وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الإستئنافي الذي تقدمت به المستأنفةبواسطة نائبها،والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ25/02/2020 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاءبتاريخ20/01/2020 في الملف عدد 5410/8206/2019 والقاضي في الشكل قبول الطلبين الأصلي والمضاد، في الموضوع في الطلب الأصلي بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ للإستعمال الشخصي المبلغ للمدعى عليهم بتاريخ 22/01/2019 والحكم بإفراغهم ومن يقوم مقامهم من الدكانين الكائنين بزنقة [العنوان] سطات وجعل الصائر مناصفة، في الطلب المضاد الحكم على المدعى عليها فرعيا بأدائها للمدعين فرعيا مبلغ 640000.00درهم كتعويض عن الإفراغ للدكانين الكائنين بزنقة [العنوان] سطات وجعل الصائر مناصفة.

وبناء على الإستئناف الفرعي المقدم من الطرف المستأنف فرعيا في مواجهة نفس الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه.

في الشكل:

*في الإستئناف الأصلي: حيث إنه لا يوجد من بين وثائق الملف ما يفيد تبليغ الطاعنة بالحكم المستأنف.

وحيث قدم المقال الإستئنافي مستوفيا لباقي شروطه الشكلية المتطلبة قانونا مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا.

في الإستئناف الفرعي: حيث قدم الإستئناف المذكور مستوفيا لشروطه الشكلية المتطلبة قانونا مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا

وفي الموضوع:

يستفاد من وثائق الملف أن المدعية تقدمت بواسطة نائبها بمقال إفتتاحي للدعوى تعرض من خلاله أنها قامت بكراء الدكانين الكائنين بزنقة [العنوان] سطات بمشاهرة قدرها 400.00درهم للمدعى عليهم، والذين وجهت لهم إنذارا من أجل إسترجاعه لإستعماله شخصيا توصلوا به بتاريخ 22/01/2019.

ملتمسة الحكم بالمصادقة على الإنذار المذكور وإخلاء الفريق المطلوب ومن يقوم مقامه أو بإذنه من الدكانين الكائنين بزنقة [العنوان] سطات.

وأرفقت مقالها بشهادة ملكية، شهادة إيداع، صورة من عقد إتفاق و6 محاضر تبليغ إنذار.

وبناء على إدلاء نائب المدعى عليهم بطلب مضاد إلتمس من خلاله الحكم على المدعى عليها بأداء تعويض مسبق لا يقل عن 10000.00درهم مع الأمر بإجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 01/07/2019 القاضي بإجراء خبرة عهد بإنجازها إلى الخبير السيد عبد الوهاب (اب.) والذي حدد التعويض المستحق في مبلغ 465000.00درهم.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 25/11/2019 والقاضي بإجراء خبرة ثانية عهد بإنجازها إلى الخبير السيد عبد الكريم (اس.) والذي حدد التعويض المستحق في مبلغ 640000.00درهم.

وبعد تعقيب طرفي النزاع على الخبرة أصدرت المحكمة التجارية الحكم المطعون فيه بالإستئناف.

أسباب الإستئناف.

تمسكت الطاعنة في إستئنافها للحكم المذكور على كون الخبير السيد عبد الوهاب (اب.) وبمناسبة إنجازه للخبرة لم يقم بمسح المحل المكرى واعتمد في تقدير مساحته على قول الطرف المكتري، ولم يقم بوصف المحل وصفا دقيقا ودون تأسيس إحتساب التعويض على مقتضيات المادة السابعة من القانون 16.49، كما أن الخبرة الثانية أنجزت من طرف خبير غير مختص وغير مؤهل بإعتباره مختصا في العمليات والتقنيات البنكية والذي قام بإحتساب التعويض دون تبيان أساس ذلك سيما أن العارضة إستدلت للخبير بعقد بيع أصل تجاري بنفس المواصفات بمبلغ 85000.00درهم بتاريخ 17/02/2002، ودون إعتماد التصاريح الضريبية.

