالمحل نتيجة الهدم، واجراء خبرة للتاكد من تغيير معالم المحل وتحديد التعويض مع تحميله الصائر، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل، مرفقا طلبه بنص انذار ومحضر تبليغه وصورة مشهود بمطابقتها لعقد كراء ومحضر معاينة.

وبناء على جواب المدعى عليه مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 23/10/2017، جاء فيه ان المدعي عمد الى تبليغه انذارا ثانيا بتاريخ 30/9/2017 من اجل الإفراغ لتغيير النشاط ومعالم المحل، وانه تبعا لذلك يكون الإنذار الأول ملغى ولأن تاريخ تبليغ الإنذار الثاني لم يكن الا في 30/9/2017 يكون طلب الإفراغ مقدما قبل انصرام اجل الثلاثة اشهر المحدد في القانون 49/16 ، ملتمسا التصريح بعدم قبول الطلب شكلا، وبرفضه موضوعا لعدم قيام تغيير النشاط ومعالم المحل، وفي المقابل الحكم باجراء خبرة لتحديد التعويض عن فقدان الأصل التجاري وحفظ الحق في المطالب النهائية مدليا بنص انذار مؤرخ في 21/8/2017 وصورة من امر استعجالي وصورة من حكم.

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 1301 وتاريخ 11/12/2017 القاضي باجراء خبرة لتقويم الأصل التجاري.

وبناء على مستنتجات الطرفين حول التقرير المنجز.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية، صدر الحكم المشار اليه اعلاه استأنفه الطاعن وجاء في اسباب طعنه بخصوص الإنذار أن المكري وجه له انذارين الأول بتاريخ 26/11/2016 في اطار ظهير 24 مايو 1955 مبني على تغيير معالم المحل والنشاط وللإحتياج ، والثاني بتاريخ 30/9/2017 في إطار قانون 16-49 بناء على نفس الأسباب، الا انه رفع دعواه قبل استيفاء اجل 3 اشهر للإفراغ وخرق بذلك الفصلين 26 و 37 من ق 16-49 ، لذلك وجب الغاء الحكم، وبعد التصدي عدم القبول لتقديم الدعوى قبل اوانها ، وحول مبرر الإفراغ , ان المحكمة اعتمدت على استنتاجاتها الشخصية لإثبات التغييرات ولم تعتمد على خلاصة الخبرة التي اعتبرتها اصلاحات لتزيين المحل وتحسين مظهره، ليصبح لائقا للتصوير ، وانه لم يحدث أي تغييرات ، وكان المحل على حالته منذ البداية وعلى المكري اثبات خلاف ذلك حسب التصميم الهندسي للمحل ، وان طبيعة النشاط تقتضي تفرقة مكان التصوير عن مكان الإستقبال خصوصا للنساء ، وانه لا يستعمله في الحلاقة، وله محل اخر مجاور للحلاقة اسمه (ك.) على بعد 10 امتار من محل التصوير وقد سد المكري بابه بسياج ، وهناك دعوى جارية برفع الضرر عنه.

وبأن المفوض القضائي استغل تواجد معدات الحلاقة بمحل التصوير لأنه نقلها من المحل الآخر مخافة الإتلاف والصدأ وانه يمارس مهنة واحدة بالمحل وهي التصوير في المحل المقسم لقسمين وليس الى دكانين، وبأن الخبير لم يقف على أي نشاط آخر بالمحل دون التصوير وهو ما لم تشر اليه المحكمة بحكمها، ملتمسا لكل ذلك، في الشكل بقبول المقال شكلا وفي الموضوع تسجيل بان المحل هو واحد مقسم الى قسمين الأول خاص بالإستقبال للزبائن والثاني خاص بأخذ الصور، ومعاينة ان الخبير لم يعاين أي هدم او بناء او وجود نشاط اخر غير التصوير، وبالتالي الغاء الحكم الإبتدائي وبعد التصدي الحكم برفض الطلب، وارفق المذكرة بنسخة من الحكم الإبتدائي، وطي التبليغ.

