وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السادة ورثة (م.) بواسطة دفاعهم بتاريخ 8/8/2018 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 30/1/2018 ملف عدد 2859/8206/2016 و القاضي في المقال الأصلي في الشكل بقبول الطلب دون الشق المتعلق ببطلان الإنذار و في الموضوع بأدائهم للمستأنف عليه محمد (ب.) تعويضا عن الإفراغ قدره 943800 درهم و تحميلهم الصائر و في المقال المضاد في الشكل بقبول الدعوى و في الموضوع بإفراغه من المحل التجاري الكائن بدوار [العنوان] سلا هو و من يقوم مقامه أو بإذنه مقابل أدائهم التعويض المحكوم به أعلاه و تحميله الصائر و رفض الباقي .

وبناء على المقال الإصلاحي الذي تقدم به نائب المستأنفين المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 23 يناير 2019 .

وبناء على الاستئناف الفرعي المدلى به من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 17/07/2019

حيث قدم كل من الاستئناف الأصلي والمقال الاصلاحي وفق الشروط الشكلية القانونية فهما مقبولين .

بالنسبة للاستئناف الفرعي :

حيث ان من شروط قبول الاستئناف الفرعي ألا يكون المستأنف عليه قد رضي بالحكم المطعون فيه بعد الاستئناف الأصلي ، وأن الثابت بالاطلاع على وثائق الملف أن المستأنف عليه سبق أن التمس في جوابه على الاستئناف الأصلي المدلى به بواسطة دفاعه القول بتأييد الحكم المستأنف ، وأن طلب التأييد يفيد قبوله الحكم المستأنف ، ويتعين تبعا لما ذكر التصريح بعدم قبول الاستئناف الفرعي مع تحميل رافعه الصائر .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد محمد (ب.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط يعرض فيه أنه توصل من المستأنفين بإنذار بالافراغ في إطار ظهير 24/05/1955 للاستعمال الشخصي بتاريخ 11/4/2016 فتقدم بدعوى الصلح انتهت بعدم نجاحه، وأنه ينازع في الإنذار والصفة في الادعاء ، ملتمسا اساسا التصريح ببطلان الإنذار موضوع الدعوى وترتيب الآثار القانونية على ذلك ، واحتياطيا الأمر بإجراء خبرة عقارية لتحديد قيمة المحل التجارية أخذا بعين الاعتبار مدة الكراء وموقع العقار والأنشطة المحدثة به وحفظ حقه في الإدلاء بأوجه دفوعاته على ضوئها.

وأدلى نائب المستأنفين بمذكرة جوابية مع مقال مضاد مؤدى عنه التمسوا من خلالها في المذكرة الجوابية الحكم بصحة الإنذار ورفض طلب إجراء الخبرة، وفي المقال المضاد الحكم بإفراغ المستأنف عليه من المحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه تحت غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل وتحميله الصائر.

