وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السادة ورثة المرحوم عبد الرحمان (أ.) بواسطة دفاعهم بتاريخ 06/03/2019 يستأنفون بمقتضاه الأمر الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/10/2018 تحت عدد 4616 ملف عدد 4385/8101/2018 و القاضي بإفراغ ورثة المرحوم عبد الرحمان (أ.) من المحل المكرى لهم الكائن برقم [العنوان] الدار البيضاء هم و من يقوم مقامهم والتصريح بأن هذا الأمر مشمول بالنفاذ المعجل مع تحميل المدعين الصائر.

حيث بلغ الطاعنون بالأمر المستأنف بتاريخ 26/02/2019 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدموا باستئنافهم بالتاريخ أعلاه أي داخل الأجل القانوني .

و حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الأمر المستأنف أن السادة عبد الإله (م.) تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرضون فيه أنهم يملكون العقار موضوع الرسم العقاري عدد 3179/73 ، أكروا منه المحل التجاري الكائن بالطابق السفلي لمورث المدعى عليهم، وأن العقار الذي يتواجد به المحل أصبح متلاشيا و يتطلب الهدم و إعادة البناء ، و لهذا السبب سبق للسلطات المحلية أن أشعرتهم بذلك بعد المعاينة المنجزة من طرف لجنة تقنية ، كما تم إنجاز خبرة من طرف المختبر العمومي للتجارب و الدراسات الذي خلص إلى ضرورة إخلاء المحل و هدم الطابق السفلي و الأول ، و نظرا لعدم استجابة المدعى عليهم لفحوى الإنذار فإنهم يلتمسون الحكم بإفراغهم من المحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه و من يقوم مقامهم مع شمول الأمر بالنفاذ المعجل و تحميلهم الصائر و أدلوا بشهادة الملكية و نسخة إنذار مع تبليغه، و نسخة من تقرير الخبرة، و نسخة قرار جماعي .

و بناء على المقال الإصلاحي المدلى به و الرامي إلى إصلاح الاسم الشخصي لأحد المدعين و هو عبد الإله (م.).

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليهم و التي أشاروا فيها بأن المحاكم التجارية غير مختصة للبت في الطلب وأنه من اختصاص المحاكم المدنية. كما أن القضاء الاستعجالي غير مختص بدوره لوجود مساس بالموضوع خاصة أن العقار يحتاج لإصلاح و ترميم فقط و الأمر يستدعي التحقق من ذلك عن طريق إجراء خبرة و التمسوا أساسا التصريح بعدم اختصاص المحكمة التجارية للبت في الطلب و احتياطيا عدم اختصاص القضاء الاستعجالي و احتياطيا جدا الأمر بإجراء خبرة لتحديد ما إذا كان العقار يحتاج لإصلاح فقط لتدعيم الأساسات.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السادة ورثة المرحوم عبد الرحمان (أ.) و جاء في أسباب استئنافهم أن الإنذار موضوع الدعوى تضمن عيبا في شكلياته يتعلق أولا باسم الطرف الموجه للإنذار الذي تضمن اسما لا علاقة له بالمالكين الذي هو عبد الله (م.) ، وان تدارك الفريق المدعي لهذا العيب الشكلي في الدعوى الاستعجالية بمقتضی مقالهم الإصلاحي لا يسعفهم ولا يجديهم في شيء عندما تسرب هذا العيب إلى الإنذار بحيث انه لم يرد فيه اسم احد المالكين للعقار الذي هو عبد الإله (م.) الشيء الذي تكون معه الدعوى قد بنيت على إنذار معيب وان ما بني على باطل فحكمه البطلان و عدم القبول وأن السيد قاضى المستعجلات اعتمد في أمره بالإفراغ على ما يلي( وحيث ان الثابت من وثائق الملف وخاصة القرار الجماعي عدد 45 بتاريخ 6/6/2017 أن العقار أصبح يستدعي الهدم الكلى للبناية بسبب أقدميته والخطر الذي يشكله على السكان و المارة كما ان تقرير الخبرة قد نص على وجوب إخلاء المحل ابتداء من الطابق السفلي ويتعين ونظرا لصحة السبب المؤسس عليه الطلب ونظرا لتوفر حالة الاستعجال وبقاء الإنذار بدون جدوى القول بان طلب إخلاء المحل أصبح ضروريا خاصة مع إمكانية انهيار العقار على الساكنة والمارة ويتعين بالتبعية الاستجابة لطلب إفراغه مع شمول الأمر بالنفاذ المعجل وتحميل المدعين الصائر.

