وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد المعطي (د.) بواسطة دفاعه بتاريخ 01/02/2018 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 16/11/2017 تحت عدد 3844 ملف عدد 3260/8206/2016 و القاضي بخصوص الطلب الأصلي و المضاد في الشكل بقبول الطلب جزئيا و في الموضوع بأداء السيد العباس (ت.) و السيدة (ش.) لفائدة المدعي السيد المعطي (د.) تعويضا عن الإفراغ قدره 218900 درهم مقابل المصادقة على الإنذار و الحكم بإفراغ المدعى عليه الفرعي من المحل الكائن بزاوية شارع [العنوان] القنيطرة هو و من يقوم و لو بإذنه و جعل الصائر على عاتق المدعي الفرعي و رفض باقي الطلبات .

و بناء على الاستئناف الفرعي الذي تقدم به السيدان العباس (ت.) و سليمة (ش.) بواسطة دفاعهما المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 10/01/2019 يستأنفان بمقتضاه الحكم التمهيدي القاضي بإجراء خبرة و كذا الحكم القطعي المشار إلى مراجعه أعلاه .

حيث سبق البت فيه بقبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي بمقتضى القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 30/1/2019 تحت عدد 79/19 .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد المعطي (د.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط يعرض فيه بأنه توصل بتاريخ 23-09-2015 من المدعى عليهما بإنذار بالإفراغ للإستعمال الشخصي و أنه تقدم بدعوى الصلح صدر بشأنها أمر بعدم نجاحه و أنه ينازع في سبب الإنذار لعدم جديته ملتمسا الحكم ببطلانه و تحميل المدعى عليهما الصائر و احتياطيا الحكم تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد التعويض عن الإفراغ المستحق و حفظ حقه في تقديم مستنتجاته بعد الخبرة .

و بناء على الأمر التمهيدي عدد 1070 القاضي باجراء خبرة بواسطة السيد الحسين المفضل الذي أنجز تقريرا خلص فيه الى تحديد التعويض في مبلغ 279625 درهم .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد المعطي (د.) و جاء في أسباب استئنافه أن الحكم المستأنف لم يصادف الصواب فيما قضى به من تعويض وأجحف في حقه وغير معلل ذلك أنه يستغل المحل التجاري منذ سنة 1974 ويؤدي واجب الكراء بصفة منتظمة الى أن تم تفويته للمستأنف عليهما الذين ظلا يمتنعان من قبض واجبات الكراء بهدف إيقاع المستأنف في التماطل ويطالبان بالزيادة ثم بضريبة النظافة ... الخ الى أن تدرعا بالرغبة في استرجاع المحل للاستغلال الشخصي و أن الغرض الصحيح هو المضاربة العقارية . كما سبق أن أكريا محلا مجاورا لمحل المستأنف بسومة شهرية محددة في مبلغ 7000درهم ، وأن الخبرة المنجزة من طرف الخبير الحسن المفضل جاءت غير موضوعية وانحاز الخبير الى الطرف المكري من خلال تحليله ومعاينته للمحل والإنقاص من وصف منقولاته وتقديره للتعويض دون الإشارة الى مدى أهميته موقعا ومساحة اذ يوجد في شارع محمد الخامس لمدينة القنيطرة وهو القلب النابض لها من حيث الكثافة السكانية ، ومن حيث تواجد مؤسسات عمومية ومدارس حكومية تساعد وتسهل في الرواج بشكل كبير لتواجد جميع المواد الغذائية ، وكذا باعتباره محلبة كذلك يلبي جميع الحاجيات للعمال المتواجدين بالمنطقة الصناعية وكذا تواجد مقاولات البناء و تمسك المستأنف بخبرة مضادة إلا أن المحكمة لم تستجب لطلبه ، ملتمسا التصريح بقبول الاستئناف شكلا و بإلغاء الحكم المستأنف جزئيا وتصديا الحكم بإجراء خبرة مضادة يعهد بها الى خبير آخر لتقدير التعويض المستحق مقابل الإفراغ مع حفظ حقه في تقديم مطالبه المدنية على ضوء الخبرة الجديدة و جعل الصائر على من يجب قانونا و أدلى بنسخة عادية من الحكم المطعون فيه.