فأصدرت المحكمة حكما تمهيديا بإجراء خبرة تقويمية للأصل التجاري بواسطة السيد نجيب اسكير الذي خلص في تقريره الى تحديد القيمة الإجمالية للتعويض المستحق للمكتري في حالة الإفراغ في مبلغ 1098800,00 درهم .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السادة ورثة (م.) و جاء في أسباب استئنافهم أنه سبق لهم أن تقدموا بدفع يتعلق ببطلان عقد الكراء الذي استند عليه المستأنف عليه لإثبات صفته و الذي يرجع الى سنة 1987 ذلك أن مورثه كان يملك 2/5 في العقار و الباقي كان في ملكيتهم و لم يتم إشراكهم أو موافقتهم على كراء المحل التجاري . وأن مورث المستأنف عليه سبق له أن قام باحتلال جميع العقار المذكور رغم أنه لم يكن يملك إلا نسبة بسيطة منه مما حدا بهم الى اللجوء للقضاء حيث قضي عليه بأداء مبلغ 99360 درهم كتعويض عن الاستغلال ابتداء من سنة 1976 الى 1995 و قد سبق الإدلاء بما يثبت ذلك ، و أن نصيب مورث المستأنف عليه في الرسم العقاري المذكور كان موضوع حجز تحفظي لفائدة الأبناك التي قامت بإجراءات بيع العقار بالمزاد العلني ما اضطر معه المستأنفون الى شراء نصيبه ليصبح العقار خالصا كله في ملكيتهم ، و أن عقد الكراء المدلى به و الذي يريد المستأنف عليه به إثبات صفته باطل لعدم موافقة باقي المالكين عليه وهذا ما ذهب إليه المجلس الأعلى في إحدى قراراته الصادرة في هذا الموضوع بتاريخ 26/6/1990 ملف مدني عدد 2925/285/1666 ، و أنهم يتمسكون ببطلان عقد الكراء المذكور ، و من جهة ثانية فقد ناقش المستأنفون تقرير الخبرة المنجز من طرف السيد نجيب اسكير على أساس أنه مخالف للحكم التمهيدي الذي حدد مهمته في '' معاينة وجود جميع عناصر المحل المادية و المعنوية و تحديد قيمة كل منها بدقة انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما انفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري '' إذ أشار الخبير في تقريره الى أن المحل يخضع للضريبة الجزافية و أكد على انعدام البيانات الحسابية و القوائم التركيبية السنوية دون أن يطالب المستأنف عليه بالإدلاء بتصريحاته السنوية و المبالغ التي يؤديها لمصلحة الضريبة عن نشاطه التجاري و التي أمرت المحكمة بالاعتماد عليها بخصوص السنوات الأربع الأخيرة . و أن المستأنف عليه تعمد عدم الإدلاء بها لكون تصريحاته لمصلحة الضرائب على فرض وجودها فإنها سوف تتضمن مبالغ زهيدة مما جعله و بمساعدة الخبير المنتدب يتجنب الإدلاء بها و كان على الخبير اللجوء الى مصلحة الضرائب و التقصي عنها ليكون تقريره مطابقا لما هو مطلوب منه من طرف المحكمة ، و أن المبالغ الخيالية التي أوردها الخبير في تقريره عن رقم المعاملات و التي حددها في 60.000 درهم شهريا أي 720.00 درهم سنويا لا يمكن تصوره في محل يقع في حي شعبي و بعيد عن السكان هذه الواقعة جعلتهم يقومون و بناء على أمر المحكمة بإنجاز محضر بواسطة المفوض القضائي الذي أكد فيه على أن المحل يقع قي منطقة بعيدة عن دور السكن ،و أن المحل التجاري و كما سبق الإشارة الى ذلك في المذكرة الجوابية قد توقف عن مزاولة نشاطه منذ 2006 الى حدود سنة 2015 و هذا بإقرار المدعي نفسه في المحضر الاستجوابي المدلى به سابقا مما يعني أن المحل التجاري فقد بإغلاقه لعشر سنوات جميع عناصره التجارية و أن عودته لم يمر عليها سوى سنتين تقريبا و رغم ذلك فإن الخبير حدد مبالغ خيالية كرقم معاملة و ارباح عن ثلاث سنوات و بالنسبة للتعويض عن السمعة التجارية و الزبائن فقد اعتمد الخبير على الفاتورة المدلى بها و الخاصة بالشركة المغربية للتبغ غير أن ما أدلى به الخبير ضمن تقريره هو شهادة عن رقم المعاملات و المتعلق بالخمسة أشهر الأولى من سنة 2017 و كان على الخبير مطالبة المستأنف عليه بالإدلاء بالفواتير عن السنوات الأخيرة للتأكد من رواج هذه البضاعة ، أما الشهادة المدلى بها فهي تتعلق بمدة بسيطة و تفسير المبلغ الوارد فيها واضح لأن المستأنف عليه عمد لاقتناء السجائر بهذه القيمة و ذلك بعد أن تقدم المستأنفون بالدعوى الحالية كل ذلك لإثبات رواج هذه السلعة و إعطاء قيمة المحل مع العلم أن الأرباح المتعلقة ببيع السجائر هي زهيدة ، و أن التعويض الذي حدده الخبير عن عنصري السمعة التجارية و الزبائن استند على معطيات خاطئة و غير دقيقة ، و بالنسبة للتعويضين الذين حددهما الخبير بشأن قيمة الإصلاحات و التحسينات و قيمة البحث عن محل آخر أو الانتقال إليه فقد انتبهت المحكمة الى المبالغة التي تضمنها و حددت التعويض عنها في 20000 درهم و هذا ظاهر من خلال العملية الحسابية التي قامت بها بإنقاص المبلغ المقترح من طرف الخبير من المبلغ الذي انتهت إليه و بالتالي فإنه لا مجال لمناقشة هذين التعويضين المحددين من طرف المحكمة بخصوصهما . و بالنسبة لعنصر الحق في الإيجار فالسومة الكرائية للمحل موضوع النزاع محددة في 200 درهم مما يعني أن موقع المحل غير ذي أهمية و أن اقتراح الخبير مبلغ 5000 درهم كمعدل لكراء محلات تجارية متشابهة لم يعتمد فيه الخبير على أمور دقيقة للوصول الى هذه النتيجة بل اكتفى في تعليله على الاستفسار عن القيمة الحقيقية لكراء محلات مشابهة ، و أن المحكمة سايرت الخبير في هذا الاتجاه رغم أن المحل التجاري موضوع الدعوى يوجد وحيدا في هذه المنطقة و بعيدا كل البعد عن أول أو آخر محل تجاري آخر و هذا ثابت من المحضر المنجز من طرف المفوض القضائي الذي يصف فيه موقع المحل و يتأكد مما سبق أن تقرير الخبرة لم يمكن المحكمة من اي وثيقة سواء عن مصلحة الضرائب بخصوص المداخيل التي يدرها المحل أو على شهادة صادرة عن الوكالات العقارية بخصوص قيمة كراء المحلات التجارية المشابهة و المجاورة ، و من جهة أخرى فإن ما ورد في تقرير الخبير يهم محلين تجاريين مع أن عقد الكراء يتعلق بمحل تجاري واحد و التعويضات المقترحة من طرف الخبير تنصب على محلين بل ثلاثة إذا ما أخذنا بعين الاعتبار المحل المستغل من طرف المستأنف عليه كمحلبة لبيع الألبان و المأكولات الخفيفة مع أن عقد الكراء يتضمن محلا واحدا و التعويضات المقترحة من طرف الخبير تتعلق بالمحلات الثلاث مما يطرح معه التساؤل عن قانونية وجود محل ثاني لا يتضمنه عقد الكراء و كيف سمح المستأنف عليه لنفسه بإحداث محل تجاري دون موافقة المالكين وما إذا كان المحل يخص المستأنف عليه أم الغير نظرا لعدم الإدلاء بما يفيد سند التصرف فيه ، والتمسوا قبول الاستئناف شكلا و أساسا الحكم ببطلان عقد الكراء و اعتمادا على الأسباب الواردة أعلاه و ترتيب الآثار القانونية و احتياطيا بأن الحكم الابتدائي لم يصادف الصواب جزئيا فيما قضى به و بعد التصدي تحديد التعويض عن إفراغ المحل التجاري المذكور في مبلغ لا يتجاوز 200.000 درهم و احتياطيا جدا الحكم بإجراء خبرة جديدة لتحديد التعويض الإجمالي المستحق للمكتري جراء فقدان أصله التجاري و حفظ حقهم في الإدلاء بمستنتجاتهم بعد إنجاز الخبرة ، و أدلوا بنسخة من الحكم المطعون فيه .