وأن اعتماد المحكمة المصدرة للأمر الاستعجالي على ما تقدم به الفريق المدعي تكون قد جانبت الصواب في ذلك لكونها لم تناقش القرار الجماعي ولا تقرير الخبرة التي كانت تتضمن عيوبا شكلية وموضوعية فبالرجوع إلى القرار الجماعي الذي انتهى الى أن العقار آيل للسقوط ، فإن القرار جاء خاليا من أية معطيات تقنية للقول بأن العقار آيل للسقوط و يهدد الساكنة ، و أنهم يعتبرون على أن القرار الجماعي جاء بناء على طلب من المستأنف عليهم وان اللجنة التي خرجت للمعاينة أطرافها غير مؤهلين للقول بان العقار آيل للسقوط من عدمه و إنما اعتمادا على تخوفات المالكين الذين تنبعت نيتهم بالإفراغ من اجل الحصول على عقار فارغ بنية بيعه ، وأن اللجنة التقنية لم تبين في معاينتها على أي أسس اعتمدت لتقرر بان النيابة تشكل خطرا على ساكنتها وانه يقتضي إفراغها وأن الخبرة المتعلقة ب LPEE هى خبرة أحادية المعايير لم تعتمد على اسس علمية بالرغم من أن هذا المختبر هو مختبر عمومی إلا أن الدراسة التي أنجزها لفائدة الطرف المستأنف عليه غير موضوعية و غير علمية ولا تقنية وأن الطرف المستأنف يطعن فيها شكلا وموضوعا لان هذه الخبرة لم يؤمر بها قضائيا ولأنها لم تعتمد فيها المعايير و الأسس التقنية والعلمية التي يمكن للقضاء أن يطمئن اليها . كما أنه بالرجوع إلى هذا التقرير حتى وان كان صادرا عن مختبر عمومی فانه لم يشر فيه إذا كان منجزه خبيرا محلفا وانه معتمد لدى المحاكم ، وبالتالي فان مصداقية هذا التقرير مشكوك فيها ، ويعتبر تقرير الخبير في الدعوى ليس بدليل حاسم عندما يكون محل نقاش وطعن من قبل احد أطراف النزاع الذي له الحق في مناقشة مضمون هذا التقرير وما يحتويه من أخطاء وله أيضا الطعن في القدرة العلمية و التقنية للخبير انطلاقا مما يشمله التقرير من هفوات .... كما يمكن للقاضي الأمر بإجراء خبرة جديدة لأسباب يقدرها من ذلك نقصان بيانات التقرير او عدم جوابه بالدقة المطلوبة عن المطلوب منه أو الطعن في مؤهلات الخبير .