و بناء على المذكرة الجوابية المقرونة باستئناف فرعي المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة نائبهما بجلسة 16/01/2019 جاء فيها أن ما أثاره المستأنف أصليا من كون الخبرة غير موضوعية دفع مردود عليه و مخالف لمقتضيات الفصل 140 من ق.م.م فبالرجوع إلى المقال الاستئنافي يتبين للمحكمة انه لم يشر إلى الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 15/12/2016 تحت عدد 1070 و بالتالي فلا مجال لمناقشة ما أتى به الحكم التمهيدي و من ضمنه الخبرة المنجزة في النازلة . وأنه علاوة على ذلك فان ما أثاره المستأنف الأصلي بكون الخبرة جاءت مجحفة في حقه لا يستند على أي أساس ما دام أنه أدلى للسيد الخبير بأوراق ضريبية لا تخص المحل موضوع الدعوى مما يتعين معه رد جميع دفوعاته لأنه لم يضف في استئنافه أي عنصر يمكن المحكمة من الوقوف على صدق ما نعاه المستأنف بشأن الخبرة المنجزة في النازلة و ما صاحبها من تحايل من طرف المكتري ( المستأنف أصليا ) و ذلك بخصوص النشاط الممارس في المحل المراد إفراغه و عدم تطابقه مع ما أدلى به من وثائق ضريبية و التي تخص محل تجاري آخر أو بالأحرى لم يدل بأي وثيقة من شأنها تبرير النشاط الممارس بالمحل هل هو محلبة أو بيع المواد الغدائية أو الأواني المنزلية القديمة (تقرير الخبرة ص رقم 6)، مما يكون ما اعتمده السيد الخبير بعيدا عن الواقع وأنه تبعا لذلك يكون استئناف المستأنف أصليا غير جدي الهدف منه محاولة الإثراء على حسابهما يتعين رده و تحميله الصائر. وحول الخبرة المحكوم بها أن الحكم الابتدائي قد جانب الصواب حين اعتمد على خبرة غير موضوعية وأن مبلغ التعويض المحدد من طرف السيد الخبير جد مغالا فيه و الذي اعتمد فيه على تصريحات المستأنف عليه فرعيا فقط بدون الوقوف أو الاعتماد على الإقرار الضريبي للمحل موضوع النازلة و إضافته أنشطة أخرى على ما صرح به المكتري من أنه يستعمل المحل كمحلبة و أضاف السيد الخبير نشاط بيع الاواني المنزلية المستعملة بدون أن يثبت أو يستند في تقريره على أي أساس وان هذه النسبة هي التي حدد بها أو بالأحرى الأساس الذي حدد به مجموعة قيمة الأصل التجاري ، و إضافة إلى ذلك فإن السيد الخبير اعتمد في تقريره الصفحة الأخيرة عند تحديد معدل الدخل الشهري على أساس محلبة وبيع المواد الغذائية وهما نشاطين مختلفين من حيث نوعية السلع وكذا نوعية الزبناء والمدخول الشهري بدون أن يثبت المستأنف فرعيا ذلك بأي وثيقة يمكن الاعتماد عليها في تحديد التعويض المناسب عن قيمة الأصل التجاري وأن المستأنف عليه تحايل على المحكمة حين تعمد وضع عدة لوازم قصد إيهام ا الخبير أنه يزاول عدة أنشطة تجارية بالمحل والحال أنه لا يزاول إلا نشاطا تجاريا واحدا يتمثل في المحلبة كما هو ثابت من خلال محضر المعانية المرفق بهذا المقال خصوصا أن لوازمها أربعة طاولات وستة كراسي تبين بصفة ملموسة أن النشاط التجاري محدود علما بأن تقرير الخبرة حين حدد تجهيزات المحل بين ما يلي - سدة خشبة تحتوي على ميزانين مستعملين - رفوف خشبية ، وأن السيد الخبير لم يبين بصفة ملموسة وقطعية على ماذا تحتوي الرفوف الخشبية أي أنها فارغة وكذا الميزانين الموضوعين بالسدة لا يستعملان كما أن الثلاجات غير محتوية على أي سلع حتى يتمكن الخبير من تحديد قيمة السلع والتي على أساسها يمكنه تحديد القيمة الصحيحة للأصل التجاري مما يجعل الخبرة المرتكز عليها في الحكم الابتدائي غير موضوعية ولم تبرز بالشكل الصحيح العناصر المادية للمحل التجاري حتی تبسط المحكمة سلطتها باعتبار أن الحكم الصادر في النازلة يعتمد بالأساس على تقرير الخبرة كما أن المحكمة لم تجب على الدفوعات الجدية المثارة من طرفهما و المرتكزة أساسا على كون الخبير لم يعتمد في تقريره على الضريبة المؤداة من طرف المكري خلال السنتين الفارطتين (بشأن قيمة الرأسمال أو الأرباح المحققة خلالها) و أن النشاط المزاول هو محلبة ولا تمتلك قاعدة من الزبناء كما هو ثابت من خلال محضر المعاينة التي توضح عدم وجود زبناء بالصيغة التي اعتمدها السيد الخبير في تقريره يكون ما وصل إليه في تقريره بعيدا عن الجدية ولا يمكن الاعتداد به وهو ما سارت عليه عدة اجتهادات صادرة عن محكمة النقض منها القرار عدد 710 المؤرخ في 15/6/2005 الملف التجاري عدد 357/3/2/05 المنشور بمجلة فضاء المجلس الأعلى عدد66 الصفحة 219 ، والتمسا في الاستئناف الفرعي قبوله شكلا و بتأييد الحكم جزئيا وبعد التصدي الحكم أساسا بإجراء خبرة مضادة يعهد بها إلى خبير مختص وحفظ حقهما في تقديم مستنتجاتهما الختامية على ضوء الخبرة و تحميل المستأنف عليه فرعيا الصائر. و أرفق المقال بمحضر معاينة مجردة .