ملتمسة تأييد الحكم المستأنف مع حصر التعويض في مبلغ 40000.00درهم أساسا، وإحتياطيا الأمر بإجراء خبرة جديدة.

وأرفقت مقالها بنسخة من الحكم المستأنف.

وبناء على إدلاء نائب المستأنف عليهم بمذكرة جوابية مع إستئناف فرعي أوضح العارضون من خلالها أنه من شروط قبول الإستئناف أن تكون أسبابه واضحة وصريحة أما الأسباب المبهة والخارجة عن الموضوع فإنها تكون غير مقبولة حسب ما ذهبت إليه محكمة النقض في قرارها عدد 17 الصادر بتاريخ 17/11/1970 وكذا القرار عدد 214 الصادر بتاريخ 29/04/1970، مضيفين أن مناقشة خبرة السيد عبد الوهاب (اب.) أصبحت متجاوزة أمام إنجاز خبرة ثانية والتي لا يجوز الطعن في الخبير أمام مرور أجل التجريح فيه فضلا على أن هذا الأخير حدد العناصر المعتمدة في تقدير التعويض، وفي إستئنافهم الفرعي أوضحوا أن الخبير لم يعتمد في خبرته على النشاط الحقيقي والفعلي الممارس بالمحلين وأهميته، وكذا موقعهما، كما لم يبين الأساس الذي إعتمد في تحديد التعويض عن الحق في الكراء والزبناء.

ملتمسين رد الإستئناف الأصلي، وفي الإستئناف الفرعي الحكم برفع التعويض إلى 815700.00درهم أساسا، وإحتياطيا الأمر بإجراء خبرة تحكيمية.

وبناء على إدلاء نائب المستانف أصليا بمذكرة تعقيبية أكد من خلالها العارض سابق دفوعاته.

ملتمسا الحكم وفق مقاله الإستئنافي.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 02/12/2020 والقاضي بإجراء خبرة عهد بإنجازها إلى الخبير السيد موسى (ج.) والذي وضع تقريره بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 08/02/2021 حدد من خلالها التعويض عن الإفراغ في مبلغ 262000.00درهم.

وبناء على إدلاء نائب المستأنفة أصليا بمذكرة تعقيبية أوضحت العارضة على أنه وبالرغم من كون المبلغ المقترح من طرف الخبرة المنجزة يفوق طاقتها إلا أن الخبرة المذكورة اتسمت بالمهنية والكفاءة العلمية.

ملتمسة المصادقة على تقرير الخبرة مع تخفيض التعويض إلى مبلغ 180000.00درهم.

وبناء على إدلاء نائب الطرف المستأنف فرعيا بمذكرة تعقيبية على الخبرة أوضح الطرف العارض من خلالها الوسائل التالية:

الوسيلة الأولى: أن الخبير وفي وصف المحلين لم يذكر حتى رقمهما وإنما أشار إلى أن مساحتهما تبلغ 29 متر مربع، وأن المحل يتواجد بقيسارية معروفة بإسم "اللحايفية" بزنقة [العنوان] بسطات والتي لا علاقة لها بزنقة الشهداء وإنما تتواجد بزنقة فرعية وليست بزنقة الشهداء، والحال أن المحلين يتوجدان بزنقة [العنوان] بسطات بمركز تجاري وصفه الخبير عبد الوهاب (اب.) بكونه موقع جغرافي جيد يقع بزنقة الشهداء التي تعرف كثافة سكانية ورواجا مهما بالقرب من درب عمر والسويقة، كما أن الخبير موسى (ج.) اكتفى في وصف النشاط الممارس بالمحل بأنه تجارة الأكسسوارات والستائر وقطع الغيار بخلاف الخبير عبد الوهاب (اب.) والذي وصفه بكونه بيع العقاقير والسانتير وكل ما له إرتباط بالمعدات المنزلية لصرف المياه العادمة والصالحة للشرب واالوازم الكهربائية وكل ما يتعلق بالستائر، وأن مخزون البضائع يقدر ب 400000.00درهم.

