وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل:

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد عبد المجيد (م.) بواسطة نائبه بتاريخ 22/05/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 16/04/2019 تحت عدد 3747 ملف عدد 10662/8206/2018 و القاضي :

في الشكل: بقبول المقالين الاصلي و المضاد.

وفي الموضوع: بالمصادقة على الانذار بالافراغ المبلغ للمكتري بتاريخ 20/07/2018 و بافراغه هو و من يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بالرقم [العنوان] سيدي رحال الشاطئ مقابل منحه تعويضا كاملا عن الإفراغ قدره 100.000,00 درهم مع تحميل الطرفين الصائر مناصفة وبرفض باقي الطلبات.

و بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد أحمد (ق.) بواسطة نائبه بتاريخ 24/05/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه .

وحيث ان كلا المقالين الاستئنافيين قدما وفق الشروط المتطلبة قانونا لذا يتعين التصريح بقبولهما شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد أحمد (ق.) تقدم بواسطة نائبه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 01/11/2018 والذي جاء فيه انه يملك المحل المستغل في ممارسة الحلاقة الكائن المحل التجاري بالرقم [العنوان] سيدي رحال الشاطئ يكریه منه المدعى عليه مقابل سومة شهرية قدرها 200 درهم بموجب عقد كراء مؤرخ في 03/04/2007 و انه اصبح في حاجة الى المحل قصد استغلاله شخصيا فوجه للمكتري انذارا توصل به بتاريخ 20/07/2018 بدعوى الاستعمال الشخصي بقي دون جدوى، لاجله يلتمس الحكم بالمصادقة على الانذار بالافراغ و المتوصل به بتاريخ 20/07/2018 و بإفراغه من المحل من المحل المشار اليه هو و من يقوم مقامه و ذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 2000 درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل و الصائر .

وعزز المقال يعقد بيع - عقد كراء - انذار - محضر تبليغ.

وبناء على ادلاء نائب المدعى عليه بمذكرة جوابية مع مقال مضاد جلسة 25/12/2018 جاء فيها أن العارض يكتري المحل التجاري من المدعي و انه اخذ يضايقه بشتى الطرق قصد افراغه منه دون موجب قانوني فقطع عنه الماء و الكهرباء مما اضطره لاسترجاع كما رفع عليه دعوى التعطل انتهت بالرفض ، و هجم عليه وکسر تجهیزات المحل مما اضطره الى تقديم شكاية ضده و عندما فشل تقدم بالدعوى الحالية بغرض المضاربة العقارية الا غير مما يكون معه سبب الانذار غير جدي و يتعين رفضه ، و في المقال المضاد فان افراغه من المحل سيشكل له ضررا و يحرمه من مورد رزقه باعتباره اسس به اصلا تجاريا مهما و بالتالي يستحق عنه تعويض يغطي كافة الاضرار التي ستلحق به جراء الافراغ ، و التمس رفض الطلب الاصلي و في الطلب المضاد الحكم له بالتعويض الكامل يساوي قيمة اصله التجاري بجميع عناصره المادية و المعنوية وما سيفقده من ربح و ما سيلحقه من خسارة بسبب الافراغ بعد اجراء خبرة تقويمية و حفظ الحق في التعقيب. و ادلى بصورة عقد كراء - صورة حكم ومقال و صورة نموذج 7.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه بتاريخ 15/01/2019 تحت عدد 29 و القاضي باجراء خبرة حسابية عهد بها الى السيد عمر (ن.) .

وبناء على تقرير الخبرة المنجز من قبل الخبير المذكور اعلاه و الذي خلص في تقريره الى كون التعويض المستحق افراغ المحل بعد الأخذ بعين الاعتبار جميع العناصر المادية و المعنوية للاصل التجاري هو 86.400درهم مفصلة كما يلي : التعويض عن الحق في الكراء : 71.400 درهم - التعويض عن ما انفقه المكتري من تحسينات : 5000 درهم التعويض عن الازعاج جراء الافراغ : 10.000 درهم .