هذا فيما يتعلق بتقرير الخبرة المنجزة والمأمور بها قضائيا فبالأحرى الخبرة الحرة المنجزة بشكل مستقل لفائدة من يطلبها مباشرة من مكاتب الخبرة سواء كانت حرة أو عمومية دون أن تكون مأمورا بها قضائيا من طرف المحكمة ، وأنه بالرجوع إلى هذا التقرير وخاصة إلى الصفحات المتعلقة بالطابق السفلى سوف تلاحظ محكمة الاستئناف على أن التقرير أعطى وصفا دقيقا لهذا السفلي ، و يتضح على أنه لا يشكل أي خطر من حيث صلابته ومتانته وان المادة التي بني بها هي الحجر الصلب واليا جور الصلب وان أعمدته وسقفه وأرضيته من الاسمنت المسلح وأن التقرير أشار في بدايته وفي خاتمته على أن الخطر آت من الطابق الأول والثاني وليس من الطابق السفلي بحيث أن من المحتمل أن يؤثر في حالة السقوط على الطابق السفلي وأن الطرف المستأنف يعتبر هذا الاحتمال غير جدي وغير تقني ولا علمی وان القضاء لا يبني حكمه على الظن والشك والاحتمال وإنما على اليقين . و بالرجوع الى ترجمة هذه الفقرة من التقرير (يمكن أن تسبب الضرر وعدم الاستقرار في المستويات العليا (الطوابق) التي لديها مخاطر محتملة الانهيار. يمكن أن يؤدي الانهيار الجزئي او الكلي لهذه الطوابق إلى إمكانية تصدع و تدمر الطابق الأرضي وقد يؤثر على الطريق العام ) و المستأنف يعتبر بذلك على أن تقرير خبرة LPEE تقرير استعملت فيه عبارات تقنية تخفي وراءها مجاملة طالب الخبرة لان هذه العبارات التقنية جاءت حاملة لعبارات الاحتمال وليس عبارات التأكيد واليقين ، ملتمسا قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الأمر الاستعجالي الصادر و بعد التصدي الحكم من جديد بعدم قبول الدعوى شكلا وبرفضها موضوعا لعدم جدية السبب المعتمد عليه في الانذار و و بصفة احتياطية إجراء خبرة هندسية بواسطة خبير متخصص في الدراسات الهندسية والميدانية في البناء تكون مهمته إجراء فحص تقني وعلمي للطابق السفلى وتحديد جودته و صلابته وما يمكن أن تراه محكمة الاستئناف مفيدا في إصدار قرارها في الموضوع مع الحق في التعقيب و تحميل المستأنف عليهم الصائر . وأرفق المقال بنسخة من الأمر وغلاف التبليغ وصورة رسم الاراثة .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 24/04/2019 جاء فيها أن أسباب الطعن غير وجبهة ذلك أن الحكم الاستعجالي الابتدائي مؤسس قانونا ومبنى على اساس موضوعا ، ذلك ان الخبرة المدلى بها في الملف منجزة من قبل جهة رسمية مختصة قانونا و تعمل وفق المعايير المعمول بها في مجال التعمير و نظرا لكون البناية موضوع الدعوى قد اعتراها القدم و اصبحت آيلة للسقوط و تشكل خطرا على الساكنة و المارة ما يستدعى هدمها و اعادة بنائها. و ان السيد رئيس المجلس الجماعي اصدر قراره القاضي بالهدم للمصلحة العامة و الخاصة . والتمسوا رد الاستئناف و بعد التصدي الحكم بتأييد الحكم الابتدائي .

و بناء على مذكرة المستنتجات المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 24/04/2019 جاء فيها أنهم يتمسكون بما جاء في مقالهم الاستئنافي و ما نصت عليه مقتضيات القانون رقم 49/16 التي جاءت كلها آمرة خاصة ما نصت عليه المادة 13 منه التي تقتضي الإدلاء بما يفيد أن المحل آيل للسقوط و المادة 26 تقضي بوجوب توجيه انذار للمكتري يضمنه السبب المذكور و أن يمنح اجل 15 يوما لكن المكري وجه انذارا للورثة ضمن فيه السبب و لم يمنح لهم الأجل القانوني المنصوص عليه في المادة 26 بحيث ضمن الانذار اجل 8 أيام و المشرع اشترط أجل 15 يوما بصيغة الوجوب مما يكون معه الانذار غير مستوف للشروط المتطلبة قانونا. والتمسوا رد ما جاء في جواب المستانف عليه والحكم وفق ما جاء في المقال الاستئنافي بإلغاء الأمر الاستعجالي و القول بعدم قبول الدعوى شكلا ورفضها موضوعا .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 24/04/2019 حضرها نائب المستأنف وتسلم نسخة من المذكرة الجوابية المدلى بها في الملف وأدلى بمذكرة مستنتجات المشار إلى مضمونها أعلاه وأكد المقال فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 08/05/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعنون أوجه استئنافهم تبعا لما سطر أعلاه.