و بناء على القرار التمهيدي رقم79 الصادر بتاريخ 30/01/2019 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد الحسين كرومي .

و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة نائبهما بجلسة 17/04/2019 جاء فيها أنهما يدليان بصورة من وصل أداء صائر الخبرة .

وبناء على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المذكور و الذي خلص فيه الى تحديد التعويض في مبلغ 239800 درهم .

و بناء على مذكرة المستنتجات المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة نائبهما بجلسة 29/05/2019 جاء فيها أن السيد الخبير لم يحترم القرار التمهيدي والنقط التي حددها ذلك انه بالرجوع إلى الصفحة 10 من تقرير الخبرة يتبين أن السيد الخبير اعتمد في تقديره للدخل المهني للمستأنف أصليا على دخل محل آخر كائن برقم [العنوان] القنيطرة وليس بالمحل موضوع النزاع الكائن بزاوية شارع [العنوان]، كما أنه أضاف إلى تقريره دخلا مهنيا عن سنة 2014 والذي لا يدخل ضمن السنوات الأربعة الأخيرة المحددة في القرار التمهيدي علما بأنها كلها تخص محلا آخر وليس المحل المدعي فيه ومع ذلك حدد قيمة الرواج التجاري في مبلغ جزافي لا ينطبق على الواقع مخالف للقانون ( المادة 19 من مدونة التجارة) خصوصا مع تناقض التصريحات الضريبية مع رخصة الاستغلال وكذا نسخة من النموذج رقم 7 الخاص بالسجل التجاري والأوراق الضريبية تخص محلا آخر و رخصة الاستغلال لم يتسلمها الا سنة 2014 وشهادة السجل التجاري لا تخص المحل المدعي فيه ولا نفس النشاط المصرح به ورغم كل هذه التناقضات وكذا ما أشار إليه السيد الخبير في الصفحة 10 من التقرير بالسطر الرابع (مع كامل التحفظات) فان تقريره اتسم بالتناقض وعدم الموضوعية وأن السيد الخبير حین حدد القيمة الكرائية بسوق العقار في مبلغ 3000 درهم دون بيان الوسائل التي اعتمدها في تحديده لهذه القيمة يكون ما انتهى إليه في تحديد حق الكراء في مبلغ 176.400 درهم بعيدا عن الجدية ولا يتناسب والمحل موضوع النزاع وبالتالي يجعل تقرير الخبرة المنجز في النازلة لم يحترم النقط التي حددها القرار التمهيدي في جميع أجزاءها بدلا من استعمال السيد الخبير اعلامات ضريبية لا تخص المحل موضوع الخبرة ولم يعتمد على التصريحات الضريبية لآخر 4 سنوات للمحل موضوع النزاع والتي على أساسها حدد قيمة الأصل التجاري مما يجعل تقريره ساقطا عن درجة الاعتبار والتمس اساسا إرجاع المأمورية إلى السيد الخبير قصد تحديد وبكل موضوعية قيمة الأصل التجاري أمام ما لديه من معطيات احتراما للنقط المفصلة بالقرار التمهيدي واحتیاطیا تحديد قيمة الأصل التجاري طبقا للقانون.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 29/05/2019 ألفيت بالملف مذكرة نائب المستأنفين الفرعيين المشار الى مضمونها أعلاه وتخلفت عن حضورها نائبة المستأنف وتم تبليغها بكتابة ضبط هذه المحكمة فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 12/06/2019 مددت لجلسة 19/06/2019 .