و بناء على المذكرة الجوابية المرفقة بوثائق المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 24/10/2018 جاء فيها أنهم يدلون بنسخة من محضر معاينة و استجواب يؤكد فيه المفوض القضائي أن المحل موضوع الدعوى يوجد بمنطقة شبه قروية كما أن المحلات السكنية الجديدة تبعد عنه بما يزيد عن 400 متر و أكد على أن السومة الكرائية تقدر حاليا بألف درهم شهريا كل هذه المعطيات تؤكد على المبالغة التي اتسم بها تقرير الخبرة المنجزة من طرف السيد نجيب اسكير ، والتمسوا ضم المحضر المذكور الى ملف النازلة و تمتيعهم بما ورد في مقالهم الاستئنافي .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 12/12/2018 جاء فيها عدم ارتکاز دفوعات الطاعنين على الاساس القانوني السليم اعتبارا لكون الحكم المستانف أجاب عليها بشكل مستفيض ،كما يتبين من خلال الاطلاع على وثائق الملف و خصوصا تقرير الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية و الذي جاء حضوریا بالنسبة لكافة الأطراف أنه تضمن الاشارة الى كل العناصر الخاصة بتقييم الأصل التجاري المملوك له،وأنه تبعا لذلك و اعتبارا لكون تقرير الخبرة المنجزة لا يمكن مقارنته بأي حال من الأحوال بمحضر معاينة منجز من طرف مفوض قضائي التمس القول بتأييد الحكم المستأنف.