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 02/04/2019 جاء فيها أن تقرير الخبرة غير موضوعي ولم يعتمد المعايير القانونية المنصوص عليها بالفصل 7 من القانون 49.16 و انه خرق مقتضيات الامر التمهيدي وان التعويض عن الحق في الكراء اسس على الفرق بين السومتين المستقبلية و الحالية والحال أن هذا العنصر ليس له اية قيمة بالمنطقة و هو ما أكده الخبير وانه لم تلحقه اية خسارة و مخالف للفصل 7 الذي يحدد التعويض على الخسارة الحالة الناتجة عن الافراغ و ليس التكلفة المستقبلية وهو ما عبر عنه الفصل 7بما " فقده من عناصر الاصل التجاري وان اعتماده للمعامل 7 في مخالفة للامر التمهيدي و دون تحديد مصدره لا سيما أن المحل يعرف ركودا بعد فترة الصيف ، كما ان الخبرة جانبت الموضوعية عند وصفها للمحل وكانه من المحلات الراقية التي تمارس فيها الحلاقة و التجميل و الحال انه مجرد محل عادي للحلاقة بمفهومها التقليدي دون التجميل لان التجميل مهنة مستقلة ولا يتوفر على كافة الادوات التجملية خلافا لما جاء بالخبرة ، و بخصوص مصاريف الانتقال فان مصاريف الدفع لكراء محل اخر لثلاثة اشهر سبق للخبير ان ادمجها في التعويض عن الحق في الكراء تم ادمجها من جديد في مصاريف انتقال كما أن المادة 7 لا تعطي الحق في ذلك ، كما ادمج الخبير مصاريف تفكيك و ترحيل العناصر المادية والحال ان العارض هو صاحب كل التجهيزات الموجودة بالمحل ولا يحق للمكتري تفکیکها و أن المكتري دخل المحل على سبيل البر والاحسان بحكم المصاهرة التي تجمعه بالعارض و سلمه المحل مجهزا بالتمام كما أن عقد الكراء ينص على أن المكتري لا يشرع بالعمل بالمحل الا بعد انتهاء جميع الاصلاحات التي كان يتولاها العارض ، كما أن مبلغ الانتقال جد مبالغ فيه ، أما التحسينات فقدرت دون أي سند و في غياب اية فواتير تجارية نظامية تثتها و دون تحديد ماهيتها الامر الذي يحول دون مراقبة المحكمة الاستحقاقها على أن موافقة المكري ضرورية لاجرائها ، و التمس في الطلب الاصلي الحكم وفق المقال الافتتاحي و في الطلب الضاد اساسا رفض الطلب و احتياطيا الحكم بإجراء خبرة مضادة و بالصائر وفقا للقانون .