الوسيلة الثانية: مخالفة الخبير للقرار التمهيدي بتصريحه بكونه سيؤسس التعويض عن فقدان عنصري الزبناء والسمعة التجارية متجاهلا مقتضيات المادة 80 من مدونة التجارة ومتجاهلا باقي عناصر الأصل التجاري والتي أوضحها الخبير عبد الكريم (اس.) في الإصلاحات التي قام بها الطرف العارض لجعل المحلين صالحين للتجارة الممارسة بهما والمتمثلة في وضع باب، ستار حديدي، باب زجاجي من الألمنيوم، تغطية جدارية بالخشب، الزليج بالأرضية، والرأسمال المتحرك والذي حدده (اس.) في 600000.00درهم، و(اب.) في 50000.00درهم، و(ج.) في 5000.00درهم على أساس أنه يمكن نقل بعض التجهيزات والتحسينات رغم أنه لا يمكن نقلها.

الوسيلة الثالثة: تجاهل الخبير المصاريف التي سيحتاجها الطرف العارض في إصلاح وترميم المحل الجديد والتي لا يمكن أن تقل عن 50000.00درهم كما حددها الخبير (اب.).

الوسيلة الرابعة: أن الخبير شمل التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية بتعويض واحد حدده في مبلغ 72900.00درهم والحال أن كل عنصر يستحق تعويضا منفصلا عن العنصر الاخر علما أن الخبير (اس.) حدده في مبلغ 140000.00درهم.

الوسيلة الخامسة: تحديد الخبير مصاريف الإنتقال في مبلغ 9700.00درهم متجاهلا المصاريف الإدارية ومصاريف الربط بشبكة الماء والكهرباء ومصاريف النقل، إذ أن الخبير (اب.) حدد مصاريف الإنتقال في 65700.00درهم.

الوسيلة السادسة: تحديد التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 174000.00درهم والحال أن الخبير (اب.) حدده في مبلغ 400000.00درهم، والخبير (اس.) حدده في مبلغ 450000.00درهم.

ملتمسا الحكم بإجراء خبرة تحكيمية.

وأرفق مذكرته بصورة من عقد شركة مع السيد رشيد (ع.).

وبناء على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 26/05/2021 القاضي بإجراء خبرة عهد بإنجازها إلى الخبير السيد المصطفى (أ.) حددت التعويض عن الإفراغ في مبلغ 299951.00درهم.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 24/11/2021 ألفي بالملف بمذكرة تعقيب بعد الخبرة لنائب المستأنفة أصليا أوضحت العارضة من خلالها أن الخبرة جاءت محترمة للشروط الشكلية والموضوعية المتطلبة قانونا وحددت التعويض بناء على موقع المحل ومساحته ومشتملاته، وكذا على التصاريح الضريبية، ملتمسة المصادقة على تقرير الخبرة المذكورة، كما ألفي بالملف بمذكرة تعقيب بعد الخبرة لنائب الطرف المستأنف عليه أصليا أوضح العارض من خلالها أن الخبير لم يذكر رقم المحلين موضوع النزاع مكتفيا بتحديد مساحتهما في 29 متر مربع وأنهما يتواجدان بقيسارية "اللحايفية" بزنقة الشهداء ويمارس بهما نشاط بيع العقاقير ولوازم الستائر، رغم أنهما في حقيقة الأمر يتواجدان بزنقة [العنوان] بسطات والتي تعتبر مركزا تجاريا معروفا بمدينة سطات ويمارس بهما نشاط بيع العقاقير والسانتير وكل ما له إرتباط بالمعدات المنزلية والصالحة للشرب واالوازم الكهربائية وكل ما يتعلق بلوازم الستائر، وهو ما يجعل من خبرتي المصطفى (أ.) و موسى (ج.) باطلة من الناحية الموضوعية ولا تعكس الصورة الحقيقية للنشاط التجاري الممارس بالمحلين، كما أن الخبير وفي مخالفة لمقتضيات القرار التمهيدي أسس إحتساب التعويض على الحق في الكراء وعنصري الزبناء والسمعة التجارية متجاهلا مقتضيات المادة 80 من مدونة التجارة، وهو ما انعكس على تحديد التعويض عن الحق في الكراء والذي حدده في مبلغ 144351.00درهم، وعن عنصري الزبناء والسمعة التجارية بمبلغ 77800.00درهم لكل منهما، وهو تعويض بعيد عن القيمة الحقيقية للمحلين ومدة إستغلالهما التي تجاوزت 50 سنة، متجاهلا باقي عناصر الأصل التجاري ممثلة في الإصلاحات ورأس المال المتحرك ودورانه بحيث استبعد جميع العناصر المادية المكونة للأصل التجاري، كما تجاهل تحديد مصاريف الإنتقال، ومصاريف العمال، ملتمسا الحكم بتعويض لا يقل عن 815700.00درهم،، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 15/12/2021.