و بناء على المقال الإصلاحي المدلى به من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم جاء فيه أنهم تقدموا بمقال استئنافي طلبوا فيه من ضمن طلباتهم اعتبار الحكم الابتدائي غير مصادف للصواب جزئيا فيما قضى به لكنهم اغفلوا ترتيب الآثار القانونية و هو طلب إلغاء هذا الحكم و أنهم بمقتضى مقالهم هذا يؤكدون على ذلك و يتقدمون بإصلاح المقال لهذه الغاية و أن المذكرة الجوابية لم تأت بجديد و يؤكدون ردا عليها بما ورد في مقالهم الاستئنافي ، ملتمسين اعتبار ما ورد في المقال الاصلاحي و ذلك بالقول بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به و بعد التصدي الحكم وفق طلباتهم الواردة في المقال الاستئنافي و أساسا الحكم ببطلان عقد الكراء اعتمادا على الأسباب الواردة في المقال الاستئنافي وترتيب الآثار القانونية و احتياطيا تحديد التعويض عن إفراغ المحل التجاري المذكور في مبلغ لا يتجاوز 200.000 درهم و احتياطيا جدا إجراء خبرة جديدة لتحديد التعويض الاجمالي المستحق للمكتري جراء فقدان لأصله التجاري .

وبناء على القرار التمهيدي عدد 126 الصادر بتاريخ 20/02/2019 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد عبد اللطيف عمارة الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض عن الافراغ في مبلغ 1.482.650 درهم .

و بناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 17/07/2019 جاء فيها مبالغة الخبير في تحديد التعويض لاعتماده على عناصر ومعطيات لا أساس لها من الناحية القانونية و الواقعية اذ اعتمد على شهادة الدخل الصادرة عن مديرية الضرائب عن سنة 2018 دون مطالبة المستأنف عليه بالإدلاء بما يثبت الدخل على السنوات السابقة ،ذلك أن الشهادة المدلى بها اعتمد فيها المستأنف عليه على التصريح بدخل غير حقيقي لتضخيم مداخل المحل لعلمه ان الدعوى الحالية المتعلقة بتحديد التعويض عن المحل التجاري جارية منذ سنة 2016 وكان على الخبير مطالبته بالإدلاء بما يفيد الدخل عن سنوات سابقة حتى يتأكد من الدخل الحقيقي للمحل وأن الخبير اعتمد في تقدير الحق في الكراء على احتساب شهرين من الدخل بدلا من السومة الكرائية الحالية وهي 200در هم و هو بذلك يكون قد أسس تقديره على اجتهاد شخصي لا علاقة له بالواقع و القانون ، كما أن الخبير في تحديده للأضرار المتعلقة بفقدان الزبناء لم يكن محايدا اذ لم يقم بوصف المنطقة التي يوجد بها المحل التجاري والتي هي شبه خالية لعدم وجود كثافة سكانية ذلك أن هذه المنطقة غير مرخص فيها بإنجاز محلات للسكن وكل ما يجاور المحل هو قلة من المصانع الصغيرة غير ذات أهمية ، و هذا ثابت من خلال المعاينة المنجزة من طرف المفوض الفضائي و المدلى بها سابقا مما يجعل العملية التي وظفها الخبير في تحديد هذا التعويض غير مرتكزة على أساس بل هي اجتهاد غير محمود من طرفه وأن مبلغ التعويض الذي حدده في 1.026.550 درهم لا يمكن تصوره حتى في المحلات التجارية داخل العاصمة وليس في ضواحي مدينة سلا ، وبالنسبة للتعويض عن السمعة التجارية فقد اعتمد الخبير على كون بيع التبغ والمواد الغدائية في منطقة كبيرة دون أن يوضح المقصود من هذا الوصف بل أن ذلك يؤكد على أن المنطقة فعلا كبيرة غير أنها لا تضم محلات سكنية التي تعتبر الرافد الأول في مداخيل المحلات التي تبيع المواد الغذائية، وكذا التبغ وأن التعويض الذي حدده في 207.400 در هم باعتماده على رقم المعاملات الذي يتعلق كما سبقت الإشارة لذلك فقط بسنة 2018 والتي قام المستأنف عليه بتضخيمه. كما يتجلى من الخبرة المنجزة من طرف السيد عبد اللطيف عمارة أنه مبالغ فيها ولا يمكن للمحكمة اعتمادها نظرا لكون الأساس المعتمد بخصوص تركيزه على شهادة الدخل عن سنة 2018 هو أمر غير مقبول وغير قانوني وغير واقعي ، ملتمسين اعتماد الخبرة سواء الأولى أو الثانية من باب الاستئناس واستعمال المحكمة لسلطتها التقديرية في تحديد التعويض المناسب مع اعتبار المبلغ المقترح من طرف الطاعنين في مقالهم الاستئنافي أي 200.000 درهم .