حيث انه بالنسبة لما أثاره الطاعنون بخصوص تضمين الإنذار اسما لا علاقة له بالمالكين وهو عبد الله (م.) وعدم ایراد اسم المالكين فيه وهو عبد الإله (م.) ، فإن الثابت بالرجوع لوثائق الملف الابتدائي أن الأمر يتعلق بمجرد خطأ مادي بخصوص الاسم الشخصي لأحد المالكين تسرب الى كل من الإنذار ومقال الدعوى وقد تم إصلاح هذا الأخير بمقتضى المقال الإصلاحي الذي تقدم به الطرف المدعي - المستأنف عليه حاليا - بجلسة 24/10/2018 ، أما بالنسبة للإنذار فإن الخطأ المذكور لا يؤثر على صحته لأن المستأنفين لم يلحقهم أي ضرر من جهة ، ولأنه حتى على فرض اعتبار الإنذار لم يتضمن اسم احد المالكين وفق ما جاء في الاستئناف وهو عبد الإله (م.) فإنه حسب الثابت بالاطلاع على شهادة الملكية أنه لا يملك الا نسبة 558/5632 أي أقل من الربع وهو ما يجعل الإنذار صحيحا في جميع الأحوال لتقديمه من المالكين لأكثر من ثلاث أرباع ويتبين تبعا لما ذكر عدم جدية هذا السبب .

وحيث تنص المادة 26 من القانون رقم 49/16 على منح المكتري أجلا للإفراغ في الإنذار اعتبارا من تاريخ التوصل ، مع تحديد هذا الأجل في 15 يوما اذا كان الطلب مبنيا على كون المحل آيلا للسقوط - كما هو الحال في هذه النازلة -وهو ما يجعل هذا الأجل محددا بقوة القانون ، خاصة وأن المشرع قد أعطى للمكري في نفس المادة الحق في اللجوء الى الجهة القضائية المختصة للمصادقة على الإنذار ابتداء من تاريخ انتهاء الأجل المحدد فيه ، وبمقارنة تاريخ تبليغ الإنذار موضوع الدعوى للمستأنف عليهم 20/09/2018 وتاريخ تقديم مقال الدعوى الرامي للمصادقة عليه 11/10/2018 يتبين أن المستأنف عليه وان أشار في الإنذار لأجل 8 أيام فإنه احترم الأجل المحدد قانونا للإفراغ في مثل هذه النازلة ولم يلحق المستأنفين أي ضرر مما يجعل السبب المثار في هذا الصدد أيضا غير جدير بالاعتبار .

وحيث بني الإنذار موضوع الدعوى على أن العقار أصبح آيلا للسقوط ويهدد سلامة وأمن ساكنيه ،وأدلى المستأنف عليهم إثباتا لجدية هذا السبب بقرار جماعي صادر عن رئيس مقاطعة مرس السلطان بتاريخ 06 يونيو 2017 بشأن اتخاذ تدابير وقائية نحو المباني المهددة لأمن السكان والمارة ، يشير إلى قدم البناية ووجوب إفراغها من السكان في الحال مع تقرير هدمها كليا ، وأن القرار المذكور يعتبر صادرا عن جهة مختصة و كافيا لإثبات جدية السبب ولا ينال من جديته ما تمسك به الطاعنون من صدوره بناء على طلب المستأنف عليهم ، وعدم أهلية أعضاء اللجنة التي خرجت للمعاينة وكذا عدم موضوعية الخبرة التقنية المشار إليها في القرار والمنجزة من طرف المختبر العمومي للتجارب والدراسات ، وأنه في غياب الإدلاء بما يفيد إلغاء القرار المذكور من طرف الجهات المختصة يبقى قائم الحجية ومبررا لطلب الإفراغ وفق ما ذهب إليه الأمر المستأنف عن صواب وأنه لا مبرر لإجراء فحص تقني وعلمي للطابق السفلي بواسطة خبير لأن القرار المشار إليه أعلاه والذي سبق القول بحجيته يشمل كل البناية بما فيها الطابق السفلي .

وحيث يتبين مما سبق أن أسباب الاستئناف غير جديرة بالاعتبار وهو ما يقتضي تأييد الحكم المستأنف ورد الاستئناف .

وحيث يتعين تحميل المستأنفين الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف.

في الموضوع : بتأييد الأمرالمستأنف وتحميل المستأنفين الصائر .