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من الطرف المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 09/04/2019 جاء فيها أن المبلغ المحدد من قبل الخبير لا يتناسب و القيمة الحقيقية للاصل التجاري و ان الخبير لم يلتزم بقرار المحكمة التمهيدي الذي امره بتحديد التعويض استنادا إلى ما فقده من عناصر الاصل التجاري وأن المبلغ لا يتناسب و الحي الذي يتواجد فيه المحل موضوع النزاع اذ هناك محلات تستغل بسومة كرائية تتجاوز 1500 درهم وان الحق في الكراء يتجاوز 109.200,00 درهم وان الاصل التجاري يتواجد بحي اهل بالسكان و يعرف تزايدا عمرانیا و اقتصاديا ممتازا و بمنطقة مهمة تعرف نشاطا متميزا طوال السنة و به عمارات كثيرة مما يؤثر ايجابا على عنصر الزبائن و الارباح وان الخبير لم يحتسب مقابل فقدان الزبائن و باقي عناصر الأصل التجاري ، و التمس اساسا اجراء خبرة ثانية و حفظ الحق في التعقيب .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد عبد المجيد (م.) وجاء في أسباب استئنافه أنه يبادر الى ان المنازعة في الانذار و سببه و المطالبة بابطاله بصفة أساسية و احتياطيا تعويضه تعويضا کاملا عن الافراغ من محله التجاري و أن المالك يطالب باسترجاع المحل للاستعمال الشخصي ورغم أن هذا الطلب سيحرم العارض من محله و بالتالي سيحرمه من تجارته التي هي مورد رزقه في مصدر عيشه و عيش عائلته و ان المالك تعسف في استعمال حقه و سيتسبب للعارض في أضرار خطيرة في خسارة فادحة اذ سيكون هدفه من وراء تلك هي المضاربة العقارية والاثراء على حساب العارض مما يتاكد معه أن الانذار الموجه للعارض مرفوض لعدم صحة السبب مضيفا ان الحكم الابتدائي تاسس على كون المالك يرغب في استرجاع المحل التجاري للاستعمال الشخصي و ان الفصل 27 من قانون 49.16 يعطي للمكتري الحق في أن يتقدم بطلب التعويض وأن المحكمة الابتدائية أمرت باجراء خبرة على المحل موضوع النزاع وأن الخبير توصل الى اقتراح مقابل قيمة الأصل التجاري للمحل موضوع النزاع و حدده في مبلغ 86.400 درهم وأن هذا المبلغ المقترح من طرف الخبير لا يتناسب و القيمة الحقيقية للأصل التجاري لكون الأصل التجاري يتواجد بحي آهل بالسكان و يعرف تزايدا عمرانيا و اقتصاديا ممتازا وأن هذا الأصل التجاري يتواجد بمنطقة مهمة تعرف نشاطا متميزا على طول السنة كما أن الأصل التجاري يتواجد في حي يتميز بعمارات كثيرة الطوابق مما يؤثر ايجابيا على عنصر الزبائن وان كل هذه الاعتبارات تجعل من موقع هذا الأصل التجاري عاملا مهما في جلب كثرة الزبناء ما يدر على العارض أرباحا كثيرة و أن العارض كان يطمح في أن يتوصل الخبير الى أكثر من هذا المبلغ لجبر الضرر الذي سيلحقه من جراء الإفراغ لأن الخبير لم يحتسب مقابل فقدان الزبائن و باقي عناصر الأصل التجاري الأخرى وان العارض وتفاديا منه لكل تطويل للمسطرة التمس في المرحلة الابتدائية المصادقة على تقرير الخبرة مع رفع التعويض الى مبلغ 120.000 درهم و الحكم على المدعى عليه بأن يؤدي للعارض مبلغ 120.000 درهم قبل تنفيذ الافراغ الا ان الحكم الأبتدائي اقتصر على تحديد التعويض في مبلغ 100.000 درهم فقط ، ملتمسا في الاخير قبول الاستئناف و في الموضوع أساسا إلغاء الحكم المستأنف و التصريح برفضه لعدم صحة السبب و احتياطيا تأييده جزئيا مع رفع التعويض إلى مبلغ 120.000 درهم قبل تنفيذ الافراغ و تحميل المدعى عليه الصائر، و أدلى بنسخة الحكم و طي التبليغ .