محكمة الإستئناف.

*في الإستئنافين الأصلي والفرعي:

حيث عاب الطاعنان على الخبرتين المنجزتين بمناسبة البت في ملف الدعوى إبتدائيا الدفوعات المضمنة بالإستئنافين المذكورين، وهي الدفوعات التي أصبحت متجاوزة أمام الأمر بإجراء خبرتين جديدتين بمناسبة الإستئنافين المشار إليهما.

وحيث إن المحكمة وبعد إطلاعها على الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد عبد الكريم (اس.) تبين لها كون الخبرة المذكورة إحتسبت الحق في الكراء بشكل جزافي في مبلغ 450000.00درهم ودون بيان الأساس المعتمد في ذلك، بإعتبار أن الحق في الكراء لا يمكن إحتسابه عن طريق تحيين قيمة بيع الحق في الكراء لمحل مجاور أو حتى بالنسبة للمحل موضوع النزاع حال شراء المكتري للحق في الكراء، لما في ذلك من مخالفة لمقتضيات القانون 16.49 سيما مادته الرابعة في فقرتها الثانية ومادته السابعة والتي جعلت من التعويض عن الإفراغ مشروطا بأن لا يقل عن المبلغ الذي إشترى به المكتري الحق في الكراء وليس إحتساب هذا الأخير عن طريق تحيينه بشكل تراكمي.

وحيث إن الخبير السيد عبد الوهاب (اب.) قام بدوره بتحديد التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 400000.00درهم دون بيان سنده في ذلك.

وحيث إن المحكمة وإستنادا منها لما سلف بيانه إرتأت الأمر بإجراء الخبرتين المنجزتين من طرف الخبيرين موسى (ج.) والمصطفى (أ.) قصد تحديد التعويض المستحق عن الإفراغ في إطار مقتضيات القانون 16.49 سيما المادة السابعة منه.

وحيث عاب الطرف المستأنف فرعيا على الخبرتين المنجزتين من طرف الخبيرين المذكورين الدفوع المشار إليها أعلاه.

وحيث إن المادة السابعة من القانون 16.49 تنص على أن التعويض الناتج عن الإفراغ يشمل قيمة الأصل التجاري التي تحدد إنطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري، كما يشمل مصاريف الإنتقال من المحل، وبذلك فإنه وتأسيسا على المادة المشار إليها فإن تلك التعويضات تشمل التعويض عن الحق في الكراء وهو الحق الذي يفقده المكتري بشكل كامل نتيجة الإفراغ، والتعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية اللذان يفقدهما بشكل مؤقت في إنتظار نقل نشاطه إلى محل آخر، إضافة إلى مصاريف الإصلاحات والتحسينات بشرط إثبات المكتري قيامه بها، وكذا مصاريف الإنتقال.

