Mot clé
Faiblesse du loyer

Saisi d'un appel portant sur le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation du préjudice en cas de disparition partielle du fonds. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle délivré par le bailleur tout en le condamnant au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait le principe et le montant de cette indemnité, arguant de l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle des héritiers du preneur et de la disparition des éléments du fonds, tandis que l'appelant incident en sollicitait la réévaluation. La cour écarte d'abord le moyen tiré de l'irrecevabilité, retenant qu'en l'absence de préjudice démontré, l'omission des noms des héritiers dans l'acte ne vicie pas la procédure au visa de l'article 49 du code de procédure civile.

Sur le fond, la cour retient que l'indemnité d'éviction peut être limitée à la seule valeur du droit au bail lorsque les autres éléments du fonds de commerce ont disparu, ce qui est caractérisé par l'absence de déclarations fiscales et la cessation d'activité. Elle juge que le montant alloué par les premiers juges est proportionné au préjudice subi, au regard de la longue durée du bail, de la faiblesse du loyer et de la valeur locative de marché, exerçant ainsi son pouvoir souverain d'appréciation.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'éviction d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et le montant de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité fixée par expert.

L'appelant contestait la validité du congé au motif qu'il avait été délivré par un indivisaire décédé et que l'action en justice était dirigée contre des héritiers non identifiés nominativement, tout en critiquant l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte le premier moyen en retenant que la validité du congé n'est pas affectée par le décès d'un des bailleurs indivisaires dès lors que les co-auteurs restants détiennent la majorité des trois quarts requise pour sa délivrance.

Elle rejette également le second moyen, rappelant que les bailleurs ne sont pas tenus de rechercher l'identité des héritiers du preneur décédé, une action dirigée contre la succession étant recevable. Concernant l'indemnité, la cour, se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, considère que le montant doit être réévalué pour réparer le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce, en tenant compte de la longue durée d'occupation et de la faiblesse du loyer.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est rehaussé.

Saisi d'un litige relatif à l'étendue des droits d'un adjudicataire d'un local commercial sur les loyers antérieurs à son acquisition, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur la qualification de l'acquéreur par voie d'enchères publiques. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés, y compris ceux antérieurs à la vente, et ordonné son éviction moyennant une indemnité.

Le preneur appelant contestait le droit du nouveau bailleur de réclamer les loyers antérieurs à l'adjudication, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait une éviction pour défaut de paiement sans indemnité. La cour retient que l'adjudicataire d'un immeuble n'est pas un ayant cause à titre particulier du propriétaire saisi, ses droits étant exclusivement définis par le cahier des charges de la vente.

Faute de stipulation contraire, le nouveau bailleur ne peut donc réclamer les loyers échus avant la date de l'adjudication. La cour écarte par ailleurs la demande d'éviction pour défaut de paiement, le congé n'ayant pas été délivré pour ce motif.

Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité d'éviction due pour usage personnel, elle en augmente le montant au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation du local, tout en faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence réformé sur le montant des arriérés locatifs et de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial pour cause de reprise pour usage personnel, la cour d'appel de commerce précise les éléments constitutifs de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire.

L'appelant principal contestait le montant de l'indemnité en critiquant les expertises, tandis que l'appelant incident soutenait que l'évaluation omettait plusieurs éléments de son fonds de commerce. La cour rappelle que l'indemnité d'éviction, en application de l'article 7 de la loi 49-16, couvre la valeur du fonds de commerce déterminée sur la base des déclarations fiscales, les améliorations et les frais de déménagement.