و بناء على مستنتجات بعد الخبرة المقرونة باستئناف فرعي المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 17/07/2019 جاء فيها أن تقرير الخبرة تضمن تحديدا مفصلا للعناصر المكونة للأصل التجاري موضوع الدعوى ،واحترم كل المقتضيات المحددة بالأمر التمهيدي القاضي بانجازها،و ان اعتمار المستأنف عليه للمدعى فيه يزيد عن 33 سنة وأنه اعتبارا لكون التقرير المنجز في الملف تضمن تفصيلا مدققا لعناصر المدعى فيه و بالنظر لكون التقرير جاء حضوريا بالنسبة لكل الأطراف واعتمد على معطيات واقعية خصوصا تلك المرتبطة بالإقرارات الضريبية و رقم المعاملات مما يتعين معه القول والحكم بالمصادقة على التقرير المنجز في الملف و في الاستئناف الفرعي تاييد الحكم المستأنف مع تعديله بالرفع من التعويض المحكوم به لفائدته الى مبلغ 1482650 درهم .

و بناء على تعقيب نائب المستأنفين المدلى به بجلسة 18/09/2019 التمس من خلاله عدم قبول الاستئناف الفرعي واعتبار ما ورد في مذكرات المستأنفين و تمتيعهم بما ورد في مقالهم الإستئنافي.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 18/09/2019ألفي بالملف تعقيب نائب المستأنفين المشار اليه أعلاه ، فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 25/09/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعنون أسباب استئنافهم وفق ما سطر أعلاه .

حيث يتبين بالاطلاع على وثائق الملف أن الدعوى موضوع النازلة مؤسسة على إنذار بالافراغ للرغبة في الاستغلال الشخصي موجه من المستأنفين للمستأنف عليه ، بعد الإشارة في الإنذار الى كرائه المحل موضوع الدعوى من طرف السيد العربي (ب.) الذي كان مالكا لحصة في العقار قبل انتقال ملكيته برمتها لفائدتهم ابتداءا من 18/01/1988، (انظر الإنذار موضوع الدعوى ضمن وثائق الملف الابتدائي )،مما يتبين معه أن الدفع ببطلان عقد الكراء مردود وفق ما ذهب اليه الحكم المستأنف عن صواب .

وحيث أمرت هذه المحكمة بعد منازعة الطاعنين في الخبرة المنجزة ابتدائيا والتعويض المحكوم به بإجراء خبرة جديدة بواسطة السيد عبد اللطيف عمارة الذي يعتبر خبيرا مختصا في الشؤون التجارية والذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض في مبلغ 1.482.650 درهم ، وأنه بالنظر لما جاءت به الخبرة من عناصر بخصوص مساحة المحل 32 متر مربع وتواجده على معبر طرقي بحي شعبي وقيمة كرائه200 درهم ومدة كرائه منذ 33 سنة والنشاط المزاول فيه بيع المواد الغذائية والتبغ ، يتبين أن المحل يتوفر على عدة مزايا ترفع من قيمته التجارية ، من ذلك ضآلة السومة الكرائية وموقع المحل وما جاء في الخبرة من عدم وجود تجارة معادلة بالمنطقة هذا العنصر الذي يعتبر مزية على خلاف ما جاء في تعقيب الطاعنين ، كما أن ما تمسكوا به من اعتماد الخبير المعين حاليا رقم المعاملات المتعلق بسنة 2018 يعتبر غير جدير بالاعتبار لما يتوفر عليه المحل من مزايا أشير اليها أعلاه من جهة ، وللفرق الكبير بين المبلغ المتوصل اليه من الخبير المذكور و المبلغ المحكوم به والمحدد في 943800 درهم فقط .

وحيث انه لا يمكن للمحكمة استنادا لما ذكر الا رد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف ، مع تحميل المستأنفين الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : -بقبول الاستئناف الأصلي والمقال الإصلاحي .

-وبعدم قبول الاستئناف الفرعي مع تحميل رافعه الصائر

في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف مع تحميل المستأنفين الصائر