وحيث إن ما تمسك به الطرف المستأنف فرعيا من مخالفة الخبرتين لمقتضيات المادة 80 من مدونة التجارة بعدم تحديدهما للتعويض عن باقي الأموال الأخرى الضرورية لإستغلال الأصل التجاري ممثلة في الإسم التجاري والشعار والأثاث التجاري والمعدات والأدوات إلى غير ذلك، يبقى غير منتج في الدعوى الحالية مادام أن تلك العناصر وحال تواجدها لا تتأثر بالإفراغ إذ يبقى بمقدور المكتري نقلها بمناسبة إفراغه من محله التجاري ومن تم لا يمكن أن تحتسب ضمن عناصر التعويض عن الإفراغ وفق ما جاء بالتعريف الذي حددته المادة السابعة من القانون 16.49.

وحيث إن المادة السابعة من القانون 16.49 لم تجعل ضمن عناصر تحديد التعويض عن الإفراغ أجور العمال أثناء فترة الإنتقال.

وحيث إنه وبخلاف ما دفع به الطرف المكتري فإن الخبرتين المنجزتين من طرف الخبيرين موسى (ج.) والمصطفى (أ.) أشارتا إلى رقم المحلين موضوع النزاع، وقامتا بتحديد موقعهما بزنقة [العنوان] وهو نفس العنوان المتواجد به المحلين المذكورين، كما قامتا بتحديد النشاط الممارس بهما ممثلا في بيع العقاقير وبيع لوازم الستائر، وأن النشاط المذكور يشمل بالضرورة وبخلاف ما تمسك به الطرف المكتري نشاط السانتير وكل ما يرتبط بنشاط بيع العقاقير والستائر، فضلا على أن المستند عليه في إحتساب التعويض عن الإفراغ هو قيمة التصاريح الضريبية التي تعكس حجم النشاط الممارس بالمحل موضوع الإفراغ.

وحيث إن الحق في الكراء يتم إحتسابه كمحدد أساسي إستنادا إلى السومة التي يؤديها المكتري للمكري بتاريخ التوصل بالإنذار بالإفراغ، مع السومة الحالية للمحل موضوع النزاع، أخذا بعين الإعتبار مدة الكراء، وهي المحددات التي إتخذتها هذه المحكمة كأساس لتحديد التعويض عن الحق في الكراء إستنادا إلى السومة التي يؤديها الطرف المكتري إلى المكرية، والسومة الحالية لمحلات مماثلة للمحل موضوع النزاع والمحددة في مبلغ 3700.00درهم سيما أن الطرف المكتري لم يدلي للمحكمة بما يدحض تلك السومة في غياب إستدلاله بما يفيد كون السومة الحقيقية تصل إلى 6000.00درهم.

وحيث إن المحكمة وإعمالا منها لمقتضيات المادة السابعة من القانون 16.49، وأخذا بعين الإعتبار الخبرتين المنجزتين من طرف الخبيرين موسى (ج.) والمصطفى (أ.)، وإستنادا منها إلى موقع المحلين موضوع النزاع ومساحتهما والنشاط الممارس بهما، وقدم العلاقة الكرائية والتي ناهزت 55 سنة وضآلة السومة الكرائية وكذا المبالغ المضمنة بالشواهد الضريبية الصادرة عن المديرية العامة للضرائب بسطات والتي لم تكن محل منازعة من طرفي النزاع، إعتبرت أن مبلغ 300000.00درهم يظل كافيا للتعويض عن الإفراغ.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاءوهي تبت علنيا انتهائيا حضوريا.

في الشكل :بقبول الإستئنافين الأصلي والفرعي.

في الموضوع:تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر المبلغ المحكوم به عن الإفراغ في 300000.00درهم وجعل الصائر بالنسبة.