Elle écarte expressément les prétentions fondées sur l'article 80 du code de commerce, retenant que les éléments matériels et incorporels du fonds de commerce que le preneur peut transférer dans un nouveau local, tels que le matériel ou le nom commercial, ne sont pas perdus du fait de l'éviction et n'ouvrent donc pas droit à indemnisation. Procédant à sa propre évaluation sur la base de nouvelles expertises ordonnées en appel, la cour prend en compte la durée de la relation locative, la faiblesse du loyer et les déclarations fiscales pour fixer souverainement le montant de la réparation.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de sa fixation en l'absence de documents comptables probants. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le paiement d'une indemnité fixée sur la base d'une première expertise. L'appelant principal contestait le montant de l'indemnité qu'il jugeait excessif, tandis que le preneur, par appel incident, en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et qu'elle peut en écarter les éléments non fondés. La cour retient que l'évaluation des bénéfices proposée par l'expert doit être écartée dès lors que celle-ci, au mépris des dispositions de l'article 7 de la loi 49.16, n'est pas fondée sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, mais sur les seules déclarations du preneur. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation, la cour retient néanmoins les éléments objectifs du rapport, tels que l'emplacement commercial et la faiblesse du loyer, pour fixer souverainement l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur commercial en cas de congé pour reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité provisionnelle due au preneur en cas de privation de son droit au retour. L'appelant, bailleur, contestait le montant de cette indemnité, arguant d'une mauvaise application par l'expert des critères d'évaluation prévus à l'article 7 de la loi n° 49-16, notamment quant aux déclarations fiscales des quatre dernières années d'exploitation. La cour écarte ce moyen en relevant que l'expert avait bien pris en compte les déclarations fiscales pertinentes antérieures à l'introduction de l'instance. Elle rappelle que l'indemnité ne se limite pas à la perte de bénéfices mais doit couvrir l'ensemble du préjudice subi par le preneur, incluant la valeur du droit au bail et les frais de déménagement. La cour retient que la valeur du droit au bail était particulièrement élevée au regard de l'emplacement commercial de premier ordre, de la faiblesse du loyer et du prix d'acquisition initial du fonds de commerce. Dès lors, le jugement fixant le montant de l'indemnité provisionnelle est confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité en majorant le montant proposé par l'expertise judiciaire. En appel, le bailleur contestait le pouvoir du premier juge de s'écarter des conclusions expertales pour augmenter l'indemnité, tandis que le preneur soutenait que celle-ci n'intégrait pas la perte de clientèle et de réputation commerciale, en violation des dispositions de la loi n° 49-16. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour d'appel de commerce retient que l'indemnité allouée en première instance était insuffisante. Elle souligne que l'évaluation doit tenir compte de l'ensemble des préjudices subis par le preneur, notamment la faiblesse du loyer, l'ancienneté de l'occupation des lieux et l'impact du déplacement de l'activité sur la clientèle. La cour estime que le montant proposé par l'expert désigné en appel, qui intègre ces différents éléments, constitue une juste réparation du préjudice né de l'éviction. Elle réforme par conséquent le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité et porte celui-ci à la somme déterminée par la nouvelle expertise.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation de l'évaluation retenue en première instance. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et, sur la base d'une première expertise, avait alloué une indemnité aux preneurs. L'appelant, bailleur, contestait principalement cette évaluation, arguant du caractère artificiel d'un contrat de gérance libre et de la méthode de calcul du droit au bail. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que le droit au bail doit être évalué en considération de l'emplacement du local, de la faiblesse du loyer et de la quasi-impossibilité pour le preneur de trouver un bien équivalent, indépendamment de la preuve d'un pas-de-porte initial. Elle juge en revanche que le préjudice tiré de la perte des revenus d'un contrat de gérance libre, conclu postérieurement à la délivrance du congé, n'est pas fondé et fait double emploi avec l'indemnisation de la perte de clientèle. La cour rappelle également qu'au visa de l'article 7 de la loi 49-16, les améliorations et réparations constituent un chef de préjudice indemnisable sans qu'il soit nécessaire de distinguer leur nature. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur l'ensemble des chefs de préjudice, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant global de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel et d'un appel incident contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur commercial moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce examine la prescription de l'action et les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fixé une indemnité que les deux parties contestaient. Devant la cour, le preneur soulevait la prescription de l'action en exécution au visa de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955. La cour écarte ce moyen en retenant que ces dispositions ne visent que l'introduction des actions en justice et non l'exécution des jugements ou les voies de recours. S'appuyant sur une nouvelle expertise, elle valide l'exclusion de la valeur des aménagements et de la clientèle, faute de justificatifs probants et de documents comptables. La cour considère toutefois que la longue durée d'occupation, la faiblesse du loyer et la localisation du bien confèrent au seul droit au bail une valeur substantielle justifiant une réévaluation. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est majorée.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les critères d'appréciation des éléments du fonds de commerce en cas de faiblesse des revenus déclarés. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur. L'appelant principal sollicitait la majoration de cette indemnité en invoquant la sous-évaluation de son droit au bail, tandis que le bailleur, par appel incident, en demandait la réduction en se fondant sur la faiblesse des déclarations fiscales du preneur soumis à un régime forfaitaire. La cour retient que si ce régime fiscal affecte l'évaluation de la clientèle, l'élément prépondérant du fonds de commerce est en l'occurrence le droit au bail. Elle juge que la valeur exceptionnelle de cet élément, tenant à la modicité du loyer, à l'emplacement de premier ordre du local et à l'ancienneté de l'occupation, justifie une indemnisation substantielle qui ne saurait être minorée par la seule considération des revenus déclarés. Estimant que les premiers juges ont fait une juste appréciation de l'ensemble de ces composantes en exerçant leur pouvoir modérateur, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, le tribunal de commerce avait accueilli la demande du preneur et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité en contrepartie de la libération des lieux. L'appelant, bailleur, contestait le jugement en soulevant à titre principal la nullité du contrat de bail pour défaut de consentement de l'ensemble des co-indivisaires lors de sa conclusion, et subsidiairement le caractère excessif de l'indemnité fixée. La cour d'appel de commerce déclare d'abord irrecevable l'appel incident formé par le preneur, retenant que sa demande initiale de confirmation du jugement emportait acquiescement à celui-ci. Elle écarte ensuite le moyen tiré de la nullité du bail, au motif que le bailleur ne pouvait s'en prévaloir dès lors que le congé délivré au preneur était lui-même fondé sur l'existence dudit contrat, valant reconnaissance implicite de sa validité. Sur le montant de l'indemnité, la cour considère que les avantages du fonds, notamment la faiblesse du loyer, l'ancienneté de l'occupation et sa situation dans un quartier populaire sans commerce concurrent, justifiaient l'évaluation des premiers juges. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction allouée à un preneur évincé pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge du fond face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait, sur la base d'un rapport d'expertise qu'il avait partiellement écarté, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité pour la perte du fonds de commerce. L'appelant soutenait le caractère excessif de l'indemnité, arguant que l'expertise était dépourvue d'objectivité et fondée sur des estimations en l'absence de documents comptables probants. La cour relève que le premier juge n'a pas entériné aveuglément le rapport d'expertise mais a exercé son pouvoir souverain d'appréciation en excluant les chefs de préjudice non prévus par la loi. Elle retient que le juge a correctement écarté l'indemnisation pour perte de bénéfices et pour différentiel de loyer, ces éléments n'étant pas visés par l'article 7 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour écarte également le moyen tiré du défaut de production de pièces comptables, constatant que l'expert avait bien eu accès aux déclarations fiscales du preneur pour évaluer la perte de clientèle. L'indemnité allouée étant jugée appropriée au regard des avantages du local, notamment son emplacement et la faiblesse du loyer, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal du preneur et d'un appel incident du bailleur contestant le montant de l'indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce contrôle l'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel et alloué une indemnité sur la base d'une première expertise contestée par les deux parties. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour écarte les conclusions chiffrées du second rapport en relevant que l'expert a commis une erreur manifeste en se fondant sur les déclarations fiscales d'un local commercial distinct de celui objet du litige. La cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions des experts et qu'il lui appartient de retenir les seuls éléments qui lui paraissent conformes à la réalité et au droit. Procédant à sa propre appréciation souveraine, elle retient les éléments matériels non contestés du rapport, tels que l'emplacement, l'ancienneté de l'exploitation et la faiblesse du loyer, pour conclure que l'indemnité allouée par les premiers juges était excessive. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contestant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice du preneur en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'un premier rapport d'expertise. L'appelant principal, bailleur, contestait l'évaluation au motif que l'expert n'avait pas fondé ses calculs sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, tandis que l'appelant incident, preneur, en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité d'éviction, au visa de l'article 7 de la loi précitée, doit réparer l'entier préjudice subi par le preneur. Elle considère que l'expert a pu valablement fonder son appréciation non seulement sur les documents fiscaux produits, mais également sur la valeur du droit au bail dans le secteur, la faiblesse du loyer et l'ancienneté de l'occupation. Dès lors, la cour estime que le montant alloué en première instance, corroboré par la seconde expertise, constitue une juste réparation du préjudice. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce examine le caractère suffisant de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise. L'appelant contestait le montant de l'indemnité, le jugeant dérisoire au regard de la valeur de son fonds de commerce, et sollicitait une nouvelle expertise ou, subsidiairement, une réévaluation judiciaire. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que l'expertise judiciaire initiale a été menée dans les règles de l'art. Elle retient que l'expert a correctement pris en compte l'ensemble des éléments pertinents, notamment la localisation du bien, la durée d'exploitation, la faiblesse du loyer et la valeur du droit au bail, des clientèles et de la réputation commerciale. Dès lors, la cour considère que l'indemnité allouée en première instance, qui repose sur cette expertise, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle mais écartant la demande d'indemnité d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait en effet écarté la demande au motif que le preneur n'avait ni formulé de demande chiffrée précise après expertise, ni acquitté les droits judiciaires correspondants. L'appelant soutenait que sa demande de contre-expertise et, subsidiairement, de réévaluation du montant, constituait une demande déterminable. Procédant à une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnité doit être fixée en considération de l'ensemble des éléments, notamment la durée d'exploitation, l'emplacement du local et la faiblesse du loyer, qui constituent des composantes essentielles du droit au bail. Elle écarte cependant les prétentions supérieures du preneur, faute pour ce dernier de produire les déclarations fiscales permettant d'établir la perte de clientèle et de chiffre d'affaires. En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris, confirme le principe de l'éviction mais condamne le bailleur au paiement d'une indemnité souverainement fixée sur la base du rapport d'expertise.