وبناء على جواب المستأنف عليه بمذكرة جاء فيها انه وجه اليه انذارا بتاريخ 26/11/2016 لتغيير معالم المحل وللإحتياج وبعد ذلك سلك مسطرة الصلح بتاريخ 24/12/2016 ملف استعجالي 1349-8108-2016 حكم عدد 45 الصادر ب 18-1-2017 وانه بعد ذلك وجه اليه انذارا ثانيا هو ملحق بالإنذار الأول ولا يتضمن أي تنازل عن الإنذار الأول ، وكانت ساعتها دعوى الإفراغ رائجة امام المحكمة في ظل ظهير 1955 ، وبالتالي فالإنذار الأول المؤرخ في 26-11-2016 هو الواجب التطبيق لأن القانون الجديد 49/16 لا يطبق باثر رجعي وانه مجرد تذكير له بانه لازال متشبتا بالإنذار الأول المرسل في اطار ظهير 1955 واثر محاولات صلح بخصوص المحلات التي يكتريها منه الا انها باءت بالفشل ، وبالتالي فما جاء بمقال الإستئناف لا اساس قانوني له، لأنه لم يتنازل عن الإنذار الأول , ولم يقصد بالإنذار الثاني الا تاكيدا للأول , لأن دعوى الإفراغ كانت رائجة.

وحول تغيير معالم المحل، فهي ثابتة بالمعاينات والصور الفتوغرافية , وما جاء بالخبرة حول تغييرات واصلاحات بأنها تدخل في التزيين فإنه ليس للخبير ان يقول موقفه وان المستأنف حاول بعد ذلك اغلاق الباب الحديدي الثاني وهدم الصور بعد علمه بمجيئ الخبير, الا ان القائد والمقدم منعوه من ذلك وانجز محضر معاينة لإثبات ذلك. ملتمسا لكل ذلك تأييد الحكم الإبتدائي فيما قضى به.

وبناء على تعقيب المستأنف بمذكرة التمس فيها رد جميع ما جاء بجواب المستأنف عليه، لأنها مجرد وقائع لا دليل عليها والتمس الحكم وفق مقال طعنه بالإستئناف.

وبناء على القرار التمهيدي عدد 58 الصادر بتاريخ 23/01/2019 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد مصطفى الطاهري الذي ثم استبداله بالخبير السيد نجيب قرموشي.

و بناء على مذكرة مستنتجات المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 02/10/2019 جاء فيها أن المحكمة حددت مجموعة من النقاط الفنية التي على الخبير التأكد منها ، وحددت النقطة الأولى في وصف العقار من حيث المساحة والموقع والنشاط الممارس فيه وطريقة استعماله، وهو ما خلص فيه الخبير إلى أن المحل له بابان والنشاط المزاول فيه هو التصوير وهو الأمر الذي ينسجم كليا مع ما سبق التصريح به من طرف المستأنف كما أمرت المحكمة السيد الخبير بوصف العقار موضوع النزاع وصفا دقيقا من الداخل والخارج ومعاينة التغييرات المحدثة بالمحل بالمقارنة مع التصميم الأصلي له وهو الأمر الذي خلص إليه السيد الخبير من خلال تأكيده على أن هناك جدار فاصل لكنه يتم التجاوب داخليا بمعنى أن المحل هو واحد وليس اثنين من جهة ، ومن جهة أخرى فإن السيد الخبير لم يقارن تصميم المحل مع التصميم الأصلي له حتى يتأكد من تاريخ إنشاء الجدار، وأنه لم يدل المستأنف عليه للخبير بأي تصميم يثبت مخالفة المستأنف له وأنه منذ كرائه للمحل من صاحبته الأولى قبل أن تنتقل ملكيته للمستأنف عليه كان منقسم إلى قسمين ولم يقم به بمخالفة أي تصميم. النقطة الثالثة التي حددتها المحكمة للسيد الخبير هو التأكد من مدى تأثير التغييرات على المحل وسلامته، وهو الأمر الذي خاص فيه السيد الخبير إلى أن الجدار لا يشكل ضررا على العقار ولا يمس بالهيكلة الحاملة للبناية. وأن السيد الخبير وإن كان لم يستطع تحديد تاريخ إنشاء الجدار ولا مقارنة التغييرات بالتصميم الأصلي لعدم تمكينه من ذلك من طرف المستأنف عليه، إلا أن تقريره حسم بشكل لا يدع مجالا للشك في أن النشاط المزاول هو مهنة التصوير كما ينص على ذلك العقد وأن التغييرات لا تشكل ضررا على سلامة العقار. لذلك يلتمس من المحكمة المصادقة على تقرير الخبير والحكم وفق ما جاء في المقال الاستئنافي.