وخلال المداولة أدلت نائبة المستأنف بمذكرة تعقيبية جاء فيها أن الخبير الحسين کرومي المعين خلال هذه المرحلة هذا بعد استدعاء الطرفين وتوصلهما بطريقة قانونية وبعد وصفه للمحل موضوع النزاع وصفا دقيقا وشاملا من حيث المساحة والموقع والنشاط الممارس فيه وطريقة استعماله توصل الى أن التعويض المستحق للمكتري جراء فقدانه لأصله التجاري هو مبلغ 239800 درهم و سبق أن أنجزت خبرة على المحل أنجزها السيد الحسن المفضل هذا الأخير توصل الى أن التعويض المستحق للمكتري جراء فقدانه لأصله التجاري هو مبلغ 279625 درهم إلا أن المحكمة الابتدائية عن غير صواب استبعدت المبلغ المحدد من طرف الخبير المذكور وحددت التعويض المناسب عن انهاء العلاقة الكرائية في مبلغ 218900 درهم ، ملتمسا أساسا المصادقة على الخبرة المنجزة من طرف الخبير الحسن المفضل التي جاءت مستوفية لكافة المقتضيات الاقتصادية والاجتماعية والمعنوية و احتياطيا المصادقة على الخبرة المنجزة من طرف الخبير الحسين کرومی و الحكم للمستأنف بتعويض عن فقدانه لأصله التجاري حسب ما توصل اليه الخبير الحسين کرومي وهو239800 درهم مع النفاذ المعجل والصائر.

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنف الأصلي و المستأنفين الفرعيين أسباب استئنافهما وفق ما سطر أعلاه .

وحيث أمرت هذه المحكمة بعد منازعة الطرفين في الخبرة المنجزة ابتدائيا و التعويض المحكوم به ، على أساس أنه مجحف بالنسبة للطرف الأول ، ومبالغ فيه بالنسبة للطرف الثاني ، بإجراء خبرة جديدة بواسطة السيد الحسين كرومي الذي أنجز تقريرا يتبين بالرجوع الى أنه احترم الشروط الشكلية المطلوبة قانونا وأعطى وصفا كاملا للمحل المكرى من حيث تواجده بمنطقة تعرف رواجا تجاريا ومساحته المحددة في 28.50 متر مربع تقريبا واستعماله كمحلبة وقيمة كرائه بمشاهرة 550 درهم . أما بالنسبة للنتائج المتوصل إليها من طرف الخبير فقد تبت للمحكمة بعد الإطلاع على الخبرة و الوثائق المرفقة بها صحة ما عابه المستأنفان فرعيا على الخبير بخصوص اعتماده دخلا مهنيا يتعلق بمحل آخر كائن برقم [العنوان] القنيطرة ، وأن الإعلام بالضريبة الخاص بسنة 2014 هو المتعلق فقط بالمحل موضوع الدعوى وهو الذي يتعين اعتباره أثناء تحديد التعويض عن الزبناء .

وحيث إن المحكمة غير ملزمة بنتائج الخبراء و تأخذ من الخبرة ما تراه مطابقا للواقع و القانون وأنه بالنظر لما جاءت به الخبرة من عناصر بخصوص موقع المحل ومساحته وطول مدة الاستغلال وضآلة السومة الكرائية ونوع النشاط المزاول يتبين أهمية الحق في الإيجار وصعوبة إيجاد محل مماثل وأنه بعد مراعاة الأضرار اللآحقة بالمكتري المستأنف عليه فرعيا و المستأنف أصليا تبين للمحكمة أن التعويض المحكوم به يعتبر فعلا مبالغا فيه مما ارتأت معه تحديده في مبلغ 200000 درهم بما في ذلك مصاريف الانتقال .

وحيث يتعين تبعا لذلك تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 200000 درهم .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : سبق البت فيه بقبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي بمقتضى القرار التمهيدي عدد 79/19 الصادر بتاريخ 30/01/2019 .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 200.000 درهم مع جعل الصائر بالنسبة .