و جاء في أسباب استئناف السيد أحمد (ق.) أن الحكم الابتدائي الصادر في الطلب المضاد جاء غير مرتكز على اساس قانوني سليم و عديم التعليل و مستندا على تقرير خبرة منجزة من طرف الخبير عمر (ن.) لم يراع المقتضيات القانونية الامرة موضوع الفصل 7 من القانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري ومجانبا للموضوعية أن المادة المذكورة تقضي بان التعويض عن الضرر اللاحق بالمكتري جراء الافراغ يعادل قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة وبالرغم من انه جاء في تقرير الخبير بان المكتري لا يتوفر على أي تصريح ضريبي فقد منح المكتري تعويضا عن الحق في الكراء بمبلغ 71400 درهم في الكراء الذي يعتبر جزءا لا يتجزأ من قيمة الأصل التجاري وسايره الحكم الابتدائي في ذلك بعلة أن نتيجة الخبرة تبدو منطقية اعتمادا على اهمية عناصر المحل ومميزاته والحال أن المشرع قد اشترط في منح التعويض عن قيمة الأصل التجاري بجميع عناصره ضرورة التوفر على التصريحات الضريبية وهو الأمر غير الثابت في النازلة ما يعتبر خرقا للمادة السابعة اعلاه ويبرر الحكم بالغاء الحكم الابتدائي فيما قضی به من مصادقة على تقرير الخبرة بهذا الخصوص ومن جديد برفض الطلب بشانه وان الخبير قد منح تعويضا عن الحق في الكراء بمبلغ 71400 درهم في غياب أي قيمة للحق في الكراء بالمنطقة حيث يقع المحل وهو الأمر الذي أكده الخبير من خلال تحديد القيمة الكرائية للمحلات المتداولة بالمنطقة دون الاشارة الى ضرورة أدائه أية مبالغ مقابل الحق في الكراء في حالة كراء محل اخر وأنه و مادام أن الحق في الكراء لا يساوي شيئا في المنطقة فإنه من غير الطبيعي أو الموضوعي منح المكتري تعويضا عن عنصر لا قيمة له وعن خسارة لم تلحقه مضيفا أن الخبير أشار الى أن التعويض عبارة عن الخسارة التي ستلحق المكتري مستقبلا في حالة کرائه مستقبلا لمحل اخر والذي حددها في قيمة كراء سبع سنوات وفي غياب اي سند قانوني يقرر تعويض المكتري عن كرائه مدة سبع سنوات المقبلة وهو الأمر الذي يخالف مقتضيات المادة 7 من القانون رقم 16.49 وان المبلغ المحدد للانتقال جد مبالغ فيه واشتمل على عناصر سبق إدماجها في التعويض عن الحق في الكراء وعلى تكاليف شخصية مستقبلية لا تهم المحل المطلوب إفراغه ما يبرر عدم اعتباره مضيفا أن الخبير منح مبلغ 5000درهم عن التحسينات دون تحديد لتلك التحسينات وفي غياب أي سند يذكر وأية فواتير نظامية علاوة على عدم تحديد الخبير ماهية تلك التحسينات الأمر الذي يحول دون مراقبة المحكمة الاستحقاقها من طرف المكتري من عدمه وأن التحسينات تتطلب موافقة المكري وفقا لمقتضيات الفصل 683 ق.ل.ع. وهي الموافقة غير الثابتة وأن المصادقة على تقرير الخبرة وكذا التعويض الممنوح للمكتري قد جاء على غير اساس قانوني او واقعي سليم و لا يتناسب مع عناصر المحل وموقعه لجميع الاعتبارات اعلاه وأن المحكمة التي كانت لها السلطة في تقدير التعويض غير ان ذلك رهين بتقديم تعليل كاف وسائغ لذلك لكن أن المحكمة في حالة النازلة قد صادقت على تقرير خبرة مخالف للقانون و غير موضوعي على سبيل الاستئناس اعتمادا على تعليل مشوب بسوء وقصور التعليل وكذا فساده يتنافى مع الثابت من اصل الملف ملتمسا قبول الاستئناف شكلا و في الموضوع أساسا باعتباره و بالغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الطلب المضاد من مصادقة على تقرير الخبرة و من تعويض و من جديد برفض الطلب و احتياطيا الحكم بإجراء خبرة حسابية مضادة و الحكم عليه بالصائر ، و أدلى بنسخة طبق الأصل من الحكم المطعون فيه .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف احمد (ق.) بواسطة نائبه بجلسة 26/06/2019 جاء فيها أن المحكمة وخلافا لما يدعيه المكتري من كون الإنذار خال من أي سبب، فبتفحصها للإنذار يتأكد بأنه مبني على الاسترجاع للإستعمال الشخصي، وهو من ضمن الأسباب الواردة في الفصل 26 من القانون 49.16 الى تخول المكري من استرجاع محله و لذلك يكون دفع المكتري المؤسس على انعدام تعليل الانذار عديم الأساس الصحيح ومردودا عليه وبخصوص التعويض يلتمس المكتري رفع مبلغ التعويض الى 120.000 درهم وأن هذا الطلب غير مرتكز على أساس سليم وأن الخبير قد أكد كذلك بان المنطقة تعرف نشاطا تجاريا خاصا في فترة الصيف في حين يرکد فيها هذا النشاط في باقي مواسم السنة لقلة الزبناء حسب ما جاء في معاينة الخبير نفسه علاوة على ذلك فإن المحلات التجارية بالمنطقة لا تفوت فيها حقوق الكراء لأنها غير ذات قيمة أصلا ولذلك فإن الخبير لم يقم باي تقييم للحق في الكراء لكنه التف على ذلك بمنح المكتري تعويضا لا يستحقه من سبع سنوات المحل الذي سيكتريه مستقبلا والحال انه لا يوجد في قانون الكراء التجاري ما يلزم المكري بالأداء الفائدة المكتري واجبات کراء سبع سنوات المستقبلية في وقت لا يساوي الحق في الكراء أي قيمة تذكر اكثر من ذلك فإن المكتري لا يؤدي الضرائب التي على أساسها تحدد الخسائر علاوة على ذلك فإن العارض هو من جهز المحل وهو ما يستفاد من عقد الكراء ولذلك فإن التعويض الذي حدده الخبير في مبلغ 86400 درهم هو تعويض جد مبالغ فيه بالنسبة لمساحة المحل وموقعه والركود التجاري الذي يعرفه ما عدا في الصيف وانعدام قيمة الحق في الكراء في المنطقة و عدم أداء المكتري للضرائب ملتمسا عدم قبول الاستئناف و موضوعا بعدم اعتباره و برفضه و تحميل المستأنف الصائر .