و بناء على مذكرة مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 02/10/2019 جاء فيها أن ما قام به المستأنف يعتبر تغييرا لمعالم المحل لكونه لا يحق له اضافة للمحل بابان خارجیان و تقسيمه إلى جزئين بواسطة سور و استغلال نصفه في التصوير و النصف الآخر في الحلاقة بدون موافقة مالك المحل ( المستأنف عليه) بالإضافة إلى كونه غير النشاط التجاري و تم الإدلاء بمحاضر معاینات و صور فوتوغرافية مرفقة و لائحة شهود لاثبات كل ما اشرنا اليه و تمت مناقشته ، مما يكون مصير المقال الاستئنافي الرفض رغم كون الخبرة صرح فيها الخبير بكون الجدار لا يشكل ضررا على العقار و لكن يشكل ضررا بالنسبة له إذ تم تغيير معالم محله و هدم جدار الواجهة و احداث باب و اضافة صور بداخله فوق زليج مساحة المحل ، ملتمسا تأييد الحكم الابتدائي وذلك بإفراغ المستأنف من المحل المتنازع عليه دون تعويض مع تحميله الصائر والنفاذ المعجل .

حيث عرض الطاعن أسباب استئنافه وفق ما هو مسطر أعلاه تمسك من خلالها بعدم جدية السبب المؤسس عليه الإنذار بخلاف ما ذهب إليه الحكم المستأنف وأن تقرير الخبرة المنجز ابتدائيا قد خلص الى تعلق الأمر بمجرد تحسينات.

وحيث أمرت هذه المحكمة ورغم ما تضمنته الخبرة الأولى من خلاصات توافق ما دفع به المستأنف بإجراء خبرة عقارية قبل البت في النازلة للتأكد من النشاط المزاول في المحل وطبيعة التغييرات المحدثة به ومدى تأثيرها على المحل وسلامته، عهد القيام بها للسيد مصطفى الطاهري الذي تم استبداله بالخبير السيد نجيب قرموشي و الذي أنجز تقريرا احترم فيه الشروط المطلوبة قانونا وخلص فيه الى أن النشاط المزاول بالمحل هو التصوير وبالنسبة للتغييرات أنه تم إحداث جدار فاصل قسم المحل الى قسمين ويتم التجاوب داخليا ببعضهما البعض عن طريق باب وأن هذا الجدار المحدث لا يشكل ضررا على العقار على اعتبار أنه جدار فاصل فقط ولا يمس الهيكلة الحاملة للبناية .

وحيث إن التغيير المبرر للإفراغ حسب مقتضيات المادة 38 من قانون الأكرية الجديد رقم 49/16 هو ما كان بدون موافقة المكري بالنسبة للنشاط ، أما بالنسبة لاحداث تغيير بالمحل فإنه لايكون كذلك إلا إذا تم بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته ( انظر مقتضيات الفقرة الثانية من المادة المذكورة المتعلقة بإحداث تغيير بالمحل.

وحيث إن الثابت من الخبرة المنجزة خلال هذه المرحلة استعمال المحل في التصوير فقط وهو النشاط المتفق عليه في العقد مما يكون معه تغيير النشاط غير صحيح، وأن ما دفع به المستأنف عليه من استعمال جزء من المحل في الحلاقة تبعا لما أدلى به من معاينات وما يتوفر عليه من شهود يعتبر مردودا استنادا لما عاينه الخبير الحالي من استعمال المحل في التصوير وكذا الخبير المعين ابتدائيا من كون المحل موضوع الدعوى مقسم لجزئين أحدهما مخصص لاستقبال الزبناء يتوفر على كونطوار و الآلات الخاصة باستخراج و نسخ الصور، و الثاني خاص بأخذ الصور يتوفر على بعض الديكورات الخاصة بالحفلات . أما بالنسبة للتغييرات فإن الخبير سواء المعين حاليا أو ابتدائيا قد خلصا الى عدم تأثير التغييرات على سلامة العقار وذلك بعد معاينة المحل مع الاشارة الى أن الخبير المعين حاليا يعتبر مهندسا معماريا وأنه استند في خلاصته الى معاينته العينية الدقيقة للمحل وذلك بتفقد المكونات البنائية للعقار حسب ما جاء في الصفحة الأخيرة من تقريره .

وحيث يتبين اعتبارا لما ذكر أن الحكم المستأنف لم يكن صائبا لما قضى بالإفراغ استنادا للتغيير المذكور رغم عدم ثبوت تأثيره على سلامة العقار أو الرفع من تحملات المكري وفق ما يقتضيه القانون مما يتعين معه إلغائه فيما قضى به من إفراغ والحكم من جديد برفض الطلب المتعلق بذلك وتأييده في الباقي .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إفراغ والحكم من جديد برفض الطلب المتعلق بذلك وتأييده في الباقي مع تحميل المستأنف عليه الصائر.