و بناء على إدراج الملف أخيرا بجلسة 10/07/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 17/07/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عاب المستأنفان معا على الحكم المطعون فيه انه جانب الصواب فيما قضى به معللا كل منهما استئنافه بما هو مبين أعلاه.

وحيث إن المحكمة غير ملزمة بإجراء خبرة مضادة كلما طلبها أحد أطراف النزاع إذا توفرت بالخصوص على العناصر الكافية لتحديد التعويض المستحق لمالك الاصل التجاري من جراء فقدانه لاصله التجاري " انظر قرار المجلس الاعلى - محكمة النقض حاليا- الصادر بتاريخ 7/5/2003 في الملف التجاري عدد 606/3/1/02 ".

و حيث يتبين بالإطلاع على الخبرة المنجزة ابتدائيا من طرف الخبير السيد عمر (ن.) أنها أنجزت وفق الشروط الشكلية المطلوبة قانونا كما أنها أعطت وصفا كاملا للمحل المكرى من حيث موقعه و مساحته و قيمة كرائه و النشاط المزاول فيه و أن الخبير حدد التعويض عن الحق في الإيجار في مبلغ 71400,00 درهم آخذا بعين الاعتبار ضآلة السومة الكرائية و مدة الاستغلال أثناء تقويم الحق في الايجار وحدد التعويض عن التحسينات في مبلغ 5000,00 درهم والتعويض عن الانتقال والبحث عن مكان مماثل في مبلغ 10.000,00 درهم اي ما مجموعه 86400,00 درهم أما بالنسبة لعنصري الزبناء و السمعة التجارية فلم يتم تحديد أي تعويض عنهما إذ جاء في الخبرة أن المحل لا يتوفر على تصريحات ضريبية.

وحيث ان الحكم المستأنف وبعد ان اعتبر خلاصات الخبرة منطقية مع النتيجة المعلن عنها اعتمادا على العناصر المشار اليها في تقرير الخبرة قضى بمبلغ تعويض يفوق القدر الوارد بتقرير الخبرة ودون تعليل الأمر الذي قررت معه هذه المحكمة اعتبارا لما تقدم تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بتخفيض مبلغ التعويض الى حدود القدر الوارد بتقرير الخبرة مع جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل: بقبول الاستئنافين.

في الجوهر : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ إلى مبلغ 86.400,00 درهم وبجعل الصائر بالنسبة .